Sumario. 1. Descripción del problema, 2. El tercero de buena fe y los incentivos perversos en los fraudes inmobiliarios, 3. Demandas que cuestionan una fraude inmobiliario, 4. La propuesta sobre las anotaciones de demandas de oficio como alternativa, 5. Conclusiones y recomendaciones.
1. Descripción del problema
El fraude inmobiliario entendido en su concepción más amplia, presupondría la existencia de un acto jurídico traslativo de dominio (compraventa, permuta, dación en pago, entre otros), que conlleva a que una persona (o varias) ostente la titularidad del derecho de propiedad (o acciones y derechos) en un determinado bien inmueble; los cuales si bien gozan de legalidad, en la medida en que se encuentran inscritos ante la Sunarp, lo cierto es que dicha legalidad resulta siendo aparente. Y ello es así, debido a que durante la celebración del acto traslativo de dominio se incurrió en una causal de nulidad, anulabilidad o ineficacia de acto jurídico, que en algunos casos, inclusive, podría tener trascendencia penal (cuando media suplantación de identidad, falsificación de documentos, actos de corrupción, entre otros).
Pensemos en un caso, en el que una persona de 85 años, con algunas dificultades para comprender y manifestar de forma correcta su voluntad, y debido a la confianza que le tiene a uno de sus hijos, termina siendo inducido por este en la firma de un contrato de compraventa de un inmueble, el cual logra su inscripción ante la Sunarp.
Luego del fallecimiento del referido adulto mayor, los demás hijos toman conocimiento de la transferencia de propiedad antes descrita, y deciden interponer una demanda de nulidad de acto jurídico. Así, una vez interpuesta la demanda, la misma tardará al menos 2 meses en ser admitida a trámite, luego de lo cual, los demandantes recién podrán solicitar una medida cautelar de anotación de la demanda (673 del Código Procesal Civil), que a su vez, en el mejor de los casos, tardará otros 2 meses más. En suma, los demandantes recién obtendrán el mecanismo de “protección” del derecho que están sometiendo a discusión, pasado los 4 meses; tiempo más que suficiente para que el hijo demandado y beneficiado irregularmente con el inmueble, logre transferir dicha titularidad de dominio a un nuevo propietario, y este a su vez, a otro posible comprador. Consumándose de este modo, una de tantas variantes de fraude inmobiliario, que reducirá de forma considerable la posibilidad de que los demandantes reviertan de forma efectiva el derecho que también les asiste.
Un supuesto menos dramático al descrito, también podría presentarse cuando una pareja ha convivido más de 20 años, y en ese periodo adquirieron la propiedad de un inmueble, y debido a la confianza natural de la relación, o porque alguno de ellos tenía algunas dificultades con el sistema financiero, convienen en inscribir el inmueble en Sunarp, solo a nombre de uno de ellos; quien luego, al generarse un conflicto de pareja, decide vender el bien en cuestión; sin hacer partícipe del mismo al otro conviviente.
En este caso, nuevamente, el conviviente perjudicado procederá a interponer su demanda de declaración de unión de hecho, y acumulará a tal pretensión, el pedido de nulidad de la transferencia de propiedad del inmueble, y otra vez, hasta la obtención una medida cautelar de la anotación de la demanda, habrán transcurrido, en el mejor de los casos, 4 meses.
2. El tercero de buena fe y los incentivos perversos en los fraudes inmobiliarios
Teniendo como referencia los casos planteados en el numeral anterior, se advierten incentivos perversos para la generación de personas o empresas, que bajo el giro de negocio de inversiones en bienes raíces, o similares, capten inmuebles en las circunstancias descritas para su compra, rápida y a precio reducido, al cual el comprador accede, por el riesgo de la operación de transferencia (venta de bien con problemas). Luego de lo cual, el inmueble se sumerge a una cadena sucesiva de transferencias, para de ese modo poner cuesta arriba o frustrar el efectivo derecho de otros legítimos herederos, cónyuges concubinos, propietarios, copropietarios, socios, etc.
De otro lado, el artículo 2014 del Código Civil, protege a los terceros adquirientes de bienes inscritos, aunque estos tengan inexactitudes o irregularidades anteriores en su tracto sucesivo; ello en la medida -entre otros- que el último titular haya adquirido su derecho con buena fe, esto es, sin “conocer” las referidas inexactitudes o irregularidades anteriores.
