Fundamento destacado: DÉCIMO.- Que, puede apreciarse entonces que se han producido los supuestos contenidos en la norma, pues el vendedor demandante no ha cumplido con la prestación a su cargo, causando la resolución del contrato, así como ha enviado la comunicación dirigida al demandado comunicándole que hará valer la cláusula resolutoria y por ello solicita que el demandado realice la subdivisión del predio, situación que además estaba expresamente pactada en la cláusula 1.3, de manera que en modo alguno puede alegar la parte demandante que realizar dicha subdivisión implica una manifestación de voluntad de apropiarse de la propiedad del bien, y continuar con el contrato, sino por el contrario, es resultado del cumplimiento de lo expresamente pactado en autos ante la eventualidad de no lograr la desocupación del área de 50,000 m2.
SUMILLA. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y OTROS CONCEPTOS. Se han producido los supuestos contenidos en el artículo 1430 del Código Civil, al no haber cumplido el vendedor demandante con la prestación a su cargo, causando la resolución del contrato, así como ha enviado la comunicación dirigida al demandado comunicándole que hará valer la cláusula resolutoria.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 316-2019, Lima
Lima, dos de diciembre de dos mil veintiuno.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número 316-2019, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO
En el presente proceso de cumplimiento de contrato, María Alida Quezada Peña y otros interpone recurso de casación obrante a fojas seiscientos sesenta y dos, contra la sentencia de vista de fecha diez de octubre de dos mil dieciocho obrante a fojas seiscientos treinta y cinco, que confirma la sentencia apelada de fecha dos de noviembre de dos mil diecisiete, obrante a fojas cuatrocientos setenta y seis, que declara improcedente la demanda interpuesta contra la empresa INTERSEGURO COMPAÑÍA DE SEGUROS.
II. ANTECEDENTES
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en las infracciones normativas denunciadas, es necesario realizar las siguientes precisiones:
1. DEMANDA
Mediante escrito postulatorio de fecha veinte de junio de dos mil trece, obrante a fojas ciento cuarenta y ocho, María Alida Quezada Peña, la Sucesión Roberto Octavio Belaúnde Orozco (conformada por Judith Alida Belaúnde Quezada, Teodosia María Avendaño Silva a título personal y en representación de sus menores hijos Isabel Belaúnde Avendaño y Robert William Belaúnde Avendaño), Jorge Luís Angulo Morales (representado por María Rosa Angulo Morales) y Luís Benjamín Carrillo Altamirano, interponen demanda contra la empresa INTERSEGURO COMPAÑÍA DE SEGUROS, pretendiendo que la demandada cumpla con ejecutar la prestación, a su cargo, derivada del contrato de transferencia de acciones y derechos de fecha ocho de setiembre de dos mil ocho, celebrado por ésta con los demandantes, consistente en el pago del saldo de precio de venta del inmueble ubicado en el Distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima (que forma parte del Fundo denominado Urbanización y Lotización Valle de Lurín) ascendente a la suma de dos millones trescientos setenta y cinco mil soles (S/.2’375,000.00). Y accesoriamente, solicitan el pago de intereses legales correspondientes hasta la fecha efectiva de pago, argumentando lo siguiente:
a) Los accionantes que mantenían en copropiedad el 95% de las acciones y derechos del bien inmueble, con fecha ocho de setiembre de dos mil ocho celebraron con la empresa demandada un contrato de transferencia de sus acciones y derechos que fue elevado a Escritura Pública el nueve de septiembre de dos mil ocho.
b) Según el numeral 1.2. de la cláusula primera del contrato, las partes reconocen que existen 2 áreas distinguibles: La primera, con una extensión de 25 hectáreas, que no se encontraba ocupada por terceros denominada “Área desocupada”; y la segunda, en un área de 50,000 M2 (5 Hectáreas), la cual se encuentra ocupada por terceros y que denominan “Área ocupada”; de la cual los demandantes se comprometieron a desocuparla dentro de un plazo de trescientos sesenta días contados a partir de la suscripción del contrato, de manera completa.
d) Se estableció, en caso de incumplimiento de los demandantes, la demandada quedaría en la atribución de resolver el contrato en el extremo de la venta de los 50,000 m2, en cuyo caso quedaban las partes obligadas a celebrar y suscribir la minuta y escritura pública correspondiente por la cual se formalice la resolución parcial del contrato y que, producida la resolución, la obligación de pago del saldo del precio, se extinguía de pleno derecho y se procedía a la restitución de la titularidad de los demandantes sobre el área ocupada.
e) Al no haberse producido la desocupación del “área ocupada” la demandada tenía la posibilidad de resolver el contrato, pero hizo todo lo contrario y actúo como propietario del inmueble pese a que la causal de resolución ya se había producido, manifestando tácitamente su voluntad de no resolver el contrato y mantenerse como propietario del área ocupada, así procedió a solicitar la independización del inmueble. Siendo esto así, se mantiene plenamente la eficacia del contrato respecto del área ocupada; entonces, la consecuencia lógica es que la demandada cumpla con el pago del saldo de precio de venta correspondiente al área ocupada que quedó pendiente.
f) Por lo expuesto resulta indiscutible que a la fecha se encuentra pendiente de pago un saldo de precio de venta del inmueble ascendente a la suma de dos millones trescientos setenta y cinco mil soles (S/.2’375,000.00).
