¿Intervención estatal como mecanismo para conservar la cadena de pagos en los arrendamientos para vivienda?

El autor es abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Egresado de la maestría en derecho civil por la Universidad Privada de San Martín de Porres. Conciliador Extrajudicial. Mainer Héctor Cruz Chávez

1937

Sumario: 1. Introducción, 2. Propuesta: aplicar un mecanismo administrativo, que evite la ruptura de la cadena de pagos y sus negativos efectos, 2.1. Sustento técnico-económico, 2.2. Sustento jurídico, 3. A modo de conclusión.


1. Introducción

A raíz de la pandemia mundial ocasionada por el covid-19 (de reminiscencias bíblicas), al día de hoy, llevamos más de 70 días de cuarentena, desde que el Poder Ejecutivo declaró el Estado de Emergencia y el consecuente aislamiento social obligatorio, limitaciones a diversas libertades y, la reducción de actividades económicas, dispuestas a través del Decreto Supremo 044-2020-PCM, de fecha 15 de marzo del año en curso, aplicada como medida preventiva, para combatir el avance del nefasto virus, las mismas que se han ido prolongando, reiteradamente, hasta el día de hoy.

Así pues, el arrendamiento de inmuebles se suele realizar, básicamente para vivienda, comercio o servicios, pretendemos analizar en esta ocasión, solo el primer supuesto, y en los casos en que exista claros indicios de precariedad económica de ambas partes contratantes.

En ese sentido, tal precariedad se puede evidenciar, por el lado de los arrendadores, cuando éste, es por ejemplo, un jubilado o una viuda, propietario (a) de un único inmueble, ubicado por lo general en un distrito socioeconómicamente pobre del país, cuyas rentas son de baja cuantía (podría entenderse por ello a rentas iguales o menores a S/ 1,000.00 o un máximo de 20% de la UIT), por lo cual, tales ingresos, muchas veces, forman parte fundamental de su subsistencia; y por otro lado, tenemos a los arrendatarios, quienes al tomar habitaciones de renta de baja cuantía, pues evidencian una precaria solvencia económica, muchos de ellos se han visto afectados laboral, y por tanto económicamente, por los efectos de la referida crisis.

Estando así la situación, pues es muy probable que, muchos inquilinos estén incurriendo en un incumplimiento total, lo que rompería la cadena de pagos, afectando no solo los bolsillos de los arrendadores, sino también a muchos de estos arrendatarios, quienes podrían verse hostigados en su posesión o incluso expulsados arbitrariamente de sus hogares, por lo cual tal contexto afectaría inexorablemente a ambas partes contratantes, y de algún modo al trafico jurídico y a la economía en general.

Por tal motivo, proponemos un mecanismo administrativo como instrumento alternativo de solución, en razón de que, en las últimas semanas se ha suscitado[1] y todo indica que se seguirá dándose “desalojos” (lanzamientos ilegales) de parte de diversos arrendadores[2] (y la probable comisión del delito de usurpación agravada), que colocaría a muchas personas en la calle y en una situación de auténtica indigencia, y por tanto, en un riesgo flagrante contra su salud, integridad y vida, dado el avance de la pandemia en nuestro país.

2. Propuesta: aplicar un mecanismo administrativo, que evite la ruptura de la cadena de pagos y sus negativos efectos

Ahora bien, este mecanismo administrativo (el cual podría concretarse en un Proyecto de Ley), debería ser de conformación tripartita, esto es, constituido por el inquilino, el arrendador (éstos deberán acreditar necesariamente precariedad económica) y el Estado, éste último actor, debería dirigirlo, con la finalidad de conservar mínimamente la cadena de pagos.

Por ello, planteamos que el Estado (a través de un órgano administrativo) promueva la suscripción de adendas, que modifiquen los contratos primigenios de arrendamiento para vivienda que suscribieron las partes (obviamente, solo en aquellos contratos en que las partes, puedan razonablemente ser consideradas como personas de precaria economía o en riesgo de estarlo), y verifique el cumplimiento de una serie de requisitos taxativos, y una vez cumplidos, pues apruebe tales adendas, y proceda a subsidiar, con la entrega de un bono que represente un 30% del valor de la renta, a favor del arrendador suscribiente, tal adenda deberá tener el espíritu de una transacción extrajudicial, por tanto, los contratantes deberán hacerse mutuas concesiones.

Siendo así, pues la concesión del arrendador, consistiría en que éste, acepte condonar de forma voluntaria, parte de la renta, la cual cuál podría ser de un 30% de la misma, asimismo debe comprometerse a no iniciar acciones legales de desalojo contra su inquilino, ni a hostigarlo en su posesión.

