Contrato de arrendamiento: ¿cuándo debe ser respetado por el nuevo propietario del bien?

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Sumario: 1. Enajenación, 2. Arrendamiento inscrito, 3. La obligación de continuar con el arrendamiento, 4. Bienes muebles no inscritos, 5. Resarcimiento en favor del arrendatario original.


La oportunidad que representa la adquisición de un bien es, a veces, impostergable desde una perspectiva económica. El interés particular del que adquiere se acrecienta cuando el mercado le muestra una ocasión de utilidad o provecho final mucho mayor al costo de intercambio en la adquisición.

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Sin embargo, el proceso de transferencia de propiedad puede verse perjudicado por la situación posesoria del bien. Unas veces por padecer de una ocupación ilegitima, como la usurpación o la precariedad, otras, por ser objeto de una valida relación de posesión mediata e inmediata aún vigente en el tiempo.

Esto último sucede con los contratos de arrendamiento cuyo plazo de cesión en uso (obligación principal del arrendador) aún no ha vencido. Si pese a ello, y por la satisfacción de su interés, el adquirente desea continuar con la trasferencia de la propiedad, se enfrenta a una situación en la que el pleno ejercicio de sus facultades como nuevo propietario se encuentra sumamente debilitado. ¿Qué puede hacer entonces el adquirente si el bien objeto de la trasferencia  se encuentra con un arrendamiento vigente?

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Nuestro código civil responde esta interrogante en dos de sus artículos, el 1708° y el 1709°, cuyo contenido pasamos a analizar:

1. Enajenación

Las normas se desarrollan en un supuesto de hecho en el que se practica una enajenación. Esta constituye la manifestación más importante del llamado “poder de disposición”, por el cual toda persona se encuentra facultada a trasmitir las titularidades que ostente sobre derechos subjetivos con absoluta libertad y dentro de los límites de la ley. Mediante el ejercicio de este poder los sujetos pueden trasmitir sus derechos reales (propiedad, usufructo, superficie, etc) o sus derechos de crédito (obligaciones en las que son acreedores de prestaciones de dar, hacer o no hacer). Nada impide, además que puedan trasmitirse otras situaciones jurídicas subjetivas de ventaja en ejercicio de esta potestad.

Sin embargo, en lo que respecta al supuesto que analizamos, la enajenación queda restringida al acto de transferencia del derecho real de propiedad que recae sobre un bien mueble o inmueble y que realiza el titular de este derecho subjetivo. Esta transferencia puede tener como origen diversos actos o negocios jurídicos a título oneroso o gratuito, con o sin tipicidad.  El más común, es la compraventa, pero podría ser también la donación, la dación en pago, la permuta, etc.

2. Arrendamiento inscrito

El numeral 1 del artículo 1708° establece que en caso de enajenación del bien arrendado si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador. Por ende si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.

El artículo 1708° expresa la protección de un interés positivo del arrendatario: el de mantener la relación contractual celebrada a la espera que esta continué bajo los alcances de la conmutatividad típica del arrendamiento.

Dice la norma, que el nuevo propietario queda sustituido en todos los derechos y obligaciones del arrendador. En realidad, si solo se tratase de la asunción de una obligación estaríamos hablando de una subrogación de carácter legal. Sin embargo, es evidente que nos encontramos ante una sustitución plena de una parte contratante por una nueva, que asume tanto las obligaciones como los derechos o acreencias (por ejemplo: el del cobro de la renta), por lo que los efectos son similares a una cesión de contrato o, según nuestro Código Civil,  a una cesión de posición contractual, esta vez, de origen normativo. Todo arrendatario que inscriba su contrato de arrendamiento sabe que por imperio de la ley podrá constituirse en cedido si se configura el supuesto de la enajenación del bien que posee de forma inmediata.

Por otro lado, este numeral constituye también una expresión de la figura del registro constitutivo ya que el solo acto de inscripción de un contrato genera el nacimiento en la esfera jurídica de un sujeto de una situación de ventaja. En este caso, la inscripción origina el nacimiento de un derecho subjetivo en favor del arrendatario consistente en que las estipulaciones establecidas en el contrato original se respeten y sean continuadas por el nuevo propietario.

Esto se enmarca dentro de los alcances del artículo 2012°[1] del Código Civil, base de nuestro sistema registral, en el entendido que lo que accede al registro para su inscripción son los negocios jurídicos que celebran las partes, mientras que el contenido de la publicidad frente a terceros, con el carácter erga onmes y la oponibilidad que otorga el mencionado artículo, está constituido por los derechos que proceden de tales actos.

El efecto jurídico de la publicidad registral es más que notorio en el artículo analizado. El derecho obtenido por el acto inscrito permite a su titular oponer (e imponer) el mismo a terceros, como manifestación de la llamada seguridad jurídica estática que protege al derechohabiente o titular del derecho frente a turbaciones o ataques de terceros, que se inmiscuyan o traten de desconocer su titularidad.

