El Fondo Editorial PUCP liberó su colección «Lo esencial del derecho». Ahí destaca el libro Derechos reales (2019, PUCP), escrito por los reconocidos abogados civilistas Jorge Avendaño V. y Francisco Avendaño A. Compartimos este fragmento del texto que explica, de manera ágil y sencilla, la administración de los bienes, la partición y la medianería.
1. Administración de los bienes comunes
Como se ha visto anteriormente, los copropietarios tienen el derecho a usar y percibir frutos del bien común. Puede ocurrir que el uso y disfrute no sea posible, ya sea porque la naturaleza del bien no lo permite o porque simplemente no hay acuerdo entre los copropietarios. En tales casos, ¿cómo se administra el bien?
Hay tres clases o tipos de administración: la convencional, la judicial y la de facto. La administración convencional supone un acuerdo entre los copropietarios sobre la administración del bien. Los copropietarios se ponen de acuerdo acerca de la persona que se encargará de la administración y sobre sus facultades.
La administración judicial se rige por los artículos 769° y siguientes del Código Procesal Civil. Cualquier copropietario puede solicitar la administración judicial del bien. El juez convoca a una audiencia. Si concurren quienes representan más de la mitad de las cuotas en el valor de los bienes y existe acuerdo unánime de la persona que debe administrarlos, el nombramiento se sujeta a lo acordado. Si no hay acuerdo, el juez nombra al administrador en la forma establecida en el artículo 772° del Código Procesal Civil. El administrador tiene las facultades que acuerden los interesados con capacidad de ejercicio y que el juez apruebe. A falta de acuerdo, tiene las atribuciones que señale el juez. El administrador puede, excepcionalmente, vender los frutos que recolecte y celebrar contratos sobre los bienes que administra, siempre que no impliquen su disposición, ni excedan los límites de una razonable administración. Si hubiera necesidad de realizar actos de disposición urgentes, el administrador deberá obtener previamente autorización del juez, quien puede concederla de plano o con audiencia de los interesados.
La administración de facto, por último, está prevista en el artículo 973° del Código Civil. Si no está establecida la administración convencional o judicial, cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos para la explotación normal del bien. El derecho de administración de facto corresponde a todos los copropietarios. Las facultades del administrador son las del administrador judicial. Sus servicios son retribuidos con una parte de la utilidad.
Con relación a la administración de los bienes sujetos a copropiedad, debe tenerse en cuenta que para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él, las decisiones se adoptan por unanimidad. Para los actos de administración ordinaria las decisiones se adoptan por mayoría absoluta. Los votos se computan por el valor de las cuotas y en caso de empate decide el juez. La mayoría se cuenta por las cuotas ideales que las personas tienen en la copropiedad y no por personas.
2. Partición
Como se ha señalado, la comunidad romana o por cuotas la copropiedad es transitoria y por eso siempre se le puede poner fin mediante la partición. La partición es una obligación para todos los copropietarios. Consiste en convertir la cuota ideal en una parte localizada del bien.
Jurídicamente, la partición es una permuta por la que cada copropietario cede el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudican, a cambio del derecho que le ceden los demás copropietarios en los bienes que se le adjudican (artículo 983° del Código Civil).
Imaginemos el caso de dos casas de Juan y Pedro. Tanto Juan como Pedro tienen el 50% de cada casa. Si Juan y Pedro celebran una partición y Juan se queda con una casa y Pedro con la otra, lo que ocurre jurídicamente es que Pedro le trasfiere a Juan el 50% que tenía en la casa que se le adjudica a Juan. A cambio, Juan le transfiere a Pedro el 50% que tenía en la casa que se le adjudica a Pedro. Pedro le transfiere a Juan derechos sobre una casa a cambio de derechos sobre la otra casa que le transfiere Juan. Esto es una permuta.
La partición no supone necesariamente la división del bien. Si se parten dos casas entre dos copropietarios y se le adjudica una casa a cada uno, no hay división. Si lo que se parte es un terreno y se le adjudica una sección a cada copropietario, además de haber partición habrá división.
La enajenación del bien a un tercero y la distribución del producto de la venta entre los copropietarios no es partición. Tampoco es partición si un copropietario adquiere todas las cuotas de sus copropietarios. En ambos casos se habrá extinguido la copropiedad, pero no a través de la partición.
La partición es un acto traslativo. Hay un intercambio (transferencia) efectivo de bienes (las cuotas) entre los copropietarios. La copropiedad es una situación efectiva en la que cada copropietario tiene un derecho sobre el bien, que luego permuta con sus copropietarios. Una consecuencia de este efecto traslativo es que las cuotas se transfieren en el estado en que se encuentran. Si estaban gravadas, se transfieren con su gravamen.
