Fundamento destacado: DECIMO: En cuanto a la causal de Fin Lícito. En esta parte es de establecer que: a) Alega el Club Alianza Lima que el acto de compraventa resulta nulo por contener un fin ilícito, ya que se ha vendido un bien ajeno como propio, acotando que la Iglesia demandada tenía pleno conocimiento que la explanada o estacionamiento del Estadio Alejandro Villanueva es de su propiedad, pese a ello celebró la compraventa, añade que la buena fe no solo se acredita con revisar los antecedentes registrales o con obtener anticipadamente al negocio jurídico de la compraventa, el certificado de gravamen, sino que exige que se tenga que indagar sobre la situación real del inmueble, además en su calidad de compradora debió verificar el estado actual del bien que adquiría y primordialmente quien detentaba la posesión; b) Por su parte, la demandada -Iglesia Cristiana Mundial El Aposento Alto- alega que la adquisición fue hecha bajo el principio de la fe registral, no existió mala fe al no existir impedimento alguno, tampoco decisión judicial firme que haya determinado que el demandante ostente la posesión continua, pacífica, pública, ni procedimiento notarial, ni existe documento que acredite el usufructo dado en el año 1951, por Decreto Ley 19434 el Estado adjudicó al Club demandante un terreno en la extensión de 39,475.38 m2 y no los 52,707.55 m2 y que por el contrario existe una decisión judicial emitida por el Tercer Juzgado Civil de Lima que declaró fundada la demanda de Caducidad del Decreto Supremo nro. 131-72- VI; c) Se tiene que se cuestiona la celebración de un contrato de compraventa de acciones y derechos suscrito por los demandados, ante ello es de referir que “Los contratos son obligatorios en cuanto se hayan expresado en ellos. Se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla” según señala el artículo 1361 del Código Civil, empero también se debe tener presente que “Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de buena fe y común intención de las partes”, conforme se menciona en el artículo 1362 del citado Código; en tal línea normativa es que, el acto jurídico requiere, para ser protegido, de una voluntad sana, seria, libre, con propósitos razonables y honestos, lo contrario implicaría una afectación del principio de buena fe, resultando que el derecho no puede avalar conductas deshonestas en el negocio, suscripción y ejecución de un acto jurídico; d) Al respecto, el profesor Aníbal Torres Vásquez sostiene “La buena fe es un principio general que fundamenta todo el ordenamiento jurídico, por consiguiente, todo acto jurídico en general y todo contrato, en particular. Es también un principio integrador del ordenamiento jurídico, es decir, donde no hay la ley ni costumbre aplicable a un caso concreto se llena la laguna con el principio general de la buena fe, entre otros principios. Finalmente, la buena fe es una regla de interpretación del contrato. La buena fe como deber de conducta de las partes contratantes, acompaña al contrato en sus diferentes etapas; negociación, celebración, interpretación y ejecución, En las dos primeras etapas, la buena fe está referida al comportamiento de las partes en la formación del contrato, mientras que, en la tercera, la buena fe está contemplada como una regla de interpretación del contrato. En términos generales, la buena fe tiene un significado subjetivo y otro objetivo. La buena fe subjetiva es la convicción que tiene el sujeto de que su actuación razonable y diligente, es conforme a Derecho. La buena fe objetiva es el deber de conducta impuesto al sujeto de acuerdo a un estándar jurídico, esto es, un prototipo de conducta social media; se aprecia de acuerdo al contexto social en el cual actúa el sujeto”2 . (subrayado y resaltado nuestro); e) Expuestas las reglas precedentes, es de remitirnos a las alegaciones de la demandada Iglesia Cristiana Mundial El Aposento Alto; i) Sostiene que no existe decisión judicial firme que haya determinado que el demandante ostente la posesión continua, pacífica, pública, ni procedimiento notarial, ni existe documento que acredite el usufructo dado en el año 1951, en tal situación, es de exponer que en efecto no existe en autos instrumental que acredite que el Club demandante haya adquirido el bien por usucapión, así como la existencia del mencionado usufructo; ii) En esta parte es de exponer que en efecto en autos no existe decisión judicial firme ni acto notarial que haya determinado la adquisición por prescripción del terreno en conflicto por parte del Club demandante; por otro lado, el usufructo está referido a un derecho real otorgado a la entidad demandante sobre una parte del terreno; iii) Alega la Iglesia demandada que por Decreto Ley 19434 el Estado adjudicó al Club demandante un terreno en la extensión de 39,475.38 m2 y no los 52,707.55 m2; en efecto ello se desprende de la citada normativa emitida por el gobierno existente en dicha época, mediante el cual se le adjudicó una extensión de 39,475.38 m2 para la construcción del Estadio y ambientes contiguos, lo que conlleva a entender que respecto a esta parte del terreno, el Club Alianza Lima ostenta el pleno dominio con inscripción en el Registro, debiendo precisar que la parte materia del presente proceso de Nulidad se circunscribe el referido lote nro. 32; iv) Asevera que existe una decisión judicial emitida por el Tercer Juzgado Civil de Lima que declaró fundada la demanda de Caducidad del Decreto Supremo nro. 131-72-VI, sin