Sumario: 1. Antecedentes, 2. Los errores de la Sala Superior, 3. Los errores de la Corte Suprema, 4. Conclusiones.
1. Antecedentes
En la Casación 335-2018, Lima Norte se resolvió la demanda de desalojo por ocupación precaria (en adelante, la “Demanda”) interpuesta por Constructora Promotora Inmobiliaria Nuevo Amanecer S.A.C. (en adelante, la “Demandante”) contra Edith Ochoa Hoyos (en adelante la “Demandada”), a efectos de que esta última restituya la posesión del inmueble de 117 m2, constituido por el Lote 9, Manzana D del Programa de Vivienda Santa Isabel, Primera Etapa, Distrito de Carabayllo (en adelante, el “Inmueble”).
Los hechos que dieron lugar al caso fueron los siguientes:
• Con fecha 31 de diciembre de 2010, las partes suscribieron un contrato de separación del Inmueble (en adelante, el “Contrato”) por el precio de venta de US$ 16,380.00 (en adelante, el “Precio”).
• Se acordó que el Precio sería pagado en 60 cuotas (en adelante, las “Cuotas”), representadas en sesenta letras de cambio cada una por la suma de US$ 257.00.
• En la medida que la Demandada incumplió con el pago de tres Cuotas consecutivas, la Demandante se valió de la cláusula resolutoria expresa pactada en la Cláusula Tercera del Contrato, por lo que este último quedó sin efecto mediante carta notarial notificada el 29 de diciembre de 2014 (en adelante, la “Carta Resolutoria”).
• Por su parte, la Demandada sostuvo que, si bien había incurrido en incumplimiento, luego de recibida la Carta Resolutoria cumplió con pagar todas las Cuotas pendientes, llegando así a cancelar la totalidad del Precio.
En primera instancia la Demanda fue amparada por los siguientes fundamentos:
(i) La Demandada había incumplido con el pago de las Cuotas.
(ii) La Demandante había resuelto el Contrato utilizando correctamente el art. 1430 del Código Civil (en adelante, “CC”).
(iii) Los pagos efectuados por la Demandada —con los cuales terminó de cancelar el Precio— se dieron entre enero y septiembre del 2015, es decir, cuando el Contrato había quedado resuelto y, por ende, su título posesorio ya había fenecido.
La Sala Superior revocó la sentencia de primera instancia y reformándola la declaró infundada. Los argumentos del fallo fueron los siguientes:
(i) Si bien las Cuotas fueron pagadas por la Demandada con posterioridad a haber recibido la Carta Resolutoria, dichos pagos se produjeron antes de ser notificada con la Demanda. Por ende, corresponde aplicar el art. 1428 CC, según el cual recién a partir de la citación con la demanda de resolución la parte culpable queda impedida de cumplir con su obligación. Siendo así, para el momento en que la Demandada pagó las Cuotas, se encontraba facultada a realizar tal conducta.
(ii) El Cuarto Pleno Casatorio ha establecido que cuando los hechos vinculados a la resolución del contrato revisten mayor complejidad, debe declararse infundada la demanda.
Finalmente, la Corte Suprema (en adelante, la “Corte”), pese a haber reconocido que los pagos efectuados por la Demandada fueron hechos luego de recibida la Carta Resolutoria, desestimó el Recurso de Casación interpuesto por la Demandante por las siguientes razones:
(i) Luego de haber remitido su Carta Resolutoria, la Demandante no le envió a la Demandada ninguna comunicación adicional indicándole que deje de pagar las Cuotas.
(ii) Esta omisión debe entenderse como una aceptación de la Demandante a los pagos tardíos realizados por la Demandada.
(iii) Por ende, existiendo verosimilitud de la validez del pago tardío efectuado por la Demandada, y habiéndose cancelado todo el Precio, su posesión se encontraba justificada.