Imaginemos el caso de un terreno. Durante la copropiedad cualquiera de los copropietarios puede hipotecar su cuota o se la pueden embargar. Luego de la partición, la hipoteca y el embargo se trasladan a los inmuebles que se independizan del terreno en proporción a la cuota hipotecada o embargada. En estricto, lo que ocurre es que cuando se produce la partición hay un cambio del titular del bien. Si se hipoteca una cuota que representa el 50% de un terreno, cuando se realiza la partición la hipoteca se traslada al 50% de cada uno de los inmuebles resultantes luego de la partición. La hipoteca recaía inicialmente sobre la cuota (el 50% de todo el bien) y después de la partición sobre el 50% de cada bien independizado. Se trata de lo mismo. Pero el titular del bien cambia. Antes lo era una persona respecto de la cuota, ahora es otra persona respecto del bien al cual se traslada la hipoteca. Lo mismo sucede cuando se adquiere un inmueble hipotecado o embargado. El nuevo titular adquiere el bien gravado. Hay un cambio de titular, pero el gravamen se mantiene.
La partición es, como se dijo, obligatoria. Así como todos los copropietarios tienen derecho a pedir la partición, todos los copropietarios están obligados a hacerla. Esta obligación tiene excepciones: la indivisión forzosa, cuando los copropietarios han celebrado un pacto para no partir el bien durante un plazo determinado o cuando la ley le fija un plazo para ella.
Dice el artículo 985° del Código Civil que la acción de partición es imprescriptible y que ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes. La acción de partición es imprescriptible no hay plazo para pedirla porque lo que se quiere es que la copropiedad sobre los bienes termine. Recuérdese que la copropiedad es transitoria. Está destinada a terminar porque es fuente de dificultades para el uso y explotación de los bienes. La copropiedad además dificulta la circulación de los bienes, ya que para la enajenación se requiere el consentimiento de todos los copropietarios. Conviene entonces que termine y para ello la acción para darle fin, la partición, debe poder ejercitarse siempre.
A lo anterior hay que agregar que no hay prescripción adquisitiva entre los copropietarios. Si un copropietario usa exclusivamente el bien, jamás lo adquirirá por prescripción. Si ello es así, siempre habrá copropiedad. Y si siempre hay copropiedad, igualmente siempre existirá la acción inherente a la copropiedad que permite ponerle fin.
La partición puede ser convencional o judicial. La partición convencional supone un acuerdo de todos los copropietarios. Si alguno de los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, la partición convencional se somete a aprobación judicial. La solicitud de aprobación se sujeta al trámite del proceso no contencioso (artículo 987° del Código Civil).
La partición es obligatoria salvo los casos de indivisión forzosa, de acto jurídico o de ley que fije un plazo para la partición. El acto jurídico es el pacto de indivisión a que se refiere el artículo 993° del Código Civil.
El Código Civil permite que los copropietarios celebren un acuerdo, llamado pacto de indivisión, por el que convienen en no partirse el bien. Diversas razones podrían tener los copropietarios para celebrar un pacto de indivisión. Un mal momento económico, por ejemplo, podría resultar perjudicial a los intereses de los copropietarios, por lo que podría resultar aconsejable que no se parta el bien.
El pacto de indivisión puede establecerse por un plazo no mayor de cuatro años y ser renovado todas las veces que los copropietarios lo juzguen conveniente. Podría también colisionar con el interés de los acreedores de alguno de los copropietarios, quienes también tienen derecho a pedir la partición. El artículo 993° soluciona este potencial conflicto estableciendo que para que el pacto produzca efecto frente a terceros, debe inscribirse en el registro correspondiente. Esto es así debido a que el registro publicita la relación jurídica que existe sobre el bien (pacto de indivisión), haciéndola oponible a todos.
3. Medianería
Hemos venido refiriéndonos a la copropiedad normal u ordinaria, que es aquella a la que se le puede poner fin en cualquier momento mediante la partición. El Código Civil contempla también la copropiedad con indivisión forzosa a través de la denomina medianería.
Las paredes, cercos o zanjas que separan dos predios pueden pertenecer a cada uno de los dueños de los predios colindantes o a los dos dueños de los predios colindantes. Serán propias si están construidas en el terreno de cada colindante; serán comunes si están construidas en terreno de los dos colindantes. En este último caso estamos en presencia de la medianería. La medianería es un caso de copropiedad con indivisión forzosa.
Sin embargo, hay diferencias entre la medianería y la copropiedad normal. La medianería la impone la ley y es una situación forzosa y permanente, salvo que se renuncie a ella. Como consecuencia de esto último, en la medianería no hay partición. La copropiedad normal, en cambio, nace por voluntad de las partes, salvo el caso de herencia, y es una situación temporal, por lo que concluye por voluntad de cualquiera de los copropietarios, mediante la partición.
El artículo 994° del Código Civil señala que las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario. La prueba en contra consiste en acreditar que la pared, cerco o zanja está ubicada en el predio de uno de los colindantes.
En términos económicos conviene que las paredes, cercos o zanjas que separan dos predios sean medianeras. De esta forma se produce ahorro para los dos colindantes en terreno y construcción. Por esta razón, cuando la pared que separa dos predios no es medianera por haber sido levantada en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado.
Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse de ella sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas. Cualquier colindante puede también levantar la pared medianera, siendo de su cargo los gastos respectivos. De otro lado, todo colindante tiene la obligación de contribuir a prorrata para la conservación, reparación o reconstrucción de la pared medianera.
