Prima el derecho de quien posee el inmueble aunque no lo haya inscrito en el registro [Pleno Nacional Civil, 2022]

Formulación del problema: ¿quién tiene el mejor derecho de propiedad?, ¿quien inscribió su derecho en los registros públicos y no posee el inmueble o el que posee el inmueble y no inscribió su derecho en los registros públicos?

20016

El Consejo Ejecutivo del Poder Judicial a través del Centro de Investigaciones Judiciales Comisión de Actos Preparatorios, llevó a cabo el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil Y Procesal Civil, los días jueves 28 y viernes 29 de abril.

Los temas que se abordaron fueron los siguientes:

1. Mejor derecho de propiedad. Ganó la ponencia 1.

2. Protección del tercero adquiriente por la fe pública registral. Ganó la ponencia 2. Clic aquí.

3. La acción de petición de herencia solicitada por un hijo (a) no reconocido (a). Ganó la ponencia 1. Clic aquí.

4. La unión de hecho como defensa de la parte demandada en un proceso de desalojo por ocupación precaria. Ganó la ponencia 1. Clic aquí.

A continuación el desarrollo y acuerdo del primer tema.

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PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL

Participantes: Cortes Superiores de Justicia Amazonas, Ancash, Apurímac, Arequipa, Ayacucho, Cajamarca, Callao, Cañete, Cusco, Huánuco, Huancavelica, Huaura, Junín, Ica, La Libertad, Lambayeque, Lima, Lima Este, Lima Norte, Lima Sur, Loreto, Madre de Dios, Moquegua, Pasco, Piura, Puente Piedra – Ventanilla, Puno, San Martín, Santa, Selva Central, Sullana, Tacna, Tumbes, Ucayali y Oficina de Control de la Magistratura

Lima, 28 y 29 de abril de 2022

TEMA 1: PROCESO DE MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

Uno de los casos más recurrentes en sede judicial, son los casos de doble venta, en virtud del cual, una misma persona. A vende un mismo inmueble a dos (02) personas distintas, B y C. El primer comprador B, generalmente, tiene documento privado con fecha cierta y, además, tiene la posesión, pero no inscribe su derecho; mientras el segundo comprador C, no toma posesión, pero tiene documento público (escritura pública) y, además, inscribe su derecho en los Registros Públicos.

Este hecho, origina una serie de procesos judiciales (otorgamiento de escritura pública, nulidad de acto jurídico, reivindicación, entre otros). Pero el que nos interesa, en el presente caso, es el proceso de mejor derecho de propiedad iniciado por C contra B, en el cual B, generalmente, reconviene también el mejor derecho de propiedad.

Formulación del Problema

¿Quién tiene el mejor derecho de propiedad, quién inscribió su derecho en los registros públicos y no posee el inmueble o el que posee el inmueble y no inscribió su derecho en los registros públicos?

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Primera Ponencia

Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aún cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP., pues en nuestro País tiene carácter declarativa (art. 949 del CC).

Segunda Ponencia

Debe preferirse al que compro segundo, no tiene la posesión, pero inscribió su derecho en RR.PP, pues no hay norma jurídica alguna que exija que para comprar un inmueble debo verificar la situación del mismo, toda vez que es suficiente comprar con la información que me ha proporcionado los RR.PP.: buena fe subjetiva (buena fe creencia). Arts. 1135, 2014 y, 2022 del CC.

Fundamentos

Primera Ponencia

El mejor derecho de propiedad

El mejor derecho de propiedad, llamada también acción declarativa de dominio, es “un remedio de tutela de la propiedad que se actúa mediante una sentencia de mero reconocimiento, sin condena, que comprueba el dominio del actor (…)”[1], que se puede
originar porque en vía de acción, el segundo comprador postula dicha pretensión contra el primer comprador y, éste, en vía de reconvención postula la misma pretensión; y/o porque el segundo comprador, en vía de acción, postula la pretensión de reivindicación contra el primer comprador y, éste, al contestar la demanda exhibe un título (entiéndase acto jurídico, que generalmente es un contrato de compraventa, en documento privado de fecha cierta), que acredita su derecho de propiedad respecto al mismo bien que se pretende reivindicar; y/o cuando se demanda la declaración judicial de verdadero propietario y la demandada alega, discute, prueba y reclama, expresa y/o tácitamente, a lo largo del proceso, que es ella, la verdadera propietaria.

