Doble venta y mejor derecho de propiedad. Comentario de la Casación 4579-2019-Ventanilla

Criterio jurisprudencial.- En caso de doble venta, es correcto declarar infundada la demanda de reivindicación y mejor derecho de propiedad interpuesta por el segundo adquirente con dominio inscrito si en el título que exhibe consta que conocía que el inmueble estaba en litigio, de lo que, además, se extrae su conocimiento sobre la posesión y el primer título (minuta) de los demandados.

• Casación 4579-2019-Ventanilla
• Temas: doble venta; reivindicación; mejor derecho de propiedad; venta de bien sujeto a litigio; buena fe.
• Base normativa: Código Civil: arts. 1409, 2022, 2023.
• Comentario de Moisés Arata Solís
  

1. HECHOS

Son los hechos los que detonan el derecho; sin ellos, las normas son cuerpos inertes. A su vez, las situaciones jurídicas subjetivas que se invocan, por los protagonistas del conflicto, mientras el mismo no se resuelve, son solo pretensiones, es decir, alegaciones —a su favor— de derechos subjetivos, poderes jurídicos, expectativas e intereses legítimos que deben ser probadas. Las partes en conflicto y la autoridad conocen los hechos que configuran las situaciones invocadas, su modificación o su extinción, de forma tal que, en la decisión, se pueda determinar si a la situación jurídica alegada le corresponde ser tutelada o no en los términos pretendidos.

­‎Para quienes nos aproximamos, desde fuera, a escudriñar sobre los resultados del proceso, solo existen los hechos que se invocan en las decisiones como probados en el proceso, salvo algunos que se puedan encontrar disponibles en bases de datos de libre acceso; por consiguiente, esa es una limitante de nuestro trabajo, de ahí que, al menos desde el punto de vista sustantivo, interesa, más que el caso en sí, el criterio decisorio tanto en lo que se refiere a si los hechos fueron —según nuestro entender— debidamente asignados al supuesto de hecho o si a ese supuesto de hecho verificado se le ha enlazado —nuevamente según nuestro entender— la debida consecuencia jurídica para extraer de ello no tanto la conclusión de si se hizo justicia en el caso concreto, sino si el criterio adoptado es lo suficientemente razonable para ser replicado en otros casos con hechos similares, pero nunca iguales.

De lo que se puede deducir de la sentencia comentada, se extrae la siguiente secuencia de hechos:

• Mediante minuta del 22 de agosto de 1995, la Caja de Pensiones Militar Policial vendió a los señores Villaverde-Paniagua un departamento dentro de una edificación ubicada en la urbanización Pedro Cueva Vásquez, distrito de Ventanilla, provincia constitucional del Callao.
• Los demandados se encontraban en posesión del inmueble desde el tiempo de la adquisición del inmueble hasta el tiempo en que se llevó a cabo el proceso.
• En 2007, los esposos Villaverde-Paniagua iniciaron, ante el Juzgado Mixto de Ventanilla, un proceso de prescripción adquisitiva de dominio (Expediente 437-2007) contra la Caja de Pensiones Militar Policial, el mismo que fue desestimado; no se tienen detalles de la razón de la desestimación, pero sí se menciona —para efectos de invocar fecha cierta respecto de la minuta— que en dicho proceso se presentó, como prueba, la citada minuta.
  En el proceso mencionado, la demandada «se opuso a la demanda, pues para ella los demandantes ya eran propietarios del inmueble en virtud de un derecho vigente».
  Igualmente, en dicho proceso se dictó una medida cautelar de anotación de la demanda que fue presentada al Registro de Predios del Callao el 22 de enero de 2008 y que permanece, hasta la fecha, anotada en la partida registral del predio.
• Por carta notarial del 6 de abril de 2009, la Caja de Pensiones Militar Policial resolvió el contrato de compraventa celebrado con los esposos Villaverde-Paniagua.
• Administradora de Comercio SA sostuvo ser la propietaria del inmueble desde el 10 de noviembre de 2009 en virtud de una cláusula adicional al contrato de compraventa celebrado con la Caja de Pensiones Militar Policial el 31 de diciembre de 2008 mediante el cual adquirió la propiedad de diversos inmuebles. Esta operación se formalizó mediante escritura pública del 10 de marzo de 2010 y dio lugar a la inscripción del dominio de Administradora de Comercio SA.
  En el contrato mencionado, el inmueble figura como, según el considerando sétimo:

[…] uno más dentro de una lista de inmuebles que estaban sujetos a proceso judicial (cláusula sexta), cuando fueron transferidos por la Caja de Pensiones Militar Policial a favor de la Administradora del Comercio Sociedad Anónima; pudiendo apreciarse […] que el listado incluía el inmueble materia de litigio, respecto de quien figuraba como cliente Hermelinda Paniagua Román.