No podría estar más en desacuerdo con lo resuelto tanto por la Sala Superior como por la Corte. Ello por las razones que paso a detallar.
2. Los errores de la Sala Superior
Considero que la Sala Superior incurrió en los siguientes errores:
2.1. No estábamos ante un caso “complejo” conforme al Precedente 5.1 del IV Pleno
El Precedente 5.1 del IV Pleno establece que, en el caso de las demandas de desalojo interpuestas como consecuencia de la resolución extrajudicial del contrato, el Juez únicamente debe verificar que se hayan cumplido los requisitos formales de dicha resolución; sin embargo, si los hechos revisten “mayor complejidad”, la demanda debe ser desestimada.
Esta “complejidad” de la que (por excepción) nos habla el Precedente, está pensada para los casos en que no existe certeza sobre si efectivamente se produjo el incumplimiento que trajo como consecuencia la resolución. Imaginemos que X es propietario de un inmueble y se lo da en arrendamiento a Z. Las partes pactan que X podrá dar por resuelto el contrato si Z hace “uso imprudente del bien”. ¿Qué ocurrirá cuando X envíe la carta resolutoria y Z la conteste negando que haya hecho uso imprudente del inmueble? ¿Podrá el juez del desalojo constatar si lo que dice X es cierto y, por ende, declarar resuelto el contrato por haber hecho Z uso imprudente del bien?
Es en situaciones de este tipo que el Juez puede ampararse en la “complejidad” del caso para rechazar el desalojo, debiendo la discusión (si hubo incumplimiento o no) ser resuelta en el respectivo proceso de resolución contractual.
No obstante, esto no se dio en el caso materia de análisis, ya que nunca existió duda respecto del incumplimiento en el que había incurrido la Demandada. Así, como se puede leer de la Casación, desde un inicio estuvo plenamente acreditado (y así lo reconocieron tanto la Sala Superior como la Corte) que la Demandada no había cumplido con el pago oportuno del Precio y que ello había generado la resolución del Contrato.
La discusión, en todo caso, consistía en determinar qué valor se le debía dar a los pagos tardíos efectuados luego de producida dicha resolución, pero eso no hace que el caso adquiera la “complejidad” de la que habla el IV Pleno. Por ende, no había razón para que la Demandada fuese desestimada en base a la excepción creada por el Precedente 5.1.
2.2. No correspondía aplicar el art. 1428° CC porque no estábamos en el ámbito de una resolución judicial
La Sala Superior consideró que, en tanto los pagos efectuados por la Demandada fueron hechos antes de la citación con la Demanda, aquélla estaba facultada para realizarlos. Para sustentar tal posición, la Sala citó el art. 1428 CC:
“A partir de la fecha de la citación con la demanda de resolución, la parte demandada queda impedida de cumplir su prestación”.
El problema con este argumento es que el art. 1428 CC se enmarca en una resolución judicial del contrato, es decir, cuando se le solicita a un Juez que declare el fenecimiento del vínculo por el incumplimiento de la contraparte. Es para estos casos que la norma establece que mientras la parte “culpable” no sea notificada con la demanda resolutoria (la norma no habla de demandas de desalojo), puede seguir ejecutando sus prestaciones con normalidad.
Lo que no tuvo en cuenta la Sala es que en el caso materia de análisis nos encontrábamos ante una resolución extrajudicial, la cual —como el propio art. 1430 CC lo indica— se produce de pleno derecho; es decir, no existe ningún espacio para que luego de notificada la carta resolutoria (y por ende, resuelto el Contrato), las partes se encuentren “habilitadas” o “facultadas” a seguir ejecutando sus prestaciones.
3. Los errores de la Corte Suprema
Al igual que la Sala Superior, la Corte también incurrió en una serie de errores.
