¿Desalojos en la ‘era’ del covid-19? Un drama en tres actos

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Sumario: 1. Introducción: un drama en tres actos, 2. ¿Son legales estos “desalojos”? Entre el título posesorio legal y la imposibilidad de la obligación de restitución, 3. ¿Y qué pueden hacer los arrendadores entonces?, 4. Problemas de constitucionalidad: ¿una ley puede solucionar estos problemas?


1. Introducción: un drama en tres actos

En los últimos días, la prensa ha informado sobre “desalojos” contra inquilinos desamparados económicamente, en pleno estado de emergencia por causa de la pandemia global provocada por el covid-19. Estos casos podrían entenderse como una suerte de drama en tres actos:

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i) Una joven familia venezolana, esposos con dos menores hijos, habían sido “desalojados” de la habitación que venían arrendando en el distrito de San Juan de Lurigancho. ¿La razón? No haber pagado un mes de renta. El padre de familia comentó que propuso celebrar una dación en pago: en lugar de abonar el dinero, prestaría servicios al arrendador, solo hasta que culmine el aislamiento social obligatorio. Según se notició, el arrendador rechazó esta propuesta diciendo que “no son amigos, ni familiares, como para apoyarlos”. O sea, el arrendador consideró que mantenerlos en uso del bien era nada más y nada menos que un favor; de este modo, la joven familia terminó en la vía pública, recibiendo el apoyo de algunos compasivos vecinos.

ii) Dos hermanos argentinos arribaron a Lima, a fines del 2019, y consiguieron trabajo en una pizzería. Al cerrar esta por causa del estado de emergencia, perdieron sus ingresos económicos y no pudieron pagar la habitación que arrendaban en San Juan de Miraflores, por lo que su arrendadora les pidió que se fueran. Los hermanos declararon que también propusieron una dación en pago, de tal manera que pudieran prestar servicios de albañilería y así conservar el uso de la habitación. Su propuesta fue rechazada y terminaron en una pequeña carpa en la playa “La Encalada”, recibiendo alguna ayuda de algunos pescadores: peces y muimuy.

iii) Un hombre de unos 80 años perdió la posibilidad de seguir pagando la renta de una habitación. Así, en pleno estado de emergencia, terminó pernoctando frente al mercado Ciudad de Dios, también ubicado en San Juan de Miraflores. Se informó que el anciano es ayudado por algunos vecinos de la zona.

Jurídicamente hablando, ¿fue correcto lo que sucedió en estos lamentables casos? Veamos.

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2. ¿Son legales estos “desalojos”? Entre el título posesorio legal y la imposibilidad de la obligación de restitución

Es fácil apreciar que, en estos casos, no existió propiamente un proceso de desalojo. Empero, no es posible tener certeza sobre si los contratos de arrendamiento se resolvieron o no, pues se desconoce con exactitud su contenido. Pero asumamos, como lo sugieren las publicaciones de la prensa, que los contratos de arrendamiento quedaron sin efecto: ¿podía exigírseles —legalmente— a la familia venezolana, a los hermanos argentinos y al anciano peruano que entreguen las habitaciones, en plena vigencia del aislamiento social obligatorio? Pues, desde ya, hay que decir que no.

Como se sabe, mediante Decreto Supremo (DS) 044-2020-PCM, se estableció el estado de emergencia nacional, imponiendo no un simple “distanciamiento social”, sino una medida mucho más drástica: el aislamiento social obligatorio. El 18 de marzo, se publicó el DS 046-2020-PCM, que precisa los alcances del artículo 4 del DS 044-2020-PCM. Esta precisión, en esencia, deja en claro que la “circulación” por las vías de uso público solo se realiza para la prestación y acceso a los bienes y servicios “esenciales” que allí se precisan. Por DS 064-2020-PCM, se prorrogó el estado de emergencia hasta el 26 de abril del presente año.

Me interesa un precepto en particular: el literal e) del artículo 4.1 del DS 044-2020-PCM. Este hace referencia al “retorno al lugar de residencia habitual”; contrario sensu, es claro que la declaración del estado de emergencia impide el cambio de esta residencia. No pueden tener lugar, por tanto, las mudanzas y los “desalojos”. La residencia es, pues, inamovible mientras dure el estado de emergencia.

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Es cierto que se tiene un literal m) que hace referencia a “cualquier otra actividad de naturaleza análoga a las enumeradas en los literales precedentes o que deban realizarse por caso fortuito o fuerza mayor”. Más allá de que este literal tenga ya otro contenido en virtud del DS 063-2020-PCM, es claro que cambiar de residencia habitual no es una actividad “análoga” al retorno a tal residencia. No hay analogía alguna, sino una auténtica contradicción.

