Contrato de arrendamiento y la suspensión del pago de la renta: una respuesta urgente por parte del Estado

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La pandemia mundial desatada por el coronavirus no solo ha generado una tragedia sanitaria y humana de enormes proporciones en nuestro país, caracterizada por drásticas restricciones estatales a las libertades de las personas, las mismas que han ocasionado una profunda crisis económica en la población, sino que también ha puesto a prueba a las instituciones del derecho en el reto de otorgar respuestas a los efectos negativos de tan caótica situación.

Sin duda, dentro del ámbito del derecho civil, el incumplimiento (forzado por las circunstancias) de las obligaciones contractuales ha sido el tema recurrente de la mayor cantidad de análisis de parte de nuestros especialistas. Y, dentro de este asunto, el contrato de arrendamiento, sobre todo el relativo a vivienda, ha generado particulares propuestas conducentes a evitar el impacto económico negativo que sus intervinientes vienen padeciendo.

Existen iniciativas congresales que tratan de responder a esta difícil situación, como el Proyecto de Ley N.° 5004/2020-CR, que propone suspender el pago de la renta en favor de determinados inquilinos que hayan visto mermados sus recursos económicos como consecuencia de la pandemia. Esta iniciativa ha recibido diversas críticas, ciertamente fundamentadas, por parte de destacados expertos, básicamente por no ajustarse a determinados conceptos jurídicos en el ámbito civil o constitucional.

No cabe duda que los proyectos de ley son perfectibles, sin embargo, es nuestra opinión que los problemas generados en ejecución de los contratos de arrendamiento (sobre todo los relativos al pago de la renta) por el estado de emergencia sanitaria que vivimos y las draconianas medidas gubernamentales dadas en este contexto, requieren de una pronta respuesta de nuestro sistema jurídico y de una intervención estatal activa y categórica.

A continuación algunas ideas que buscan ser un humilde aporte al tema en base a los puntos antes señalados.

1. La mejor respuesta es la negociación

Sin duda, la renegociación de un contrato (manifestación de la autonomía negocial) es el remedio más eficiente cuando la ejecución de este atraviesa una crisis, más aun cuando esta situación es ocasionada por un hecho ajeno e impredecible como una pandemia y las acciones extremas de un gobierno para prevenir su expansión. La buena fe que inspira a las partes en la ejecución de las prestaciones contenidas en un contrato debe fundamentar, tomando en cuenta la difícil situación que vivimos, las modificaciones a lo pactado que busquen generar el menor perjuicio para los contratantes. Esto se viene dando en la realidad, pero, lamentablemente, no es la regla. Por tanto, para solucionar las contingencias o problemas que no se resuelven negociando debe existir una intervención normativa estatal.

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2. El tiempo de actuación es escaso

Figuras como la excesiva onerosidad de la prestación, la lesión, la teoría de la imprevisión o la fuerza mayor pueden ser respuestas válidas y útiles que nuestro ordenamiento civil puede ofrecer a los problemas generados por la pandemia. Sin embargo, resultan temporalmente onerosas para la gravedad de la situación que vivimos, pues estas se han de dilucidar en el ámbito judicial o arbitral. Es evidente que los involucrados no tienen ni tiempo ni recursos económicos para optar por este camino que, además, como todos sabemos, resulta muchas veces engorroso y tardío. Por otro lado, estas soluciones entran en juego dentro de una situación litigiosa, la cual degrada la relación de confianza existente entre las partes y perjudica la normal continuación o renovación a futuro de las relaciones contractuales entre las mismas.

3. La solución debe provenir de una ley[1]

Son totalmente diferentes los efectos de una norma que claramente determine la suspensión del pago de la renta en determinados supuestos, a una situación en la que diversos remedios teóricos creados por la doctrina jurídica entren en debate y discusión.

Recuérdese que muchos remedios a las patologías contractuales han nacido y evolucionado en el actuar de la jurisprudencia, a manera de leading cases generados en situaciones particulares del siglo XIX o XX, básicamente en Europa. Si bien es cierto, cualquier respuesta estatal a la necesidad planteada debe respetar los parámetros legales, esta no debe generar mayor controversia y ausencia de certeza en su aplicación.

