Bastante tenemos ya con arduas críticas a la Ley de Desalojo con Intervención Notarial, que quieren victimarlo antes de que éste pueda gatear.
De mi parte no sólo aplaudo esta iniciativa del Legislativo, que si bien es cierto existen algunos “aparentes” vacíos de la norma, no menos cierto es que las normas complementarias como la Ley 26662 pueden salvar estas contingencias.
Asimismo, soy un convencido de que con cláusulas idóneas insertadas prudentemente al contrato de arrendamiento posibilitarían que arribado al proceso no contencioso vía notarial, el arrendatario no pueda oponerse fácilmente y en sede judicial al momento de su ejecución se convierta en incuestionable y efectiva la orden de lanzamiento.
1. Legitimidad que acredita el derecho del arrendador
Si bien la norma viabiliza como sujeto activo de la relación contractual acogerse a la Ley de Desalojo con Intervención Notarial (en adelante La Ley) al propietario, arrendador, administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución del inmueble arrendado, estoy seguro que si no se identifica plenamente la legitimidad para obrar del titular ningún notario dará inicio al proceso de desalojo.
Es por ello que resulta necesario, como primera cláusula contractual, acreditar, demostrar y textualizar la legitimidad del titular del derecho sobre el bien a restituirse, llámese propietario (a través de la titularidad del bien con la partida registral o documento indubitable que demuestre su propiedad; ejem: una escritura pública); arrendador (que generalmente es el mismo propietario pero también un representante de éste donde tendría que especificarse la partida registral donde recae el poder); administrador (en caso de declaración de ausencia, copropiedad, entre otros con la debida declaración judicial o autorización correspondiente) y todo aquél que tenga derecho a la restitución de un bien inmueble (como el gerente, representante o presidente de una persona jurídica a través de la vigencia de poder expedido por registros públicos).
Si no identificamos al titular del derecho que arrienda el bien, es la primera piedra para no continuar (ni siquiera iniciar) el proceso no contencioso de desalojo en vía notarial. Además, si la decisión es iniciar el desalojo por la vía judicial, el arrendatario mediante una excepción de falta de legitimidad para obrar del demandante será fácilmente vencido y al tacho con la pretensión de desalojo. Es por ello que proponemos la siguiente cláusula:
“EL ARRENDADOR” tiene derecho y legitimidad para arrendar “EL INMUEBLE” en su calidad de representante del titular del inmueble materia de arrendamiento en virtud al otorgamiento de poder inscrito en la Partida Registral número 00152635 del Registro de Mandatos y Poderes de la Oficina Registral de Tarapoto con facultades suficientes para arrendar “EL INMUEBLE”.
2. Identificación, individualización y referencia precisa de su ubicación del bien arrendado
El inciso 1) del artículo 4° de la Ley ha sido extremadamente exigente al requerir, en el instrumento protocolar, la individualización de manera inequívoca del inmueble materia de arrendamiento para ser atendido por la vía no contenciosa a través de este proceso especial.
No es suficiente, entonces, consignar fría y tibetanamente la partida registral donde recaerá el arrendamiento, pues no deja de ser una realidad la discrepancia continua entre la ubicación según partida registral y la ubicación en campo, lo que generaría un primer argumento para el abogado litigante pro arrendatario incumpliente para obstaculizar el proceso.
Es por ello que recomiendo que, además de consignar la partida registral donde se encuentra inscrito el bien, se consigne el dato exacto de ubicación del inmueble, como la calle y su respectiva numeración, y aunque pequemos en extremo pero no menos útil, el número e medidor del inmueble, las numeraciones de los colindantes inmediatos (si se le ocurre al arrendatario desaparecer la numeración al momento de la comunicación del desalojo por el notario o del lanzamiento en sede judicial).
También es necesario deslindar las características del bien de la parte frontal (número de puertas o ventanas) y hasta el color de la fachada de ser necesario, solicitando incluso al notario a través de la minuta y al momento de confeccionar la escritura pública la fotografía de la parte frontal del bien.
