Impacto del coronavirus en los contratos de arrendamiento. ¿Puede el arrendatario invocar la excesiva onerosidad para reducir la renta?

Pensemos en el siguiente caso: “A” es arrendatario de un departamento por el cual paga S/ 2000 mensuales. Desde hace varios días “A” no puede salir a trabajar por el aislamiento obligatorio que ha decretado el gobierno, y por ende no percibe ingresos, lo cual le imposibilita (y le imposibilitará por todo el tiempo que dure el aislamiento) pagar la renta. ¿Podría plantear “A” -con éxito- una demanda para que un juez, aplicando la excesiva onerosidad de la prestación (“EOP”), reduzca el monto de la renta?

Algunos abogados han dicho que sí. Yo considero que ello es un error. No pretendo poner en duda que el covid-19 representa un acontecimiento extraordinario e imprevisible (requisitos para poder aplicar la EOP). Lo que cuestiono es que esta figura pueda ser aplicada, en tiempos del covid-19, para reducir la obligación dineraria de un arrendatario (y, en general, la de cualquier poseedor inmediato, léase superficiario, usufructuario, titular de derecho de uso, habitación, entre otros).

¿En qué consiste la EOP? En términos muy sencillos, significa que el cumplimiento de la prestación de cargo de una de las partes se ha vuelto demasiado caro. Con un par de ejemplos esto quedará clarísimo:

Ejemplo 1: Hace algún tiempo Juan y María suscribieron un contrato en virtud del cual Juan se obligó a suministrarle semanalmente 500 kilos de papa. Antes de firmar el contrato, Juan hizo un análisis de sus costos (entre ellos, el transporte terrestre de la mercadería) y concluyó que cumplir con el suministro semanal le costaría S/ 3000. Por ende, le propuso a María que la contraprestación por cada suministro sea de S/ 5000 (así, su ganancia neta sería de S/ 2000). El contrato se firmó en esos términos y se ha venido ejecutando con normalidad. Sin embargo, imaginemos que hoy, producto de un evento extraordinario e imprevisible, se cierran todas las carreteras que Juan utilizaba para cumplir con el suministro semanal. María le exige que cumpla con el suministro porque si bien no puede hacer la entrega vía terrestre, sí puede contratar un helicóptero. Si Juan le hace caso, cumplir con su obligación ya no le costaría S/ 3000 (que es lo que tenía presupuestado) sino S/ 50 000. ¿Se ha hecho más onerosa la obligación? Obviamente sí, por lo que podría aplicarse perfectamente la EOP para que o bien María pague más por el suministro, o bien el contrato quede resuelto.

Ejemplo 2: “X” se ha obligado a cumplir con la entrega de cierta materia prima a favor de “Z”. La entrega debe hacerse dentro de un mes. Conseguir dicha materia prima en el mercado le cuesta a “X” S/ 100 000, por lo que el precio acordado con “Z” es de S/ 120 000. Sin embargo, antes de que llegue la fecha de entrega, ocurre un evento extraordinario e imprevisible que determina que se reduzca dramáticamente la cantidad de esa bien en el mercado, por lo que su costo aumenta considerablemente. Entonces, conseguir dicho producto ya no le cuesta a “X” S/ 100 000, sino S/800 000. ¿Se ha hecho más onerosa la obligación de “X”? Obviamente sí, por lo que sí podría aplicarse la EOP.

¿Cuál es la obligación de un arrendatario? Pagar la renta. ¿Qué ha ocurrido con las rentas producto del covid-19? Nada. ¿Se han incrementado como consecuencia de la pandemia? No. ¿El arrendatario cuya renta en enero era de S/ 1500, ahora deberá pagar S/ 3000? No. Entonces, ¿de qué excesiva onerosidad se habla? Alguien me dirá que a ese inquilino ahora le es más difícil conseguir el dinero dado que no puede salir a trabajar. Lamentablemente, esa es una cuestión que nada tiene que ver con la EOP. Esta última aplica cuando el costo objetivo de la obligación se ha incrementado (originalmente suministrarte el producto me costaba 3 y ahora me cuesta 100) y no cuando la obligación sigue teniendo el mismo costo (la renta del inquilino era 100 y ahora… sigue siendo 100) solo que al deudor le es más difícil obtenerlo.

Ahora bien, con esto no estoy diciendo que a las deudas dinerarias no se les pueda aplicar la EOP. De hecho, se reconoce la posibilidad de aplicar la EOP para las deudas dinerarias en los casos de: (i) inflación (o devaluación de la moneda); y (ii) revaluación dineraria. Pero, como demostraré a continuación, ninguna de estas figuras aplica para el escenario actual del covid-19: 

Inflación que genera que la EOP se aplique en beneficio del acreedor del dinero

En el mismo ejemplo de Juan suministrándole productos a María, imaginemos que, debido a una crisis económica, el valor adquisitivo de nuestra moneda se viene abajo, por lo cual los S/ 5000 que María le paga por el suministro a Juan, ya no le alcanzan a este último para adquirir ni la décima parte de los productos que antes podía conseguir con esa misma suma dineraria. Antes, con esos S/ 5000, Juan podía vivir un mes; ahora, al haber perdido su valor adquisitivo, solo le duran dos días. En este escenario de devaluación dramática de la moneda, será Juan quien pueda invocar a su favor la EOP. 

“La excesiva onerosidad que afecta al que debe una prestación [en nuestro ejemplo sería Juan] cuya retribución consiste en una suma de dinero, es consecuencia, precisamente, de la depreciación monetaria, en el sentido de que quien da una cosa o presta un servicio [el suministro de productos] mediante un precio inadecuado para cubrir por lo menos el costo de producción (es decir, los gastos soportados para producir la cosa o el servicio) sufre los efectos dañosos de un desequilibrio contractual que la ley quiere evitarle”.