• El 30 de enero de 2015, Administradora de Comercio SA interpuso una demanda de reivindicación y mejor derecho de propiedad contra los esposos Villaverde-Paniagua ante el Tercer Juzgado Civil Permanente de Ventanilla.
• Al contestar la demanda, los esposos Villaverde-Paniagua señalaron (i) que la propia demandante, al adquirir el inmueble, había reconocido que el mismo se encontraba en posesión de ellos; (ii) que son propietarios en virtud de la minuta del 22 de agosto de 1995 y por ello ostentan la posesión por más de 20 años y (iii) que, con la venta realizada por la Caja de Pensiones Militar Policial, se había configurado un supuesto de doble venta, siendo la finalidad del contrato despojarlos de su propiedad. Se menciona que formularon una reconvención de nulidad de la compraventa invocada por la demandante que fue, finalmente, rechazada por no subsanarse oportunamente una observación formulada.

2. PRONUNCIAMIENTOS

El proceso dio lugar a las siguientes sentencias:

• Sentencia de primera instancia por la que el juez declaró fundada la demanda y consideró que la demandante había adquirido a título oneroso, inscrito su derecho, y a la fecha de adquisición desconocía que los demandados habían celebrado una compraventa con la Caja de Pensiones Militar Policial.
• Apelada dicha sentencia, la Sala Mixta Permanente de Ventanilla confirmó la sentencia de primera instancia.
• Interpuesto el recurso de casación por los demandados, la Corte Suprema, a través de la Casación 2493-2017-Ventanilla, declaró fundado el recurso de casación y ordenó la emisión de una nueva sentencia de vista por considerar que, aun cuando se había rechazado la admisión del expediente de prescripción adquisitiva, dada la relevancia de dicha prueba, se había violado el derecho a la prueba de los demandados, por lo que debe tenerse a la vista dicho proceso para determinar si del mismo emerge la afirmación de los demandados en el sentido de que la demandante, al adquirir el inmueble en 2010, tenía conocimiento de que ellos habían adquirido el inmueble de la Caja de Pensiones Militar Policial.
• En la segunda sentencia de segunda instancia, se revocó la sentencia de primera instancia que declaraba fundada la demanda y reformándola se declaró infundada la demanda sobre la base de considerar que (i) en el proceso de prescripción adquisitiva, al margen de haberse declarado infundada la demanda, la Caja de Pensiones Militar Policial se había opuesto por considerar que los demandantes ya eran propietarios en mérito al título con el que contaban y (ii) Administradora de Comercio adquirió conociendo la condición litigiosa del predio y en el proceso de prescripción adquisitiva pasó a ser sucesora procesal.
• El recurso de casación interpuesto por Administradora de Comercio SA fue desestimado por la Corte Suprema al considerar que no se había violado su derecho a la debida motivación.

En suma, no era un hecho controvertido que los demandados, los señores Villaverde-Paniagua, habían estado en posesión del inmueble desde la fecha en que celebraron la minuta de compraventa a su favor, en tanto que la demandante, Administradora de Comercio SA, contaba tanto con un título formalizado mediante escritura pública como con la inscripción del mismo en el registro. El tema de fondo radica en saber si nos encontrábamos —como implícitamente se sostiene en la Casación 2493-2017-Ventanilla— frente a un supuesto de concurso de acreedores o doble venta en el que el contendiente del título inscrito es vencido por el contendiente del título no inscrito en razón de que el primero no tiene buena fe, toda vez que —como lo sostiene la jurisprudencia nacional actual— el segundo comprador debía saber —porque debía indagar— que el poseedor ostentaba un título de propiedad que, aunque no inscrito, sustenta su calidad de propietario; o si por el contrario —aunque no lo diga así expresamente la segunda sentencia de vista, que es la que, finalmente, resuelve el conflicto— estaríamos ante un supuesto de compra de un bien sujeto a litigio que, al estar así declarado en el título que exhibía la parte demandante, descarta la incompatibilidad propia del concurso y sujeta al adquirente a la suerte del título de su transferente respecto del litigio existente como, también, de todo efecto probatorio que pueda extraerse del mismo en su perjuicio.

3. COMENTARIO

3.1. La reivindicación y el mejor derecho de propiedad

En nuestra práctica procesal, se viene haciendo común que el demandante que anticipa que el demandado que ostenta la posesión del bien pueda pretender alegar la existencia de un título de dominio como causa justificativa de su posesión y formule, de manera conjunta, las pretensiones de reivindicación y de mejor derecho de propiedad.