Además, podríamos ayudarnos de otros instrumentos como el documento de autovalúo emitido por la Municipalidad donde se detalla las características del bien (PU), entre otros. Preferible pecar de exagerado que luego contar con una escritura pública parca, endeble e inejecutable. Es por ello que a través del presente artículo propongo la presente cláusula:
“EL INMUEBLE” se encuentra ubicado en el Jr. Pedro de Urzúa N° 110 (si no se encuentra la numeración al momento de constatar el predio no enerva su identificación) distrito de Tarapoto, provincia de San Martín, departamento de San Martín, el mismo que se encuentra inscrito en la Partida Registral N° 00452687 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Tarapoto.===
La parte frontal del “INMUEBLE” se identifica por las siguientes características: Inmueble de material noble cuyo frontis consta de una sola puerta de madera con dos ventanas también del mismo material, con número de medidor de luz 4576 y fachada al momento de la redacción de la minuta de color azul con líneas crema, (respecto al color de la fachada es solo referencial, pues éste puede ser modificado, lo que no enerva su plena identificación); además de ello se inserta a la presente minuta fotografía de la parte frontal del “INMUEBLE”, o el plano mediante medios técnicos o informáticos para identificar el bien o en su defecto la ficha de autovalúo, o el recibo de agua o luz para una exacta ubicación. Sírvase insertar Señor Notario.===
“EL INMUEBLE” cuenta con los siguientes ambientes y características: Número de Ambientes: (07); Servicios higiénicos (SI); Servicios de Luz (SI); Agua (SI); Desagüe (SI); Internet (NO); Ambientes en óptimas condiciones para su funcionamiento (SI); paredes pintadas (SI); Servicios básicos operativos (SI); Otros: …. ==
“LA ARRENDATARIA” declara bajo juramento que conoce perfectamente la ubicación, individualización e identificación del “INMUEBLE” por lo que renuncia expresamente a cualquier argumento sobre la falta de individualización o ubicación del BIEN.===
3. Bancarización de la merced conductiva
No voy a referirme al esfuerzo del Estado por bancarizarlo todo con la finalidad de exigir más impuestos y siempre beneficiar a la entidades bancarias. Por ahora, voy a sustentar la razón y utilidad de bancarizar la merced conductiva.
El pago de la renta mediante cualquier entidad financiera es elemento probatorio suficiente para acreditar su cumplimiento o incumplimiento del pago por arrendamiento. Un recibo simple por más fidedigno podría ser contrastada con intenciones dilatorias con otros elementos probatorios (como una pericia) el cual complicaría el proceso y el notario tendría que trasladarse al campo probatorio-procesal, el mismo que al no contar con jurisdicción de acuerdo al artículo 139 de la Constitución imposibilitaría la eficacia de la presente ley.
Es por ello la acertada exigencia de la bancarización de la merced conductiva, para lo cual la Ley exige además que en el instrumento público se consigne ciertos datos para su identificación plena e inconfundible como número, tipo y moneda de la cuenta de abono en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la SBS. Es por ello que sugiero la siguiente cláusula contractual:
La merced conductiva mensual pactada por el Arrendamiento, es de S/.1,000.00 (Mil y 00/100 Soles), la cancelación se efectuará dentro de los primeros 5 días de cada mes. El pago se realizará, sin necesidad de requerimiento alguno en la Cuenta de Ahorro, en Soles número 00000-000 de la entidad financiera Banco ABZ cuyo titular es (nombre completo del arrendador) por lo que “EL ARRENDADOR” abonará en la cuenta designada la renta convenida en el presente contrato.===
Es obligación de “EL ARRENDADOR” exhibir el estado de cuenta bancaria respecto a los pagos efectuados por “LA ARRENDATARIA” a petición de ésta mediante carta notarial, el mismo que deberá ser entregado dentro de las 72 horas siguientes de efectuada la petición.===
4. Cláusula de allanamiento a futuro
Este requisito ya existía en el artículo 594° del Código Procesal Civil modificado por la Ley 30201. Asumo que la norma legal a pesar de ser reiterativo lo ha considerado prudente su inclusión a efecto de quedar expresamente establecido que las causales de allanamiento son también aplicables para el proceso de competencia Notarial y así elevado el acta por parte del Notario y trasladado los actuados al Poder Judicial, el inquilino no tenga herramientas de contradicción para dilatar el proceso.
