El tratamiento del desalojo en el Perú, por Julio Pozo Sánchez

Comparto un fragmento de mi reciente libro «El proceso de desalojo por ocupación precaria» publicado con el sello editorial de LP.

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El ordenamiento civil peruano, a lo largo de su historia, ha desarrollado tan solo tres códigos adjetivos en materia civil, incluido el actual Código Procesal Civil de 1993.

El texto inaugural de esta colección fue denominado Código de Enjuiciamientos en Materia Civil (1852), que contenía tres libros vinculados a la jurisdicción, primeras instancias en juicios civiles, últimas instancias y recursos extraordinarios.

Tiempo después, y como es común a esta ciencia, una vez aplicada la norma a la realidad evolutiva surgieron distintas falencias que motivaron la redacción de un segundo texto normativo en 1912, el denominado Código de Procedimientos Civiles.

Este Código, optimizando a su predecesor, atendió diversos vacíos que habían quedado sin respuesta, en atención, claro, a las nuevas exigencias de la sociedad. Con estos antecedentes arriba el actual Código Procesal Civil de 1993 (en adelante CPC), obedeciendo, así como sus antecesores, a la dinamicidad y evolución del derecho.

El proceso de desalojo, como lo conocemos en la actualidad, lamentablemente no ha tenido un desarrollo amplio y, sobre todo, concreto en los textos adjetivos antes mencionados. Si bien la norma actual (Código Procesal Civil de 1993) desarrolla el proceso de desalojo en los artículos 585 del CPC y siguientes, no es menos cierto que, con posterioridad a ello, se han publicado diversas leyes y decretos legislativos especiales que versan sobre desalojo, motivados principalmente por la búsqueda de una vía más eficiente, confirmándonos así que la redacción normativa desarrollada por el legislador primigenio, finalmente, no pudo hacer frente a la realidad.

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[Código de Enjuiciamientos Civiles]

Sobre esta base, comenzaremos por referirnos brevemente al primigenio Código de Enjuiciamientos Civiles. Debemos mencionar que, a pesar de ser la norma naciente en el derecho procesal peruano, omite remitirse al desalojo como un proceso civil, y ni siquiera recoge una figura análoga que cumpla con el fin que se persigue; como resultado deja un gran vacío en este tipo de causas. Sin perjuicio de ello, existió una breve alusión en el texto sustantivo de la época, el Código Civil de 1852, mediante el cual se estableció como uno de los efectos del dominio o propiedad lo siguiente: «[…] El de excluir a otros de la posesión o uso de la cosa»[1].

De estas líneas se puede inferir que, si uno era propietario de un bien —o, como dicho Código lo denomina, «se encontraba en dominio del bien»—, entonces recaía en él la potestad de excluir a otros de la posesión, en el entendido de que estos otros ostentarían una calidad de poseedores ilegítimos, por lo cual el propietario tendría la facultad de apartarlos o, coloquialmente, echarlos, con el propósito, claro, de recuperar su posesión.

Esta breve mención plasmada en el Código sustantivo de 1852 es la única referencia que, a nuestro parecer, se logró estipular con respecto al desalojo. Sin embargo, aunque se haya
consignado como un efecto de la propiedad y una facultad exclusiva del propietario, lo cierto es que no tuvo tratamiento procesal en la norma adjetiva de la época, el Código de Enjuiciamientos en Materia Civil.

[Código de Procedimientos Civiles de 1912]

En esta secuencia histórica, e ingresando ya a una segunda etapa, arriba el Código de Procedimientos Civiles de 1912, que, en efecto, acoge por primera vez al proceso de desalojo bajo el nombre de «juicio de desahucio»[2].

Así, a partir de 1912, se instaura en el ordenamiento procesal civil peruano una acción que permitía recuperar un bien mueble o inmueble de quien se encontraba ejerciendo su uso
sin derecho o facultad alguna. Por lo tanto, se puede advertir hasta el momento que no existió gran diferencia entre la noción que el juicio de desahucio desplegaba y la noción del
proceso de desalojo actual.

Dentro de este marco, se debe mencionar los supuestos que hacían procedente el desahucio en aquella época, iniciando por el arrendamiento. Qué duda cabe, el supuesto más recurrente.