Hay en ello un error conceptual, ya que ambas acciones son distintas, obedecen a situaciones fácticas diferentes. En ese sentido señala nuestra Corte Suprema lo siguiente:

a) La acción reivindicatoria se dirige fundamentalmente a la recuperación de la posesión, en cambio la acción de mejor derecho de propiedad no exige que el demandado sea poseedor y tiene por finalidad declarar la propiedad acallando a quien discute o se arroga este derecho; b) La acción reivindicatoria requiere que el demandado sea poseedor. La acción de mejor derecho no requiere que el demandado sea el poseedor; el demandado puede o no tener la posesión del bien materia de litis.[1]

A lo anterior debe agregarse que la alegación de propiedad —como lo acredita la práctica de nuestros procesos de mejor derecho de propiedad (pretensión usual en nuestro medio que en doctrina se considera como comprendida dentro de una genérica «acción declarativa de dominio»[2])— puede estar sustentada en dos tipos de situaciones que describen conflictos que, procesados bajo la misma etiqueta, tienen una etiología distinta y deben resolverse de manera distinta:

• Uno es el caso del concurso de acreedores respecto de un mismo bien[3], usual, pero no exclusivamente, la hipótesis de la doble venta[4], en la que los contendientes invocan títulos de los que se deducen «posiciones jurídicas que, en todo o en parte, sean incompatibles con la adquisición contractual»[5] que sostienen haber verificado a su favor y que derivan de un mismo transferente o constituyente, donde interesa analizar, para dar prevalencia a uno u otro título, el nivel de formalidad o publicidad alcanzado por un título frente al otro y la buena o mala fe del titular para corroborar o descartar ese nivel de prevalencia alcanzado.
• Otro es el supuesto de la duplicidad de titulaciones incompatibles entre sí, usualmente derivada de un problema patológico y viral de nuestras inscripciones, que es la existencia de más de una partida registral para describir, total o parcialmente, un mismo predio, en donde la confrontación no es entre el título de cada parte, sino entre las cadenas de titulación que cada quien invoca a su favor y el criterio fundamental consiste en determinar —bajo patrones de regularidad en las inscripciones— cuál cadena es la más antigua en el acceso al registro, siendo excepcional la descalificación del titular por razón de su mala fe[6].

Queda claro qué tipo de pretensión formular cuando el demandado solo tiene la posesión (reivindicación) o cuando, sin tener la posesión, solo se arroga el derecho de propiedad (mejor derecho de propiedad), pero, cuando el demandado se sostiene en ambas cosas, esto es, en la posesión y en la alegación de la titularidad del derecho de propiedad, hay dos posibilidades:

• Que el demandante solo conozca la posesión del demandado, supuesto en el que es previsible que, simplemente, demande la reivindicación y que se entere de la alegación de la existencia de un título a favor del demandado cuando este conteste la demanda alegando, como medio de defensa, la existencia de un hecho que extingue el derecho invocado por el demandado o que este, en vía de reconvención, introduzca en el proceso el debate sobre el mejor derecho de propiedad. La hipótesis controvertida es solo la primera, donde nuestra Corte Suprema, aun cuando en el pasado existían pronunciamientos contradictorios sobre la procedencia de la reivindicatoria, ha venido consolidando como línea de resolución el siguiente razonamiento:

[…] el demandado no debe ostentar ningún derecho que le permita mantener la posesión del bien, sin embargo, puede acontecer que durante el proceso, el demandado invoque cualquier título, incluso uno de propiedad, por tanto no es correcto pensar que el demandado es un mero poseedor sin título, pues bien podría tener alguno que le sirva para oponerlo durante la contienda. En tal sentido, la acción reivindicatoria puede enfrentar, tanto a sujetos con título, como sujetos sin título o a un mero poseedor. En cualquiera de las hipótesis, el juez se encuentra legitimado para decidir cuál de los dos contendientes es el verus dominus […].[7]

