Independización de predios rurales ubicados en zona no catastrada a la luz de lo señalado en la Resolución 260-2022-Sunarp-TR

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Mediante Resolución 260-2022-Sunarp-TR, de fecha 24 enero de 2022, el Tribunal Registral de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) resolvió un recurso de apelación contra la observación realizada por el registrador de la Oficina Registral de Lima, respecto a la inscripción de un acto de compraventa e independización de un predio rural, por el cual dicho funcionario requería que de acuerdo a lo establecido en el artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se debía cumplir con adjuntar el certificado de zona no catastrada remitido por autoridad competente. El Tribunal indicó lo siguiente:

Mediante la Ley 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, se derogó el Decreto Legislativo n.° 1089, y por ende su reglamento. En ese sentido, ya no se requiere el certificado negativo de zona catastrada. La independización es admisible con la presentación de documento técnico suscrito por verificador catastral, puesto que dicha suscripción implica la declaración del carácter de zona no catastrada del predio a sanear.

La resolución dice que mientras la Ley 31145 no esté reglamentada, no podrá requerirse dicho certificado de zona no catastrada para efectuar la independización de un predio rural ubicado en dicha zona. Para ello, se debe tener en cuenta que el artículo 89 del Decreto Supremo 032-2008-VIVIENDA (Reglamento del Decreto Legislativo 1089), Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, que regulaba la expedición de dichos certificados, se encuentra derogado. Esto se debe a la derogación, a su vez, del decreto legislativo que reglamentaba.

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Más aun si el numeral 5.2 del artículo 5 de la Ley 31145 señala:

Asimismo, los procedimientos regulados en la ley y su reglamento proceden a iniciativa de los particulares y previo pago de derechos de tramitación, en caso que se pretenda regularizar su derechos posesorios o, tratándose de propietarios, para la regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio y la rectificación de áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus predios inscritos y de sus títulos archivados. El reglamento de la presente ley específica los requisitos para el inicio y la tramitación de los procedimientos administrativos señalados.

Al respecto, el Tribunal Registral, en la resolución materia de análisis, arguye que “no obstante, en tanto sea publicado el reglamento, el Registro no puede dejar de atender las solicitudes de inscripción de independización de predios rurales”. Por ende, la intervención del verificador en los actos de independización de predios rurales en zona no catastrada está legitimada en mérito a lo establecido en la Directiva 01-2010-SNCP/CNC, Reglamento del Índice del Verificador Catastral.

Por lo que, conforme también se indica en la ya tantas veces mencionada resolución:

Podemos entender que en tanto no se haya publicado el reglamento que defina el procedimiento de independización de predios rurales a instancia de particulares, corresponde que se admita la documentación técnica suscrita por verificador catastral, sin la exigencia del certificado negativo de catastro teniendo en cuenta que la suscripción formulada por el verificador engloba un estudio y levantamiento en campo del predio a independizar, implicando a su vez una declaración respecto al carácter de zona no catastrada del mismo predio.

Así las cosas, a la luz de lo resuelto por el Tribunal Registral en este caso, se abre un camino que permite —durante el tiempo que no sea reglamentada la Ley 31145— solicitar e inscribir independizaciones de predios rurales ubicados en zonas no catastradas sin presentar el certificado expedido por la oficina correspondiente del gobierno regional. Solo se debe contar con la documentación técnica (plano y memoria descriptiva del área a independizar y del remanente) debidamente suscrita por verificador catastral; con lo cual en cierta forma se facilitan los trámites de independizaciones en dichas zonas ante lo engorroso que resulta recurrir a la entidades estatales para obtener certificaciones.

Si bien no se trata de un precedente de observancia obligatoria que ha expedido el Tribunal Registral, sí corresponde a la jurisprudencia de dicho colegiado, quien es el órgano que resuelve en última instancia administrativa las apelaciones de los usuarios, y por ende, a los registradores, tenerla en cuenta para casos similares, en mérito al principio de predictibilidad que debe regir a las entidades del sector público.

De igual manera, es pertinente considerar que mientras no se reglamente la ley indicada en los párrafos precedentes, y ante la derogación expresa del Decreto Legislativo 1089, y, por ende, de su reglamento, a la fecha no existe base legal para efectuar el saneamiento de predios ubicados en áreas del Estado, procesos de prescripción adquisitiva de dominio administrativa de predios de particulares, rectificaciones de áreas, medidas perimétricas, y linderos. Esto resulta preocupante, más aún que ha transcurrido casi un año desde la publicación de la ley, cuando en ella se estableció que el reglamento sería aprobado por decreto supremo refrendado por el titular de Desarrollo Agrario y Riego dentro de los sesenta días calendario computados a partir de su publicación.

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