En el caso del arrendamiento, la protección que otorga la publicidad registral al derecho personal, manifestada en su prevalencia sobre otros (incluso de naturaleza real), es directamente señalada por la ley. Esto es importante, pues el supuesto de hecho del artículo 1708° escapa de las dudas que, sobre esta materia, ha generado el confuso artículo 2022°[2], que pretende otorgar una “solución” al  enfrentamiento entre derechos reales y personales, usando como salida el concepto de “derecho común”, sin referencias en nuestro sistema y cargado de interpretaciones discordantes.

Sin embargo, la protección ofrecida al contrato por el registro resulta limitada pues solo podrán inscribirse en el mismo arrendamientos que, por el principio de tracto sucesivo, sean otorgados por quien en registros aparezca con legitimación suficiente para poder otorgar en uso un bien. Así, un registrador solo inscribirá un contrato de arrendamiento si quien es parte arrendadora tiene un derecho real inscrito que le faculte a ceder en uso el bien al arrendatario. Este derecho puede ser, obviamente el de propiedad, pero también, cualquier otra titularidad que permita establecer una relación de mediatez e inmediatez posesoria como el usufructo.

Otro tema interesante es que al ser el contrato de arrendamiento uno de cesión en uso, no resulta imperioso que el arrendador sea propietario, pues bastará con que este posea el bien para poder trasladar dicha situación jurídica temporalmente a otro, incluso tratándose de poseedores mediatos ilegítimos como el usurpador o el ocupante que pueden  arrendar total o parcialmente la cosa, algo que sucede comúnmente en nuestra realidad. Pues bien, la protección de la publicidad registral resulta negada, como en el caso descrito, para todas aquellas situaciones en las que la posesión, por vía de arrendamiento, es transmitida por un poseedor sin titularidad inscrita.

Finalmente, la norma establece con claridad que la conclusión o término del contrato de arrendamiento no inscrito es una potestad o facultad del nuevo propietario y puede ser ejercida o no, a manera de un derecho potestativo. Por tal razón, resulta necesario, tal como lo ha establecido nuestra  jurisprudencia[3], que el nuevo adquirente comunique al arrendatario el fin de su relación contractual no protegida al no encontrarse registrada. [4]

3. La obligación de continuar con el arrendamiento

Una segunda opción que ofrece el Código Civil en su artículo 1708°, para el salvamento de un contrato de arrendamiento no inscrito en beneficio del arrendatario, es que el adquirente haya asumido la obligación de respetarlo.

En este supuesto, el adquirente se obliga, entiéndase mediante clausula contenida en un negocio jurídico, a continuar con el arrendamiento y queda vinculado a ello  en aplicación del principio de relatividad del contrato y en el caso de otras fuentes de las obligaciones (como la promesa unilateral) por el solo efecto de la declaración.

Ciertamente, la asunción de la obligación puede darse de varias formas pero siempre previas o simultáneas a la celebración del negocio jurídico mediante el cual se adquiere la propiedad. El nuevo adquirente podrá obligarse a continuar con el contrato de arrendamiento en el mismo negocio jurídico mediante el cual adquiere la propiedad del bien, por ejemplo: una compraventa o una donación.

Pero también, esta obligación puede asumirse en un acto jurídico anterior celebrado con el futuro adquirente, por ejemplo un contrato preparatorio o incluso, como ya mencionamos, mediante un negocio unilateral generador de obligaciones. Sin embargo, es preciso que este se celebre con anterioridad o en el mismo momento de la transferencia, ya que de realizarse con posterioridad a ella estaríamos hablando de un contrato de arrendamiento  diferente celebrado entre el nuevo propietario y el antiguo arrendatario del contrato original.

4. Bienes muebles no inscritos

Finalmente, el numeral 3 del artículo 1708° del Código Civil, sostiene que, tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

Esta norma es residual, pues resulta aplicable solo a los bienes muebles no inscribibles (por ejemplo los bienes fungibles). Los bienes muebles que se encuentran adscritos a algún sistema de folio real (registro vehicular, registro de naves y aeronaves, registro de embarcaciones pesqueras y registro de buques) se encuentran protegidos por la oponibilidad del artículo 2012° del Código Civil, si es que sobre ellos se registrara algún contrato de arrendamiento. No creemos, por otro lado, que la voluntad del legislador haya sido la de introducir bajo el supuesto de la norma, los bienes que son objeto de un contrato, que luego pueda inscribirse en el registro de contratos o sistema registral informativo creado por la Ley de Garantía Mobiliaria.

