Sumario. 1. Servidumbre legal y convencional, 1.1. ¿Es posible la constitución de una servidumbre legal de paso sobre lugar de esparcimiento público? 1.2. ¿Es posible que el propietario de un predio sirviente pueda interponer acciones interdictales contra una servidumbre legal de paso? 1.3. No procede inscripción de servidumbre que afecte a dos predios inscritos en diferentes partidas registrales cuando uno de los propietarios no haya manifestado su voluntad para que su bien fuese afectado con una carga o gravamen, ya que ello viola la indivisibilidad [Resolución 2052-2014-Sunarp-TR-L], 2.Características de la servidumbre, 3. Perpetuidad de la servidumbre, 4. Indivisibilidad de la servidumbre, 5. División del predio dominante, 6. Extinción de la servidumbre, 6.1. Extinción por destrucción total, 6.2. Extinción por falta de uso, 7. Conclusiones, 8. Bibliografía.
1. Servidumbre legal y convencional
De acuerdo con el artículo 1035 del Código Civil (en adelante CC) tenemos que:
La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.
En el derecho romano las servidumbres se clasificaban en personales y reales. Las servidumbres personales eran derechos que facultaban a una persona para obtener alguna utilidad de una cosa ajena. Eran inherentes a la persona, por lo que se extinguían con ellas, y podían recaer tanto sobre cosas muebles como inmuebles. El usufructo, uso y habitación
constituían servidumbres personales. Las servidumbres reales eran derechos que suponían dos fundos. El énfasis estaba puesto en los fundos – y no en las personas- por lo que el derecho subsistía después de la muerte del titular. Se establecían únicamente sobre cosas inmuebles. Estas son las servidumbres propiamente dichas a las que se refiere el artículo 1035 del Código Civil. (Avendaño, 2020, p. 761)
De la definición del mencionado artículo advertimos los siguientes elementos:
- la existencia de dos predios, uno dominante y otro sirviente.
- la imposición de un gravamen (por ley o por voluntad) sobre el predio sirviente en beneficio del predio dominante.
- un gravamen que permite al dueño del predio dominante practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.
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Se advierte que en realidad las servidumbres son cargas —y no gravámenes— que se imponen al dueño del predio sirviente en beneficio del propietario del predio dominante. La diferencia entre gravámenes y cargas consiste en que los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien afectado. Es el caso de la hipoteca o del embargo. En las cargas, en cambio, no hay obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la venta del bien. (Avendaño, 2020, p. 761)
Veamos un par de ejemplos, imaginemos que hay dos predios superpuestos, A y B. En el predio «A» existe una «toma de agua» y un canal que conduce una cantidad de agua que requiere el fundo «B» y los fundos que se encuentran en planos bajos o inferiores. la servidumbre consistiría en dejar pasar el canal o la acequia de agua para que la utilicen en otros predios. Será predio sirviente el predio A y dominante el predio B. (Vásquez, 2003, p. 259)
Se permite colocar torres de alta tensión o postes de telégrafos en terrenos de X y Z predios, para un servicios de conducción de corriente eléctrica de una planta eléctrica a una población. (Ídem)
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1.1.¿Es posible la constitución de una servidumbre legal de paso vehicular sobre lugar de esparcimiento público?
No procede constituirse una servidumbre legal de paso vehicular en un sector urbanizado sobre un lugar de esparcimiento público por tratarse de un bien de dominio público, de propiedad del Estado, que tiene el carácter de inalienable e imprescriptible; pues el inmueble del recurrente tiene entrada y salida principal por el pasaje de la Urbanización, y la segunda salida tiene acceso a otro camino público donde se ubica una avenida (Cas. Nº 1293-2002, Cajamarca. Data 30,000. G.J. ART. 1051).
1.2. ¿Es posible que el propietario de un predio sirviente pueda interponer acciones interdictales contra una servidumbre legal de paso?
Es improcedente que el propietario del predio sirviente pretenda interponer acciones interdictales contra una servidumbre legal (Cas. Nº 2414-01, Ancash. Data 30,000. G.J. ART. 105).
1.3. No procede inscripción de servidumbre que afecte a dos predios inscritos en diferentes partidas registrales cuando uno de los propietarios no haya manifestado su voluntad para que su bien fuese afectado con una carga o gravamen, ya que ello viola la indivisibilidad [Resolución 2052-2014-Sunarp-TR-L]
Fundamento destacado: 6. Es menester señalar que dentro de los alcances de la calificación registral regulados en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, se establece que el Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:
“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes regístrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos.
