La Corte Suprema se equivoca al considerar que el artículo 1135 del Código Civil es solo aplicable respecto a la obligación de entrega del bien, pues en ciertos casos también puede determinar la transferencia de titularidad, es decir quien tiene un mejor derecho de propiedad sobre el bien, cuando este ya ha sido entregado previamente a alguno de los adquirentes.
Sumilla: La sentencia recurrida se encuentra incursa en causal de nulidad al confirmar la apelada sin advertir que la misma transgrede el articulo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú al determinar bajo la interpretación errónea del articulo 1135 del Código Civil que el emplazado ostenta un “mejor derecho de propiedad” frente a la demandante no obstante que la aplicación de la norma en mención resulta impertinente al caso concreto pues la misma está orientada a regular los actos jurídicos que contiene obligaciones de dar en el caso de concurrencia de acreedores de bienes inmuebles y no las situaciones que atañen a los derechos reales como en el caso de autos las cuales se encuentran reguladas en los artículos 923 y siguientes así como en el articulo 2014 del Código Civil y en los artículos 2 numeral 16 y 70 de la Constitución Política del Perú por tratarse de un derecho fundamental e inviolable el cual tiene el carácter de exclusivo y excluyente afectándose la seguridad jurídica que su inscripción en los Registros Públicos otorga.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 3312-2013, JUNÍN
Lima, seis de octubre del dos mil catorce.-
VISTA, la causa número tres trescientos doce – dos mil trece en Audiencia Pública de la presente fecha y producida la votación conforme a ley se procede a emitir la siguiente sentencia.
I. MATERIA DEL RECURSO
Se trata del recurso del recurso de casación interpuesto por Miryam Luz Chipana Soto por su propio derecho y en representación de su madre Maria Esther Soto Ramos viuda de Chipana y de sus hermanas Jeanett Chipana Soto y Victoria Chipana Rondan de Lozano contra la sentencia de vista expedida por la Segunda Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín que confirma la resolución apelada que declara infundada la demanda.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha veintidós de noviembre de dos mil trece declaró procedente el recurso de casación por las causales siguientes: a) Infracción normativa del artículo 2022 del Código Civil, al respecto alega la recurrente que si bien al presentar su demanda e interponer su recurso de apelación no invocó su derecho real sobre el inmueble sub Litis en virtud al principio de prioridad registral frente al derecho real invocado por el demandado sin embargo los órganos jurisdiccionales debían examinar también a mérito del principio de publicidad registral y de los hechos presumidos por ley según lo contemplado en el artículo 190 inciso 3 del Código Procesal Civil la existencia o no de la prioridad registral entre las partes pues la recurrente cuenta con una anotación preventiva sobre el inmueble en la Partida número 03006080; b) Infracción normativa del artículo 366 del Código Procesal Civil, sostiene que se ha aplicado de manera restrictiva la precitada norma al no haberse examinado la existencia o no de la prioridad registral de las partes hecho que ha incidido en la parte resolutiva de la recurrida.
III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- Que, siendo esto así, previamente a emitir pronunciamiento corresponde hacer una breve descripción del decurso del proceso apreciándose lo siguiente: ETAPA POSTULATORIA: DEMANDA.- Según escrito de demanda obrante a fojas treinta Miryam Luz Chipana Soto por su propio derecho y en representación de su madre María Esther Soto Ramos viuda de Chipana y de sus hermanas Jeanett Chipana Soto y Victoria Chipana Rondan de Lozano solicita se declare el mejor derecho de propiedad y entrega del inmueble denominado Departamento B ubicado en el segundo piso que forma parte del inmueble sito en el Jirón Amazonas número 793 Huancayo señalando como fundamentos de su pretensión que en el año mil novecientos noventa y dos sus padres adquirieron a título de compraventa de sus anteriores propietarios Woobert Hugo Salas Bravo y Nilda Sáenz Ñáñez de Salas el citado inmueble cuya extensión superficial es de sesenta y tres metros