• El razonamiento señalado es —a mi entender— apropiado; si bien la reivindicatoria es una pretensión de condena y la de mejor derecho es una declarativa, al margen de las razones procesales vinculadas a la economía procesal y a la no afectación al derecho de defensa del demandado, no debe olvidarse que la estimación de toda pretensión de condena presupone la acreditación del derecho invocado a efectos de ordenar su ejecución y, en la reivindicación, no solo es materia de probanza la existencia de un título —o mejor aún, de una titulación— a favor del demandante y la identidad o correspondencia de ese título con respecto del bien concreto cuya restitución posesoria se demanda, sino también la falta de justificación para la posesión del demandado o la inoponibilidad del título que pueda ostentar frente al demandante. En similar sentido se pronunció el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil de Junín de 2008 al establecer mayoritariamente que «en un proceso de reivindicación, el Juez puede analizar y evaluar el título del demandante y el invocado por el demandado para definir la reivindicación».
• Que el demandante conozca la existencia de un título alegado por el poseedor a demandar, supuesto en el cual, en línea de principio, aquel puede escoger entre demandar la reivindicación y esperar a que el demandado sea quien introduzca en el proceso la cuestión relativa a la existencia y oponibilidad del título que alega o demandar como pretensión principal el mejor derecho de propiedad o, incluso, si fuera el caso, la nulidad del título del demandado y, de manera accesoria conforme al artículo 590 del Código Procesal Civil, el desalojo del bien para obtener su restitución, siendo improcedente, por innecesaria, la pretensión de reivindicación porque el demandante no requiere el amparo de dos pretensiones que presupongan la afirmación de su dominio.
  Esa regla de la libre opción del demandante tiene una excepción en el caso de que el título del demandado se encuentre inscrito, sea porque en el posible concurso de acreedores fue el demandado quien inscribió primero o sea porque se trate de un caso de duplicidad de partidas con titulaciones incompatibles, supuestos en los que el principio de legitimación registral (artículo 2013 del Código Civil) determina que el contenido del asiento registral (la inscripción del título del demandado) «se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme». En ese caso, el título del demandado goza de una investidura que previamente debe ser retirada a través de una decisión jurisdiccional de nulidad o de mejor derecho de propiedad[8], de forma tal que no es posible plantear una simple reivindicatoria, sino que, ineludiblemente, la pretensión principal debe ser la de nulidad del título o la de mejor derecho y, la accesoria, la de desalojo.

En el caso comentado, la demandante —evidenciando su conocimiento de la alegación de propiedad de los demandados— acumuló las pretensiones de reivindicación y mejor derecho de propiedad, en ese orden, y esto no parece haber llamado la atención de los jueces. La demanda se admitió y procesó en esos términos y, eventualmente, una nulidad de actuados fundada en dicha falta de control —a la luz del principio de conservación de los actos procesales y en concordancia con los términos en los que quedó resuelto el conflicto— podría resultar excesiva.

3.2. ¿La cláusula que evidencia el conocimiento por la demandante de la sujeción del bien materia de transferencia a un litigio descarta la existencia de un supuesto de concurso de acreedores, aun cuando el litigio —de ese entonces— se perdió por los demandados?

Como lo he anticipado, la segunda sentencia de vista es la que fija los términos en los que se resuelve el caso, porque el posterior recurso de casación fue declarado infundado por la Corte Suprema y quedó firme lo decidido por la Corte Superior. El resumen e interpretación de la sentencia de vista fue formulado por la Corte Suprema en los siguientes términos (considerando sétimo):

[…] puede apreciarse del testimonio del diez de marzo de dos mil diez, anexo a la presente demanda, que el inmueble materia de litigio es uno más dentro de una lista de inmuebles que estaban sujetos a proceso judicial (cláusula sexta), cuando fueron transferidos por la Caja de Pensiones Militar Policial a favor de la Administradora del Comercio Sociedad Anónima; pudiendo apreciarse a folios cuarenta y nueve vuelta que el listado incluía el inmueble materia de litigio, respecto de quien figuraba como cliente Hermelinda Paniagua Román; en consecuencia, dicha Sala llega a la conclusión que cuando adquirió la parte demandante el inmueble en el dos mil diez sabía que estaba ocupado por tercero y que mediaba documento; esto es, que no sólo sabía que estaba ocupado por terceros (como reconoce en el fundamento de hecho 2.3 de su demanda), sino que éste “tercero” era Hermelinda Paniagua Román con título otorgado por su transferente, la Caja de Pensiones Militar Policial; entonces, si bien Administradora del Comercio Sociedad Anónima ha accedido primero al registro, se ha desvanecido a su favor la presunción de buena fe, ya que a pesar que sabía de la existencia de Hermelinda Paniagua Román, dicha persona también figuraba que le estaba asignado el inmueble en cuestión (dentro de la cartera que estaba adquiriendo en el dos mil diez) inscribió su propiedad, sin acreditar que primero el contrato de fecha veintidós de agosto de mil novecientos noventa y cinco haya sido anulado o resuelto y como quiera que en este no figura cláusula de reserva de propiedad, no puede en ese contexto ampararse la demanda, al margen de que los compradores (los demandados) hayan cancelado o no el precio. (Énfasis agregado)