La confrontación de la adecuación supone constatar que en casos como el presente, de constitución de servidumbre de electroducto sobre parte de un predio determinado, exista certeza de que el predio sobre el cual se constituye dicho derecho, sea el que aparece inscrito en la partida registral que se indica.
Por lo expuesto, corresponde confirmar los extremos 3 y 4 de la observación.
2. Características de la servidumbre
De acuerdo con el artículo 1036 del CC tenemos que:
Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Sólo pueden trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario.
Las servidumbres son inseparables tanto del predio dominante como del predio sirviente, pudiendo transmitirse solamente los tres en conjunto y subsistir cualquiera sea su propietario (accesoriedad).
Estas características obedecen a la naturaleza misma de la servidumbre, debido a que estas se constituyen por la necesidad que tiene un predio del otro. Es decir, un predio, el dominante, requiere de otro predio, el sirviente, para adquirir utilidad a fin de ser explotado económicamente; por ejemplo, en el caso de un predio que se encuentra en un enclave, requiere de otro inmueble para tener salida a una vía pública, caso contrario ese terreno encerrado no cuenta con utilidad alguna. (Gonzáles, 2020, p. 765)
En ese sentido, no se concibe que la servidumbre sea separada de ambos predios, lo que
implica que no puede ser transferida a quien no sea propietario del predio dominante o del
sirviente, asimismo, que las servidumbres no subsisten por sí solas, lo que se entiende perfectamente pues, estas forman parte de dos predios. (Ídem)
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Esto quiere decir que las servidumbres son derechos accesorios, y no autónomos, dependientes de los predios dominante y sirviente respectivamente, de tal suerte que solo pueden ser transmitidos en conjunto con los predios mencionados.
Por ello se señala con toda certeza que un aspecto de la inseparabilidad es la accesoriedad en el sentido que existe un estrecho vínculo en la propiedad de los predios y la servidumbre, con la consecuencia de que la transferencia de los predios mismos comporta la transferencia, sin que exista una voluntad expresa, también de la servidumbre constituida a favor o contra el predio transferido. (Cervelli, 2019, p. 254)
Asimismo, es recomendable que este gravamen sea inscrito en el Registro de la Propiedad
Inmueble, con la finalidad que adquiera el carácter de erga omnes, así cualquier transferencia que se realice de los predios que lo contenga sea conocida por el adquirente, quien deberá respetar la carga contenida en el inmueble adquirido. Valga decir, que tal advertencia va dirigida principalmente al adquirente del predio sirviente. (Gonzáles, 2020, p. 765)
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3. Perpetuidad de la servidumbre
Las servidumbres son perpetuas, es decir de duración indefinida a menos que la ley o la voluntad de las partes diga lo contrario (art. 1037 CC)
4. Indivisibilidad de la servidumbre
La servidumbre es indivisible, es decir no es susceptible de fraccionamiento entre los dueños del predio dominante ni los dueños del predio sirviente (art. 1038 CC).
Esto significa que si son varios los titulares de la finca dominante, entonces cada uno de ellos tiene el Íntegro derecho para ejercer la servidumbre (y no, pro-parte de acuerdo a su porcentaje en la titularidad); igualmente si son varios los titulares de la finca sirviente, cada uno de ellos tiene el íntegro deber de tolerar la inmisión ajena, sin división por cuotas o responsabilidades. (Gonzáles, 2012, p. 663)
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La servidumbre es una restricción, no es divisible. Tanto la utilidad como la carga no son en favor ni a cargo de cada dueño o copropietario. La servidumbre es en favor del predio dominante o en desventaja del predio sirviente. Asimismo, la servidumbre no se adquiere, tampoco se pierde por partes, es indivisible. En cambio, el ejercicio de la servidumbre si podría dividirse, dice el artículo 1039 (artículo 963 del derogado Código Civil): «si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste en favor de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio sirviente; subsistiendo en favor de los adjudicatarios». (Vásquez, 2003, p. 262)
5. División del predio dominante
Si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste en favor de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio sirviente (art. 1039 CC).