cuadrados (63 m2) consistente en una casa de adobe de dos pisos con techo de calamina y que el inmueble del segundo piso denominado Departamento B que forma parte de la casa adquirida por sus padres tiene un acceso independiente por el Jirón Amazonas número setecientos noventa y tres y es identificado por el Servicio de Administración Tributaria – SAT como Jirón Amazonas número 793 piso 2 Departamento B y que el demandado viene ocupándolo por lo que en el proceso de desalojo signado con los números 2005-1829 señaló que había tenido la calidad de inquilino luego de acreedor por haber celebrado un contrato de anticresis y que en la actualidad viene ocupando el inmueble en calidad de propietario al haber celebrado un contrato de compraventa con su anterior propietario sustentando su derecho en recibos simples y privados frente a lo que resulta oponible la escritura pública de compraventa celebrada por sus padres y el anterior propietario consiguientemente señala tener el mejor derecho de propiedad. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.- Daniel Marcelo Orellana Rosas se apersona al proceso mediante escrito corriente a fojas setenta y uno contestando a demanda y señalando que ostenta el derecho de propiedad desde el quince de enero de mil novecientos noventa y uno al habérselo vendido su anterior propietario Woobert Hugo Salas Bravo conforme a la minuta que contiene un contrato de compraventa documento por el que el vendedor se ha obligado a transferirle la propiedad; señala que en el caso de autos concurren todos los elementos de validez del acto jurídico de la compra del inmueble materia de litis por lo que solicita se declare infundada o improcedente la demanda. ETAPA DECISORIA: SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.- El Juez del Segundo Juzgado Especializado en lo Civil de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín por sentencia que corre a fojas ciento sesenta y seis declaró infundada la demanda por considerar que la actora ha señalado en los fundamentos de su demanda que los documentos que acreditan al demandado como propietario del inmueble son nulos sin embargo la presente acción se limita a dilucidar el mejor derecho de propiedad que ostentan la parte demandante y demandada respectivamente no siendo factible discutir en el caso de autos la nulidad de un acto jurídico por no ser dicho supuesto objeto del petitorio de la demanda. ETAPA IMPUGNATORIA: SENTENCIA DE VISTA.- La Segunda Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín por resolución de fojas ciento noventa y nueve confirma la sentencia apelada al considerar que en el presente caso el supuesto contrato preparatorio que obra en el expediente nos revela la configuración de los elementos esenciales de uno definitivo pues en efecto se encuentran establecidos la cosa: Departamento B del Jirón Amazonas número 793 Segundo Piso Distrito de El Tambo cláusula primera del contrato de compraventa; y el precio acorde a lo consignado en la cláusula tercera y en igual sentido respecto a la cláusula novena a la que alude el apelante no obstante olvida que la celebración de la escritura no condiciona indudablemente a la compraventa pues ésta se configuro independientemente de la formalidad y qué duda cabe sobre ello si en nuestro ordenamiento la transferencia del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles opera extraregistralmente es decir con la sola creación de la relación obligatoria entre las partes de conformidad a lo previsto en el articulo 949 del Código Civil razón adicional para desestimar el agravio expuesto en esos sentidos.
SEGUNDO.- Que, en el caso de autos la recurrente sostiene que se vulnera su derecho por cuanto la Sala de mérito ha desestimado su pretensión aplicando restrictivamente la norma por lo que corresponde a este Supremo Tribunal verificar si la decisión adoptada por la Sala de mérito ha sido expedida respetando lo dispuesto por el artículo 50 inciso 6 del Código Procesal Civil concordante con la norma contenida en el artículo 12 del Texto Único Ordenado del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial que estatuyen que los magistrados tienen la obligación de fundamentar los autos y las sentencias bajo sanción de nulidad respetando los principios de jerarquía de las normas y de congruencia.