Nótese que, tanto de lo que se dice que dijo la Corte Superior como de lo que dice la propia Corte Suprema, lo que se advierte del considerando transcrito es la relevancia que se da a dicho pacto para efectos de tener por probado que la demandante conocía (i) que el inmueble estaba ocupado por los demandados, (ii) que los demandados contaban con un documento (título) otorgado por su propia transferente que les asignaba el inmueble en propiedad y (iii) que, por consiguiente, no tenía buena fe (rectius tenía mala fe); para con esos datos resolver el caso como se resuelven los supuestos de concurso de acreedores, es decir, definiendo la prevalencia del título invocado en función de los criterios establecidos por la ley (publicidad registral, fehaciencia de la antigüedad del título o simple antigüedad del título, en ese orden), pero descartando el valor del acceso al registro si la parte que inscribió su derecho lo hizo con conocimiento o posibilidad de conocimiento de la existencia de otro titular, como sucede en los casos en que el contendiente es quien ostensiblemente contaba con la posesión a título de dueño al tiempo de la adquisición por el adversario y este no tuvo el cuidado —proactividad del adquirente que, jurisprudencialmente, se ha venido a considerar comprendida dentro de las razonables «tomas de conocimiento» de la realidad registral y extrarregistral[9] que debe hacer todo adquirente de un bien en el mercado inmobiliario— de verificar dicha posesión e inquirir al poseedor sobre el concepto o calidad en la que posee.

Ni la Corte Superior ni la Corte Suprema parecen advertir la riqueza de este hallazgo probatorio de cara a considerar que el mismo pudiera determinar un cambio radical de la perspectiva con la que deben analizarse los hechos materia de controversia hasta el punto de mover el eje de la discusión planteada por las partes en el proceso.

Como sabemos, el artículo 1409 del Código Civil establece la posibilidad de que puedan ser objeto de la prestación creada por un contrato tanto los bienes futuros (inciso 1) como los bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa (inciso 2). Nos interesa específicamente —para el análisis de la casación materia de comentario— el caso de los bienes que se encuentran sujetos a litigio.

Al respecto, tenemos que ha sido común en nuestro medio enfocar el tema desde una perspectiva estrictamente contractual y aniquiladora. Si el tercer adquirente del bien sujeto a litigio no conocía de ello, la preocupación se centra en determinar cuál será la pretensión —comúnmente la de rescisión— que pueda ejercer para deshacer su vinculación contractual con el transferente e, incluso, se llega a pensar que, por su lado, el verus domini pudiera accionar la nulidad de la venta sustentándola en el actuar delincuencial del disponente y sin tener en cuenta que lo ilícito penal es solo el actuar de dicho disponente, pero no el acto o actos concertados con terceros que generan una problemática civil. En todo caso, se obvia tener en cuenta que, en realidad, se pueden tener dos perspectivas civiles: (i) la aniquiladora, donde el adquirente se pregunta, simplemente, cómo se sale del problema, y (ii) la protectora, donde a ese mismo adquirente le interesa más defender su adquisición que, siquiera, intentar recuperar la prestación que pagó, supuesto en el cual, en su condición de afectado por este entuerto, se pregunta si es posible que su acto de adquisición pueda mantenerse incólume en la medida que existan razones para considerar que le es inoponible el resultado adverso del proceso.

Para poder entender mejor esta segunda perspectiva civil del asunto, podemos señalar que, con relación al conocimiento o no por el adquirente del litigio que comprende al bien, pueden presentarse las siguientes hipótesis:

• Que se trate de un bien mueble o inmueble no inscrito, supuesto en el cual, independientemente del conocimiento o no de la sujeción del bien a un litigio, la regla es que el adquirente se verá afecto al resultado y a los efectos del proceso[10] sin perjuicio de las pretensiones personales que pueda hacer valer contra su transferente.
• Que se trate de un bien mueble o inmueble inscrito y el adquirente, conforme a ley, haya incorporado a su patrimonio el bien, pero que no exista anotación registral alguna que anuncie la sujeción del bien a un litigio, supuesto en el cual, independientemente de su eventual incorporación al proceso como sucesor procesal, podrá discutirse la oponibilidad o inoponibilidad de lo que en él se resuelva en función tanto a si el derecho litigioso y el derecho adquirido son ambos derechos reales, en cuyo caso —conforme al primer párrafo del artículo 2022 del Código Civil— debe triunfar el derecho real de que primero acceda al registro, salvo que se pruebe la mala fe del adquirente, como a si se trata de derechos de diversa naturaleza, en cuyo caso —conforme al segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil y al VII Pleno Casatorio Civil—, si el derecho sujeto a litigio es real, vencería al derecho del adquirente[11], aun cuando este haya tenido buena fe, salvo que la adquisición del tercero de buena fe tenga acceso registral protegido por norma propia que lo excluye de los alcances jurisprudencialmente atribuidos al segundo párrafo del artículo 2022.
• Que se trate de un bien mueble o inmueble inscrito y el adquirente conozca la sujeción del bien al litigio sea porque se encuentra anotada una medida cautelar que así lo anuncie o porque expresamente lo ha pactado, es decir, ha aceptado adquirir un bien sujeto a litigio, casos en los cuales será ineludiblemente alcanzado por lo que se resuelva en el proceso y por los demás efectos que pueda tener el mismo.

