Fundamento destacado: 13. Para nuestro análisis, del contraste entre el plano de independización presentado y el plano de distribución que obra en el título archivado que dio mérito a la fábrica inscrita, se aprecia la independización de ocho unidades inmobiliarias completamente independientes.
Aunque se estipula en el reglamento interno que los cimientos, sobrecimientos, columnas y muros exteriores califican como bienes comunes, no obstante, por las características de los gráficos antes insertos [no se aprecia que las secciones sean departamentos en edificio, ni que conformen casas en quinta o en copropiedad, ni tiendas en centros y galerías comerciales o campos feriales], y sobre todo por el hecho de que el terreno no es propiedad común, se comprueba que las unidades a independizar no estarían comprendidas en ninguno de los supuestos que establece la Ley 27157 y su reglamento para considerar que se deben aplicar las normas sobre propiedad exclusiva y propiedad común.
La única posibilidad para tal efecto, a tenor de la precisión contemplada en el numeral 2.3 del artículo 2 del Reglamento de la Ley 27157, es que las supuestas secciones sean unidades inmobiliarias exclusivas susceptibles de independización edificadas sobre un terreno catalogado como propiedad común:
“Artículo 2.- Términos
(…)
2.3 Precisiones
Precisese el significado de los siguientes términos definidos por la Ley:
– Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
– Casas en copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y servicios comunes.
– Casas en quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común.
– Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes.
– Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independización, edificadas sobre un terreno de propiedad común.
– Tiendas en centros y galerías comerciales o campos feriales: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificación de uno o más pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios comunes.
– Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo.
(…)”.
(El resaltado es nuestro).
En nuestro caso, como ya hemos señalado en considerandos precedentes, el terreno no ha sido incluido como zona común, sino únicamente a los cimientos, los cuales no justifican por sí solos que las secciones independientes posean conexión común.
Por consiguiente, al no acreditarse la existencia de áreas o zonas comunes, no procede la constitución del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común para la edificación inscrita en la partida vinculada, siendo insuficiente la voluntad plasmada en el reglamento interno.
En ese orden de ideas, es que corresponde confirmar la tacha sustantiva del título alzado.
Bajo similares argumentos, se pronunciaron las resoluciones N° 082-2003- SUNARP-TR-L del 13.2.2003 y N° 514-2023-SUNARP-TR del 6.2.2023.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 684-2023-SUNARP-TR
Trujillo, 17 de febrero de 2023
APELANTE : RHONY ALEXIS VALERA ARANA
TÍTULO : 3374581-2022 del 10.11.2022
RECURSO : 023A-2022– H.T.D. N.° 26855 del 13.12.2022
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° V– SEDE TRUJILLO
REGISTRO : PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO : REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA :
Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
No pueden acogerse al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común las edificaciones que carecen de áreas comunes. La existencia de un cimiento monolítico no constituye elemento suficiente que por sí solo pueda sustentar la constitución de dicho régimen.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicita la inscripción del reglamento interno e independización bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común respecto a la edificación que consta inscrita en la partida n.° 11468792 del Registro de Predios de Trujillo.
Para tal efecto, se han adjuntado documento privado de independización y reglamento interno suscritos por César Augusto Reyes Valle y Luis Héctor Espinoza Tarazona, en representación de la Derrama Magisterial, y plano de independización elaborado por el Arq. Leopoldo Martínez Castillo, cuyas firmas han sido certificadas por el notario de Lima José Urteaga Calderón el 17.10.2022.
Con el recurso de apelación se acompaña plano de estructura de cimentación monolítica.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El registrador público (e) de la Oficina Registral de Trujillo Bruno V. Inafuku García dispuso la tacha sustantiva del título mediante esquela del 18.11.2022, cuyos términos se transcriben cabalmente a continuación:
l. ACTO REGISTRAL: INDEPENDIZACIÓN CON REGLAMENTO INTERNO BAJO EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN – P.E. Nº 11468792 II. DEFECTOS INSUBSANABLES:
Se solicita la independización con reglamento interno bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, respecto al predio matriz ubicado en RESIDENCIAL MAGISTERIAL EL GOLF DE TRUJILLO MZ F LOTE 4-VICTOR LARCO HERRERA, inscrito en la partida antes referida.
Ante ello y según lo establecido por la Ley Nº 27157 y su reglamento, al hablar de una independización bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se debe cumplir indispensablemente la coexistencia de una edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, así como de áreas y servicios comunes que permitan el aprovechamiento de las unidades exclusivas.
Siendo esto así, para el presente caso, verificando y contrastando el plano de fábrica con el plano de independización, se advierte que las unidades exclusivas: UIPE 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8 son plenamente independientes una de la otra, pues no comparte áreas ni bienes comunes que sirvan de aprovechamiento y disfrute de dichas secciones exclusivas; por lo tanto, resulta improcedente la constitución de un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común “sin que existan zonas comunes” y bienes comunes que compartan y estén sujetos al régimen en cuestión, tal como lo ha establecido el Tribunal Registral en su Resolución Nº 134-2020-SUNARP-TR-T de fecha 12.02.2020.
En ese sentido, se le sugiere solicitar su independización acogiéndose a los requisitos establecidos en el artículo 60° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es adjuntando la resolución municipal que autoriza la subdivisión, así como, el plano de subdivisión, la constancia negativa de catastro, con las formalidades ya conocidas, es decir debidamente sellados y visados por la municipalidad competente. Por lo tanto, de lo antes expuesto y siendo que los defectos advertidos son de naturaleza insubsanable se procede a la TACHA SUSTANTIVA del presente título, de conformidad al art. 42° del T.U.O del R.G.R.P.
III. BASE LEGAL:
Art. 32° y 42° del TUO del R.G.R.P.
Arts. 60° y 63° del R.I.R.P.
Resolución Nº 134-2020-SUNARP-TR-T: “De acuerdo con la Ley N. 27157 y su reglamento, procede la constitución el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común siempre que coexistan dentro de una edificación secciones de dominio exclusivo y bienes o áreas comunes que favorezcan su aprovechamiento por todos los propietarios.”
Derechos pagados: S/ 847 .00 soles, derechos cobrados: S/ 107 .00 soles.
Derechos por devolver: S/ 740.00 soles.
Recibo(s) Número(s) 00025369-288.- Trujillo, 18 de noviembre de 2022
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor Valera ha interpuesto recurso de apelación autorizado por el abogado Antonio F. Granados Ortiz, cuyos fundamentos se resumen a continuación:
– Todas las unidades inmobiliarias se han ejecutado sobre una platea de cimentación (cimiento común), compuesta por una losa de cemento – estructura monolítica, ubicada en un nivel debajo de las viviendas (subsuelo), que sirve de base y soporte para las ocho unidades inmobiliarias (ninguna vivienda cuenta con cimiento estructural individual), por lo que si algún propietario requiere ejecutar ampliaciones y modificaciones deberá solicitar la aprobación de la junta de propietarios. Por lo expresado, el área de terreno se constituye como bien común.
[Continúa…]
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