embargo, en el caso concreto no está en controversia tal acto de caducidad sino básicamente la declaración de nulidad del acto de compraventa celebrado entre los demandados y que se encuentra referido al 50% de acciones y derechos del inmueble constituido por el lote nro. 32, Urbanización de la Huerta Mendoza, distrito La Victoria, inscrito en la partida nro. 46665341 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima; v) Sostiene además la Iglesia Cristiana Mundial El Aposento Alto que adquirió el referido inmueble respecto de quien aparecía en el Registro como titular, amparándose en el principio de la fe pública registral, existiendo en esa línea buena fe al adquirirla de su propietario legítimo, no afectándose el orden público ni las buenas costumbres; ante ello, se aprecia que en efecto la citada demandada adquirió el inmueble respecto de quien aparecía en el Registro como titular de los derechos y acciones, sustentándose en el principio de buena fe pública registral que señala el artículo 2014 del Código Civil, empero ante este principio de carácter registral contenido en nuestro ordenamiento civil que contiene una presunción juris tantum, debemos también referirnos a la buena fe en la negociación, celebración y ejecución de los contratos que se establece en el artículo 1362 del acotado Código, el cual resulta aplicable de análisis, dado que se cuestiona la nulidad de un acto jurídico (contrato de compraventa); vi) En esa línea expositiva, resulta evidente que ambas partes contractuales deben detentar buena fe en toda la formación y culminación del contrato, así, desde el punto de vista subjetivo, los sujetos deben observar una actuación razonable y diligente conforme al Derecho y desde la perspectiva objetiva se debe observar un deber de conducta conforme a un estándar jurídico y social aceptable con pleno respecto de la ley; así, pese a la adquisición del inmueble por parte de la Iglesia demandada respecto de quien tenía inscrito el dominio en el Registro, sin embargo, no se puede soslayar en modo alguno hechos y circunstancias y por ende de la citada Iglesia demandada, como es, que la mencionada explanada que comprende el citado lote nro. 32 formaba parte del complejo deportivo del Club Alianza Lima y que incluso se encontraba dentro del cerco perimetral del Estadio, pese a ello se acredita en autos que el representante de la Iglesia demandada tenía absoluto conocimiento que el Club Alianza Lima detentaba la conducción de la referida explanada, tal como se desprende del contrato de arrendamiento corriente de fojas 51 a 54, solicitud de uso de explanada inserto de fojas 72 a 86 y la solicitud de contrato de arriendo de los días domingos en el año 2013 para dedicarlos a labores relacionada con la entidad demandada (foja 87); vii) En esa secuencia, la Iglesia Cristiana Mundial El Aposento Alto, debió observar los criterios de la buena fe que implica no solo un estándar jurídico y social aceptable, sino un accionar razonable y diligente, así era lógico que de adquirir acciones y derechos respecto de un inmueble, debió actuar con la diligencia ordinaria mínima como todo adquirente de un bien, como es constatar -además de la titularidad dominal- las características y el estado físico del inmueble, resultando que el referido lote nro. 32 que constituye parte de la explanada del estadio, se encontraba dentro del recinto deportivo del Club Alianza Lima, encerrado en el cerco perimetral del mismo y sobre el cual incluso corre el estacionamiento así como el acceso a la puerta principal del Estadio, hechos que en modo alguno pueden ser desconocidos por la entidad demandada, pues son de pleno conocimiento público; viii) En tal contexto resulta evidente, que la entidad demandada no cumplió con un accionar diligente ordinario mínimo, pues pese a constarle que el terreno se encontraba ocupado por una institución deportiva de indudable conocimiento y arraigo público, procedió a adquirir el 50% de acciones y derechos del denominado lote nro. 32, siendo ello así, ambos demandados Iglesia Cristiana Mundial El Aposento Alto y Norma Alicia Soldevilla Perotti viuda de Zegarra, no actuaron de manera razonable al negociar, celebrar y ejecutar la compraventa, y que transgrede un principio básico de los contratos como es la buena fe contenida en el artículo 1362 del Código Civil, a ello se agrega que en el contrato materia de nulidad tampoco se hace observación o reserva alguna que el inmueble se encontraba ocupado por tercero -Club Alianza Lima- tampoco se acredita -como demostración de buena fe- la existencia de actos de negociación (oferta); en esa situación, se evidencia la existencia de elementos que desvirtúan la buena fe en la negociación y celebración del contrato de compraventa de acciones y derechos del 09 de diciembre del 2016, lo que conlleva a entender una finalidad ilícita, como es la obtención de una ilegal ventaja patrimonial con la adquisición de acciones y derechos de un inmueble que se encontraba ocupado por el Club Alianza Lima, perjudicando de esta forma su interés patrimonial y dominal; f) En tal orden considerativo, se advierte que no existió buena fe contractual al negociar y celebrar la compraventa materia de nulidad, así en concordancia con el inciso 3 del artículo 140 del Código Civil, se acredita la existencia de la causal de fin ilícito contenida en el inciso 4 del artículo 219 del mencionado Código, por lo que en este extremo resulta estimable la pretensión demandada.
