Fundamentos destacados: 3: Al haber quedado acreditado el derecho de propiedad de la sociedad conyugal Pando-Sotari, para efectos de lograr la protección registral de la propiedad que detentan la minuta deviene en insuficientes, siendo necesario acreditar que la compraventa conste en escritura pública, en aplicación del principio de titulación auténtica previstos en el artículo 210 del Código Civil y artículo III del Título Preliminar del TUP del RGRP que prescriben que, salvo disposición legal con contrario, las inscripciones se efectuarán en virtud de título que conste en instrumento público.
4: Empero, el cumplimiento de la formalidad exigida en las normas precedentes resulta físicamente imposible al haber fallecido el cónyuge comprador el 27-09-1980 (conforme fluye el asiento B0001 de la partida 12269669 del Registro de Personas de Lima), por lo que debemos recurrir a las normas de la sucesión procesal previstos en el inciso 1 del artículo 108 del Códigos Procesal Civil, aplicable supletoriamente al caso, situación que por demás ha sido reconocida por la vendedora, conforme se advierte de una simple revisión de la primera cláusula adicional de fecha de el 28-12-2009
5: En tal razón, serán los herederos declarados quienes intervengan en la formalización de la compraventa a favor de su causante, máxime si el artículo 63 del RIRP, que no hace sino recoger las reglas de la transmisión de derechos y obligaciones del acreedor o deudor a sus herederos (artículo 660 y 1218 del Código Civil) establece que “(i) la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquiriente se inscribe en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por notario otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la formalización sea posterior sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores de estos.”
Sumilla: INTERVENCIÓN DE HEREDEROS EN FORMALIZACIÓN DE COMPRAVENTA: Los herederos que intervienen en la formalización de un acto jurídico ad probationem celebrado por su causante, ocupan el lugar que a éste le corresponde en el acto jurídico materia de formalización, por lo que los efectos jurídicos recaen directamente en el causante, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 660 del Código Civil.
RESOLUCIÓN 033-2011-SUNARP-TR-T
APELANTE: ELIZABETH JACKELINE TRAUCO LLANOS
TÍTULO:524323-2012
INGRESO:483-2010
PROCEDENCIA: ZONA REGISTRAL IX-LIMA
REGISTRO: DE PREDIOS DE LIMA
ACTO: COMPRAVENTA
I. ACTO ROGADO Y DOMENTACIÓN PRESENTADA:
La señora Trauco solicitó la inscripción de la compraventa otorgada por el BANCO CENTRAL HIPOTECARIO en Liquidación a favor de Arturo Tomás Rafael Pando Ayllón y Rosa Ramona Solari Ibarra en Pando, sobre el lote 7 de la manzana U2 de la urbanización Túpac Amaru, ubicado en el distrito de San is provincia y departamento de Lima, que conjuntamente con otros lotes se encuentra inscrito en la ficha 92139 del Registro de Predios de Lima. Adjuntó a su solicitud el traslado de la escritura pública de compraventa de fecha 27-02-2010 otorgada ante el notario de Lima Francisco Banda Gónzalez.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue calificado por el Registro Público Eric Hugo Jesús Molina Palante, quien denegó la solicitud mediante esquela de fecha 05.08.2010, en los siguientes argumentos:
Revisada la escritura pública del 27.02.2010, comparecen José Luis Pando Solari y Arturo Tomás Pando Solari con el estado civil de casados, por lo que las cónyuges de los compradores deberán expresar su consentimiento a la adquisición del inmueble bajo el régimen de sociedad de gananciales aplicándose la presunción de bien social de conformidad con los artículo 311 inciso 1, artículo 315 del Código Civil o de lo contrario, deberá acreditar con documento de fecha cierta que acredite que la adquisición del inmueble se efectuó con anterioridad a la fecha cierta que acredite que la adquisición del inmueble se efectuó con anterioridad de la fecha de fallecimiento del causante Arturo Tomás Rafael Pando Ayllón, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 245 del Código Procesal Civil.
La intervención de la cónyuge-comprador conformante de la sociedad conyugal se hará mediante instrumento público notarial, de conformidad con el artículo 48 del Decreto Legislativo 1049.
Reingresado el título, acompañado de copia simple del contrato de compraventa, el registrador reiteró la observación con fecha 24.08.2010 en los mismos términos de la esquela de fecha 05.08.2010.
La presentante mediante escrito de fecha 07.08.2010 reingresó el título, señalando que los señores Pando Solari intervienen en el contrato en su condición de sucesores de Arturo Tomás Rafael Pando Ayllón y no por derecho de propio, por lo que carece de sentido que intervengan sus cónyuges; sin embargo el registrador con fecha 14.10.2010, formuló la siguiente observación:
Lote 7 de la manzana U-2
De acuerdo al reingreso, sólo se ha presentado escrito aclaratorio acompañado de la copia simple del contrato de compraventa, al respecto, cabe señalar que a efectos de determinar la calidad de bien propio de José Luis Pando Solari y Arturo Tomás Pando Solari, sírvase presentar documento de fecha cierta conforme a los supuestos establecidos en el Artículo 245 del código Procesal Civil o en su defecto deberán intervenir sus cónyuges, de conformidad con el artículo 315 del Código Civil. En tal sentido subsiste la siguiente observación: 1.Revisada la escritura pública del 27-02-2010 comparece, con el estado civil de casados, por lo que las cónyuges de los compradores deberán expresar su consentimiento a la adquisición del inmueble bajo el régimen de sociedad de gananciales, aplicándose la presunción de bien social, de conformidad con los artículos 311 inciso 1 artículo 315 del Código Civil o de lo contrario, deberá acreditar con documento de fecha cierta que acredite que la adquisición del inmueble se efectuó con anterioridad a la fecha de fallecimiento del causante Arturo Tomás Rafael Pando Ayllón, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 245 del Código Procesal Civil.
La intervención de la cónyuge-comprador conformante de la sociedad conyugal se harpa mediante instrumento público notarial, de conformidad con el artículo 48 del Decreto Legislativo 1049.
III.FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La señora Trauco interpuso recurso de apelación contra la denegatoria decretada mediante escrito autorizado por el letrado Samuel F. Quijano Vidal el 20.10.2010, en el que señaló entre otros, lo siguiente:
-De conformidad con lo establecido en el artículo 63 del RIRP la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquiriente se inscribe en mérito de la escritura pública o formulario registral legalizado por notario otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la formalización sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes por los sucesores de estos.
-Los hermanos José Luis Pando Solari y Arturo Tomás Pando Solari y otros intervienen en el contrato celebrado entre Banco Hipotecario en Liquidación (primera cláusula adicional de la escritura pública) en su calidad de herederos de Arturo Tomás Rafael Pando Ayllón y ratificar el contrato de compraventa celebrado el 12 de enero de 1972, el mismo que se realiza para formalizar la transferencia ya realizada y no como adquirientes en copropiedad del predio, no requiriendo por tanto la participación de sus respectivos cónyuges.
[Continúa…]
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