De otro lado, una norma taxativa referida al pago de la renta en los contratos de arrendamiento elimina una contingencia que puede ser masiva dada la crisis que atravesamos: los supuestos ordinarios de precariedad o ilegitimidad de la posesión en los que podría incurrir el arrendatario

4. La intervención estatal debe restringirse a determinados contratos de arrendamiento y favorecer a ambos contratantes

Está demostrado que medidas como las subvenciones económicas directas otorgadas por el gobierno, pese a estar cargadas de buenas intenciones, no han llegado a satisfacer las carencias de todos los necesitados. Esto quiere decir que cualquier medida tuitiva que en estas circunstancias se emita corre el riesgo, aceptable sin duda, de no poder satisfacer a todos. Por tanto, el primer campo de acción de una intervención estatal debe apuntar a los contratos de arrendamiento más simples y comunes, y en donde más fácilmente se generan las situaciones de precariedad económica, esto es, los contratos de arrendamiento de vivienda o casa habitación

Es en la ejecución de estos contratos donde el auxilio estatal resulta necesario. Hoy miles de inquilinos carecen de los recursos para el pago de la renta, sobre todo los independientes, los que han perdido su trabajo o los que, manteniendo una relación laboral, han visto reducidos sus salarios como fruto de la crisis ocasionada por el Covid 19. Pero, del otro lado de la orilla, el alquiler de viviendas constituye el recurso de manutención más importante, sino el único, para un considerable grupo de arrendadores. Es más, muchos de estos inmuebles pertenecen a jubilados, viudas o personas con discapacidad que solo que viven de este ingreso. Caso aparte representa el grupo de ciudadanos que renta inmuebles con el fin de pagar los préstamos hipotecarios con los que estos fueron adquiridos. La respuesta del Estado, por tanto, no puede ocuparse solo de un lado de la moneda, inquilinos y arrendadores merecen una salida a la crisis.

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Se requiere entonces, una norma integral pero restringida en su campo de aplicación. Bajo esta línea, por ejemplo, un límite adicional y necesario para la aplicación de una ley que determine temporalmente la suspensión de pagos sería el monto de la renta (por ejemplo: 50% de una UIT).

Con esto no queremos decir que los arrendamiento de locales comerciales, los realizados por personas jurídicas o los celebrados por empresas inmobiliarias hoy no tengan dificultades, pero, la complejidad de sus cláusulas, las previsiones que suelen acompañar los acuerdos y las ayudas económicas planteadas por el gobierno a las empresas, los alejan de una norma paliativa de urgencia.

5. Si existe fundamento constitucional para una intervención normativa

En primer lugar, creemos que la concepción axiomática e incuestionable del texto del artículo 62° de la Constitución[2] (referida a la imposibilidad de que las cláusulas contractuales sean modificadas por ley), no resulta idónea en estos momentos. Nada en el derecho es un dogma, más aun cuando la ciencia jurídica debe atender el reclamo una inmediata necesidad.

No es este el espacio para discernir sobre las diversas posturas que destacados civilistas y constitucionalistas han expresado en relación a este tema, y la incompatibilidad existente, al parecer, con el artículo 1355°[3] del Código Civil; sin embargo, es bueno precisar que la propia ausencia de un consenso pleno en la comunidad jurídica es un claro síntoma que el contenido y alcances de este artículo son discutibles e interpretables.

Creemos que la llamada intangibilidad de los contratos no es materia de mayor cuestionamiento cuando se desenvuelve en situaciones de normalidad, aunque el mismo Tribunal Constitucional haya emitido resoluciones en donde alega su inaplicación pese a no encontrarse en una situación extraordinaria y recurriendo al principio de “interés general”[4]. Pero, en el contexto de una emergencia nacional originada por una pandemia de dimensiones bíblicas, es evidente que las excepciones son un reclamo, más aun cuando las mismas no guardan relación con el objetivo para el que esta norma fue creada: contener el habitual intervencionismo estatal en las relaciones privadas que reclamaban diversos sectores políticos en las décadas de los setentas y ochentas. Esta emergencia no es un asunto que vaya contra el espíritu liberal de la constitución, tantas veces defendido por juristas y políticos. La emergencia sanitaria, evidentemente, no conoce de ideologías y una respuesta del Estado debe velar por la integridad de la sociedad y la persona que  es el fin supremo de la sociedad y el Estado.

Adicionalmente existe un argumento constitucional poco explorado. El artículo 70° de la Constitución de 1993 establece: «El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. […]». Asimismo, la Convención Americana sobre Derechos Humanos, suscrita por el Perú, dispone en su artículo 21 que: «1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social».

