Un efecto claro y directo de esta pandemia que vivimos es que nos ha obligado a utilizar y adaptarnos a la tecnología. Desde el simple hecho de leer un documento en versión digital, lo cual para muchos era y es complicado aún, pero a la que estamos obligados a adoptarnos.
Por varios meses no podremos reunirnos personalmente y la reanudación de las actividades económicas se realizará de forma gradual y prolongada, conforme a las disposiciones emitidas por el gobierno. Así, es necesario hacer uso de los medios tecnológicos que existen, lo cual no es ajeno a la actividad inmobiliaria.
En efecto, el sector inmobiliario viene adaptándose al uso de la tecnología en todas sus variantes, como es el caso de las ofertas o campañas de ventas online, que antes estaban limitadas puesto que el público estaba acostumbrado a concurrir al proyecto o edificación a ver en vivo y en directo el departamento o el piloto.
Sin embargo, existían algunas inmobiliarias que permitían realizar tours virtuales de los departamentos o casas, o utilizaban imágenes 360°, videos, entre otros, sujeto a que luego se concurra personalmente a la edificación y a reunirse con el propietario para afinar los términos y condiciones de la compraventa y su posterior formalización.
Este procedimiento cambiará, por lo menos para los siguientes seis u ocho meses, en los cuales debemos hacer uso de los medios tecnológicos con los que contamos y que están debidamente regulados por nuestro ordenamiento civil como es el uso de la firma electrónica, y comenzar a pensar en otras tecnologías que podrían ser aplicables y que permitan dinamizar la actividad inmobiliaria, pero siempre con la debida seguridad jurídica que se requiere en toda transferencia de inmuebles.
Debemos tener como premisa general que el objetivo primordial de toda persona, y más de nosotros como asesores legales, es que la compra sea válida y eficaz, y que no se vea cuestionada en el futuro o por lo menos saber desde el inicio las contingencias que tiene; y, como excepción ultima ratio pensar en una posible consideración a ser terceros registrales (2014 del Código Civil).
Actualmente, realizar una compraventa de inmuebles por medio virtual es factible utilizando la firma electrónica, en su modalidad de firma escaneada, por ejemplo, o de la firma digital que tiene un marco legal establecido. Sin embargo, debemos dejar en claro que ambos tipos de firmas son válidas legalmente estando en voluntad de los usuarios y del propio acto a realizar el determinar cuál firma es la más conveniente a utilizar.
Pues bien, para realizar este tipo de transferencias utilizando el medio virtual puede darse la oferta, hacer el depósito de la cuota inicial o de la separación y enviarse el contrato de compraventa por correo electrónico con la firma escaneada de las partes, procedimiento que no es nuevo en el mercado nacional, puesto que viene siendo utilizado en los últimos años, claro está, con cargo a posteriormente formalizar la transferencia ante notario para lograr su inscripción en Registros Públicos.
El artículo 141 del Código Civil determina que la manifestación de voluntad de una persona puede ser expresa o tácita, siendo expresa cuando se realiza en forma oral o escrita, a través de cualquier medio directo, manual, mecánico, electrónico u otro análogo; y, es tácita cuando la voluntad se infiere indubitablemente de una actitud o de circunstancias de comportamiento que revelan su existencia, no pudiendo considerarse que existe manifestación tácita cuando la ley exige declaración expresa o cuando el agente formula reserva o declaración en contrario.
Por ello, desde el momento que el comprador realice el depósito, envíe el voucher de este, se valide el pago, se reciba el contrato, lo firme y envíe por correo electrónico está otorgando claramente su manifestación de voluntad de contratar/comprar el inmueble, a través de medios electrónicos, permitidos por nuestro ordenamiento legal, dándose por tanto el perfeccionamiento de la compraventa. Nótese, en una etapa posterior se formalizará la compraventa para lograr su inscripción y la oponibilidad frente a terceros, pero la transferencia se perfecciono con los actos realizados y con el contrato enviado por correo, al haberse otorgado su manifestación de voluntad.
Ahora bien, en esta etapa en la que vivimos es conveniente comenzar a pensar en la aplicación de la tecnología para las transferencias inmobiliarias y constitución de derechos sobre inmuebles. El covid-19 nos ha generado la necesidad de continuar nuestras actividades económicas de forma virtual, el papel es casi dejado de lado, por lo que las circunstancias nos conducen a tener utilizar los medios virtuales.
Así las cosas, es conveniente considerar las tecnologías que están siendo utilizadas en otros países como por ejemplo el blockchain, sobre la que se menciona lo siguiente:
La tecnología blockchain hace referencia a una base de datos digital, descentralizada y que mantiene un registro de todos los intercambios de información que tienen lugar a través de una red de igual a igual. Cada vez que se requiere hacer un nuevo intercambio, un algoritmo analiza los datos contenidos sobre la información que se generó en el pasado y evalúa su viabilidad y seguridad, para después añadir un nuevo bloque a la cadena de manera permanente e inalterable.