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Así las cosas, aunque la familia venezolana, los hermanos argentinos o el anciano peruano no tuvieran un título contractual o negocial que les permitiera mantenerse en la habitación, definitivamente sí cuentan con un título legal para mantenerse en posesión del bien. La ratio juris de los DS saltan a la vista: las personas deben mantenerse en sus residencias habituales, velando por su salud y procurando el máximo aislamiento social para, de este modo, contrarrestar la pandemia del covid-19.

¿No son precarios entonces? Pues no, mientras dure el aislamiento social obligatorio y el correspondiente impedimento de cambiar o modificar la residencia. Si existiera la real posibilidad de que la familia venezolana o los hermanos argentinos retornen a su país por una alteración en el cierre de las fronteras nacionales, la cosa cambia, pues el cambio de residencia ya sería viable.

¿Y estas consideraciones encajan dentro de las reglas vinculantes de la sentencia del IV Pleno Casatorio Civil? Pues claro que sí. Hay que tener siempre presente que los supuestos de posesión precaria, establecidos en dicha sentencia, no constituyen un régimen de numerus clausus, pues las reglas vinculantes 1 y 2 de esta sentencia permiten considerar que los supuestos de precariedad dan lugar a un régimen de numerus apertus.

Además, nótese que la regla vinculante 5 de esta sentencia nunca señala que los supuestos de posesión precaria que se consideran sean los “únicos” posibles. Pero el título que impide considerar al poseedor como precario, ¿no tiene que ser negocial o contractual necesariamente? Pues no. Basta considerar la regla vinculante 5.6 de la citada sentencia para advertir que el título, que impide la configuración de la precariedad, puede ser de origen legal. Nótese también que la regla vinculante 2 nunca indica que el título pueda ser “solo” o “únicamente” de origen negocial o contractual.

Hay que reconocer que también podría sostenerse que más que un título legal, los DS establecen una imposibilidad de cumplir con la obligación de restituir la habitación. Así, al quedar sin efecto el contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede restituirlo, porque ello implicaría una actividad contraria a lo dispuesto en la normativa del estado de emergencia. De este modo, la obligación de restitución se cumpliría tardíamente (cuando termine o se modifiquen los términos del estado de emergencia) por configurarse un supuesto de fuerza mayor, conforme a lo previsto en el artículo 1315 del Código Civil.

No obstante, esta idea tiene un inconveniente un tanto serio: la fuerza mayor, por exigencia del citado artículo, tiene que ser un evento “imprevisible”. Como ya lo expliqué en otros trabajos[1], el aislamiento social obligatorio puede considerarse previsible desde marzo. Ergo, también califica como previsible la declaración del estado de emergencia en este mes. ¿Qué sucede, entonces, con los contratos de arrendamiento celebrados en los primeros días de marzo? Si sigue la idea de la fuerza mayor, esta no se presentaría en estos contratos, por entenderse que no estamos ante un genuino evento imprevisible. Entonces, estos contratantes podrían violar la normativa del estado de emergencia y efectuar entregas de inmuebles y cambios de residencias. Esta consecuencia, claro está, es inaceptable.

En todo caso, sea por reconocer un título legal o una causal de imposibilidad para cumplir, las personas extranjeras y el anciano peruano no tenían que marcharse de las habitaciones que venían poseyendo, por exigencia de la normativa del estado de emergencia. Los arrendadores no tenían que hacer “ningún favor”. Al contrario, estos penosos “desalojos” se traducen en flagrantes ilegalidades, violatorias de las medidas que buscan contener los efectos devastadores y mortales de la epidemia.

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3. ¿Y qué pueden hacer los arrendadores entonces?

Si bien en este tipo de casos el arrendador (propietario) no podría exigir la restitución del inmueble, porque la normativa de estado de emergencia se lo impide, sí podría exigir el pago de una “indemnización” por enriquecimiento sin causa, de conformidad con el artículo 1954 del Código Civil. En efecto, me parece evidente que el arrendatario se ha “enriquecido”, con el uso del inmueble, “a expensas” del arrendador. Este, por su parte, se ha “empobrecido” pues no tuvo a su disposición el bien inmueble durante el periodo de aislamiento obligatorio. Además, se cumpliría el requisito exigido por el artículo 1955 del Código Civil, pues no se advierte qué otra “acción” puede ejercitar el arrendador, para obtener una “compensación” económica por el provecho obtenido por el arrendatario. Evidentemente, no cabe ninguna “acción de responsabilidad civil”, pues el arrendatario se pudo mantener en el inmueble al amparo de la normativa del estado de emergencia.

