Fundamento destacado: DÉCIMO.- Entonces, como se observa la parte demandante sustenta su causal, en el hecho que ya se habría resuelto el contrato como consecuencia de las cuotas impagas, que en su total sumaban cinco cuotas; pero, cabe remarcar que en el presente proceso, la demandada cumplió con cancelar la totalidad de las sesenta cuotas pactadas en el contrato celebrado para la separación del terreno; lo cual ocurrió quince días antes de la notificación de la interposición de la demanda de desalojo; por tanto, si bien es cierto que en el caso de autos se cursó carta notarial a la demandada para tener resuelto el contrato suscrito entre ambos; sin embargo, también es verdad, que la actora a pesar de tener conocimiento que la compradora canceló, las cuotas impagas -un total de nueve- después de la notificación de la carta notarial; aquella no se efectuó comunicación alguna para que ya no se realice o se sigan cancelando más cuotas, de lo que se puede concluir, que aceptó los pagos en forma tardía, o que en su defecto existió mala fe en no comunicar a la compradora que ya no podía efectuar pago alguno.
DÉCIMO PRIMERO.- En ese sentido, a pesar que la recurrente considera que en la sentencia de vista se ha vulnerado las normas vinculadas con la resolución del contrato por falta de pago, pero en este caso concreto, no argumenta porque aceptó los pagos tardíos de las cuotas vencidas, sino que, como lo señala el Colegiado Superior, existe verosimilitud de la validez del pago o cancelación tardía realizada por la demandada; por lo que, al haberse demostrado que se canceló la totalidad del valor del terreno, existe justificación para que la demandada posea el bien materia de litis; por ende, no se desprende que en la resolución recurrida se haya infringido las normas al Código Civil ya mencionadas, razón por la cual, la causal propuesta debe declararse infundada.
Sumilla. OCUPANTE PRECARIO: No se puede alegar que una persona carezca de título que justifique la posesión, cuando aquella ha cumplido con cancelar la totalidad de las cuotas pactadas, más aun, que la demandante ha aceptado los pagos tardíos de cuotas impagas.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 335-2018, Lima Norte
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, diecinueve de marzo de dos mil diecinueve.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número 0335–2018, en audiencia pública de la fecha y producida la votación correspondiente, conforme a la Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la siguiente resolución:
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandante Constructora Promotora Inmobiliaria Nuevo Amanecer Sociedad Anónima Cerrada, a fojas doscientos treinta y dos, contra la sentencia de vista de fecha seis de octubre de dos mil diecisiete, obrante a fojas doscientos catorce, que revoca la sentencia apelada de fecha doce de abril de dos mil diecisiete, obrante a fojas ciento ochenta y dos, que declara fundada la demanda sobre desalojo por ocupación precaria; reformándola la declararon infundada.
II. ANTECEDENTES.
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción normativa denunciada, es necesario realizar las siguientes precisiones:
1. DEMANDA.
Por escrito de fojas cuarenta y cinco, Constructora Promotora Inmobiliaria Nuevo Amanecer S.A.C., interpone demanda de desalojo por ocupación precaria, contra Edith Ochoa Hoyos, a fin que la parte demandada cumpla con desocupar el inmueble ubicado en Lote 9, Mz. “D” del Programa de Vivienda Santa Isabel de Carabayllo – Primera Etapa, Distrito de Carabayllo con una extensión de 117.00 m2.
Funda su pretensión en que suscribió con la demandada el contrato de separación del lote de terreno de fecha treinta y uno de diciembre de dos mil diez, de 117.00 m2 ubicado en Lote 9, Mz. “D” del Programa de Vivienda Santa Isabel de Carabayllo – Primera Etapa, Distrito de Carabayllo, con precio de venta fijado en la suma de dieciséis mil trescientos ochenta dólares americanos (US$ 16,380.00), pagadero en sesenta cuotas, representadas en sesenta letras de cambio cada una por la suma de doscientos cincuenta y siete dólares (US$ 257.00), con vencimiento cada treinta días, venciendo la última letra de cambio el treinta de enero de dos mil dieciséis; siendo que la demandada ha incumplido lo pactado en la cláusula tercera del referido contrato, habiéndose atrasado en el pago de más de tres meses consecutivos, por lo que se ha resuelto de pleno derecho el contrato, lo cual se comunicó mediante carta notarial de fecha veintinueve de diciembre de dos mil catorce.
