Viaje al pasado (registral) de un predio

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¿Qué tan importante es conocer el pasado del predio que ocupamos? Probablemente, aquella inquietud fue resuelta si hemos sido diligentes al momento de adquirir la propiedad de nuestro inmueble (lo cual no siempre ocurre por el costo y tiempo que implica). Sin embargo, existen escenarios en donde dicha cuestión todavía es un misterio. Por ejemplo, cuando tenemos la condición de hijos, quienes posteriormente heredaremos las propiedades de nuestros padres.

Cualquiera sea el escenario, debe preocupar el hecho de haber olvidado el pasado registral del predio. Conocer este pasado implica que sepamos todos los eventos que se produjeron antes de nuestra llegada (posesión) al bien inmueble. Ello permite que, ante circunstancias que pongan en riesgo nuestra condición de propietarios, presentemos una posición sólida mediante argumentos jurídicos que mitigarán cualquier peligro[1].

El pasado de un inmueble (terreno, casa o departamento) se estudia mediante una técnica conocida en el mundo legal como estudio de títulos. Consiste en el análisis jurídico de los actos celebrados sobre un bien inmueble, los cuales constan en la partida registral del mismo predio. Debo indicar que realizar un correcto estudio implica tener en cuenta todos los títulos importantes que formen parte de la historia del predio, desde su inmatriculación (primera inscripción de dominio en el registro) o independización (cuando ha formado parte de un predio matriz) hasta los títulos pendientes de inscripción (actos actuales que pretenden ser inscritos).

Son títulos importantes aquellos de traslación de dominio como las compraventas, las sucesiones hereditarias, permutas, prescripciones adquisitivas, donaciones, entre otros. La importancia de estos ejemplos es que mediante dichos actos se produjo la transferencia de propiedad del bien. Hay que precisar que en estas líneas me ocupo únicamente de los eventos referidos al pasado, es decir, dejaré de lado las cargas y gravámenes vigentes que recaen sobre el predio y que constan en la partida registral correspondiente (si es que los hubiera).

Ahora bien, ¿dónde realizamos el estudio del pasado registral? Debemos contar con detalles muy prácticos para tal fin. Lo más importante es tener el número de partida registral, así como conocer la jurisdicción en la que se encuentra dicho predio[2]. Por ejemplo, para un inmueble ubicado en el distrito de Miraflores, se deberá acudir a la Oficina Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) Sede Lima. De manera similar, ocurriría con un predio ubicado en la ciudad de Cusco, donde será la Oficina Registral Sede Cusco el lugar de nuestra investigación. Definido ello, hablaremos de la manera de estudiar los eventos pasados.

¿Cómo estudiar el pasado registral? Se debe hacer, de forma preliminar, a través de la partida registral. Esta, debido al avance de la tecnología, puede ser leída tanto de forma presencial como virtual a través de la plataforma correspondiente que la Sunarp ha puesto a disposición de los interesados. Además, debo informar que una partida registral puede contener una partida electrónica, ficha o tomo, sin excluirlos. La partida electrónica es la versión moderna de una partida registral, creada en la actualidad (etapa digital); la ficha es la versión anterior de la partida electrónica, creada en el modo incipiente de la tecnología (etapa de la imprenta); y, por último, el tomo, es la versión anterior de la ficha, representa la primera referencia de estos mecanismos mediante el cual el registrador realizaba anotaciones, escritas a mano, respecto a los asientos que se inscribían sobre el inmueble. La partida electrónica puede tener como antecedente registral a la ficha, y esta última al tomo. Juntos, aquellos tres, completan la historia del predio.

Posteriormente, comenzaremos con el examen de los asientos registrales, los cuales están ubicados en la partida registral.  Estos asientos describen actos jurídicos celebrados e inscritos en el predio. No debemos apresurarnos y creer que ellos nos revelarán información muy precisa, pues se trata de resúmenes elaborados por el registrador cuando calificó dichos actos en su debido momento. Es cierto que los asientos nos otorgan un amplio panorama de la vida pasada del inmueble, pero no la verdad absoluta[3]. Solo llegaremos a ella si hacemos una lectura de los documentos originales que permitieron la creación del asiento.

Me refiero al estudio de títulos archivados. Estos son los documentos de donde emanó el derecho. Sin duda, también fueron evaluados por el registrador quien crearía el respectivo asiento en atención a dichos documentos, para luego disponer la conservación de los mismos en el Archivo Registral de la Sunarp. Por ejemplo, si nuestra casa fue adquirida por compraventa en 1970 y se inscribió dicho acto jurídico en Registros Públicos, entonces los documentos que prueban aquel negocio estarán resguardados por el Archivo Registral de la oficina registral correspondiente (según ubicación del predio, como ya mencionamos)[4]. Es decir, al acudir aquella oficina y solicitar la lectura de aquel título archivado (el de compraventa), probablemente recibiremos documentos como la escritura pública del acto (donde se detallan los intervinientes, el precio, objeto y demás cláusulas contractuales), así como planos, memorias descriptivas, entre otros.

Cabe resaltar que haciendo este viaje (investigación) al pasado registral podremos advertir eventos como la independización de nuestro predio, subdivisión en lotes, transferencias de propiedad (por compraventa, herencia, etc.). Pero también puede que encontremos hechos alarmantes como la existencia de áreas remanentes que no han sido incorporadas a nuestro inmueble, vicios tanto de nulidad como de anulabilidad por negocios jurídicos celebrados sin cumplir los requisitos del ordenamiento de aquel entonces, y muchos más. Todo ello dependerá de cuán acuciosos seamos en nuestra labor de inquisidores para poder advertir hechos relevantes.

Finalmente, ¿qué acciones debemos ejecutar luego del estudio de títulos? Sea que hayamos descubierto un hecho que nos favorezca o no, es recomendable prepararnos para enfrentar cualquier escenario. Ello implica realizar un esquema preciso de la cadena de actos celebrados en el predio, así como la ubicación de cada documento importante y que obre en los títulos archivados. Gracias a esta investigación podremos acudir a instancias administrativas o judiciales[5] para crear un nuevo capítulo en la historia del bien inmueble.


[1] Los procesos más comunes que se presentan en estos escenarios son los de duplicidad de partidas, en los cuales un mismo predio cuenta con más de una partida registral.

[2] También será recomendable la revisión del Reglamento General de los Registros Públicos y el Reglamento del Registro de Predios, para detalles específicos.

[3] Inclusive nuestro ordenamiento le da mayor importancia título archivado que al asiento registral, pues este último puede ser inexacto. Ello se evidencia en la Ley 30313, publicada el 26 de marzo de 2015.

[4] Como dato adicional, contrario a lo que ocurre con las partidas registrales, los títulos archivados no cuentan con digitalización, por lo que su lectura se produce únicamente en la oficina registral donde fue inscrito el inmueble. Ello no representará problema alguno para su investigación pues mediante Resolución 110-2018-SUNARP/SN, publicada el 25 de mayo de 2018, se dispuso el permiso de uso de celulares o dispositivos móviles para los usuarios que deseen fotografiar los títulos archivados.

[5] Existen múltiples ejemplos. En materia administrativa, podríamos pretender realizar una rectificación de asiento registral. En material judicial, quizás estemos ante un pedido de rectificación de áreas.

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