Fundamento destacado: DÉCIMO CUARTO.- Del análisis de los actuados en este proceso, se advierte estar acreditado que el acto jurídico contenido en la escritura pública de fecha cuatro de mayo de dos mil cinco, está incurso en la causal de nulidad absoluta por fin ilícito, por las siguientes razones, las cuales han sido expuestas por el órgano jurisdiccional de primera instancia: i) aun cuando se haya cuestionado el contrato de compraventa de fecha doce de junio de mil novecientos ochenta y dos, no ha sido declarado nulo o inválido en la vía judicial; ii) el aludido documento en donde está contenido el contrato de compraventa cuenta con las firmas auténticas de las vendedoras, conforme a la pericia grafo técnica ofrecida por la sociedad conyugal demandada, acreditándose la manifestación de voluntad en la transferencia; iii) el aludido contrato no solo se acredita con el documento que lo contiene, sino con otros documentos como son los recibos de pagos al edificio por el funcionamiento de la Academia “Euclides” por los años de mil novecientos ochenta y siete a mil novecientos noventa, así como otros documentos como recibos de energía eléctrica de los años mil novecientos ochenta y siete, mil novecientos ochenta y nueve y mil novecientos noventa y tres, así como recibos de teléfono, a nombre de Santiago Reyes Pereyra (quien fuera cónyuge de la demandante); iv) el escrito de contestación de demanda en donde la codemandada Carmen Ninfa Bedón Morillo viuda de Reyes, en el que reconoce haber realizado la compraventa del doce de junio de mil novecientos ochenta y dos, en favor de Santiago Reyes Pereyra; y, v) los codemandados han reconocido conocer de una promesa verbal de compraventa, lo cual coadyuva a acreditar la existencia del contrato celebrado por quien en vida fuera cónyuge de la actora.
En concreto, estamos ante la doble transferencia de un inmueble por compra venta, supuesto de la causal de fin ilícito prevista en el inciso 4 del artículo 219° del Código Civil.
SUMILLA: La doble transferencia de un inmueble por compraventa, es supuesto de la causal de fin ilícito prevista en el inciso 4 del artículo 219° del Código Civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
SENTENCIA
CASACIÓN N° 2187-2019
DEL SANTA
NULIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA
Lima, veintinueve de setiembre de dos mil veinte.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA LA REPÚBLICA: vista la causa número dos mil ciento ochenta y siete del dos mil diecinueve, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación interpuesto por Magna Alicia Reyes Bedón Viuda de Reyes[1] contra la sentencia de vista de fecha veinticuatro de enero de dos mil diecinueve[2], expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Santa, que revocó la sentencia de primera instancia de fecha veintinueve de noviembre de dos mil diecisiete[3], en el extremo que declaró fundada la demanda, y reformándola, declaró infundada la demanda sobre nulidad de escritura pública de compraventa, interpuesta por Magna Alicia Reyes Bedón; con lo demás que contiene; con costas y costos.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha veinte de diciembre de dos mil diez, obrante a fojas setenta y dos, subsanado a fojas noventa y tres, Magna Alicia Reyes Bedón Viuda de Reyes, interpone demanda de nulidad de acto jurídico contra Hermelinda Angélica Alegre Chauca, Carmen Ninfa Bedón Viuda de Reyes, Augusto Alfredo Carbajal Reyes, sucesión de Teodolinda Reyes Nuñuvero, Elizabeth Reyes de Zafra y José Zafra Mendoza, planteando:
(i) Como pretensión principal: Se declare la nulidad de escritura pública del cuatro de mayo de dos mil cinco, sobre compraventa del inmueble ubicado en Jirón Ladislao Espinar N° 617, 3°piso, departamento N° 1, Chimbote, así como del acto jurídico que lo contiene.
(ii) Como primera pretensión accesoria: Se declare la nulidad del asiento registral de la compraventa en mención, inscrita en la partida N° 11014257, así como el levantamiento de hipoteca constituida en el inmueble sub litis, o en su defecto, se le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados con el remate o adjudicación.
(iii) Como segunda pretensión accesoria: Que los demandados levanten la hipoteca de su departamento a favor del Banco Continental o se le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados con el remate o adjudicación.
Expresa los siguientes fundamentos:
– Su fallecido esposo Felipe Santiago Reyes Pereyra, con quien contrajo matrimonio el veintiséis de enero de mil novecientos setenta y dos, adquirió el departamento N° 01 del 3° piso del Edificio sito en Jr. Ladislao Espinar Mz. 42, N° 609, 613, 617 y 625 de la ciudad de Chimbote , mediante contrato privado de compraventa de fecha doce de junio de mil novecientos ochenta y dos, de sus anteriores propietarias: sus tías, Luisa Maximina y Teodolina Reyes Nuñuvero, y su madre, Carmen Ninfa Bedón Morillo Viuda de Reyes.
– El referido contrato de compraventa no fue perfeccionado, al ser las vendedoras familia cercana.