En el presente caso, a la fecha en que se habría producido la adquisición por la demandante, Administradora de Comercio SA, esto es, al 10 de noviembre de 2009, se encontraba anotada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio interpuesta por los señores Villaverde-Paniagua (presentada al registro de predios el 22 de enero de 2008), hecho por sí solo es suficiente para acreditar que nos encontrábamos en la tercera hipótesis mencionada en el párrafo anterior, es decir, en el caso del adquirente que conoce la existencia del litigio y, por ende, queda sujeto a todos sus efectos.

A lo anterior, se agrega el hecho, destacado en la segunda sentencia de vista, de que las partes dejaron expresa constancia de que el inmueble transferido estaba en una lista de los bienes adquiridos que se encontraban sujetos a litigio. En uno u otro caso, sea por efecto de la oponibilidad de lo registrado o por efecto de lo pactado, el título queda sujeto a los resultados y efectos del litigio con una sutil diferencia entre ambos: en el primer caso, es aún posible hablar de un título otorgado de modo incompatible con el título de quien tiene el bien sujeto a litigio y, además, siempre quedaría la posibilidad de que, al margen de la oponibilidad registral de la anotación cautelar, el título sea anterior a dicha anotación; mientras que, en el segundo caso, no hay —al menos en los extremos de los hechos que conciernen al litigio y sus efectos— títulos incompatibles entre sí, por el contrario, el segundo título —por la misma estructura que le han dado las partes— ha quedado adaptado a la suerte del título que se encuentra en litigio.

Lo particular del caso comentado es que el proceso judicial al que las partes se referían (el de prescripción adquisitiva de dominio) concluyó de manera desfavorable para los intereses de los señores Villaverde-Paniagua, incluso con un pronunciamiento de fondo en el sentido de que la demanda era infundada; sin embargo, estimo que dicha circunstancia no determina que la litigiosidad respecto del bien quede superada con ese pronunciamiento y que, respecto de la pretensión demandada (reivindicación y mejor derecho de propiedad), pasemos al escenario de un concurso de acreedores respecto del mismo bien porque estaríamos desconociendo que todo proceso, independientemente de su resultado, puede servir de prueba para otro proceso, así lo establece el artículo 198 del Código Procesal Civil, conforme al cual «[l]as pruebas obtenidas válidamente en un proceso tienen eficacia en otro».

El reconocimiento de la litigiosidad no se constriñe al proceso específico al que las partes se refieren, sino que los efectos de tal declaración se hacen extensivos a cualquiera de los hechos que quedaron acreditados en el proceso judicial. En este caso, la afirmación de propiedad sostenida por los señores Villaverde-Paniagua resultó infundada respecto de la prescripción adquisitiva, pero quedó acreditada la existencia de un título otorgado por la propia transferente, esto es, la Caja de Pensiones Militar Policial, toda vez que la minuta de compraventa del 22 de agosto de 1995 había sido incorporada al proceso de prescripción adquisitiva por los propios demandantes, los señores Villaverde-Paniagua.

Pensar que el reconocimiento de litigiosidad solo se relaciona con el proceso específico que se ventilaba en el momento en que las partes lo pactaron supondría «abrir la puerta» para que quien tiene un proceso que lo percibe, desde ahora, como mal encauzado o mal formulado transfiera a un tercero sin dejar de decir que hay litigio, pero dándole al tercero la ventaja que —a diferencia de él— no se le podrían oponer los efectos probatorios que resulten acreditados en dicho proceso con relación a los hechos que se invocaron infructuosamente en el mismo.

En suma, quien acepta que hay litigio sobre un bien acepta tanto sujetarse a los resultados del proceso correspondiente como a los efectos probatorios que resulten del mismo, aun cuando el resultado haya sido desfavorable para el demandante. El título no deja de ser un título adaptado a los resultados de ese litigio y a sus efectos; por consiguiente, en el caso concreto resultaba innecesario hurgar los hechos como se hace cuando, bajo la etiqueta de mejor derecho de propiedad, se ventila un supuesto de doble venta, es decir, indagando si quien había inscrito primero pudiera tener mala fe por conocer la posesión ostensible a título de dueño del demandado que invocaba un título no inscrito. El pacto de reconocimiento de litigiosidad era suficiente para advertir que no había propiamente doble venta, sino una venta sujeta a la suerte del litigio y sus efectos y que, por consiguiente, la demanda era infundada porque el demandado tenía título justificatorio suficiente de su posesión y de la propiedad alegada.

