Buena fe registral: no basta su sola creencia, el adquirente debe asumir la carga de actuar con diligencia antes de comprar [Pleno Nacional Civil, 2022]

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El Consejo Ejecutivo del Poder Judicial a través del Centro de Investigaciones Judiciales Comisión de Actos Preparatorios, llevó a cabo el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil Y Procesal Civil, los días jueves 28 y viernes 29 de abril.

Los temas que se abordaron fueron los siguientes:

1. Mejor derecho de propiedad. En este caso ganó la ponencia 1. Clic aquí.

2. Protección del tercero adquiriente por la fe pública registral. En este caso ganó la ponencia 2.

3. La acción de petición de herencia solicitada por un hijo (a) no reconocido (a). En este caso ganó la ponencia 1. Clic aquí.

4. La unión de hecho como defensa de la parte demandada en un proceso de desalojo por ocupación precaria. En este caso ganó la ponencia 1. Clic aquí.

A continuación el desarrollo y acuerdo del segundo tema. 

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Centro de Investigaciones Judiciales

PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL

Participantes: Cortes Superiores de Justicia Amazonas, Ancash, Apurímac, Arequipa, Ayacucho, Cajamarca, Callao, Cañete, Cusco, Huánuco, Huancavelica, Huaura, Junín, Ica, La Libertad, Lambayeque, Lima, Lima Este, Lima Norte, Lima Sur, Loreto, Madre de Dios, Moquegua, Pasco, Piura, Puente Piedra – Ventanilla, Puno, San Martín, Santa, Selva Central, Sullana, Tacna, Tumbes, Ucayali y Oficina de Control de la Magistratura

TEMA 2: PROTECCIÓN DEL TERCERO ADQUIRIENTE POR LA FE PÚBLICA REGISTRAL

Formulación del Problema

¿La protección que otorga la Fe Pública Registral conforme prevé el artículo 2014° del Código Civil está referida a la buena fe subjetiva del tercero adquirente o es necesario que el demandante pruebe que el tercero adquirente no actuó con buena fe objetiva?

Primera Ponencia

Para la protección del derecho del tercero registral, según el artículo 2014 del Código Civil, sólo basta el cumplimiento de los siguientes requisitos: (i) el tercero debe haber adquirido el derecho del titular registral que aparece en el Registro con facultades de disposición; (ii) el tercero adquirente no debe haber conocido la inexactitud del Registro que afecta el título del titular registral transferente, por las causales de invalidez, rescisión, cancelación o resolución; (iii) la adquisición del tercero debe ser válida, onerosa y de buena fe; (iv) el acto de adquisición del tercero debe estar inscrito en los Registros Públicos; no siendo necesario otras condiciones objetivas como el estudio de los vicios de los títulos archivados y asientos registrales, la verificación de la posesión actual del predio, la determinación del título que justifica la posesión del poseedor actual distinto del titular registral, y otras que podrían existir en la realidad empírica.

Segunda Ponencia

La protección que otorga la fe pública registral, conforme al artículo 2014º del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente; en ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro, dicho de otro modo el adquiriente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como por ejemplo además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quien es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravada), acudir in situ al predio objeto de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.

 

Fundamentos

Primera Ponencia

El principio de principio de buena fe pública registral, se encuentra recogido en el artículo 2014 de Código Civil, que prescribe:

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

En sentido similar, el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, sobre el principio de buena fe registral, señala:

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

Del marco normativo anotado, se puede extraer como requisitos para aplicación del principio de buena fe registral los siguientes: (i) el tercero debe haber adquirido el derecho del titular registral que aparece en el Registro con facultades de disposición; (ii) el tercero adquirente no debe haber conocido la inexactitud del Registro que afecta el título del titular registral transferente, por las causales de invalidez, rescisión, cancelación o resolución; (iii) la adquisición del tercero debe ser válida, onerosa y de buena fe; (iv) el acto de adquisición del tercero debe estar inscrito en los Registros Públicos.

La buena fe contractual, es el fundamento de todo contrato, y orienta su existencia en el caso en que las partes se refieran expresamente a ella, y aún por si sola impera como principio general más allá de lo convenido por las partes.

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Este principio abarca: a) La buena fe (objetiva) como deber de conducta entre las partes, de lealtad, probidad colaboración; b)La buena fe (subjetiva) que refiere a la creencia, confianza en lo declarado (aparentado) externamente por la otra parte.[1]

A decir de Díez Picazo la buena fe es un estándar de conducta arreglada a los imperativos éticos exigibles de acuerdo a la conciencia social imperante. Eso quiere decir que

(…). 1° los contratos han de ser interpretados presuponiendo una lealtad y una corrección en su misma elaboración, es decir, entendiendo que las partes al redactarlos quisieron expresarse según el modo normal propio de gentes honestas y no buscando circunloquios, confusiones deliberadas u oscuridades; 2° la buena fe, además de un punto de partida ha de ser también un punto de llegada. El contrato debe ser interpretado de manera que el sentido que se le atribuya sea el más conforme para llegar a un desenvolvimiento leal de las relaciones contractuales y para llegar a las consecuencias contractuales conforme a las normas éticas.[2]

Por su parte Erich Danz, señala que buena fe significa:

confianza, seguridad y honorabilidad basadas en ella, por lo que se refiere, sobre todo, al cumplimiento de la palabra dada; especialmente la palabra fe, fidelidad, quiere decir que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de la otra en el cumplimiento de sus obligaciones, confiando en que ésta no la engañará”. La buena fe prohíbe dar por querido lo que es usual o general querer.(…) el hombre cree y confía que una declaración de voluntad producirá sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha surtido en casos iguales (…).[3]