Por el lado del arrendatario, pues su concesión consistiría en que, éste cancele en el acto y de forma mensual un monto mínimo del 10% de la renta, tal porcentaje podría ser mayor en la medida de sus posibilidades. Y el saldo restante, esto es, un 30% o menos, lo pague después de superada la crisis sanitaria. El pagó del referido bono solo deberá ser interrumpido, si una de las partes denuncia el incumplimiento de la adenda.

En cuanto, a los intereses, moras y penalidades, pues el Estado debería promover a través de la referida adenda, que las mismas queden suspendidas, durante el lapso de la crisis, por un asunto de solidaridad contractual.

De esa forma, si este arrendador se acoge a dicha fórmula, tendría la ventaja de cobrar en efectivo, y sin proceso judicial de por medio un 40% o más de la renta, con la expectativa de cobrar el saldo del 30%, después de superada la crisis sanitaria.

En ese sentido, si este acreedor elige irse al fuero judicial, pues la sola presentación y admisión de una demanda de desalojo, le tomaría un tiempo indeterminado e impredecible, ya que nuestro sistema de justicia civil se encuentra suspendido, aunado al hecho de que los litigios civiles en nuestro país, se caracterizan por ser lentos, engorrosos, onerosos, y de desgaste emocional para las partes.

Por el lado, del inquilino, la ventaja para éste contratante, consistiría en que haría un pago mínimo mensual, y en la medida de sus posibilidades, se le suspenderían los intereses, moras y penalidades, y lo que es más importante, gozaría de la tranquilidad de su posesión, tan necesaria en estos tiempos de expansión de la pandemia y sus efectos.

Esta fórmula propuesta busca ser de naturaleza facultativa, por lo que las partes libremente se podrían acoger, claro está el Estado debe incentivarla, cumpliendo de esa forma su rol tuitivo hacia las familias con precariedad económica, y en clara protección del interés social.

Así pues, evitaríamos que un número significativo de ciudadanos y sus familias se queden sin techo, mediante “desalojos” (lanzamientos ilegales) u hostigamientos en su posesión, y que los mismos expongan su salud, integridad y vida, en caso de ser arrojados a la calle, en plena pandemia.

Podrían, darse muchas objeciones a nuestro planteamiento, no obstante, nuestra propuesta busca ser una alternativa de solución, y un paliativo a la compleja realidad jurídico-social. En ese sentido, el Estado debe incentivar a transigir a las partes contratantes. Con respecto a los porcentajes anotados: bono, condonación, y pago, pues éstos podrían variar en algún porcentaje, dependiendo de cada caso.

2.1. Sustento técnico-económico

En cuanto al sustento técnico-económico, pues éste es el aspecto más controvertido, y que causa más objeciones, en razón de que, existe una tendencia en un sector de reconocidos abogados, quienes parten de la premisa de que el Estado no tiene los recursos económicos suficientes para financiar las subvenciones propuestas. Pensamos que ello, no es exacto.

Claro está, no somos Francia, ni Alemania, ni otro país del primer mundo, sin embargo, nuestra economía ha estado en crecimiento económico (y con superávit fiscal) desde hace más de hace 20 años atrás, en especial, en el periodo del boom de las exportaciones de materias primas (2002 al 2013), cuyo término significó únicamente que nuestro crecimiento sea menor[3].

Es así que, en el aspecto macroeconómico, nuestros indicadores han sido positivos en el lapso referido, lo cual nos ha permitido acumular recursos como el denominado Fondo de Estabilización Fiscal (FEF) y otro, así, al cierre del 2019, según el portal web del MEF, el FEF acumuló recursos por US$ 5,471 millones, y esta circunstancia excepcional de crisis sanitaria, pues amerita hacer uso de los mismos[4].

Hace poco el gobierno destinó 30 000 millones de soles a los bancos para que hagan préstamos a las empresas[5], sin asumir riesgos, ya que el Estado garantizará tales préstamos, demostrando con ello, liquidez y solvencia en recursos económicos.

En ese sentido, lo expuesto se basa en la opinión de renombrados economistas de distintas tendencias (liberales[6] y progresistas[7]), quienes en su mayoría ratifican que nuestra economía acumuló recursos, y califican que el Covid-19, influirá negativamente en la misma solo de forma pasajera, la cual podría recuperarse en el cuarto semestre del año en curso[8].

2.2. Sustento jurídico

Así pues, consideramos que jurídicamente es viable nuestra propuesta, porque el Estado, no modificará los contratos privados mediante una ley, solo incentivará y mediará para que un sector de los privados celebre voluntariamente adendas, las mismas que modificaran los contratos primigenios de arrendamiento.

En ese sentido, el motivo de una adenda o modificatoria de contrato, “ocurre con frecuencia, cuando sea por alteración de las circunstancias o por razones no previstas al momento de constituirse la obligación, las partes desean alterar el contenido de la misma, sin extinguirla”[9].