2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha tres de marzo de dos mil trece obrante a fojas ciento setenta y uno INTERSEGUROS COMPAÑÍA DE SEGUROS contesta la demanda, bajo los siguientes fundamentos:
– Que al no realizarse la desocupación del “Área ocupada”, lo cual constituía una obligación a cargo de los ahora demandantes, es inobjetable que el contrato quedó automáticamente resuelto respecto a dicha área.
– En lo referente a la afirmación contenida en la demanda, respecto de que Interseguro “mantiene la propiedad del área ocupada”, ello se debe no a la voluntad de Interseguro, sino más bien a que los demandantes vienen procurando que se mantenga tal situación para así venderles de manera forzosa el área ocupada.
– Sobre la independización por subdivisión de la totalidad del denominado “Inmueble Matriz”, ello se produjo por así encontrarse establecido en el Contrato, en el numeral 1.3 de la cláusula primera del mismo.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS
Mediante resolución número siete de fecha veintitrés de mayo de dos mil catorce obrante a fojas doscientos dieciséis, se fijó como puntos controvertidos:
i) Determinar si existe un incumplimiento de los demandantes en desalojar y obtener la desocupación total del “área ocupada” en el plazo de trescientos sesenta días entregando su posesión al demandado, contraviniendo la obligación contenida en el último párrafo del numeral 1.2 de la Cláusula Primera del Contrato de Transferencia de Acciones y Derechos de fecha nueve de setiembre de dos mil ocho.
ii) Determinar si dicho incumplimiento resolvió automáticamente en forma parcial el citado contrato en el extremo referido a la venta del “Área ocupada”;
iii) Determinar si el ejercicio de la demandada como propietario del “Área ocupada”, implica una renuncia tácita al ejercicio de dicha cláusula resolutoria;
iv) Determinar, en caso de haber operado la resolución parcial y automática, las consecuencias que genera en las prestaciones pactadas.”
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
El Décimo Sexto Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, mediante sentencia de fecha dos de noviembre de dos mil diecisiete obrante a fojas cuatrocientos setenta y seis declaró improcedente la demanda, por las siguientes consideraciones:
– Queda claro en autos que la parte demandante no cumplió en el plazo pactado entre ambas partes de haber procedido con desalojar y desocupar el área de 50,000 m2, hecho que se corrobora además con el mérito de la carta notarial de fecha cuatro de noviembre de dos mil nueve obrante a fojas trescientos siete, señalando que el contrato había quedado resuelto automáticamente únicamente en el extremo referido a la venta de las cinco hectáreas, por lo cual los requería a subdividir el inmueble para que las 25 hectáreas que fueron compradas y debidamente pagadas por la empresa demandada pasen a constituirse como una unidad inmobiliaria independiente.
– El hecho que la empresa demandada haya procedido con realizar la subdivisión del inmueble sub litis, ello se debe a lo expresamente pactado entre las partes según lo previsto en el punto 1.3 del referido contrato privado de transferencia de derechos y acciones.
– Empero, según lo pactado entre las partes, el procedimiento de la subdivisión del inmueble era con el objeto de que el AREA OCUPADA se desprenda del inmueble y constituya el mismo una unidad inmobiliaria independiente que cuente con su propia partida registral y, con el propósito y objeto además de facilitar y hacer posible la inscripción, de la transferencia de dominio de los derechos y acciones que corresponden a los copropietarios en el “área ocupada”.
– Si bien es cierto, está acreditado en autos que la parte demandada ha procedido a inscribir registralmente a su favor la totalidad de los derechos y acciones de la parte demandante, incluido en “área ocupada” y cuyo valor las partes contratantes lo fijaron en la suma de dos millones trescientos setenta y cinco mil soles (S/ 2’375,000.00) sin respetar el plazo pactado en el contrato; también es verdad que, aquello no forma parte del petitorio de la demanda; habiendo sido materia de la controversia el pago del saldo del precio de venta pactado entre ambas partes.
– Siendo ello así, se advierte del análisis de los medios probatorios que los fundamentos de la pretensión deben desestimarse por existir contradicción absoluta con el derecho que peticiona.
– Por consiguiente, no se puede determinar el cumplimiento de contrato formulado por la parte demandante, al existir discrepancia entre el petitorio demandado con los fundamentos de su pretensión, ya que el contrato sub análisis no está vigente, consecuentemente, no es exigible al haber operado la cláusula resolutoria expresa, apreciándose falta de conexión lógica entre los hechos y el petitorio. No resulta estimable la pretensión de cumplimiento contractual.
[Continúa…]