TERCERO.- Que, previamente a emitir pronunciamiento resulta conveniente hacer una descripción de lo actuado en el decurso del proceso siendo esto así es de verse lo siguiente: a) Por Escritura Pública de compraventa celebrada el tres de mayo de mil novecientos sesenta y tres Irene Cauchamani de Sotelo transfiere a favor de Julián Salas Matos adquirió el bien ubicado en la esquina formada por las Calles Amazonas y Jirón Calixto; b) Mediante Escritura Pública de fecha cinco de setiembre de mil novecientos ochenta y siete Julián Salas Matos otorgó en testamento a favor de su sobrino Sigfredo José Salas Bravo la casa de dos plantas ubicada en el Jirón Amazonas número setecientos setenta y cinco y setecientos ochenta y siete y a su sobrino Woobert Hugo Salas Bravo la propiedad ubicada entre las Calles Amazonas y Jirón Calixto de Huancayo signada con el número doscientos setenta y cuatro, doscientos setenta y seis y doscientos noventa y ocho; c) Por minuta de compraventa celebrada – con firmas legalizadas- el quince de enero de mil novecientos noventa y uno se advierte que Woobert Hugo Salas Bravo transfiere a Daniel Marcelo Orellana Rosas el departamento número dos, ubicado en el segundo nivel de la esquina formada por los Jirones Amazonas número setecientos noventa y tres y Calixto con un área de ciento cuarenta con ochenta metros cuadrados estableciéndose que la Escritura Pública de compraventa se otorgará cuando finalice el trámite de subdivisión e independización; d) El Juez del Segundo Juzgado Especializado en lo Civil de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín por Escritura Pública de traslación de dominio de diez de febrero de dos mil dos otorgó en rebeldía de la Sucesión de Irene Cauchamani de Sotelo a favor de Irene a Woobert Hugo Salas Bravo el inmueble ubicado en el Jirón Amazonas número 775, 787, 789, 793 y 795 y de la Avenida Calixto números 276 y 298 del área de doscientos ochenta y ocho metros cuadrados (288 m2); e) Mediante Escritura Pública de compraventa de fecha veinte de mayo de mil novecientos noventa y dos Woobert Hugo Salas Bravo y Nilda Sáenz Ñañez de Salas transfieren a favor de Higinio Chipana Coionio y su cónyuge Maria Esther Soto de Chipana el inmueble urbano ubicado en Jirón Calixto número 298 con una extensión de sesenta y tres metros cuadrados (63 m2) por la suma de nueve mil dólares americanos (US$.9,000.00) pagados con cheque de gerencia siendo inscrito dicho documento preventivamente ante los Registros Públicos en el Asiento número Dos, fojas ciento quince, Tomo trescientos veintiuno el diez de febrero de mil novecientos noventa y cinco hasta que se presente el expediente de habilitación de tierras, subdivisión e independización; f) Por Escritura Pública de veintiocho de mayo de dos mil diez se Protocolizó la Sucesión Intestada de Higinio Chipana Coionio declarando como heredera supérstite a María Esther Soto Ramos y como herederas a Victoria Chipana Rondan, a Miryam Luz Chipana Soto y a Jeanett Chipana Soto.
CUARTO.- Que, la recurrente sostiene que se afecta su derecho por cuanto las instancias de mérito han desestimado su pretensión bajo una interpretación restrictiva de la norma correspondiendo por tanto a este Supremo Tribunal verificar si la decisión adoptada por la Sala de mérito fue expedida conforme a ley.
QUINTO.- Que, atendiendo a lo antes indicado resulta pertinente hacer las siguientes precisiones: i) Nuestro ordenamiento jurídico así como la doctrina definen la institución de la propiedad como un derecho fundamental e inviolable garantizado por el Estado por lo que no puede privarse a nadie de la misma sino exclusivamente por causa de seguridad nacional o necesidad pública rigiéndose la misma exclusivamente por las leyes de la República y debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley; en ese sentido el Código Civil en los artículos 881, 885 inciso 1 y 953 del Libro V Sección Tercera Título II del Código Civil vigente la regula como un derecho real principal teniendo estos un número limitado (numerus clausus) estableciendo que los mismos sólo pueden ser creados por ley constituyendo bienes inmuebles el suelo, subsuelo y sobresuelo; ii) Debe destacarse también que el artículo 949 del Código Civil establece que una de las formas para adquirir la propiedad es el intercambio de voluntades o solus consensus perfeccionándose la propiedad inmueble con su transferencia de suerte que el contrato de compraventa de un inmueble —su forma más caracterizada- es al mismo tiempo el título de adquisición (que crea la obligación de dar) y el modo de adquisición (que perfecciona la adquisición del comprador) coincidiendo título y modo en términos generales precepto legal que concuerda con la contenida en el artículo 1352 del acotado código el cual prescribe que los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes excepto aquellos que además deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad coligiéndose que el comprador pasa a ser propietario del bien al mismo tiempo que el acreedor del mismo y sin tradición alguna; iii) De otra parte debemos señalar que por la acción reivindicatoria prevista en el articulo 927 del Código Civil el propietario no poseedor puede demandar al poseedor no propietario la entrega de su propiedad siendo esta acción imprescriptible recayendo la carga de la prueba del derecho de propiedad