Y no se vaya a decir que el “enriquecimiento”, en realidad, sí se haya justificado en la normativa del estado de emergencia. De ninguna manera puede ser así. La normativa del estado de emergencia, por ninguna parte, señala que debe haber prestación gratuita de bienes y servicios entre privados. De hecho, para ponerlo en términos sencillos: ¿los alimentos los donan en los mercados o supermercados, con base a la normativa del estado de emergencia? Pues no. Entonces, de igual forma, no hay base alguna para sostener que el uso del inmueble, por el arrendatario en estos casos, tenga que ser gratuito o no susceptible de una compensación económica.

De otro lado, aquí se puede advertir otra razón para rechazar la idea de que los DS configuran un supuesto de fuerza mayor para cumplir la obligación de restitución. Así es, si entendemos que no se entrega el inmueble por una razón extraordinaria, imprevista e irresistible para el arrendatario, la tutela del arrendador peligra, pues se haría difícil sostener que este podría apelar a una “indemnización” por enriquecimiento sin causa. De hecho, el arrendatario podría sostener que su “enriquecimiento” encontraría justificación (su “causa”), precisamente, en la normativa del estado de emergencia. Si la entrega o la restitución de la habitación tienen que esperar más de lo debido, ello está “legitimado” por la normativa del estado de emergencia y el artículo 1315 del Código Civil. Y si existe “legitimación” para un “enriquecimiento”, mal podría decirse que existe enriquecimiento sin causa[2].

4. Problemas de constitucionalidad: ¿una ley puede solucionar estos problemas?

Si la normativa vigente brinda soluciones, ¿es realmente necesaria una ley solo para reiterar lo que ya está establecido en la legislación y en las reglas vinculantes de un Pleno Casatorio Civil? Me parecería una ley sin mayor utilidad. Habría que ver cuál es el novedoso aporte. Sí sería oportuno, por ejemplo, mejorar la regulación del enriquecimiento sin causa. Pero esta mejora está pendiente, como tantas otras, desde mucho antes de la pandemia global. No obstante, si se pretende “aportar” una cosa ya establecida en el ordenamiento jurídico, no advierto una utilidad real.

Además, no olvidemos que existen un par de cuestiones de constitucionalidad vinculadas al artículo 62 de la Constitución. Primera: ¿es inconstitucional la normativa del estado de emergencia porque, en el fondo, modifica contratos de arrendamiento de estas habitaciones? Segunda: ¿sería inconstitucional una ley que expresamente prohíba los desalojos contra arrendatarios, como los de estas habitaciones, mientras dure el estado de emergencia y más allá?

Sobre la primera: la respuesta es no. La normativa del estado de emergencia, nótese bien, no “revive” arrendamientos fenecidos. Tampoco exonera del pago de la renta. Si el arrendatario se puede mantener en el bien, no es porque el contrato haya sido alterado, sino por las medidas normativas contra la pandemia. O sea, estas medidas pueden perfectamente admitir una “lectura constitucional”. Téngase presente que la posibilidad de interpretar una disposición en sentido constitucional, la pone a salvo de alguna declaración de inconstitucionalidad. Esto se vincula a la conocida figura de la “sentencia interpretativa”[3].

Sobre la segunda: recientemente se ha postulado una “interpretación histórica” que debe comandar la aplicación del artículo 62 de la Constitución, tomando en cuenta los trabajos preparatorios que dieron lugar a la vigente Constitución[4]. Así, se dice que, tomando en cuenta dichos trabajos, se puede concluir que una ley sí podría alterar el contenido de un contrato ya celebrado. No cabe, pues, conformarse con interpretaciones literales.

Opino diferente. Recordemos, como bien enseña un conspicuo cultor de la materia, que las interpretaciones históricas no tiene un valor decisivo en la interpretación de los textos normativos[5]. A lo sumo, pueden tener algún valor para ayudar a excluir alguna interpretación (como la literal), pero no son determinantes para “elegir el significado de una disposición”[6]. ¿Y el Tribunal Constitucional (TC) ha empleado “interpretaciones históricas”? Pues, como lo he documentado en otro trabajo que acaba de ser puesto a disposición del público[7], el TC no toma en cuenta los trabajos preparatorios de los parlamentarios que trabajaron en la dación de nuestra Constitución. Al contrario, las decisiones del TC no son del todo claras al respecto, pues han habido decisiones que avalan un sentido literal del artículo 62, y alguna otra donde este aval ha estado ausente.