3.3. Nota conclusiva

Suele ser común, en el actuar jurídico, que confundamos lo que en nuestra práctica es usual con el todo de una categoría jurídica determinada y que eso distorsione la mirada de los casos que son diversos a los usuales.

Eso parece suceder en la mente de nuestros operadores cuando los conflictos relativos a la propiedad tienen al frente a dos partes que alegan propiedad con base en los títulos que ostentan. Lo usual es que se trate o de títulos incompatibles, total o parcialmente, por provenir de un mismo transferente (el usual supuesto de la doble venta) o de titulaciones incompatibles (el usual supuesto de duplicidad de partidas) que los procesamos —a pesar de su distinta etiología— bajo una misma etiqueta a la que denominamos «mejor derecho de propiedad», que sería —en estricto— una especie de la genérica pretensión a la que la doctrina conoce como «acción declarativa de dominio».

Lo que hacemos en la primera subhipótesis —la que nos interesa para el caso analizado— es analizar el nivel de publicidad o formalidad alcanzado por cada título de los contendientes y, luego, determinar si aquel que ha obtenido el nivel calificado por la ley como preferente ha alcanzado el mismo de buena fe y, para calificar si esto es así, en el estado actual de la jurisprudencia, analizamos si estuvo en aptitud de conocer la posesión como dueño del contendiente y si pudo inquirirlo sobre la causa de su posesión. Sin embargo, todos estos afanes son inútiles cuando —en el caso concreto— tenemos que quien demanda protección tiene un título por el que reconoce la sujeción del bien a un litigio, porque esta estipulación descarta la incompatibilidad propia de la situación de concurso sobre un bien y más bien compatibiliza su título con el de quien está en litigio, lo somete a la suerte del litigio y sus efectos.

Aceptar la litigiosidad respecto del bien no se constriñe a los alcances estrictos del resultado del proceso específico que se pudiera estar ventilando, comprende también los efectos probatorios que pudieran resultar del mismo como perjudiciales para el adquirente, aun cuando ese proceso específico sea desestimado.

Advertir esta diferencia no hubiera cambiado el resultado final del proceso, la demanda fue y debía ser desestimada, pero quizás sí hubiera podido ahorrar esfuerzos probatorios y tiempos en el procesamiento del conflicto.

El derecho, para cumplir —en su experiencia vital— su perpetua tarea de decidir conflictos con la certidumbre y la premura que exige la sociedad, requiere estas sutilezas conceptuales para no medir con la misma vara lo que es diferente.

[1] Casación 2937-2011-Arequipa, considerando tercero.

[2] Se sostiene que dicha «acción» al igual que la reivindicatoria:

[…] se destina a la protección del derecho de propiedad, tratando de obtener una mera declaración constatación de la propiedad que no exige que el demandado sea poseedor y le basta con la declaración de que el actor es propietario de la cosa […]; no se trata de recuperar la posesión […] siendo suficiente que [el demandado] contravenga en forma efectiva el derecho de propiedad, pues dicha acción tiene como finalidad obtener la declaración de que el demandante es propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo atribuye. (González Poveda, Pedro, Acciones protectoras del dominio y de la posesión, Barcelona: Bosch, 2002, p. 47).

[3] El término concurso o concurrencia tiene, en el derecho patrimonial, otra acepción referida al supuesto en que varios acreedores persiguen satisfacer sus acreencias con relación al patrimonio de un mismo deudor tanto en situaciones de normalidad —aplicamos las reglas del Código Civil— como en las de insolvencia —aplicamos la legislación especial en materia concursal—.

[4] Pensemos en aquel que simultáneamente vende el mismo inmueble a una persona y constituye en favor de otra un derecho de usufructo sin coordinar el título de enajenación con el usufructo. La incompatibilidad es parcial (referida al uso y disfrute) porque ambos titulares pretenderán ejercer el íntegro de sus facultades y el resultado del conflicto puede ser la ineficacia parcial y temporal de la venta o la ineficacia total del usufructo, según qué título sea considerado prevalente.

[5] Bianca, Massimo, Derecho civil (trad. Fernando Hinestrosa y Édgar Cortés), vol. 3, 2.ª ed., Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2007, p. 595.

[6] Recuerdo un supuesto de un comunero que, aun cuando participaba activamente de las acciones destinadas al saneamiento del terreno de la comunidad campesina a la que pertenecía, había logrado inmatricular «su terreno» invocando una titulación no derivada de la comunidad y, cuando surgió la objeción registral a la inmatriculación del terreno comunal, se inició un proceso de mejor derecho de propiedad en el que el conflicto se centró en determinar la mala fe de dicho comunero en la obtención de su inmatriculación.

