En estos últimos días he venido recibiendo una serie de preguntas de parte de arrendadores e inquilinos, con relación a sus contratos (con fines de vivienda) y la manera cómo podrían verse impactados por el Estado de Emergencia. He recopilado todas las preguntas y a continuación ofrezco las respuestas para aquellos a quienes les sea de utilidad. Aquí este manual de preguntas y respuestas para arrendadores y arrendatarios en tiempos de coronavirus.
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1. Mi inquilino no me ha pagado la renta de marzo, ¿puedo desalojarlo?
No, primero debe resolverse el contrato de acuerdo con el mecanismo que tenga diseñado el propio contrato.
2. ¿Y qué podría decir mi contrato?
Podría señalar, por ejemplo, que para su resolución es necesario el incumplimiento de, por lo menos, tres rentas mensuales. En ese caso, no bastaría con que el inquilino haya dejado de pagar el mes de marzo para dejar sin efecto el contrato.
3. ¿Si mi contrato no dice nada?
Entonces se aplicaría la regla general contenida en el Código Civil (CC), según la cual el arrendamiento puede ser resuelto en caso se incumpla, por lo menos, don dos meses y quince días de renta.
4. Y en caso mi inquilino ya esté dentro de la causal de resolución, ¿de qué modo debo dejar sin efecto el arrendamiento?
Nuevamente, depende de lo que diga el contrato. Por ejemplo, si el contrato tiene incorporada una cláusula resolutoria expresa (art. 1430 CC), bastará con comunicarle al inquilino (mediante una carta notarial, de preferencia) la intención de resolver el contrato. Una vez que dicha carta llegue al domicilio del inquilino, se entenderá que el contrato ha concluido.
5. ¿Y si el contrato no contiene una cláusula resolutoria?
Se deberá aplicar el mecanismo consagrado en el 1429° CC: es decir, se envía una carta notarial solicitándole el pago pendiente y dándole 15 días (como mínimo) para la regularización. Si vencido dicho plazo el inquilino no cumple con el pago, el contrato se entiende resuelto automáticamente.
6. ¿Y luego de eso el inquilino ya está obligado a devolverme la posesión?
Así es, el efecto natural de toda resolución es que las partes se devuelvan (restitución) aquello que cada una recibió durante la ejecución del contrato. Si el inquilino recibió la posesión, entonces ahora le corresponde devolverla.
7. Y en el caso del arrendador, ¿éste debe devolver los meses que vino recibiendo por concepto de renta?
No, pues tratándose de contratos que se ejecutan a lo largo del tiempo (contratos de duración), la devolución no aplica para aquello que las partes cumplieron antes de la resolución. En tal sentido, el arrendador no tiene que devolver las rentas ya cobradas, pero sí pierde el derecho de cobrar las rentas por los meses posteriores a la resolución.
8. Y si el inquilino no cumple con devolver la posesión pese a que el contrato ya quedó resuelto, ¿puede el arrendador botarlo por la fuerza (desalojo extrajudicial o ilegal)?
No, en ningún caso se puede lanzar al inquilino de forma extrajudicial. Para ello es necesario un proceso judicial de desalojo; es decir, la orden de lanzamiento tiene que provenir de un Juez.
9. ¿Pero acaso no existe la defensa posesoria extrajudicial?
Existe, pero nunca aplica para el caso de poseedores mediatos (arrendadores, por ejemplo) contra poseedores inmediatos (inquilinos, por ejemplo) que se niegan a restituir la posesión.
10. Y si el arrendador decide desalojar extrajudicialmente a su inquilino, ¿a qué consecuencias se expone?
El arrendador que proceda de ese modo cometerá una ilegalidad. Por ende, el inquilino tendrá dos opciones: (i) denunciarlo por usurpación; y/o (ii) plantear un interdicto de recobrar (demanda en la vía civil) buscando que se le restituya en la posesión del bien.
11. Y en el escenario de que el inquilino plantee dicho interdicto, ¿podría ganarlo pese a enfrentarse al propietario del inmueble?