DECIMO PRIMERO: En cuanto a la causal del artículo V del Título Preliminar del Código Civil: Al respecto es de desarrollar: a) El demandante alega que en el acto jurídico materia de nulidad también se ha incurrido en la causal referida a que el acto es nulo, cuando es celebrado contrario a las leyes que interesan al orden público y las buenas costumbres, es decir, cuando no se observan las normas positivas que son de obligatorio cumplimiento, así como un accionar razonable y honesto; b) En el caso concreto se acredita la existencia de una finalidad ilícita al resquebrajarse el principio de la buena fe contractual, lo que lleva a concluir que se ha transgredido una norma legal como es el artículo 140 del Código Civil, al no observarse uno de los elementos del acto jurídico como es su finalidad lícita, por ende el acto resulta nulo, más aún si no se han observado las buenas costumbres en la celebración del acto, ya que no ha existido un actuar honesto y decoroso que toda persona debe efectivizar en todos sus actos diarios (ordinarios y civiles), así al ejercer su derecho de contratar ambas partes (comprador y vendedor) deben ceñirse a lo que realmente corresponde a su verdadero patrimonio y que no perjudique el interés de tercero, pues de darse ello, implicaría un actuar deshonesto e irrazonable contraria al honor y la buena reputación de las personas. En tal contexto, se evidencia también que en este caso se incurrido en la causal denunciada que afecta el acto de compraventa, debiendo estimarse también este extremo.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA
VIGESIMO TERCER JUZGADO CIVIL
EXPEDIENTE : 06671-2019-0-1801-JR-CI-23
MATERIA : NULIDAD DE ACTO JURIDICO
JUEZ : ATUSPARIA LOPEZ, SARA EUSEBIA
ESPECIALISTA : GOMEZ PORTUGAL YENNY KARINA -TRAM
DEMANDADO : IGLESIA CRISTIANA MUNDIAL EL APOSENTO ALTO ,
SOLDEVILLA PEROTTI VDA DE ZEGARRA, NORMA ALICIA
DEMANDANTE : CLUB ALIANZA LIMA
SENTENCIA
Resolución Nro. DIECISEIS
Lima, ocho de enero del dos mil veinticuatro
I.-VISTOS. –
1. ASUNTO: Resulta de autos que por escrito de fojas ciento ochenta y seis a doscientos ocho, CLUB ALIANZA LIMA interpone demanda de NULIDAD DE ACTO JURIDICO contra IGLESIA CRISTIANA MUNDIAL EL APOSENTO ALTO y NORMA ALICIA SOLDEVILLA PEROTTI VDA. DE ZEGARRA a efectos que: Pretensión Principal:
Se declare la Nulidad del Acto Jurídico de compra venta contenido en la escritura pública de fecha 09 de diciembre de 2016, celebrado por Norma Alicia Soldevilla Perotti Vda. De Zegarra y la Iglesia Cristiana Mundial El Aposento Alto sobre el 50% de acciones y derechos del inmueble constituido por el Lote de terreno N° 32 Urb. De la Huerta Mendoza, distrito de La Victoria inscrito en la Partida electrónica N° 46665341.
[Continúa …]
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