Fundamento destacado.- Sexto. venta de bien ajeno. 1. ¿Puede transferirse un bien ajeno? Sin duda, dado que nuestro ordenamiento legal lo regula expresamente en el artículo 1537 del Código Civil.
2. Sin embargo, tal como ha reparado Manuel de la Puente y Lavalle, la venta de bien ajeno propiamente no es una transferencia, sino una promesa de venta. Es por ello que el artículo 1537 del Código Civil indica que cuando ambas partes saben que el bien es ajeno (y como reiteramos ello ocurre aquí, en principio para el transferente porque conocía de los términos contractuales con Enace y, luego, para el adquirente, dada la inscripción registral), rige lo dispuesto en los artículos 1470 a 1472 del Código Civil que regula la promesa de obligación.
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Sumilla.- La venta de bien ajeno propiamente no es una transferencia, sino una promesa de venta. Es por ello que el artículo 1537 del Código Civil indica que cuando ambas partes saben que el bien es ajeno rige lo dispuesto en los artículos 1470 a 1472 que regula la promesa de obligación.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 2283-2017, TACNA
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
Lima, doce de abril de dos mil diecinueve.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número dos mil doscientos ochenta y tres – dos mil diecisiete, y producida la votación con arreglo a ley; emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
En el presente proceso el demandante Manuel Chambilla Tarqui ha interpuesto recurso de casación (página seiscientos treinta y cinco) contra la sentencia de vista de fecha veintiuno de febrero de dos mil diecisiete (página seiscientos veinte), que confirmó la sentencia de primera instancia de fecha nueve de setiembre de dos mil dieciséis (página quinientos cuarenta y dos), que declaró infundada la demanda de nulidad de acto jurídico y en forma accesoria de cancelación del asiento registral e indemnización de daños y perjuicios presentada por Manuel Chambilla Tarqui contra Juan Crisóstomo Chávez Machaca y Marisela Romero Ñaupa.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
El doce de enero de dos mil doce, mediante escrito obrante en la página ochenta y uno, Manuel Chambilla Tarqui interpuso demanda de nulidad de acto jurídico de:
a) La Escritura Pública de Compraventa otorgada por Juan Crisóstomo Chávez Machaca a favor de Marisela Romero Ñaupa sobre el lote terreno ubicado en Alfonso Ugarte I Etapa, Manzana F-4, Lote 35, del distrito de Coronel Gregorio Albarracín Lanchipa, de la provincia y región de Tacna, inscrita en la Partida número P20029583, por la causal de fin ilícito;
b) Contrato Privado de Transferencia de Lote de Terreno y el documento que lo contiene, celebrado el trece de setiembre de dos mil cinco, otorgado por Juan Crisóstomo Chávez Machaca a favor de Marisela Romero Ñaupa sobre el lote terreno ubicado en Alfonso Ugarte I Etapa, Manzana F-4, Lote 35, del distrito de Coronel Gregorio Albarracín Lanchipa, de la provincia y región de Tacna, inscrito en la Partida número P20029583, por la causal de fin ilícito; como pretensión accesoria:
c) La cancelación del Asiento 00005 recaído en la Partida número P20029583; y, d) El pago por el resarcimiento no menor de diez mil dólares americanos (US$ 10,000.00) en forma solidaria entre los demandados; sustentando que:
– Juan Crisóstomo Chávez Machaca el tres de mayo de mil novecientos ochenta y nueve adquirió en venta real y enajenación perpetua el lote de terreno materia de controversia mediante contrato de compraventa a plazos del lote básico en la Habilitación Urbana Progresiva Alfonso Ugarte con las condiciones y estipulaciones del referido contrato, haciéndose contribuyente de la Municipalidad Provincial de Tacna, pagando el impuesto predial del año mil novecientos ochenta y nueve.
– De buena fe, el veinticuatro de enero de mil novecientos noventa, con firma legalizada y ante el Notario Público Jorge Berrios, Juan Crisóstomo Chávez Machaca como propietario y vendedor, transfiere el inmueble al demandante por el precio de cinco millones de intis (I/. 5’000,000.00).
– El tres de noviembre de dos mil cinco interpone demanda de obligación de hacer en contra de Juan Crisóstomo Chávez Machaca a fin de que este cumpla con otorgarle la Escritura Pública del lote transferido.