Sí, porque en un interdicto no gana el que acredite tener el derecho de propiedad, sino aquel que pruebe que, estando en posesión del bien (aun cuando sea una posesión ilegítima) fue “sacado” ilegalmente. Y como ya indiqué, el desalojo extrajudicial es una forma ilegal de recuperación de la posesión.
12. ¿Y la denuncia por usurpación también procedería contra el propietario?
Sí, porque en bien jurídico que se busca proteger con el tipo penal de usurpación no es la propiedad, sino la posesión, con lo cual bastará que el ex inquilino pruebe que perdió la posesión de manera ilegal para que se configure el delito de usurpación (el delito se configurará ya sea que el arrendador bote por la fuerza al inquilino o, aprovechando su ausencia, ingrese al bien rompiendo la cerradura de la puerta).
13. Y el inquilino que fue desalojado ilegalmente, ¿puede recuperar la posesión de forma extrajudicial, valiéndose para ello de la denominada “defensa posesoria extrajudicial” (DPE) regulada en el art. 920° CC?
La DPE permite recuperar la posesión cuando ésta se ha perdido de manera ilegal. Pensemos en el propietario que sufre una invasión: desde que se produce ésta, el propietario tiene 15 días para recuperar extrajudicialmente el bien, valiéndose del apoyo de la Policía Nacional (no requiere plantear una demanda de desalojo). En teoría, lo mismo tendría que ocurrir con un inquilino que es desalojado ilegalmente por su arrendador, sin embargo, nuestra normativa (último párrafo del art. 920° CC) impide que la DPE sea ejercida contra los propietarios.
14. ¿Significa eso que, si el arrendador (propietario) desaloja ilegalmente al inquilino, éste no puede recuperar la posesión valiéndose de la DPE?
Así es; si quien desalojó al inquilino ilegalmente (por la fuerza o cambiando las cerraduras) fue el propietario (arrendador), el inquilino no puede recuperar la posesión por la fuerza. Su única alternativa será, como ya indiqué, la denuncia por usurpación o la demanda de interdicto de recobrar.
15. El Proyecto de Ley que le permite a los inquilinos suspender el pago de la renta por los meses que dure el Estado de Emergencia, ¿perjudica a los arrendadores porque les impide desalojar a los inquilinos que no les paguen?
No, de hecho (y como ya indiqué), los arrendadores están impedidos de desalojar extrajudicialmente a los inquilinos independientemente de que el Proyecto sea o no aprobado. El que el Proyecto no se apruebe no significará que los arrendadores “siguen autorizados” para desalojar extrajudicialmente a sus inquilinos; sencillamente, nunca han estado (ni están) autorizados para ello.
16. ¿Entonces cómo es que el proyecto impactaría en los arrendadores?
El Proyecto no condona (perdona) las rentas, sino que suspende su pago mientras dure el Estado de Emergencia (y por dos meses luego de su finalización). Una vez finalizado este periodo de gracia, los inquilinos deberán pagar los meses de renta que fueron suspendidos. El Proyecto no indica que dicho pago deba distribuirse de forma prorrateada por los meses que queden de arrendamiento, con lo cual, teóricamente, un arrendador podría pedir inmediatamente el pago total de las rentas suspendidas una vez finalizado el periodo de gracia.
17. En el caso de los arrendadores que viven de las rentas que les pagan sus inquilinos, ¿el proyecto no los perjudica gravemente?
No olvidemos que el Proyecto no aplica para todos los arrendatarios de viviendas, sino únicamente para aquellos que caigan en un estado de vulnerabilidad económica acreditada.
Tengamos en cuenta, además, que según la última encuesta de IPSOS, en los niveles C y D, respectivamente: (i) solo el 4 y 2 por ciento continúa recibiendo sus ingresos de manera habitual; (ii) el 31 y 35 por ciento ha visto reducidos sus ingresos de manera considerable; y (iii) el 38 y 53 por ciento ha dejado de percibir ingresos.
Entonces, una persona que realmente se encuentre en vulnerabilidad económica como consecuencia del Estado de Emergencia, no va a poder pagar la renta independientemente de que el proyecto se apruebe o no. Es decir, la razón por la cual el arrendador no reciba la mensualidad no será porque una ley suspenda el pago, sino porque sencillamente el inquilino no tiene, materialmente, los fondos para pagar.