Concurrencia de acreedores

Es un supuesto regulado en el artículo 1135 del Código Civil, esto es, un sujeto que transfiere el mismo bien dos (02) veces, convirtiéndose en deudor de ambos acreedores[2].

La buena fe en el artículo 1135 del Código Civil

“El requisito de buena fe que señala el artículo 1135 del Código Civil significa que el acreedor desconoce que el deudor se ha obligado a entregar, previamente, el mismo bien a otro sujeto”[3]

Orden de prelación en el artículo 1135 del Código Civil

– Se prefiere al que de buena fe inscribió.

– En defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior.

– Se prefiere en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

Orden de prelación en el artículo 1135 [Anteproyecto de Reforma del Código Civil; Res. Min. N° 0300-2016-JUS], referido a los titulares de un derecho de goce Se prefiere a quien de buena fe [buena fe transversal]:

– Primeramente haya inscrito su derecho.

– En defecto de inscripción, a quien haya empezado a poseer.

– Sin ninguno ha empezado a poseerlo, se preferirá a aquél cuyo título sea de fecha anterior.

– Se prefiere en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

La protección del Registro en la STC 0018-2015-PI/TC

En la referida Sentencia [que declaró infundada la demanda], con motivo de la acción de inconstitucionalidad interpuesta contra la Ley N° 30313 [Ley que en el año 2014 modificó en parte el artículo 2014 del Código Civil], el Tribunal Constitucional ha señalado que para que una persona sea protegida por el Registro, “debe haber actuado con precaución e investigar antes de contratar”.

El orden de prelación

En los casos de mejor derecho de propiedad, lo que corresponde hacer, en principio, es comparar el título que exhibe la parte demandante con el título que exhibe la parte demandada. Dicha comparación, se debe hacer teniendo en cuenta distintos elementos como son, por ejemplo, el registro, la posesión, el documento de fecha cierta, entre otros, siempre que vayan acompañados de buena fe [buena fe transversal, es decir, exigible, a todos los elementos conforme se desprende del artículo 1135 del Código Civil; artículo 1135 del Proyecto de Reforma del Código Civil y, sobre todo, de una sólida jurisprudencia].

La referida comparación, no se debe limitar a comparar sólo los títulos [si el título llegó o no al Registro; si el título es un documento público y/o privado; si el documento privado tiene o no fecha cierta, basado únicamente en la legalización de las firmas y/o certificación de la fecha], pues esta comparación limitada, nos puede llevar a tomar decisiones ilegales e injustas, distantes de las reglas establecidas en el artículo 1135 del Código Civil y, de una sólida jurisprudencia; situación, que el derecho y los justiciables, per se, reprochan. La comparación de títulos, debe ir acompañada, necesariamente del elemento posesión y, sobre todo de la buena fe que el referido artículo exige al título que haya llegado al registro.

Si el demandante y demandado han adquirido el bien de la misma persona, reclamará aplicación, en principio, el artículo 1135° del Código Civil, que regula el tema de la concurrencia de acreedores, más conocido como la doble venta; pero si el demandante y demandado han adquirido el bien de distintas personas, la solución ya no se buscará en el referido artículo, sino, en principio, en el artículo 949 y, la regla contenida en el artículo 2022°, primer párrafo, del Código Civil, que regula la figura de oposición de derechos reales, respecto a bienes inmuebles, siempre que los títulos sean homogéneos [es decir, los dos títulos deriven de acto inter vivos; los dos títulos se hayan adquirido a título derivado, por ejemplo dos contratos de compraventa; entre otros] y, quien haya llegado al Registro, lo haya hecho de buena fe.