El desahucio en el arrendamiento se postulaba en dos escenarios: a) cuando el arrendamiento rescindía y b) cuando se daba término al arrendamiento (la rescisión significaba la extinción del arrendamiento mientras este se encontraba vigente, dígase incumplimiento de la renta, abuso de la cosa, incumplimiento de obligaciones propias de las partes, entre otras; mientras que término hacía referencia a la culminación propiamente dicha, dígase vencimiento del contrato o acuerdo, muerte del arrendatario, enajenación del bien, entre otras).

Con ello podemos denotar la gran semejanza que guarda el fenecido desahucio y el tratamiento del desalojo actual en relación con los supuestos de arrendamiento. Sin embargo, esa no fue la única causal que albergó el Código de Procedimientos Civiles, pues el legislador de 1912 incluyó en su redacción, además, la procedencia de desahucio en aquellos supuestos en los que se procure la recuperación de bienes sujetos a enfiteusis,
usufructo, uso o habitación.

A fin de retratar ello, citaremos el primer párrafo del artículo 970 del fenecido Código, el cual enuncia lo siguiente:

Artículo 970. Hay acción de desahucio para recuperar bienes sujetos a enfiteusis, usufructo, uso o habitación, en los casos de los artículos 1902, 1906 y 1174 del Código Civil, sin necesidad de juicio anterior en que se declare el comiso o la conclusión o pérdida de la enfiteusis o de las servidumbres mencionadas.

Llama la atención cómo el legislador pretendió tipificar en un primer momento toda causal existente que pudiese originar un desalojo, tal como la habitación y el usufructo; sin embargo, como sabemos, en la actualidad esas y otras causales que pudieran surgir bien pueden encajar en el precario. Es precisamente esta última institución la que albergará nuestro sucesivo análisis, el tan polémico «precario».

La referencia a lo precario tuvo cabida en el mismo artículo 970 del Código de Procedimiento Civiles y fue proyectada, mediante el segundo párrafo, de la siguiente forma: «[…] Hay también acción de desahucio para recuperar bienes inmuebles que usa otra persona de modo precario y sin pagar pensión»[3].

Según indica Torres Vásquez, estas líneas que encajan un desahucio por precario tuvieron como antecedente normativo el inciso 3 del artículo 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil Española de 1877, el cual establecía a la letra que: «[…] La demanda de desahucio podrá postularse contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced siempre que fuera requerida con un mes de anticipación para que la desocupe»[4].

Con ello se estará preguntando el lector: ¿y qué fue modo precario en aquellos tiempos?, ¿es acaso el mismo concepto que se admite en la actualidad? Respondiendo a estas interrogantes, debemos afirmar que el legislador de la época no tuvo el propósito de definirlo normativamente; por tal motivo se generó este gran vacío legal: ¿quién es precario?

Así las cosas, correspondía a nuestros juzgadores desplegar un desarrollo jurisprudencial a partir de las situaciones que se presentaban; no obstante, el problema permaneció latente, toda vez que la jurisprudencia fue víctima también de diversas interpretaciones contradictorias.

A fin de exponer las interpretaciones que propiciaron la evolución del precario, citaremos un interesante análisis jurisprudencial que realiza Torres Vásquez en torno a la figura en comentario. Ello nos permitirá trazar el histórico sendero jurisprudencial que moldeó nuestra original concepción de precario vigente en la actualidad[5].

Una de las primeras jurisprudencias, emitida en 1914, establecía lo siguiente: «El que ocupa el bien por concesión graciosa del dueño es ocupante precario. Procede el desahucio. A. J. 1914, p. 208»[6]. Estas líneas nos permiten inferir que «precario» era todo sujeto que ocupaba un bien a título de gracia o benevolencia del propietario, debiendo el precarista devolver dicho bien al primer requerimiento; caso contrario, procedía la acción de desahucio[7].

Esta fue, sin duda, una concepción desarrollada fiel al estilo romano[8], precario como aquel que posee con un permiso expreso, incurriendo en causal de desalojo cuando se niegue a restituir el bien; sin embargo, haciendo una comparación, dicho entender no guarda relación con el precario vigente, pues en el razonamiento actual no existe permiso de gracia alguno, sino únicamente una falta de título que justifique válidamente la posesión. En tal sentido, podemos concluir que la admisión de precario adoptada en las primeras jurisprudencias difiere en gran medida de la que se tiene ahora.