Ahora bien, estos nuevos acuerdos, deberán reunir un número determinado de requisitos, que, de cumplirlos, pues el Estado, a través de un órgano competente, aprobará el acuerdo y pagará mensualmente el bono a favor del arrendador, mientras dure el Estado de Emergencia y, las partes contratantes cumplan con lo acordado.

Aquí entra a tallar, el ejercicio de la autonomía privada, “entendida como el poder reconocido a las personas para regular, dentro del ordenamiento jurídico, sus propios intereses y crear libremente relaciones jurídicas entre sí”[10], por ello las partes contratantes (arrendador e inquilino) tienen la facultad de celebrar una adenda, con los requisitos que estipula el Estado para hacerse beneficiarios de la aprobación del acuerdo y entrega del bono.

En cuanto al monto de la renta, la misma puede ser acreditada a través de contratos escritos simples, sin necesidad que tengan firmas legalizadas, o con recibos de pago de la renta, ambos documentos deberán tener fechas anteriores a la declaratoria del Estado de Emergencia y, su autenticidad deberá ser presumida, conforme al principio administrativo de presunción de veracidad y, pasible por tanto de fiscalización posterior.

3. A modo de conclusión

Debemos reflexionar qué sentido tendría que los gobiernos tengan una economía en crecimiento por tantos años y, difundan lo responsable que están manejando las cifras macroeconómicas, y no cumplan con proteger mediante subsidios a un sector vulnerable de la población; de igual modo, desde la perspectiva jurídica, es responsabilidad de nuestras autoridades, poner al servicio de dicha población las diversas instituciones jurídicas y los mecanismos administrativos y legales pertinentes, para así ofrecer salidas viables a problemáticas como las que estamos viviendo.

En ese sentido, creemos que, una forma es incentivando (mediante la entrega de bonos) a los involucrados, para que los mismos celebren nuevos acuerdos (adendas), claro está, bajo mediación del Estado, por lo que, la entrega de tal dinero implica únicamente un gasto parcial mínimo del Estado, por cuanto, la mayor parte del costo lo deberán asumir las mismas partes contratantes (esto es, el 70% de la renta), dado el carácter facultativo y subsidiario del nuevo acuerdo.

Así pues, se hace urgente la intervención estatal, ya que nos encontramos, en una situación excepcional y de emergencia sanitaria, equiparable a una situación de guerra, en la que peligra la vida y la salud de un sector vulnerable de nuestra población: para unos, por el peligro de quedarse en la calle; para otros, por el peligro de no poder subsistir, al no recibir sus rentas; por ello, el Estado peruano, se encuentra en una lucha contra el tiempo, con el objetivo de minimizar en lo posible, los efectos negativos de la problemática jurídico-social analizada.

Finalmente, la aplicación de este mecanismo administrativo, favorecería a mitigar y descongestionar, en algún porcentaje, la habitual carga procesal en los Juzgados de Paz Letrados, puesto que, de no revolverse la referida problemática, pues es inminente que se interpondrán, un sinnúmero de demandas de demandas de desalojo y pago de arriendos, en los siguientes meses.

 


[1] Noticias, R. R. (2020, abril 9). Coronavirus | COVID-19 | Desalojan a familia de venezolanos del cuarto que alquilaban por deber un mes de rent. Recuperado de https://bit.ly/2X65zBI
[2] Noticias, R. R. (2020b, abril 9). Coronavirus | COVID-19 | Desalojan a familia de venezolanos del cuarto que alquilaban por deber un mes de rent. Recuperado de https://bit.ly/2X65zBI
[3] Perú Panorama general. (s. f.). Recuperado de https://www.bancomundial.org/es/country/peru/overview
[4] Gestión, R. (2020, marzo 19). Impacto del coronavirus amerita aplicar en Perú un plan de estímulo económico, sugieren analistas. Recuperado de https://bit.ly/2B9vFvg
[5] Pedro, V. A. P. B. (2020, abril 18). ¿Es posible un bono universal de 1,000 soles? – Pedro Francke. Recuperado de https://bit.ly/2ZIcZwJ
[6] Gestión, R. (2020a, marzo 17). LatinFocus: Analistas reducen proyección de crecimiento económico del Perú a 2.8% para el 2020. Recuperado de https://bit.ly/3c9fH0P
[7] Reinoso, A. F. (s. f.). El MEF no reactiva, pero amarra el modelo. Recuperado de https://bit.ly/3c8Pvn2
[8] Gestión, R. (2020b, marzo 17). LatinFocus: Analistas reducen proyección de crecimiento económico del Perú a 2.8% para el 2020. Recuperado de https://bit.ly/3c9fH0P
[9] De la Puente y Lavalle, Manuel. El contrato en general. Tomo II. Palestra Editores 2016. Pág. 167.
[10] De la Puente y Lavalle, Manuel. El contrato en general. Tomo II. Palestra Editores 2016. Pág. 199.

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