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La buena fe

El principio de la buena fe está presente en los artículos 1135 y 1136 del Código Civil con motivo de la doble venta de un bien inmueble o mueble, respectivamente. Debe entenderse que también lo exige el artículo 2022 del Código Civil que regula la oponibilidad de derechos reales respecto de inmuebles, pues el derecho no podría preferir a una persona que ha llegado al registro sin haber actuado de buena fe[4]. Igualmente, la buena fe se le exige a quien se reclama ser un tercero registral, conforme lo establece el artículo 2014
del Código Civil.

Es decir, el principio de la buena fe [buen comportamiento, lealtad y honestidad], está presente expresa y/o implícitamente en toda la normatividad de nuestro Código Civil [ver artículo 168 del Código Civil, que reconoce a la buena fe, como un principio; o ver el artículo 1362 del Código Civil, que reconoce a la buena fe, como una regla], cuando se trata de concurrencia de dos o más personas que se reclaman titulares de un derecho real respecto de un bien.

Respecto al elemento de la buena fe, algunos exigen la buena fe subjetiva [buena fe creencia] y, otros, la buena fe objetiva [buena fe lealtad y/o buena fe comportamiento], que una sólida jurisprudencia lo relaciona con la diligencia [comprador diligente], que, a su vez, está relacionado con la posesión.

Entonces, dependiendo de qué clase de buena fe exija el operador judicial, la decisión puede favorecer al primer adquiriente o, al segundo adquiriente.

Así mismo, la buena fe se exige expresamente en el derecho de contratos, con motivo de la negociación, celebración y ejecución de los contratos (art.1362° del Código Civil).

Sobre este principio, De la Puente y Lavalle5 enseña:

“Se comprende, por ello, que el artículo 1362° del Código Civil diferencie la negociación, la celebración y la ejecución del contrato, requiriendo una buena fe lealtad u objetiva en las etapas de la negociación y de la ejecución del contrato y una buena fe-creencia o subjetiva en la etapa de celebración del mismo.

En la misma línea, Benavides Torres[6], enseña:

“…incorporación que no ha sido necesaria en países en los cuales los tribunales hacen una aplicación extensa de la buena fe objetiva, principio rector de la contratación, en particular en la etapa de ejecución de las prestaciones”.

Este mismo autor[7], más adelante, citando a Eric Danz, señala:

“… al buen juez se le reconoce en su preocupación por ayudar a las partes a alcanzar el fin del contrato”.

Las posiciones sobre el mejor derecho de propiedad en sede judicial

En sede judicial, encontramos varias posiciones al respecto

-Primera posición

La primera posición, para determinar el mejor derecho de propiedad, tiene en cuenta únicamente la inscripción en los Registros Públicos, sin tener en cuenta la buena fe;

-Segunda posición

Una segunda posición, tiene en cuenta la inscripción y la buena fe [buena fe subjetiva y/o buena fe creencia]

-Tercera posición

Una tercera posición, tiene en cuenta la inscripción y la buena fe [buena fe objetiva y/o buena fe lealtad y/o buena fe comportamiento, ligada a la diligencia y, esta a su vez, a la posesión], de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1135 del Código Civil.

Para esta última posición [tercera posición], quien llega al Registro [segundo comprador], debe, además, tener buena fe [objetiva], es decir, desconocer que el deudor se ha obligado a entregar previamente el bien a otro sujeto [primer comprador] y, que éste, ya tomó posesión del bien. El segundo comprador debe actuar con una diligencia mínima [ser un comprador diligente, esto es, no sólo hacer un estudio de los títulos en el Registro, sino, además, verificar la situación del inmueble antes de comprarlo].

El segundo comprador, por una diligencia promedio, luego de celebrar el contrato de compraventa y pagar la cuota inicial y/o cancelar el precio, debe tomar posesión del inmueble, caso contrario, debe presumirse que conocía o estaba en razonable aptitud de conocer que el inmueble estaba ocupado por otra persona distinta a su vendedor [el primer comprador].