Como una consecuencia del principio de la indivisibilidad, la parcelación del predio dominante repercute en la servidumbre existente, proliferándola. Se reproducen así tantas servidumbres como porciones devenidas, siempre que sobre cada una de las mismas subsista el principio de la utilidad. (Arias Schreiber, 2011, p. 539)
Esta situación puede generar modificaciones en la servidumbre que se haya establecido
originalmente, pues al ser multiplicada la servidumbre por cada uno de los nuevos predios,
esta puede verse afectada en el ejercicio que originalmente se hacía de la misma, por lo que en este artículo se establece expresamente la prohibición de aumentar el gravamen del predio sirviente. (Gonzáles, 2020, p. 771)
Supongamos que sobre un predio A y en beneficio de otro B, exista una servidumbre de tránsito. Producida la venta del predio B, en los tres lotes, b1, b2 y b3, cada uno de los propietarios de los mismos será titular de la servidumbre y podrá utilizar, en consecuencia, el paso establecido. En realidad, dada la pluralidad de titulares, se habrá reproducido la servidumbre originaria. Como dice Martin Wolff «de una servidumbre han nacido varias». (Arias Schreiber, 2011, p. 539)
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De este ejemplo se desprenden los elementos de la servidumbre:
- la existencia de dos predios, uno dominante (B) y otro sirviente (A).
- la imposición de una carga por ley sobre el predio sirviente (A) en beneficio del predio dominante (B).
- una carga (servidumbre legal de paso) que permite al dueño del predio dominante practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.
En buena cuenta, el derecho de servidumbre correspondiente a una pluralidad de titulares del predio dominante es INDIVISIBLE siendo lo único DIVISIBLE el ejercicio del mencionado derecho real teniendo como límite el no exceder la carga del predio sirviente.
6. Extinción de la servidumbre
6.1. Extinción por destrucción total
Las servidumbres se extinguen por destrucción total, voluntaria o involuntaria, de cualquiera de los edificios, dominante o sirviente, sin mengua de las relativas al suelo. Pero reviven por la reedificación, siempre que pueda hacerse uso de ellas (art. 1049 CC).
6.2. Extinción por falta de uso
Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso durante cinco años (art. 1050 CC).
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7. Conclusiones
La servidumbre cuenta con los siguientes elementos:
- la existencia de dos predios, uno dominante y otro sirviente.
- la imposición de una carga (por ley o por voluntad) sobre el predio sirviente en beneficio del predio dominante.
- una carga que permite al dueño del predio dominante practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.
Las servidumbres son inseparables tanto del predio dominante como del predio sirviente, pudiendo transmitirse solamente los tres en conjunto y subsistir cualquiera sea su propietario (accesoriedad).
Las servidumbres son derechos accesorios, y no autónomos, dependientes de los predios dominante y sirviente respectivamente, de tal suerte que solo pueden ser transmitidos en conjunto con los predios mencionados.
Las servidumbres son perpetuas, es decir de duración indefinida a menos que la ley o la voluntad de las partes diga lo contrario.
La servidumbre es indivisible, es decir no es susceptible de fraccionamiento entre los dueños del predio dominante ni los dueños del predio sirviente.
El derecho de servidumbre correspondiente a una pluralidad de titulares del predio dominante es INDIVISIBLE siendo lo único DIVISIBLE el ejercicio del mencionado derecho real teniendo como límite el no exceder la carga del predio sirviente.
8. Bibliografía
Arias Schreiber, M, (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo III. Derechos reales. Lima: Normas Legales.
Avendaño, F. (2020). «Comentario al artículo 1035 del Código Civil peruano». En: Código Civil comentado. Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias de derecho civil. Tomo V. Derechos reales. Lima: Gaceta jurídica, pp. 761-764.
Cervelli, S. (2019). I diritti reali. Milano: Giuffrè Francis Lefebvre.
Gonzáles, E. (2020). «Comentario al artículo 1036 del Código Civil peruano». En: Código Civil comentado. Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias de derecho civil. Tomo V. Derechos reales. Lima: Gaceta jurídica, pp. 765-764.
Gonzáles, E. (2020). «Comentario al artículo 1039 del Código Civil peruano». En: Código Civil comentado. Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias de derecho civil. Tomo V. Derechos reales. Lima: Gaceta jurídica, pp. 771-772.
Gonzáles, G. (2012). Derechos reales. Lima: Ediciones legales.
Vásquez, A. (2003). Derechos reales. Propiedad, copropiedad, usufructo. Tomo II. Lima: San Marcos.
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