Continuando esta línea argumentativa, otra jurisprudencia, publicada en 1940, nos venía indicando lo siguiente:

El concepto de uso precario a que se refiere la segunda parte del artículo 970 del Código de Procedimientos Civiles es de ocupante sin título alguno, con el asentimiento tácito del dueño, sin pagar merced conductiva. Por eso, no procede la acción de desahucio por ocupación precaria si el demandado ocupa el bien por transacción celebrada con el propietario. R. De T. 1940, p. 336.[9] [Las cursivas son nuestras].

En efecto, tal como lo afirmaba la Corte, era imposible amparar un desalojo por precario cuando se encontrase de por medio una transacción celebrada entre las partes, toda vez que en un precario original —romano— no existen transacciones, sino tan solo un permiso benevolente del propietario al precario, a fin de que este último posea el bien sin renta, u otro concepto dinerario, siendo ese el sentido que finalmente se alberga en la sentencia.

Ahora bien, en contraposición con lo expresado en párrafos precedentes, el concepto de precario entendido como permiso de gracia no tuvo vida en el entendimiento judicial, pues, en siguientes sentencias dedicadas al precario, el juzgador optó por apartarse del criterio romano para otorgarle uno nuevo y distinto. Así, en 1897, la jurisprudencia comenzaba a sustentar: «Procede el desahucio por ocupación precaria contra quien ha ocupado el inmueble sin consentimiento del propietario. A. J. 1897, p. 374»[10]; «en los casos de desahucio por ocupación precaria sin pagar pensión, no es el demandante quien debe acreditar este hecho, sino el demandado quien debe probar la existencia del vínculo contractual o de otra naturaleza que justifique la ocupación del bien. Rev. J. P. 1952, p. 2449»11; «no procede el desahucio por ocupación precaria interpuesta por el administrador de bienes ajenos si no prueba que el bien a que se refiere la demanda está comprendido, sin lugar a dudas, en la administración. La acción de desahucio por ocupación precaria debe tener por fundamento que quien la ejercita sea dueño, locador o tenga título legal para ello, y que el demandado es tenedor de un bien, cuyo dominio, posesión o administración corresponda al demandante. R. De T. 1937, p. 137»[12].

Con este panorama, se hace indiscutible a la vista del lector el cambio de noción que nos trajo la jurisprudencia, pues en ella se denota un precario que, en primer término, ocupa un inmueble sin consentimiento del propietario, por cuenta y voluntad propia, sin mediar permiso alguno (v. gr. usurpador, invasor); y, en un segundo término, aquel que ocupa sin pago de renta o pensión. Con todo este análisis a cuestas, se gesta el actual concepto de poseedor precario (artículo 911 CC) que, valgan verdades, ha despertado en la comunidad jurídica un sinfín de polémicas, debates, sentencias contradictorias e, incluso, un Pleno Casatorio.

Concretizando, todas estas premisas, antecedentes normativos y jurisprudenciales forjaron el proceso de desalojo que rige en la actualidad bajo el Código Procesal Civil de 1993. Veamos en detalle cómo se ha desarrollado el desalojo.

CONTINÚA…

[Este es un fragmento del libro El proceso de desalojo por ocupación precaria]


[1] Código Civil de 1852.
[2] El juicio de desahucio se proyectó en el Código de Procedimientos Civiles en el Título XIII [Juicio de desahucio], Capítulo I [Sustanciación], Capítulo II [Pago de mejoras], desde su artículo 951 hasta el 976.
[3] Código de Procedimientos Civiles de 1912, artículo 970.
[4] Torres Vásquez, Aníbal. «Posesión Precaria». En Estudio Aníbal Torres Abogados [en línea]: Disponible en: <https://bit.ly/37uwbkx>.
[5] En la actualidad, la concepción de precario en el Perú no tiene antecedentes normativos en la región ni en el mundo, puesto que, en una línea de derecho comparado, es completamente ajena a todos los ordenamientos jurídicos. La razón de ello es que, a partir de las contradicciones que la jurisprudencia peruana había propiciado, finalmente se optó por un postulado nuevo, que se gestó solo en el país, lo cual originaría el abandono de las bases y raíces de la concepción de precario primigenia.
[6] Torres Vásquez, Aníbal. Op. cit.
[7] Idem.
[8] Precario, en el entender romano, hacía referencia a un sujeto que poseía un bien por permiso, aquiescencia y benevolencia del dueño (en Roma, generalmente el patricio), por lo tanto, en esta relación sí existía un título válido que justificaba la posesión del «precario».
[9] Torres Vásquez, Aníbal. Op. cit.
[10] Idem.
[11] Idem.
[12] Idem.

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