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Conclusión

En este orden de ideas, se puede concluir que el segundo comprador, debe ser preferido SÓLO si ha actuado de buena fe [buena fe objetiva y/o buena fe comportamiento], al celebrar el contrato de compraventa e inscribir su título, caso contrario, debe ser preferido el primero comprador, que tiene la posesión del inmueble y, además, tiene un contrato de compraventa en documento privado [arts. 1135 y 949 del CC].

La tercera posición, expresa y/o implícitamente sigue una sólida línea jurisprudencial que cada vez encuentra mayor aceptación en los operadores de justicia [Cas. 3667-10-La Libertad; Cas. 3098-11-Lima; Cas.1483-13-Lima; Cas. 3187-2013-Cajamarca; Cas. 2338-2014-Lima Norte; Cas. 34-2018-Arequipa; y, Cas. 3272-2018-Junín].

En esta misma línea, se ubica el TC en la STC 0018-2015-PI/TC, que señala que para que una persona sea protegida por el Registro debe haber actuado con precaución e investigar antes de contratar.

Segunda Ponencia

El mejor derecho de propiedad

El mejor derecho de propiedad, llamada también acción declarativa de dominio, es “un remedio de tutela de la propiedad que se actúa mediante una sentencia de mero reconocimiento, sin condena, que comprueba el dominio del actor (…)”[8], que se puede
originar porque en vía de acción, el segundo comprador postula dicha pretensión contra el primer comprador y, éste, en vía de reconvención postula la misma pretensión; y/o porque el segundo comprador, en vía de acción, postula la pretensión de reivindicación contra el primer comprador y, éste, al contestar la demanda exhibe un título (entiéndase acto jurídico, que generalmente es un contrato de compraventa, en documento privado de fecha cierta), que acredita su derecho de propiedad respecto al mismo bien que se pretende reivindicar; y/o cuando se demanda la declaración judicial de verdadero propietario y la demandada alega, discute, prueba y reclama, expresa y/o tácitamente, a lo largo del proceso, que es ella, la verdadera propietaria.

Concurrencia de acreedores

Es un supuesto regulado en el artículo 1135 del Código Civil, esto es, un sujeto que transfiere el mismo bien dos (02) veces, convirtiéndose en deudor de ambos acreedores[9]

Orden de prelación en el artículo 1135 del Código Civil

– Se prefiere al que de buena fe inscribió.

– En defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior.

– Se prefiere en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

El principio de fe pública registral

Sobre el referido principio, el profesor español Ramón M. Roca Sastre[10] enseña:

“El principio de fe pública del registro es adoptado por todo ordenamiento jurídico inmobiliario que quiera proteger decisivamente las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del Registro”.

Añade, “…en provecho de estos terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aunque los términos de sus asientos no concuerden con la realidad jurídica extra registral. El esfuerzo que para el legislador esto significa se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación inmobiliaria, la cual encierra asimismo el fomento del crédito territorial”

El tercero registral

El referido autor[11], con relación al concepto del tercero registral (que él llama tercero
hipotecario), señala:

“Es el tercer adquirente por negocio jurídico del dominio de inmuebles o derechos reales limitados sobre los mismos, que en función del Registro inexacto es mantenido en su adquisición por la fe pública registral, siempre que concurran las demás circunstancias exigidas por la ley para tal protección”.

El artículo 2014 del Código Civil

El artículo 2014° del Código Civil consagra el principio de fe pública registral, el cual, para su configuración, exige la concurrencia copulativa de determinados requisitos, como son: a) Que el adquirente sea a título oneroso; b) Que el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro -presunción iuris tantum-; c) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que el adquirente inscriba su derecho; y, e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos archivados en los Registros Públicos resulten causas que anulen, rescindan, cancele o resuelvan el derecho del otorgante.

Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la seguridad del derecho.