sobre el reivindicante quien ha de probar que es el propietario de la cosa que reclama pues mediante el ejercicio de la acción reivindicatoría se tiende a recuperar el bien de quien lo posee ilegítimamente por cuanto no se trata propiamente de un atributo sino del ejercicio de la persecutoriedad que es una facultad de la cual goza el titular de todo derecho real constituyendo el poder de persecución y la inherencia del derecho a la cosa propio de todo derecho real y muy en particular del derecho de propiedad, no siendo exacto que esta acción nazca cuando el propietario ha perdido la posesión del bien pues también puede demandar quien no tenga la misma la cual sólo procede cuando se reclama una cosa señalada de manera determinada y concreta de quien la tenga en su poder siendo su principal efecto la restitución de la cosa reivindicada al demandante; iv) Asimismo debe considerarse que entre las cosas o bienes irreivindicables encontramos el caso de los bienes inmuebles del tercer adquiriente situación jurídica creada a favor de un nuevo titular cuyo interés es protegido por el ordenamiento jurídico con preferencia al del reivindicante por haber realizado su adquisición a título oneroso, de buena fe e inscrito su derecho en los Registros Públicos y no puede quedar perjudicado por el título de dominio u otros derechos reales que no se hubiesen inscrito o anotado oportunamente en dicho registro; v) Cuando se presentan conflictos el articulo 2022 en mención señala que para oponer derechos reales sobre los mismos es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone y en el caso que se trate de derechos de diferente naturaleza se aplicarán las disposiciones del derecho común; vi) Debe considerarse que la distinción entre derecho real y personal posee trascendencia en el ámbito procesal pues las acciones personales y las reales se rigen por distintas normas toda vez que como ya lo hemos mencionado para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone; sin embargo es de verse que los Jueces Superiores de la Especialidad Civil reunidos en el Pleno Jurisdiccional Nacional realizado en la ciudad de Lima el siete de junio de dos mil ocho determinaron que “en un proceso de reivindicación el Juez puede analizar y evaluar el título del demandante y el invocado por el demandado para definir la misma” siendo la norma aplicada a efectos de “compulsar el título del demandante con el del demandado” e inclinar la decisión a favor de este último la prevista en el artículo 1135 del Código Civil como obligación de dar en el caso de concurrencia de acreedores de un mismo bien inmueble, operando el principio de preferencia en el caso de los bienes inmuebles a favor de aquel acreedor de buena fe cuyo título ha sido inscrito norma que concuerda con el articulo 2014 del mismo Cuerpo Legal por la cual el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante en virtud de causas que no consten en los registros presumiéndose la buena fe del tercero mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro por lo que en este caso el Registro de la Propiedad tiene el valor de ser una manifestación exacta de los derechos frente al adquirente, aunque en la realidad sea inexacto frente al titular por contrato no inscrito, haciéndose irreivindicable la finca para éste por haber sido adquirida por un tercero protegido por la fe pública registral siendo lo que distingue a la acción de reivindicación de la declarativa de propiedad la exigencia de que se dirija contra quien tenga en su poder la cosa que se reclama y se pida como condena que ésta le sea restituida por lo que mal puede considerarse la existencia de dos derechos de propiedad sobre un mismo bien si este tiene el carácter exclusivo y excluyente porque no permite otro derecho de propiedad semejante y opuesto sobre el mismo bien pudiendo oponerse contra todos porque nadie más que el propietario puede usar de todos los atributos y servirse de las acciones que la ley franquea excluyendo de su ámbito a todos consiguientemente acorde a lo antes expuesto la falta de cumplimiento de la obligación de dar no confiere al acreedor derecho alguno a la cosa que le es debida por la cual pueda perseguirla en las manos del que la posea y siendo el derecho que da una obligación un derecho que el acreedor tiene sólo contra el deudor y sucesores universales no puede tener acción alguna contra el tercer adquiriente de este bien quien siendo un comprador por título singular no ha sucedido en sus obligaciones a aquel que se ha obligado; y vii) La declaración de “mejor derecho de propiedad” desarrollada por la jurisprudencia nacional y concebida como acción real e imprescriptible a pesar de no estar prevista como tal en nuestro ordenamiento jurídico no da lugar a la cancelación del asiento registral de quien aparece como propietario del bien siendo no obstante frecuentemente opuesta al propietario registral no poseedor por el poseedor no propietario cuando el primero con derecho inscrito demanda la reivindicación del bien de su propiedad o, incoada como pretensión principal cuando un mismo bien ha sido transferido a dos o más personas a fin de que se determine cuál de los títulos prevalece sustentada en la supuesta existencia de dos propietarios sobre un mismo bien lo cual como anteriormente se ha expuesto transgrede los alcances que nuestro ordenamiento legal regula.