Estos preceptos constituyen un límite al ejercicio del derecho de propiedad y, en general, de todos los derechos reales, restringiéndolos, como excepción, a un interés colectivo o a una finalidad social especial. En el caso peruano además, estas excepciones deben justificarse en situaciones ajenas a la normalidad, en la medida que la defensa de la propiedad privada es uno de los principios que inspiran a la Carta Magna de 1993. Doctrina nacional entiende que el bien común, a diferencia del interés social, es un concepto que involucra un beneficio para toda la nación y no solamente a un grupo social determinado. En este sentido, cabe preguntarse: ¿No es acaso la superación de los efectos negativos de la pandemia en todos los ámbitos de la sociedad peruana un asunto de bien común, un asunto que involucra a toda la nación en su conjunto? La respuesta es obvia.

Por tanto, los propietarios y quienes tengan legitimidad para arrendar bienes en el ejercicio de un derecho real pueden ver limitada, por acción de la ley, la facultad de disfrutar de los mismos en respuesta a una situación crítica que afecta a toda la sociedad. La obtención de la renta es un fruto civil, por ende, una ley puede establecer restricciones a esta posibilidad de goce en base al concepto del bien común o de interés social como restricción necesaria a los derechos sobre bienes.

Finalmente, hoy, lejos de toda discusión y sin objeción de la población, la libertad contractual ya viene siendo afectada directa o indirectamente por las limitaciones y restricciones a la ciudadanía establecidas en una serie de paquetes normativos dictados por el gobierno. Resulta difícil pensar que a alguien se le ocurra desobedecer estas disposiciones alegando la existencia de afectaciones a preceptos jurídicos relativos a las libertades económicas.

6. Es momento que el Estado asuma los costos de la solución

Los peruanos no hemos sido testigos en los últimos cien años de una emergencia similar a la que vivimos como consecuencia del coronavirus. Tal vez la Guerra del Pacifico de 1879 ha sido la única oportunidad en la que una tragedia de dimensiones totales afectó a toda la república. Ni los terremotos, ni los desastres naturales, ni las crisis económicas que hemos sufrido posteriormente han generado un estado de urgencia nacional como el actual.

Por tanto, no puede existir algo más extraordinario que este evento y algo que reclame con prontitud la presencia del Estado. Si bien nuestra realidad no corresponde a la de los países europeos u otros del primer mundo; la solidez económica del país, alabada por tantos años y fruto del sacrificio de todos los peruanos desde inicios de los noventas, permite una reacción económica inmediata ante un problema extraordinario.

En este sentido, el Estado no solo puede determinar la suspensión del pago de la renta por unos meses (la crisis económica no va a corresponder solo el periodo de aislamiento social, se prolongará, lo dicen los expertos, por mucho tiempo), sino también compensar por esos mismos periodos a los arrendadores con algún tipo de ayuda económica, incluida en los diversos instrumentos financieros que las entidades públicas pueden y suelen utilizar. Ejemplo de ello es la emisión de bonos o de créditos blandos a largo plazo y con intereses simbólicos. La realidad nos demuestra que cuando el Estado, con voluntad política, desea cubrir una necesidad económica sobran mecanismos para ello.

Para leer más artículos del autor Mario Solís Córdova clic aquí.


[1] La emisión de normas, de carácter temporal, que regulen los efectos negativos generados por la pandemia en asuntos civiles y comerciales ha sido defendida en Chile por destacados profesores como Iñigo de la Maza y Hernán Corral, este último además alega que se evitaría la indeseada judicialización de estos asuntos. (Ver edición del 12 de abril de 2020 del diario El Mercurio de Chile). Estas normas además son ya  una realidad en Alemania y España.

[2] “La libertad de contratar garantiza que las partes pueden pactar válidamente según las normas vigentes al tiempo del contrato. Los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase.  Los conflictos derivados de la relación contractual solo se solucionan en la vía arbitral o en la judicial, según los mecanismos de protección previstos en el contrato o contemplados en la ley.

[3] El Código Civil de 1984, mediante su artículo 1355º, permite que por consideraciones de interés social, público o ético, el Estado dicte leyes para imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los contratos.

[4] Sentencia 006-2000-AI/TC, de fecha 16 de junio del 2002.

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