No hace mucho, en marzo de 2019, BBVA participó junto con unos 200 profesionales de 40 industrias y 23 países diferentes en la primera prueba piloto de la plataforma, en la que se simularon cientos de ventas de viviendas y se lograron demostrar mejoras significativas en la eficiencia de las transacciones, que llegaron a completarse en menos de una hora. Todo el proceso se realiza en un sistema construido sobre Corda, la plataforma ‘blockchain’ ‘open source’ de R3 diseñada para gestionar y sincronizar acuerdos y transferencias de valor entre compañías. (…) La primera compraventa de un inmueble con tecnología ‘blockchain’ se dio en octubre de 2017 en Ucrania. El comprador fue el CEO de Techcrunch, Michael Arrington, quien adquirió un apartamento 60.000 dólares en Kiev. Este intercambio se produjo mediante contratos inteligentes y fue ejecutado con el uso de criptomonedas en la plataforma Ethereum y ‘tokens’ de la ‘startup’ inmobiliaria Propy.[1]
En este sentido, se dice que la tecnología blockchain es una base de datos que no depende de un servidor central, por lo que genera menos costos al no existir intermediarios, que tiene como características la inmutabilidad y la seguridad.
Sin embargo, para aplicar este tipo de tecnología en nuestra realidad social debemos generar una correspondencia entre lo inscrito en la partida electrónica y la realidad del inmueble, puesto que el blockchain validaría electrónicamente los títulos de propiedad, pero no la realidad. Vale decir, la falta de correspondencia podría determinar que la aplicación de esta tecnología tenga que ser introducida de forma gradual y paulatina, puesto que primero se hace necesario intensificar los programas de formalización de la propiedad y del saneamiento físico legal de los inmuebles para lograr establecer dicha correspondencia.
La tecnología aporta un sistema de seguridad que es casi infalible y que podría permitir la inmutabilidad y seguridad jurídica que necesitamos, no necesariamente tiene que ser el blockchain puede ser otra, el tema es por qué no empezamos a considerar el uso de estas tecnologías para adaptarlas a las circunstancias particulares de nuestra realidad social y jurídica, haciendo una forma práctica que pueda ser utilizada por todos.
Es momento que nosotros como integrantes del sistema jurídico analicemos la posibilidad de fusionar nuestra realidad social y jurídica con la tecnología, negar ello o no considerarlo nos deja fuera de todo crecimiento económico y social. Cabe acotar que esto no implica de modo alguno eliminar la participación de los notarios y otras personas en los negocios jurídicos, pero si su adaptación a los sistemas tecnológicos actuales.
El tema es complejo, pero nos da la oportunidad de pensar o repensar que es el momento de adoptarnos a la utilización de los medios tecnológicos, sin perjuicio de repensar también las instituciones legales que tenemos vigentes e ir estableciendo su adaptación a la actual y futuras circunstancias que viviremos con el uso de la tecnología. Por ejemplo, ¿el tercero registral puede ser aplicable en estos casos? ¿cuál sería el límite de la buena fe con el uso de la tecnología?
[1] Disponible aquí. Asimismo, se menciona en esta web que: En la actualidad son varias las ‘startups’ que se han lanzado a la compraventa de inmuebles gracias a la tecnología ‘blockchain’ y el pago en criptomonedas y ‘tokens’. En países como Estados Unidos y Reino Unido existen ya varios ejemplos de estas empresas disruptivas.
- Instant Property Network (IPN): Creada por el consorcio r3, y en cuyo primer piloto participó BBVA, es una plataforma para gestionar las transacciones entre los distintos actores del sector inmobiliario mediante tecnologías DLT.
- Propy: Fundada en Palo Alto (Estados Unidos) en 2015, realizó la primera venta de un inmueble con ‘blockchain’ en 2017. Permite al comprador ponerse en contacto con el vendedor y conocer su registro e información de la propiedad, así como el pago con ‘bitcoins’.
- Shelterzoom: Es una plataforma basada en ‘blockchain’ para transacciones de bienes inmuebles que se puede integrar con cualquier sitio web de bienes raíces. Construido sobre la plataforma Ethereum, ShelterZoom incluye una aplicación móvil que los compradores pueden usar para enviar sus ofertas y recibir notificaciones durante el proceso de compra. La plataforma recibió el premio a la Mejor Tecnología Emergente 2018, la primera compañía de ‘blockchain’ y la primera compañía de PropTech en ganar este premio.
- Bitrent: Fundada en Londres en 2016, BitRent es la primera plataforma inmobiliaria de ‘blockchain’ que conecta a los promotores inmobiliarios con inversores de todo el mundo y atrae inversiones en las primeras etapas de la construcción del inmueble. Es posible invertir pequeñas cantidades y protegerlas al registrarlas en el registro descentralizado. BitRent también permite transacciones de bienes raíces a través de contratos inteligentes y tiene su propia moneda, un token RNTB.
- Blocksquare: Fundada en 2017 en Liubliana (Eslovenia) la plataforma permite a las compañías inmobiliarias crear y ofrecer ofertas de inversión con ‘tokens’ y permite vender un activo inmobiliario a hasta 100 compradores.
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