Nótese que la EOP no favorece a María (que es quien adeuda el dinero, al igual que los arrendatarios), sino a su contraparte (Juan), que es quien tiene el derecho de cobrar ese dinero (con esto no estoy afirmando que los arrendadores puedan invocar a su favor la EOP, pues el Perú no atraviesa actualmente un escenario de inflación).

Inflación que genera que la EOP se aplique en beneficio de quien debe dinero

En este caso sí es posible aplicar la EOP en favor de quien adeuda el dinero: 

“Si la devaluación es devaluación de la moneda nacional respecto a la moneda extranjera en la que debe hacerse el pago, el afectado por la onerosidad no es el acreedor, sino el deudor de la moneda”

Ejemplo: mi sueldo lo recibo en soles y contraje una deuda de $ 30 000 cuando el tipo de cambio era de 3 soles. Es decir, requería S/ 90 000 para pagar mi deuda. Sin embargo, por problemas en nuestra economía, el sol se devalúa con relación al dólar, por lo que el tipo de cambio se eleva a S/ 30 soles. Esto significa que para cancelar mi deuda ahora necesito S/ 900 000. En este escenario –plantea la doctrina– yo (deudor del dinero) sí podría invocar la EOP. ¿Los arrendatarios se encuentran en esta situación? Por supuesto que no. El problema del arrendatario no es el de la devaluación de la moneda, sino la falta de ingresos que le permita pagar la renta. 

Revaloración monetaria que genera que la EOP se aplique en beneficio de quien debe dinero

El desequilibrio entre las prestaciones puede depender también de la situación inversa: revaloración monetaria, producida, por ejemplo, por una crisis de superproducción con escasez de dinero, abundancia de mercaderías de productos, rápida rebaja de los precios, etc. En todos estos casos, el perjudicado es quien debe pagar dinero por el bien que recibe, ya que dicho bien no vale el precio que se entrega a cambio, sino muchísimo menos. 

Ejemplo: se produce una excesiva oferta de predios para ser tomados en alquiler, lo cual determina que la renta promedio en determinada zona deje de ser de S/ 3000 y pase a ser de S/ 500. ¿Qué podría hacer el arrendatario que firmó el contrato cuando la renta era de S/ 3000?  “En tal situación, la excesiva onerosidad puede, pues, ser invocada por el adquirente o por el que goza del servicio [el arrendatario] cuando se hubiera producido tal rebaja general de precios, que el que se debe pagar en virtud del contrato haya de considerarse exorbitante respecto del valor de la cosa que adquiere o del servicio que le suministra”.

Como es obvio, esta situación no es por la que venimos atravesando. 

Conclusiones

  1. El tema es muy simple: a diferencia de las obligaciones consistentes en entregar productos o ejecutar servicios, una deuda dineraria no se encarece a menos que nos encontremos en un escenario de devaluación dramática de la moneda, y eso no es lo que viene ocurriendo en la actualidad.
  2. Que a los deudores de dinero (entre ellos los arrendatarios) les resulte más difícil conseguirlo como consecuencia del aislamiento obligatorio, no tiene nada que ver con una EOP. De lo contrario, llegaríamos al absurdo de sostener que cada persona que se hizo un préstamo dinerario podría invocar la EOP para pedirle al juez que reduzca su obligación, y así no tener que devolver los $30 mil que recibió en préstamo, sino únicamente $15 000 ó $10 000 o (si el juez es muy piadoso) incluso $5 000.
  3. Lo mismo que he dicho de los arrendatarios (su obligación no se ha vuelto más onerosa) aplica también para los arrendadores: la obligación de ellos es ceder el uso de sus bienes y esta obligación mantiene su mismo “costo” en el tiempo (salvo los casos de devaluación de la moneda que ya comenté). En efecto, el aislamiento obligatorio no hace que la obligación del arrendador de permitir que otro uso su bien le resulte más “cara”. Alguien me podría decir, ¿y si el arrendador tiene como único medio de subsistencia las rentas que proporciona el contrato arrendamiento, y necesita cobrar más porque los precios están subiendo? Esto no llega a configurar ni por asomo un caso de EOP, salvo que lleguemos al punto de una devaluación monetaria que implique que el dinero recibido por el arrendador se “licúa” producto de la inflación (escenario en el que no nos encontramos). No existe, por ende, ningún “dilema del coronavirus”: en la situación actual, ni arrendatarios ni arrendadores pueden invocar la EOP, ni para reducir ni para aumentar, respectivamente, el monto de la renta. 

Cuidado con lo que aconsejamos

Me encantaría que los arrendadores se pongan en los pies de los arrendatarios afectados por la pandemia y acepten renegociar sus respectivos contratos, de modo que el impacto que viene generando dicha situación sea asumido por ambas partes. Sin embargo, poco favor le hacemos a los arrendatarios diciéndoles que cuentan con un mecanismo legal (la EOP) que podría protegerlos cuando en realidad no lo tienen. 

Es usual que quien negocia con su contraparte para así evitar llegar a un litigio, lo haga teniendo en cuenta sus posibilidades de éxito en caso ese litigio se llegue a concretar. Así, quien considera que tiene grandes posibilidades, negociará agresivamente, cediendo poco en sus pretensiones y esperando recibir mucho. Por ello, decirles a los arrendatarios (y, en general, a todos los poseedores inmediatos que pagan una renta por el uso de inmuebles) que cuentan con la EOP, no solo es generarles falsas expectativas, sino también hacer que sobreestimen sus posibilidades de éxito en un eventual litigio, lo cual lo único que hará será perjudicarlos cuando se sienten a renegociar sus respectivos contratos. 

Para leer más artículos del autor clic aquí.

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, y Universidad de San Martín de Porres.