3.1. Luego de producida la resolución no es necesario realizar más comunicaciones.
La Corte sostuvo que:
(…) si bien es cierto autos se cursó carta notarial a la demandada para tener resuelto el contrato, también es verdad que la actora a pesar de tener conocimiento que la compradora canceló las cuotas impagas -un total de nueve- después de la notificación de la carta notarial, aquella no efectuó comunicación alguna para que ya no se realice o se sigan cancelando más cuotas, de lo que se puede concluir que aceptó los pagos en forma tardía (…) la demandada demostró que no solo canceló las cuotas impagas, sino que la recurrente aceptó la cancelación de la totalidad de las cuotas por la compra del terreno.
Si —como la propia Corte reconoce— los pagos fueron hechos por la Demandada luego de recibida la Carta Resolutoria, entonces es claro que la resolución produjo plenas consecuencias jurídicas, lo cual significa que (i) el Contrato dejó de producir efectos y (ii) las partes quedaron liberadas de cumplir sus respectivas obligaciones (arts. 1371 y 1372 CC).
Teniendo en cuenta ello, la pregunta que cae de madura es la siguiente: ¿Era necesario que la Demandante envíe una nueva comunicación (en adelante, la “Segunda Comunicación”) informándole a la Demandada que cese de pagar las Cuotas? Considero que no, ya que ese mismo mensaje estaba implícito en la Carta Resolutoria (y en general, en toda carta mediante la cual se resuelva un contrato), pues se trata de una consecuencia natural de la resolución.
En conclusión, no había razón para que la Corte le exija a la Demandante el envío de la Segunda Comunicación.
3.2. El silencio no puede ser entendido como aceptación de pagos tardíos
La Corte concluyó que la Demandante había aceptado los pagos tardíos efectuados por la Demandada. ¿Cuál fue el evento o la conducta que se tomó en cuenta para llegar a tal conclusión? El que la Demandante no haya enviado la Segunda Comunicación. Es decir, la Corte utilizó el silencio de la Demandante para concluir que ésta había aceptado los pagos tardíos y a partir de ello “construyó” un título posesorio a favor de la Demandada.
¿Cuál es el problema con este criterio? Que resulta abiertamente ilegal, pues el art. 142 CC establece de forma expresa que el silencio importa manifestación de voluntad siempre que la ley o el convenio le atribuyen ese significado, pero ninguna de esas circunstancias se daba en el presente caso.
Por todo ello, no había base legal para concluir que la Demandante había “aceptado” los pagos tardíos.
4. Conclusiones
En el caso materia de análisis estaba acreditado el incumplimiento en el que había incurrido la Demandada y la resolución extrajudicial que había operado producto de tal situación. Esto era suficiente para que se entienda fenecido el título posesorio de la Demandada y, por ende, se ampare la demanda de desalojo.
Asimismo, en la medida que el Contrato ya había quedado resuelto, no era necesario que la Demandante envíe una Segunda Comunicación solicitando que cesen los pagos, pues ese mensaje estaba implícito en la Carta Resolutoria por tratarse de una consecuencia natural de la resolución contractual. Y en todo caso, del silencio de la Demandante no se podía concluir (al menos no de forma válida) una aceptación de los pagos tardíos efectuados por la Demandada.
No quisiera terminar sin antes mencionar tres temas que guardan estrecha relación con el caso materia de análisis: (i) ¿cuándo sí se podría entender que hubo “aceptación” de los pagos por parte de la Demandante?; (ii) ¿qué efectos jurídicos produciría tal aceptación? ¿podría quedar sin efecto la resolución del Contrato realizada previamente o debería ser tomado como la celebración de un nuevo acuerdo?; y (iii) ¿qué posibilidades de defensa tendría la Demandada si, por ejemplo, luego de resuelto el Contrato es notificado con una demanda de desalojo, pero sin que previamente se le haya devuelto el Precio pagado?
Estas preguntas esconden cuestiones prácticas sumamente relevantes, las cuales —por cuestiones de espacio— serán abordadas en una segunda parte de pronta publicación.