La exposición de motivos respecto al artículo 2014 del Código Civil

Conforme aparece en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil,

“(…) quien quiera ampararse en el principio de fe pública registral, deberá asegurarse que el derecho del otorgante no padece de causas de nulidad, rescisión y resolución en ninguno de los registros en los que podría aparecer (…). La buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado”[12].

Conclusión

El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, pues ha inscrito su derecho y tiene buena fe subjetiva [primer orden de prelación; art. 1135 del CC] y, por tanto, tiene la protección del Registro y, del Derecho [es un tercero registral; art. 2014 del CC].

El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, pues antes de comprar ha realizado un estudio de títulos y, los Registros Públicos han dado fe, que la persona que le vendía aparecía como propietario [buena fe subjetiva y/o buena fe creencia].

El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, porque la buena fe se presume.

El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, porque éste, no ha probado que aquél, conocía la inexactitud del Registro.

El segundo comprador debe ser preferido frente al primer comprador, porque no existe norma jurídica alguna que exija que una persona debe verificar un inmueble antes de comprarlo [es perfectamente posible comprar bienes en línea].

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Resoluciones contradictorias

Primera Ponencia

– Corte Superior de Justicia de Lambayeque. Segunda Sala Civil. Exp. n° 01246-2015-0-1706-JR-CI-04.

– Corte Superior de Justicia de Lambayeque. Segunda Sala Civil. Exp. n° 01387-2015-0-1706-JR-CI-01.

– Corte Superior de Justicia de Junín. Segunda Sala Mixta. Sentencia de vista n° 450-2013.

– Corte Suprema de Justicia de la República. Cas. n° 034-2018 – Arequipa.

– Corte Suprema de Justicia de la República. Cas. n° 1483-2013 – Lima.

– Corte Suprema de Justicia de la República. Cas. n° 3098-2011 – Lima.

– Corte Suprema de Justicia de la República. Cas. n° 3187-2013 – Cajamarca.

– Corte Suprema de Justicia de la República. Cas. n° 3272-2018 – Junín.

– Corte Suprema de Justicia de la República. Cas. n° 3667-2010 – La Libertad.

Segunda Ponencia

– Corte Superior de Justicia de Lima Norte. Sala Civil Permanente. Exp. n° 0876-2011-0-0905-JM-CI-01.

– Corte Superior de Justicia de Lima. Tercera Sala Civil. Exp. n° 40644-2009-0-1801-JR-CI-28.

– Corte Superior de Justicia de Arequipa. Segunda Sala Civil. Causa n° 0375-2006-0-0401-JR-CI-04.

– Corte Suprema de Justicia de la República. 3312-2013 – Junín.

Ponencia ganadora: Primera Ponencia.

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[1] GONZALES BARRON, Gunther, Tratado de Derechos Reales, Tomo II, Lima, Jurista Editores EIRL, 2013, pág. 1412.

[2] Cas. N° 34-2018-Arequipa.

[3] BARCHI VELAOCHAGA, Luciano, Código Civil Comentado, Tomo VI, Derecho de Obligaciones, Lima, Gaceta Jurídica, 2004, pág. 35.

[4] Cas. 2866-2013-La Libertad.

[5] DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel, ¡Porqué se contrata?, En Derecho Civil Patrimonial, Lima, PUC Fondo Editorial, 1997, pág. 116.

[6] BENAVIDES TORRES, Eduardo “Hacia una revalorización de la finalidad contractual”, en Derecho Civil Patrimonial, Lima, PUC Fondo Editorial 1997, pág. 176.

[7] Ibidem, pág.183.

[8] GONZALES BARRON, Gunther, Tratado de Derechos Reales, Tomo II, Lima, Jurista Editores EIRL, 2013, pág. 1412.

[9] Cas. N° 34-2018-Arequipa.

[10] ROCA SASTRE, Ramón, Derecho Hipotecario, Barcelona, Ed. Bosch, 1995, pág. 161.

[11] Ob. cit., pág. 288.

[12] Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Cultural Cuzco, Lima, 2014, páginas 242 /243.

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