SEXTO.- Que, estando a lo antes expuesto y atendiendo a los fundamentos del recurso de casación se concluye que la sentencia expedida por la Segunda Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín se encuentra incursa en causal de nulidad por cuanto confirma la decisión del juez de primera instancia sin considerar que lo decidido afecta los alcances de la norma prevista en el articulo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Estado al vulnerar la debida motivación de las resoluciones judiciales la cual exige la expedición de una decisión fundamentada en la ley y el derecho sobre todo cuando de por medio pueden afectarse los derechos fundamentales de las personas advírtiéndose en el presente caso que se ha determinado bajo la interpretación errónea del artículo 1135 del Código Civil que el emplazado ostenta un “mejor derecho de propiedad” que la parte demandante en virtud a que la minuta de compraventa celebrada a favor de la demandada es oponible a la Escritura Pública de la actora toda vez que las firmas que en ella se consignan han sido legalizadas el quince de enero de mil novecientos noventa y uno mientras la Escritura Pública de la demandante con la que sustenta su titularidad ha sido otorgada el veinte de mayo de mil novecientos noventa y dos, no obstante que la aplicación de la norma en mención resulta impertinente al caso concreto pues la misma está orientada a regular los actos jurídicos que contiene obligaciones de dar en el caso de concurrencia de acreedores de bienes inmuebles y no las situaciones que atañen a los derechos reales como en el caso de autos las cuales se encuentran reguladas en los artículos 923 y siguientes así como en el artículo 2014 del Código Civil y en los artículos 2 numeral 16 y 70 de la Constitución Política del Perú por tratarse de un derecho fundamental e inviolable el cual tiene el carácter de exclusivo y excluyente afectándose la seguridad jurídica que su inscripción en los Registros Públicos otorga pues el acto jurídico que ostenta la recurrente fue anotado preventivamente en los Registros Públicos hasta que los contratantes cumplan con presentar ante la autoridad administrativa competente el expediente de habilitación urbana aspecto que no ha sido considerado ni mucho menos merituado y si bien la sentencia recurrida cuenta con motivación es del caso señalar que ésta resulta aparente al haberse inobservado el principio de unidad del material probatorio debiendo en tal sentido examinarse y valorarse las pruebas en forma conjunta confrontando uno a uno todos los diversos medios de prueba puntualizando su concordancia o discordancia para finalmente concluir sobre el convencimiento que dicho proceder le produzca sobre los mismos por consiguiente al haberse infringido el debido proceso debe declararse fundado el recurso de casación, nula la recurrida y ordenarse se expida nueva resolución atendiendo a las consideraciones expuestas observando los principios acotados y los demás existentes sobre derecho probatorio careciendo de objeto emitir pronunciamiento sobre la infracción normativa de carácter material.
Por tales consideraciones y de conformidad a lo establecido por lo previsto por el artículo 396 tercer párrafo ítem 1 del Código Procesal Civil; DECLARARON:
FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Miryam Luz Chipana Soto por su propio derecho y en representación de su madre María Esther Soto Ramos viuda de Chipana y de sus hermanas Jeanett Chiparía Soto y Victoria Chiparía Rondan de Lozano; CASARON la sentencia de vista expedida por la Segunda Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de Junín; en consecuencia declararon nula la misma; ORDENARON que la Sala Superior emita nueva resolución atendiendo a las consideraciones expuestas en la presente sentencia; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano” bajo responsabilidad; en los seguidos por Miryam Luz Chipana Soto y otros con Daniel Marcelo Orellana Rosas sobre Mejor Derecho de Propiedad; y, los devolvieron. Ponente Señora Valcárcel Saldaña, Jueza Suprema.-
S.S.
VALCÁRCEL SALDAÑA
CABELLO MATAMALA
MIRANDA MOLINA
CUNYA CELI
CALDERÓN PUERTAS
Para descargar en PDF clic aquí.