Por otro lado, la Ley N.° 26366, que crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos, en su artículo 3, inciso c), reconoce como una garantía la seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro. Es decir, la inscripción registral dota de seguridad jurídica al ejercicio del derecho de propiedad, al presumirse como cierto lo que aparece en los registros públicos. El Tribunal Constitucional al ocuparse de esta garantía ha señalado:

Este Tribunal ha tenido oportunidad de indicar que la seguridad jurídica es un principio consustancial al Estado constitucional de derecho, implícitamente reconocido en la Constitución. Se trata de un valor superior contenido en el espíritu garantista de la Carta Fundamental, que se proyecta hacia todo el ordenamiento jurídico y busca asegurar al individuo una expectativa razonablemente fundada respecto de cuál será la actuación de los poderes públicos y, en general, de toda la colectividad, al desenvolverse dentro de los cauces del Derecho y la legalidad (Exp. N.° 000l -2003-AFTC y 0003-2003-AI/TC, acumulados. F.J. 3). En otra ocasión, ha señalado:

(…), para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución reconoce, se requiere poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y con ello tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que son consubstanciales (Exp. N.° 0016-2002-AI/TC, F.J. 5)

Bajo este contexto, la opción legislativa de la protección del derecho del tercero registral de buena fe, se funda en la naturaleza de la adquisición ex lege, que se sustenta en razones de seguridad jurídica y en la confianza de la información (apariencia) registral al momento de la adquisición, no siendo relevante las causales de ineficacia del acto jurídico precedente al del tercero registral, como la invalidez, rescisión, cancelación o resolución, aunque se tenga que sacrificar el derecho del verdadero propietario (verus dominus), es decir, no es necesario del deber de diligencia del tercero registral, que es el correlato del derecho de propiedad como institución y valor del ordenamiento jurídico.

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Segunda Ponencia

Para el profesor José Luís de los Mozos, citado por el Gustavo Ordoqui Castilla, uno de los aspectos más intensos de la aplicación del principio de la buena fe se encuentra en sus proyecciones a través de la buena fe objetiva, teniendo especial desarrollo en el Derecho de las obligaciones y en la Teoría General del Negocio Jurídico. En este caso, como bien señala el citado profesor, la buena fe como comportamiento de fidelidad se sitúa en el mismo plano que los usos o la ley, es decir, adquiere función de norma dispositiva. De aquí precisamente su naturaleza objetiva no depende de la voluntad sino del alcance de la norma.

La buena fe objetiva opera como un modelo de conducta social debida, al cual se debe adaptar el comportamiento de la persona que integre la relación jurídica.

Es una norma de conducta que impone el deber de fidelidad, de lealtad, de honestidad, de probidad y de cooperación[4].

El Código Civil en su artículo 2014º recoge el denominado Principio de la Fe Pública Registral, cuyo fundamento radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial así como proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes que se hayan producido confiados en el contenido de los asientos registrales, en tal sentido la buena fe registral busca proteger la adquisición efectuada a título oneroso y de buena fe de quién aparece en el Registro como titular registral contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes, debiendo señalarse en segundo lugar que la citada norma establece que la buena fe debe reputarse a favor del tercero adquiriente en tanto no se demuestre de manera fehaciente e indubitable lo contrario, es decir, la buena fe se presume a favor del tercero mientras no se pruebe que tenía conocimiento de la inexactitud del registro.

Explicitando, se ha dice que para poder determinar la buena fe registral que prevé el artículo 2014º del Código Civil, se requieren la concurrencia copulativa de los siguientes requisitos: i) que el adquiriente lo haga a título oneroso; ii) que el adquiriente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro (presunción iuris tantum); iii) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; iv) que el adquiriente inscriba su derecho; y, v) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante.

Asimismo, en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, “la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el Registro, ellas además deben ser desconocidas por quién pretende ampararse en el principio estudiado” (Buena Fe Pública Registral); de este contexto se puede inferir que la creencia el tercero respecto de que su transmitente ostenta título libre de mácula, se enerva cuando conoce la existencia de una situación que vicia ese título. Este tipo de conocimiento conforme los señala la Exposición de Motivos del Código Civil, debe ser uno perfecto, directo y probado de manera concluyente, por mérito de actos realizados por el mismo adquiriente o de hechos que forzadamente deben ser conocidos por él o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar.

En este orden ideas, la buena fe del tercero registral exigida por el artículo 2014º del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente; en ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible al adquiriente a título oneroso desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro, dicho de otro modo el adquiriente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como por ejemplo además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quien es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravada), acudir in situ al predio objeto de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.

Resoluciones contradictorias

Primera Ponencia

– Corte Superior de Justicia de Lima. Segunda Sala Civil. Exp. 5254-2011.

– Corte Suprema de Justicia de la República. Cas. n° 3372 – 2013 – Arequipa.

Segunda Ponencia

– Corte Superior de Justicia de Arequipa. Cuarta Sala Civil. Exp. N° 163- 2013.

Ponencia ganadora: segunda ponencia.

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[1] ORDOQUI CASTILLA, Gustavo. “La buena fe contractual”. Legales Instituto. 2015, pág. 211-212.

[2] DÍEZ PICAZO, Luis. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”. Volumen 1. Madrid: Tecnos. 1983. p. 263.

[3] DANZ, Erich. “La interpretación de los negocios jurídicos”. Madrid: Revista de Derecho Privado. 1955. p.194.

[4] ORDOQUI CASTLLA, Gustavo. “La Buena Fe Contractual”. Editora Ediciones Legales. 1ª Edición. Perú. Pág. 77.

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