– El cuatro de octubre de dos mil cinco, Expediente número 2005-1371, interpone demanda de interdicto contra Jaime Armando Castro Huaycani y Marisela Romero Ñaupa, siendo resuelta la causa mediante sentencia que declara infundada la demanda al no haberse acreditado la posesión del bien reclamado.-
– El trece de setiembre de dos mil cinco, Juan Crisóstomo Chávez Machaca vuelve a vender el terreno a Marisela Romero Ñaupa mediante Contrato Privado de Transferencia de Lote de Terreno como si aún fuera propietario. Luego, el once de julio de dos mil siete, el demandado sanea e inscribe la propiedad a su nombre, conforme aparece en el Asiento 00004 de la Partida número P20029583, observándose que a la fecha de los contratos de compraventa los demandados tenían conocimiento de la validez del contrato del veinticuatro de enero de mil novecientos noventa.
– El veintidós de abril de dos mil nueve interpone demanda de nulidad de acto jurídico que se tramitó en el Expediente número 704-2009 el cual se archiva al no haber asistido a la audiencia de pruebas.
– Con respecto a la pretensión de indemnización, desde el año dos mil cinco a la fecha, los precios de los materiales de construcción subieron exorbitantemente, agregado a la responsabilidad de los demandados en sus alcances de daño emergente, lucro cesante y daño moral causado en su contra y la de su familia.
2. Contestación de la demanda
A página ciento seis y siguientes, la demandada Marisela Romero Ñaupa contesta la demanda solicitando se la declare infundada y que el demandante pague los costos y costas y la indemnización por daños y perjuicios que se pudieran ocasionar por el monto no menor de quince mil dólares americanos (US$ 15,000.00); en mérito a los siguientes fundamentos:
– En julio de dos mil cinco la recurrente y su esposo se reúnen con Juan Crisóstomo Chávez Machaca llegando al acuerdo verbal de traspaso del terreno; señalan que este les indica que el terreno no está inscrito, que tiene deudas con la Empresa Nacional de Edificaciones (en adelante Enace), que tiene los papeles en Piura y solo había cancelado una letra; por lo que una vez regularizado lo inscribiría y después se los vendería, añadiendo que desde ese momento podían tomar posesión del lote y construir su vivienda sin limitaciones, regularizando después su tramitación; asimismo, se les hizo entrega de una Carta Poder de fecha cuatro de agosto de dos mil cinco, para disponer del terreno.
– La recurrente empezó a construir su vivienda, pero en setiembre de dos mil cinco Manuel Chambilla Tarqui la denunció por usurpación y robo, y a Juan Crisóstomo Chávez Machaca lo denunció por estafa, denuncias que fueron archivadas; luego, el hoy demandante interpuso demanda de interdicto de recobrar que fue declarada infundada en ambas instancias y, finalmente, interpuso demanda de obligación de hacer, la que está aún en trámite.
– La recurrente, en setiembre de dos mil cinco, se entrevista con Juan Crisóstomo Chávez Machaca en la ciudad de Puno, quien indica que es falso que haya transferido el bien materia de litigio a Manuel Chambilla Tarqui, por lo que ambos codemandados celebraron un Contrato Privado de Transferencia de Lote de Terreno con fecha trece de setiembre de dos mil cinco, comprometiéndose la recurrente a realizar los pagos pendientes del terreno y su regularización en los Registros Públicos de Tacna, y una vez cumplido, se formalizó la Escritura Pública de compraventa, la misma que se había pactado el mes de julio de dos mil cinco.
. – En cuanto al contrato de compraventa realizado entre Enace y su codemandado, en su cláusula quinta refiere que el Banco de la vivienda del Perú (en adelante Banvip) se reserva la propiedad hasta que el precio sea totalmente pagado; asimismo, en la cláusula sétima inciso d) menciona que el comprador se obliga bajo pena de resolución, a no transferir, arrendar, ceder en uso usufructo, hipotecar o gravar el inmueble antes de su cancelación salvo autorización expresa de Enace, limitaciones que continuaron vigentes hasta su cancelación total; por lo tanto, el supuesto Contrato Privado de Transferencia de Lote de Terreno deviene en nulo de pleno derecho desde su nacimiento por perseguir un fin ilícito y ser contrario al propio contrato y al orden público.
A página doscientos doce, Juan Crisóstomo Chávez Machaca, a través de su representante Pierina Margarita Ledesma Panduro, contesta la demanda solicitando se declare infundada, señalando en lo medular que:
– Es falso que haya vendido el bien al demandante, siendo que sobre el pago del autoavalúo del año mil novecientos ochenta y nueve, desconoce cómo hizo el demandante para cancelarlo ya que fue sin su consentimiento.