2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
Mediante escrito de fojas ochenta y siete, Edith Ochoa Hoyos, contesta la demanda, sosteniendo lo siguiente: 1) Que nunca se atrasó en el pago de las letras, pero el año pasado debido a la pérdida de un familiar, quien le apoyaba económicamente, se atrasó en el pago de algunas de ellas; sin embargo, hizo el esfuerzo por cancelar llegando a acumular nueve vouchers cancelados; 2) Que estuvo de viaje del quince de diciembre de dos mil catorce al catorce de enero de dos mil quince, motivo por el cual no tuvo conocimiento de la solicitud de conciliación; 3) Que ha llegado pagar las veinte letras de cambio restantes, cancelando el total del precio de venta, poniendo de conocimiento al vendedor de la referida cancelación del precio mediante carta notarial de fecha veintiocho de setiembre de dos mil quince; y, 4) Que ninguna de las letras tiene protesto como la Ley de Títulos Valores señala, menos en la Cámara de Comercio ni se le ha notificado los protestos, por lo que todas las letras están canceladas y la resolución del contrato devendría en nula.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS.
En audiencia única de fecha ocho de setiembre de dos mil dieciséis cuya acta obra a fojas ciento cincuenta y cuatro, se ha establecido como punto controvertido: Determinar la procedencia o no del desalojo solicitado por la parte demandante, estableciendo la calidad de precario de la parte demandada, respecto del predio sub litis, identificado como Lote 09, de la Manzana “D” del Programa de Vivienda “Santa Isabel de Carabayllo” – Primera Etapa, de una extensión de 117 M2. ubicado en el Distrito de Carabayllo, determinando para tal efecto, la existencia o no de los presupuestos establecidos en el artículo 911° del Código Civil.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.
Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante sentencia de fojas ciento ochenta y dos, su fecha doce de abril de dos mil diecisiete, declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria; y, ordena a la parte demandada desocupe el inmueble ubicado en Lote 9, Mz. “D” del Programa de Vivienda Santa Isabel de Carabayllo – Primera Etapa, Distrito de Carabayllo; tras considerar que: 1) De la copia literal de la Partida Registral Nº P01043282, de la cual fluye que la demandante Constructora Promotora Inmobiliaria Nuevo Amanecer S.A.C. es copropietaria del inmueble sub litis ubicado en el Lote 9, Mz “D” del Programa de Vivienda Santa Isabel de Carabayllo – Primera Etapa, Distrito de Carabayllo; 2) Respecto a la posesión de la demandada de acuerdo al contrato privado de separación de lote de terreno, la demandante, en su calidad de copropietaria del predio sub litis dio en venta el inmueble sub litis a la demandada, por el precio de dieciséis mil trescientos ochenta dólares americanos (US$ 16,380.00), que sería pagado mediante una cuota inicial de mil dólares (U$ 1,000.00) y sesenta cuotas de doscientos cincuenta y siete dólares (US$ 257.00) cada una, con vencimientos cada treinta días calendarios, venciendo la primera cuota el treinta de enero de dos mil once y la última el treinta de enero de dos mil dieciséis; señalándose además que la posesión del inmueble sería entregada después que la compradora haya abonado el importe del 20% del monto total pactado; de lo que es posible concluir que la accionada ingresó al inmueble sub litis con título; 3) La Carta Notarial de fecha veintinueve de diciembre de dos mil catorce que la accionante comunicó a la demandada que se encontraba adeudando cinco cuotas, y que con tal motivo hace valer la cláusula tercera resolutoria del contrato dando por resuelto de pleno derecho dicho contrato; verificándose que se ha cumplido con la formalidad prevista en el artículo 1430 del Código Civil, pues conforme a lo señalado en la cláusula tercera del contrato en mención, ante el incumplimiento de pago de tres letras consecutivas o alternadas, la vendedora podría resolver el contrato de pleno derecho, debiendo comunicar tal decisión mediante carta notarial cursada a la compradora; y, 4) verificado los pagos alegados por la demandada, estos datan de fechas posteriores (enero a setiembre de dos mil quince) a la comunicación efectuada por la accionante (veintinueve de diciembre de dos mil catorce) mediante la cual da por resuelto el contrato, por consiguiente no podría considerarse bajo ningún aspecto que la demandada ha cumplido con el pago oportuno de las cuotas pactadas, y por el contrario, la resolución del contrato se ha dado ante el incumplimiento de pago. En este orden de ideas, el título en virtud del cual la accionada ocupaba el inmueble sub litis ha fenecido, en mérito a la resolución extrajudicial del contrato, pasando a constituirse en poseedora precaria; por lo que corresponde amparar la demanda interpuesta.
5. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN.
Edith Ochoa Hoyos, mediante escrito fojas ciento noventa y dos, interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia de fecha doce de abril de dos mil diecisiete, alegando que: 1) No se ha valorado el hecho de que la parte accionante en la Carta Notarial de resolución del contrato de compraventa de fecha veintiséis de noviembre de dos mil catorce no ha precisado en forma expresa el monto exacto pagado por parte de la compradora, mucho menos ha precisado el saldo pendiente de pago; 2) Al presente caso no resulta aplicable la resolución al amparo del artículo 1430 sino la resolución al amparo del artículo 1428 del Código Civil; y, 3) No se ha considerado que los pagos realizados por el íntegro del valor del terreno son válidos.
[Continúa…]