Sin embargo el termino allanamiento es una figura propia del Derecho Procesal Civil, por lo que en sede notarial es indiferente su inserción. Además de ello, se debe tener presente que si el desalojo se inicia en sede notarial, el proceso nunca desembarcará en la etapa postulatoria, sino en la etapa de ejecución, por lo que el allanamiento resulta insulso.
Empero, si la norma exige (aunque mal planteada) es conveniente insertar la cláusula en mención. No hacerlo puede ser argumento para cuestionar el contrato por falta de formalidad de conformidad al inc. c) del artículo 8.3 de La Ley. La propuesta es:
De conformidad al art. 5º de la Ley Nº 30201 que modifica el art. 594º del Código Procesal Civil, “LA ARRENDATARIA” se allana desde ya a la demanda judicial para desocupar “EL INMUEBLE” por las causales establecidas en la cláusula 18°, 19°, 20°, y los comprendidos en el artículo 1697° del Código Civil.===
5. Sometimiento expreso a la Ley 30933
Tomando en cuenta la autonomía de la voluntad expresada libre y espontáneamente por los sujetos contractuales, ellos manifiestan su absoluta conformidad de supeditarse a la norma especial. Esto significa, aceptar la competencia notarial y no contradecirla por causales que no sean el vencimiento del contrato, la renta impaga o la falta de formalidad en el proceso notarial de desalojo. Nuestra propuesta es:
En caso de encontrarse dentro de las causales establecidas en la Cláusula xx° “LAS PARTES” de manera expresa e inequívoca se someten a la competencia Notarial de conformidad a la Ley N° 30933 a efecto de que el Notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta; y posteriormente el Juez de Paz Letrado ordene la ejecución del desalojo.===
6. Domicilio contractual
Aunque no resulta destacable en la Ley, estoy convencido de que la ausencia, omisión o imprecisión del domicilio del arrendatario es el primer camino de éste para obstaculizar la eficacia y ejecución del proceso de desalojo vía Notarial.
La Ley para efectos del proceso no contencioso comprende dos domicilios para emplazar al inquilino: el señalado en la minuta plasmada en la escritura y el domicilio donde se encuentra ubicado el predio materia de arrendamiento.
El inquilino, en aras de sumirse en la clandestinidad, evitará la notificación de la carta notarial con maromas para no identificar el domicilio contractual. Es por ello que recomiendo que tanto el domicilio contractual como el inmueble materia de arrendamiento sea identificable.
Eviten consignar términos como: Jr. Colón s/n; Calle Lima primera cuadra; entre los jirones Ica y Lima, o hacer mención de la dirección exacta pero no especificar el distrito. Debemos ser precisos: Jr. Colón 215, distrito de Tarapoto, provincia y departamento de San Martín.
Si la dirección es incuestionable el inquilino no tendrá excusas para alegar su falta de notificación. Del mismo modo, la carta notarial debe de ser diligenciada debidamente, consignando la dirección exacta y expresar en ella el hecho exacto o suceso al momento de notificar. Recuerden que de acuerdo al inciso c) del artículo 8.3. de la Ley el arrendatario puede oponerse al proceso alegando el incumplimiento de las formalidades establecidas en la presente ley, y eso significa no estar debidamente notificado. Por ello mi postura, aunque un tanto exagerada pero diligente es la siguiente:
Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio “EL ARRENDADOR” o “LA ARRENDATARIA” surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte mediante escrito cursado vía notarial.===
Del mismo modo “LA ARRENDATARIA” señala como domicilio contractual para efectos de cualquier notificación realizada por “EL ARRENDADOR” o, el Notario cuando corresponda, el indicado en su Documento Nacional de Identidad. De variar su domicilio y no comunicar a “EL ARRENDADOR” de este hecho, se considera como domicilio contractual el que se indica en la Consulta en Línea al momento del emplazamiento o notificación.===
Para efectos de notificación efectuado tanto por “EL ARRENDADOR” así como por el Notario queda válidamente notificado si se emplaza en cualquiera de los domicilios contractuales señalados en la presente cláusula.===
Las cláusulas expuestas son sugeridas para asegurar la efectividad y bondades que brinda la Ley pues con un contrato no sólo válido sino eficaz se sacude de toda intención de deterioro procesal, minimizando tiempo, anulando argumentos de oposición y asegurando su ejecución.