– El contrato de compraventa que aduce el demandante es nulo de puro derecho al no contar con los requisitos mínimos de validez: no se ha consignado el segundo prenombre del demandado ni el domicilio real de este ni del demandante; no se realizó con documento de identidad que en ese entonces era la libreta electoral; no se aprecia impresión dactilar de las partes; y finalmente no se pudo realizar la venta de un bien que no era de propiedad de Juan Crisóstomo Chávez Machaca, debiendo haberse realizado una transferencia de derechos y acciones y no una compraventa.
– Es falso que el recurrente haya vendido el mismo bien a dos personas, tal como se señala en lo resuelto por la Primera Fiscalía Provincial de Liquidación y Adecuación de Tacna al declarar no ha lugar formalizar investigación en contra de Juan Crisóstomo Chávez Machaca por el delito contra el patrimonio en la modalidad de estafa -estelionato en agravio de Manuel Chambilla Tarqui-, disponiendo el archivo definitivo de los actuados, y que luego de ser elevada con recurso de queja ante la Segunda Fiscalía Superior Penal de Tacna, esta resolvió declarar infundado dicho recurso mediante la Disposición número 02-2008 del dos de diciembre de dos mil ocho.
3. Puntos controvertidos
Mediante resolución de página doscientos cuarenta y cinco, se fijaron los siguientes puntos controvertidos:
3.1. Determinar si procede declarar la nulidad de la Escritura Pública de Compraventa otorgada por Juan Crisóstomo Chávez Machaca a favor de Marisela Romero Ñaupa sobre el lote terreno ubicado en Alfonso Ugarte I Etapa, Manzana F-4, Lote 35 del distrito de Coronel Gregorio Albarracín Lanchipa, de la provincia y región de Tacna, inscrito en la Partida número P20029583, por la causal de fin ilícito.
3.2. Determinar si como consecuencia del primer punto corresponde cancelar el Asiento 00005 recaído en la Partida número P20029583.
3.3. Determinar si corresponde declarar la nulidad del Contrato Privado de Transferencia de Lote de Terreno y el documento que lo contiene, celebrado el trece de setiembre de dos mil cinco, otorgado por Juan Crisóstomo Chávez Machaca a favor de Marisela Romero Ñaupa sobre el lote en litigio.
4. Sentencia de primera instancia
Mediante sentencia de primera instancia de fecha nueve de setiembre de dos mil dieciséis, el Cuarto Juzgado Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Tacna, declaró infundada la demanda de nulidad de acto jurídico y en forma accesoria de cancelación de asiento registral e indemnización de daños y perjuicios presentada por Manuel Chambilla Tarqui en contra de Juan Crisóstomo Chávez Machaca y Marisela Romero Ñaupa. Los argumentos de la sentencia son los que siguen:
– Está acreditado que el demandado Juan Crisóstomo Chávez Machaca, celebró un Contrato Privado de Transferencia de Lote de Terreno a favor de la codemandada Marisela Romero Ñaupa, transfiriendo el bien para que en su representación cumpla con efectuar todos los pagos o cuotas pendientes hasta su total cancelación a fin de que posteriormente se formalizara la correspondiente escritura de dominio.
– No se determina que el fin común de las partes sea ilícito, más aún cuando no está acreditado que Marisela Romero Ñaupa haya actuado de mala fe, por lo que no se configura la nulidad respecto a este instrumento; además, se tiene que al cumplirse los pagos pendientes con Banvip, entidad que ostentaba el derecho de propiedad, recién se viabiliza la transferencia de propiedad, razón por la cual a Juan Crisóstomo Chávez Machaca, el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (en adelante Cofopri) le expide vía saneamiento el título de propiedad (acto jurídico del cual el demandante no cuestiona su nulidad).
– Compraventa a favor de Marisela Romero Ñaupa el diecisiete de julio de dos mil siete, no desprendiéndose tampoco la configuración de causal de nulidad por fin ilícito, teniendo en consideración que el comportamiento realizado por la demandada Marisela Romero Ñaupa ha sido con la certeza que su codemandado Juan Crisóstomo Chávez Machaca, no había suscrito el Contrato Privado de Transferencia de Lote de Terreno del año mil novecientos noventa a favor del demandante Manuel Chambilla Tarqui.
[Continúa…]