18. ¿Entonces cuál es el impacto real del Proyecto si, de una u otra forma, los arrendadores que alquilen a personas en estado de vulnerabilidad, no van a recibir su pago?
El verdadero impacto del Proyecto se verá en el tema de las penalidades o intereses que pueda generarse por el incumplimiento del pago de la renta. Es decir, si el Proyecto se aprueba, el no pago de la renta estará justificado y por ende una vez que se termine el periodo de gracia los arrendadores solo podrán cobrar las rentas que no llegaron a ser pagadas. En cambio, si el Proyecto no se aprueba, el no pago se considerará como un incumplimiento de los arrendatarios, con lo cual los arrendadores podrán exigir en el futuro el pago no solo de las rentas suspendidas, sino también de las penalidades o intereses que aquellas hubiesen generado.
19. Y si el proyecto no se aprueba y los inquilinos no pagan, ¿ello no podría permitir a los arrendadores resolver sus respectivos contratos?
Sí, podrían resolverlos (posibilidad descartada si es que el Proyecto se aprueba), pero como ya dije, la resolución no basta para recuperar la posesión. Es necesario un proceso judicial para obtener el lanzamiento.
20. ¿Y los arrendatarios podrían mentir e inventar falsos estados de vulnerabilidad económica para justificar la suspensión del pago?
Es una posibilidad, y para disuadirlos sería recomendable que el Proyecto indique que: (i) el arrendador podrá, una vez culminado el periodo de gracia, cuestionar el supuesto estado de vulnerabilidad invocado por el arrendatario y que sirvió como justificación para la suspensión del pago de la renta; y (ii) de comprobarse que dicho estado no fue real, el arrendador tendrá el derecho de exigir el pago de la penalidad por retraso que hubiese contemplado el contrato o, en todo caso, el interés legal.
21. ¿El hecho de que se apruebe el Proyecto impide a las partes renegociar de la forma que mejor les parezca?
No, las partes siempre mantienen esa posibilidad. De hecho, si las partes llegan a un acuerdo, el Proyecto (de ser aprobado) ya no les será aplicable.
22. ¿A la fecha los arrendatarios cuentan con herramientas idóneas que mejoren su posición frente a los arrendadores de cara a una renegociación de sus respectivos contratos?
No, pues todos los mecanismos de tutela que se vienen invocando (imposibilidad sobrevenida, excesiva onerosidad, lesión, fuerza mayor) traen como consecuencia que el arrendatario quede obligado a restituir la posesión, que es precisamente lo que ellos (y el Proyecto) tratan de evitar. Por ello, un arrendador que vea que su inquilino no tiene sólidas herramientas de renegociación, probablemente se vea tentado (como ocurre en la realidad) a desalojarlo ilegalmente, pues sabe que aquel no va a poder soportar el costo (dinero, tiempo, esfuerzo) de la demanda de interdicto o la denuncia por usurpación (no nos olvidemos que estamos hablando de inquilinos que han caído en estado de vulnerabilidad).
23. ¿Qué podría mejorarse en el Proyecto?
Me parece que lo más relevante del proyecto no es tanto la suspensión del pago de la renta, sino evitar los desalojos extrajudiciales (ilegales) por parte de los arrendadores, porque eso va contra el interés general (y coyuntural) de tener la menor cantidad posible de gente en las calles. Creo, por eso, que el proyecto podría enfocarse en abrirle las puertas del 920° CC (recuperación extrajudicial de la posesión) a aquellos inquilinos que hayan sido desalojados ilegalmente.
Es decir, el Proyecto debiera facultar a los arrendatarios a solicitar el apoyo de la Policía Nacional para que ésta se encargue de su inmediata reposición (algo que actualmente prohíbe nuestro artículo 920° CC). Para ello, debiera bastar con que el arrendatario muestre su contrato vigente y pruebe que ha sido despojado de la posesión (salvo, obviamente, que el arrendador demuestre que el lanzamiento se hizo con orden judicial).