El asunto, en realidad, está bastante lejos de ser simple. Además, cabe preguntarse lo siguiente: si se proclama la suspensión del pago de rentas mediante leyes nuevas, ¿por qué no se proclaman también, por ejemplo, leyes para suspender deudas por la adquisición de productos de primera necesidad? Es más, ¿por qué no se proclaman leyes para suspender el pago de cualquier obligación? ¿Dónde queda, pues, el principio de igualdad?

Cumplo con informar al lector que yo he opinado, en dicho trabajo, por una interpretación restrictiva del artículo 62, pero por razones que poco tienen que ver con “interpretaciones históricas”. Empero, no creo que la solución necesaria sea la dación de nuevas leyes. Recordemos un par de cosas elementales: i) las normas, guste o no, se desobedecen en el plano de los hechos (observemos, por ejemplo, lo que ocurre con la desobediencia al mandato de aislamiento social), eso no cambiará porque exista una ley disponga que ya no deba suceder. Así que no se diga que se debe dar una nueva normativa, porque la actual se desobedece; y ii) las disposiciones legales pueden admitir una variedad de interpretaciones, así que la nueva regulación no estará libre de problemas interpretativos que desembocaran en procesos judiciales.

Más que leyes nuevas, se necesita una amplia difusión del conocimiento en torno a los derechos, deberes y otras situaciones jurídicas que puedan tener las personas durante el estado de emergencia. Sin conocimiento o entendimiento de lo que manda la normativa, las personas harán lo que mejor les parezca. En todo caso, podría pensarse en mejorar la regulación de las figuras ya existentes, antes que pretender crear cosas “nuevas”. Sin embargo, no se olvide que será inevitable que se presenten casos de lesiones a los derechos y demás situaciones jurídicas de ventaja. Estos casos, por más dramáticos que sean, tendrán que evaluarse por las autoridades jurisdiccionales en su momento, como siempre ha sucedido desde Roma y más atrás.


[1] Permítaseme remitir a: Fort Ninamancco Córdova. El caso “Canal de Craponne” y el covid-19 (el cumplimiento de los contratos en el aislamiento social obligatorio). Disponible aquí. Fort Ninamancco Córdova. El covid-19 y los contratos de arrendamiento. Disponible aquí.

[2] Pietro Sirena. La acción general de enriquecimiento sin causa: situación actual y perspectivas futuras. Traducción de Enrique Chávez Bardales. En: Derecho y Sociedad. N° 20. Lima: Asociación Civil Derecho y Sociedad, 2003, p. 237; empero, este autor reconoce que el concepto de “justa causa” no es susceptible de “definiciones ontológicas o sustanciales, que puedan abstractamente delimitar el ámbito aplicativo del instituto” (p. 243).

[3] Se ha dicho, con total pertinencia, que “toda sentencia interpretativa” pretende “excluir o descartar las interpretaciones inconstitucionales”: Javier Díaz Revorio. Interpretación constitucional de la ley y sentencias interpretativas. En: Pensamiento Constitucional. Año VIII. N.° 8. Lima: Pontificia Universidad Católica del Perú, 2002, p. 196.

[4] Alan Pasco Arauco. ¿Es inconstitucional el Proyecto de Ley que suspende el pago de la renta en los contratos de arrendamiento? Disponible aquí.

[5] Riccardo Guastini. Interpretación y construcción jurídica. En: Isonomía. Revista de filosofía de teoría del derecho.  N° 43. México: Instituto Tecnológico Autónomo de México, Octubre del 2015,  pp. 26 y 27.

[6] Riccardo Guastini. op. cit. p. 27. De hecho, este egregio autor italiano no duda en considerar que la interpretación que apela o se construye sobre la base de los “trabajos preparatorios” de las autoridades, se caracteriza por ser “fácilmente contestada”.

[7] Ver: Fort Ninamancco: El lado oscuro de la denominada ´santidad contractual´. Disponible aquí.

Comentarios:
Abogado y Magíster en Derecho, con mención en Derecho Civil y Comercial, por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Profesor de Teoría Legal y Derecho Civil en las universidades Mayor de San Marcos, Ricardo Palma y San Ignacio de Loyola. Profesor de Derecho Civil en la Academia de la Magistratura. Amicus Curiae del VII Pleno Casatorio Civil. Ganador del Premio Nacional «Francisco García Calderón Landa». Miembro del Consejo Consultivo del Instituto de Derecho Privado.