¿Cómo comprar una propiedad de forma segura?

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Sumario: 1. Revisar la partida registral, 2. Revisar la Hoja Resumen y de Predio Urbano, 3. Revisar el título archivado, 4. Revisar la posesión, 5. Realizar un contrato seguro.


Ya sea que quieras comprar un terreno, una casa, un local comercial o un departamento, hay una serie de actos diligentes que te recomiendo realizar antes de hacer la inversión y adquirir una propiedad inmueble de forma segura.

1. Revisar la partida registral

La partida registral es el documento público que emite Sunarp en el que se va a detallar toda la información respecto al derecho de propiedad que tienes sobre determinado inmueble. En él encontramos los antecedentes de propiedad, los propietarios actuales y anteriores, la descripción detallada de la propiedad, las cargas y gravámenes y otros relacionados.

Revisar la partida registral nos dará la seguridad de que el predio existe legalmente y que las personas que están vendiendo la propiedad son las autorizadas legalmente para transferirla. Aunque en la realidad hay varios procesos de nulidad por ventas realizadas por quienes ya no tenían el derecho de propiedad al momento de hacer la transferencia, la normativa civil señala que se ampara la buena fe del comprador que fue diligente y revisó la partida registral al momento de hacer el contrato.

Por otro lado, es importante revisar y comparar la información de la partida con la información que ha sido declarada en la Municipalidad. La disimilitud entre ambos documentos nos llevaría a realizar un proceso de saneamiento de propiedad en el peor de los casos, lo cual implicaría entre tiempo y dinero, una serie de actos jurídicos y técnicos que hacen más onerosa la propiedad a adquirir.

2. Revisar la Hoja Resumen y de Predio Urbano

La Hoja Resumen (HR) y la Hoja de Predio Urbano (PU) son los documentos que emite la municipalidad en los que se detalla el área del predio, la dirección completa, la condición del predio, el área construida, el área libre, la calidad de la construcción y su antigüedad. Estos datos tendrían que coincidir con lo señalado en la Partida Registral del inmueble si el propietario fue diligente e hizo la declaratoria de fábrica. Caso contrario, el futuro comprador podría ver en riesgo su crédito hipotecario en caso de que lo esté comprando apoyándose en una financiera o banca.

Lo importante es que los datos coincidan en nombres, dirección, área, medidas perimétricas y construcción. La diferencia en el nombre del titular y contribuyente podría deberse a una falta de actualización; en todo caso, el trámite de actualización dura alrededor de 1 semana, depende de los plazos que maneje cada municipalidad.

La diferencia en la dirección podría deberse a un cambio de nombre de calles por parte de la municipalidad. Este trámite también puedes realizarlo sin mayor contradicción. Sin embargo, la diferencia en el área y las medidas perimétricas sí implicaría un trámite mayor que se llama rectificación de áreas y linderos. Este trámite sí necesita del apoyo técnico de un arquitecto o ingeniero.

 3. Revisar el título archivado

Solo en el caso de que, a consecuencia de la revisión de la partida, así lo amerite. El título archivado es el conjunto de expedientes que dan origen a los títulos inscritos en la partida registral. Quiere decir que si se inscribe una compraventa, en el título archivado tendremos el testimonio de compraventa firmado por las partes en notaría. Si se escribe una hipoteca, en el título archivado revisaremos cuál es la obligación garantizada con la hipoteca y las condiciones del contrato.

En caso de que haya actos que impliquen la intervención de terceros, como gravámenes, legados, donaciones, usufructos, litigios, medidas cautelares, embargos, se recomienda la revisión del título archivado. Esa lista va a depender también del especialista que revise la partida. En todo caso, la revisión del título archivado te dará el conocimiento de los pormenores de todos los actos inscritos y te dará una mayor seguridad si quieres comprar una propiedad sin riesgos.

4. Revisar la posesión

Debido a los casos de fraudes inmobiliarios, el Expediente 0018-2015-PI/TC señala que la buena fe amparada por el Código Civil, en su artículo 2014, debe reunir una serie de actos diligentes como la revisión de la partida y los títulos archivados, pero además comprende verificar el estado actual del bien y revisar quiénes detentan la posesión del inmueble, pues, en aplicación de lo que dispone el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario.

Aunque esta exigencia solo sea requerida en casos de falsificación de títulos o suplantación de identidad, en este artículo te recomendamos que así lo hagas para disminuir los riesgos en la compra de una propiedad. En caso de que estuvieras lejos, o por diferentes motivos no pudieras visitar in situ la propiedad, te recomiendo que cuentes con el apoyo de un agente inmobiliario para realizar todos estos actos con la mayor diligencia posible.

 5. Realizar un contrato seguro

El proceso de compraventa puede durar más del tiempo previsto especialmente si es mediante un crédito hipotecario. En ese sentido, te recomendamos que mantengas asegurada la operación mediante un contrato preparatorio con arras de retractación.

Este contrato consiste en entregar al vendedor una suma de dinero que no podrá ser mayor al 3 % del valor total de realización, con la finalidad de seguir adelante con todo el trámite posterior de la compraventa. En caso de que el comprador desista en su intención de comprar, perdería las arras; en caso que sea el vendedor quien desiste, tendría que entregar al comprador las arras dobladas.

Posteriormente se redacta la minuta que es en sí el contrato mismo de compraventa y se ingresa a la notaría para que adquiera la forma de escritura pública.

Cabe indicar que es importante realizar los pagos siempre por medio bancarizado y guardar los vouchers en caso de que haya alguna discrepancia.

Finalmente, cuando se haya firmado la escritura pública, el nuevo propietario tendría que inscribir su propiedad en el Registro. La norma señala que la calificación del título dura 7 días hábiles; después de ello, si no existe ninguna observación ya podemos obtener nuestra nueva partida registral y, así, haber superado todo el proceso de una compraventa con éxito.

Publicado el: 20 Abr 2021 a las 23:18

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