Ciertamente esta norma tiene que ver con la forma en que se adquieren los bienes muebles en el Perú. Según el artículo 947° del Código Civil, la transferencia de la propiedad  de un bien mueble requiere del sistema título y modo, es decir, de una causa jurídica de transferencia más una conducta que exteriorice la voluntad de transferir, en este caso, la entrega o tradición.

La tradición es una forma derivada de adquirir la posesión. La posesión es una situación jurídica protegida por el sistema, incluso en situaciones en las que no se encuentra acorde con el derecho (posesión ilegítima). Pero, a su vez, la posesión es la única forma de publicitar y legitimar la adquisición de un derecho. Esta función cumple, por ejemplo,  el artículo 948º al disponer que quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo. Como vemos, la posesión regulariza o “sanea” la falta de legitimación  de quien transfiere la propiedad.

El supuesto analizado, entendemos, se remite a uno en el que un propietario de bien mueble no inscribible, (por ejemplo, una computadora), celebra un contrato de arrendamiento. Posteriormente y  por cualquier título, transfiere la propiedad del bien haciendo la respectiva tradición, ya sea real (si aún no entregó el bien al arrendatario) o ficta (si es que el bien ya está en posesión del inquilino). Pues bien, quien adquiere la propiedad  del bien recibiendo la tradición de buena fe, no tienen la obligación de respetar el arrendamiento bajo el principio emptio tollit locatum  (la venta rompe el arrendamiento).

¿A que buena fe se refiere el Código Civil? ¿La buena fe del que adquiere la propiedad o la buena fe del que no conocía el arrendamiento previo? Veamos. Si el que adquiere la propiedad conoce el contrato de arrendamiento celebrado antes de la transferencia no tendría por qué respetarlo pues este privilegio se encuentra limitado solo a los arrendamientos inscritos o cuando alguien se obliga a continuarlos (incisos 2 y 3 del artículo 1708°). Por tanto, creemos que esta buena fe es la del adquirente a la que se refiere el artículo 948°, es decir, la buena fe subjetiva de quien recibe la posesión como modo de adquisición de bien mueble  bajo la creencia que deriva de su verdadero titular. Esta buena fe admite el error o ignorancia de contratar con un non dominus, sin que se pierda el efecto traslativo del título y modo regulado en el artículo 947°.

Si por el contrario, adquiero de la mala fe, es decir sin título alguno y con pleno conocimiento de que quien me “transmitía” es un no propietario, el arrendamiento continuará, pues la posesión en ese caso no justifica la titularidad y por lo tanto no ocurre la transferencia de propiedad. Cabe señalar que nuestra normativa civil sólo reconoce la buena fe posesoria cuando se fundamente en un título, de manera que si faltase no sería posible considerar la posesión de buena fe y, por consiguiente, no habría lugar a una adquisición a un no propietario.

5. Resarcimiento en favor del arrendatario original

Por otro lado el artículo 1709º establece la protección de un interés negativo por parte del arrendatario afectado por el negocio jurídico de transferencia no inscrito. Este interés se manifiesta en el legítimo derecho de acceder a un resarcimiento económico por el incumplimiento del arrendador de su obligación principal: la  cesión temporal al arrendatario del uso del bien.

En efecto, al carecer el derecho del arrendatario de la  oponibilidad que le otorga el registro, el nuevo propietario dará por concluido el arrendamiento, generando un notorio perjuicio a quien confió en el cumplimiento de las obligaciones asumidas mediante un negocio jurídico típico. El incumplimiento, como bien sabemos, genera tres efectos, el resolutorio, el de restitución de las prestaciones y finalmente el resarcitorio, este último regido por la denominada responsabilidad contractual o responsabilidad por inejecución de obligaciones.

Los elementos del juicio de responsabilidad en sede contractual son prácticamente los mismos que los que componen la llamada responsabilidad aquiliana, destacando en este  caso el factor de atribución subjetivo, mediante la variable mas gravosa, pues el incumplimiento es fruto del dolo regulado en el artículo 1318° ( “procede con dolo quien deliberadamente no ejecuta la obligación”) , es decir, de la voluntad e intención de incumplir y, por ende, de causar daño, pues el arrendador conscientemente transfiere la propiedad a sabiendas que esto llevara al despojo de la posesión al arrendatario.


[1] Artículo 2012º.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

[2] Artículo 2022º.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone este inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

[3] Casación 501-2014, Lima. Disponible aquí.

[4] En este sentido nos parece errónea la interpretación establecida por el Cuarto Pleno Casatorio en el numeral 5.4:

“La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario [sin necesidad de ninguna comunicación], respecto del nuevo dueño, salvo que el adquirente se hubiere comprometido a respetarlo”.

La Corte Suprema olvidó que el nuevo propietario tiene una facultad discrecional para dar por fenecido el título, esto último, según el texto expreso de la norma que, además, no da cabida a un fenecimiento automático.

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