[7] Casación 1417-2018-Lambayeque, fundamento quinto.

[8] Nada impide al demandante acumular ambas pretensiones de manera subordinada, es decir, si no se ampara la pretensión de nulidad, que se ampare la de mejor derecho. Mientras la primera persigue descalificar el título del contrario, siquiera para ser confrontado con el propio, debido a la causal de nulidad o anulabilidad de la que adolece, la segunda parte de aceptar la validez del título del contrario, pero persigue afirmar la prevalencia o preferencia del propio título.

[9] La línea jurisprudencial que se menciona se expresa, a modo de ejemplo, en los términos siguientes:

[…] a la fecha de la venta en cuestión el inmueble […] se encontraba en posesión de Rodrigo […]; los demandados compradores […] no han actuado con la diligencia mínima exigible al comprador de bienes inmuebles pues al momento de la venta no verificaron internamente las características del inmueble ni el estado físico del mismo; d) a la fecha de la presunta adquisición los demandados compradores tampoco han verificado quién o quiénes detentaban la posesión del bien materia de adquisición; y, e) el precio de venta fijado en trece mil dólares americanos es ínfimo y no resulta proporcional al valor real del inmueble […].

[…] conocían la inexactitud del registro o cuando menos estaban en condición razonable de no desconocerla, pues con un mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendían adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios […].(Casación 3098-2011-Lima, considerandos 13-14, énfasis agregado)

En otro lugar, he expresado mi conformidad con el «aquí y ahora» de esta línea jurisprudencial de la Corte Suprema y mi disconformidad con su «congelamiento» por el Tribunal Constitucional a través de la sentencia del Expediente 00018-2015-AI/TC (ver Arata Solís, Moisés, «Comentario al artículo 949 del Código Civil», en Espinoza Espinoza, Juan (dir.), Nuevo comentario del Código Civil peruano, t. V, Lima: Instituto Pacífico, 2022, pp. 732-733). Solo queda agregar aquí que esa línea —sustentada en la casuística de supuestos en los que la posesión era ostensible o si se quiere manifiesta— se ha ido posteriormente distorsionando al admitirse que pueda endilgarse al adquirente no haber tenido en cuenta algunas formas de posesión no evidentes o tangibles y se ha olvidado que de lo que se trata es de no ver aquello con lo que, de haber acudido al lugar, uno se hubiera tropezado inevitablemente.

[10] Digo que es la regla en la medida que existen disposiciones como los artículos 194 y 197 que, aun en el caso de tratarse de bienes no inscritos, protegen —incluso en un eventual escenario de litigio sobre simulación o fraude al acreedor— al tercer subadquirente siempre que sustente su titularidad en una adquisición onerosa y de buena fe.

[11] Pensemos, por ejemplo, que, existiendo un litigio por el mejor derecho de propiedad de un inmueble inscrito en el que no se ha anotado la demanda, el demandado (titular registral), aprovechando dicha circunstancia, decide vender el bien a un tercero que inscribe su derecho. Como quiera que indefectiblemente el adquirente será considerado sucesor procesal, al ser incorporado al proceso, sostiene que no existía medida cautelar alguna que anunciara la existencia del proceso y que no conocía la litigiosidad respecto del bien, pero se logra demostrar que eso no es cierto y que sí tenía conocimiento de la existencia de dicho proceso. Considero que, en ese caso, el tercero debería verse afectado con lo resuelto dado que tanto el principio de oponibilidad de lo inscrito (su derecho de propiedad) como su contrapartida, la inoponibilidad de lo no inscrito (el derecho del demandante del mejor derecho de propiedad que gana el proceso) en la medida que —al igual que cualquier otro principio registral— están concebidos para proteger a los terceros interesados que confían en la función e información que brinda el registro, no pueden gozar sus beneficios si no tienen buena fe.

[12] A manera de ejemplo, pensemos en un titular registral que ha sido demandado a consecuencia de una causal de revocación de la donación en la que sustenta su adquisición, pero no se ha anotado demanda alguna en la partida, por lo que aprovecha dicha circunstancia para conceder a un tercero un derecho de opción que sí se anota en la partida. En tal supuesto, si el donante venciera e, incluso, anotara su sentencia, no podría afectar al titular de la opción, aun cuando este tenga solo un derecho personal, en la medida que el artículo 2023 del Código Civil le da oponibilidad a su derecho «sobre todo derecho real o personal que se inscriba después», salvo que se pueda probar la mala fe del titular de la opción.