– En el inmueble sub litis, funciona una academia preuniversitaria, desde que vivió su esposo, quien fue promotor y la demandante lo sucedió[4] .
– El edificio en que se encuentra el departamento sub materia es proindiviso y fue administrado por Luisa Maximina Reyes Nuñuvero, quien por una mala gestión adeudó a la Municipalidad Provincial del Santa la suma de S/8,500.00, que determinó que se dispusiera el embargo en forma de secuestro conservativo con extracción de bienes.
– Por ello, las vendedoras de su finado esposo, desconociendo la compraventa anterior, transfirieron el inmueble sub litis por escritura pública de compraventa del cuatro de mayo de dos mil cinco, en favor de Elizabeth Reyes Bedón De Zafra (hermana de la demandante) y esposo José Zafra Mendoza, por el irrisorio precio de $ 4,500.00.
– Los citados compradores hipotecando el departamento obtuvieron del Banco Continental un préstamo de US$ 20,500.00.
– Por falta de pago, los peritos del banco tasaron el inmueble en US$33,596.00; lo cual evidencia que los compradores, pagaron US$29,096.00 menos de su valor real.
– Las vendedoras nunca le manifestaron haber vendido por segunda vez su departamento, pese a que su tía Teodolina reside en el 4° piso del edificio, dónde está el departamento de la recurrente.
– Los compradores sabían que el inmueble pertenecía a la recurrente y esposo, quienes estaban casados desde el veintiséis de enero de mil novecientos setenta y dos.
– De aquella venta recién tomó conocimiento la primera semana de mayo de dos mil nueve, cuando el banco remitió a su departamento la notificación de la demanda de Ejecución de Garantías dirigida a Elizabeth Reyes Bedón de Zafra y José Zafra Mendoza.
– El dieciséis de febrero de dos mil diez, le remiten una carta vía Notario Público requiriéndole la entrega del departamento, que no fue contestada.
– El veintitrés de setiembre del mismo año le llega la demanda de desalojo por ocupación precaria.
– Su madre Carmen Ninfa Bedón viuda de Reyes le manifestó que nunca fue informada que le estaban haciendo suscribir documentos relacionados con la compraventa materia de nulidad, y de haberlo sabido no lo hubiera hecho, pues es consciente que ese departamento fue vendido a su extinto esposo.
– Desde que adquirió el inmueble sub litis ha pagado el impuesto predial, en forma proporcional al monto que corresponde al edificio; además, le arrienda a su madre la Oficina N° 14, del 3° piso del edificio sito en Jr. Ladislao Espinar 617, donde se encuentra el departamento en litis.
– Al declarar la nulidad de la Escritura Pública, se deberá ordenar, en forma accesoria, que los demandados levanten la hipoteca que existe a favor del banco; en el supuesto de no ser posible, los demandados deberán indemnizarle, tomando en cuenta el valor comercial y el lucro cesante.
– En cuanto al valor comercial, según peritos designados por el banco acreedor han tasado el departamento en US$ 33,596.00, sin tener en cuenta el acondicionamiento que se ha realizado en dicho departamento para los fines académicos, lo cual eleva su valor en la suma de US$ 45,000.00.
– En cuanto al lucro cesante, en el departamento funciona la Academia Pre Universitaria “EUCLIDES”, por más de veinte años ininterrumpidamente hasta la actualidad, por lo que su prestigio y ubicación son reconocidos ampliamente en este puerto y alrededores, por lo que trasladarse a otro lugar generaría que sus ingresos económicos disminuyan por no menos de tres años consecutivos, durante los cuales nuevamente la población se habrá habituado al nuevo lugar de ubicación; por lo tanto, en este extremo se debe tener en cuenta que la academia le produce un ingreso anual de S/30,000.00, además, se debe contemplar los gastos de publicidad para hacer reconocer al público la nueva ubicación de la academia.
– Invoca como causales de nulidad: las contenidas en los incisos 4) y 8) del artículo 219° y 220° del Código Civil.
2. Contestación
Mediante escrito de fecha primero de marzo de dos mil once[5] , la sociedad conyugal conformada por José Zafra Mendoza y Elizabeth Reyes de Zafra contesta la demanda en los siguientes términos:
– Es falso que mediante el aludido contrato de compraventa del doce de junio de mil novecientos ochenta y dos, se le haya transferido a Felipe Santiago Reyes Pereyra la propiedad del departamento sub litis ni de otro que forme parte del edificio.
– La actora abusando de la confianza y buena fe de sus familiares, ha falsificado documentos, haciendo verter declaraciones falsas o adulterando y modificando declaraciones verdaderas de manera ilícita para crear un derecho que no le asiste.
– Es falso que el edificio hasta la fecha se encuentre pro indiviso, pues conforme se puede apreciar de la copia literal de la partida electrónica N° 11000880 perteneciente a dicho edificio obrante en autos, varios de esos departamentos y oficinas ya se encuentran independizados y subdivididos.
[Continúa…]