En el presente trabajo no cuestionamos al principio antes descrito, cuya constitucionalidad ha sido confirmada en la Sentencia del Tribunal Constitucional, recaída en el Expediente 0018-2015-PI/TC, de fecha 05 de marzo de 2020[2], a cuyos fundamentos nos adherimos. Y que en resumen, legitiman la protección del tercero de buena fe, no solo basando una argumentación a favor de la seguridad jurídica en el tráfico comercial de bienes y, por ende, en el desarrollo de la economía del país, sino también argumentando razones derivadas del deber de diligencia de los propietarios, que se plantea como correlato del derecho de propiedad; a fin de ellos mismos asuman una actitud vigilante[3].
Sin embargo, lo cierto es que en dicha sentencia (fundamentos 40 y 41), se hace referencia que a veces la diligencia de los propietarios, en los términos antes mencionados, no resultan ser suficientes para contrarrestar de manera efectiva los riesgos del fraude inmobiliario. En esa línea, el Tribunal Constitucional considera que el deber de diligencia exigible a los propietarios, debe ser reforzado con medidas implementadas desde el Estado con el mismo fin.
Y es en esa línea que en el presente artículo, se plantea la alternativa de las anotaciones de demandas de oficio, que se desarrollará a detalle en el numeral siguiente.
3. Demandas que cuestionan un fraude inmobiliario
Con lo hasta aquí descrito, está claro que un fraude inmobiliario, en su sentido más amplio, no solo comprenderá a aquellas transferencias de bienes inmuebles, a través de la suplantación de identidad, falsificación de documentos, o a través de actos de corrupción de los funcionarios que intervienen en toda la cadena del sistema de transferencias de dominio; sino también, comprenderá a todas aquellas transferencias en las que sin existir delito, se consuman transferencias de dominio, incurriendo en alguna “irregularidad” o “inobservancia” civil, tales como en los casos descritos en el numeral 1) del presente trabajo.
En esa línea, a la fecha se cuentan con mecanismos de protección frente algunos casos de fraude inmobiliario, como el procedimiento de oposición al procedimiento de inscripción o cancelación del asiento registral, implementado por la Ley 30313; que se tramita en sede administrativa (ante la Sunarp), a solicitud de los sujetos legitimados indicados en el artículo 3 y 4 de dicha norma, el cual se circunscribe a los casos de fraudes inmobiliarios derivados de la suplantación de identidad o de la falsificación de documentos. Que como sabemos, no abarca todos los demás casos fraudes inmobiliarios, derivados de irregularidades o inobservancias civiles.
De cualquier modo, como mecanismos final de protección frente a cualquier tipo de fraude inmobiliario, el afectado tendrá expedito su derecho a plantear una demanda de nulidad, anulabilidad o de ineficacia de acto jurídico, dependiendo las circunstancias particulares de cada transferencia. Así por ejemplo, si un gerente general transfiere la propiedad de un inmueble de una empresa (su representada), sin cumplir las exigencias y/o aprobaciones internas que exigía su estatuto; naturalmente en esta situación la demanda a interponerse será la de ineficacia de acto jurídico; al amparo del artículo 161 del Código Civil.
4. La propuesta sobre las anotaciones de demandas de oficio como alternativa
La anotación de una demanda como medida cautelar está prevista en el artículo 673 del Código Procesal Civil, para cuya concesión se requiere que la demanda que motiva el proceso principal, ante un caso de fraude inmobiliario (nulidad, anulabilidad o ineficacia), se encuentre admitida a trámite. Pues dicha inscripción ante Sunarp se formaliza mediante la remisión de un oficio que anexará la copia de la demanda, de la resolución de su admisión y copia de la resolución que concede el pedido cautelar.
Y el juez, a fin de conceder la medida cautelar, requiere realizar un previo análisis de los presupuestos de todo pedido cautelar, tales como la verosimilitud del derecho, el peligro en la demora, razonabilidad y contracautela. Los cuales inclusive, en algunos casos, podrían dar lugar a observaciones e impugnaciones, que en suma, ponen cuesta arriba la tutela efectiva frente a una transferencia de propiedad, que constituye un fraude inmobiliario.
En esa línea, y considerando que la anotación de una demanda en los registros de Sunarp, constituye una medida poco invasiva a los intereses de los eventuales afectados; se debe reevaluar la necesidad de que dicha medida, en los casos de nulidad, anulabilidad e ineficacia de actos jurídicos, respecto a transferencias de bienes inmuebles (o de sus acciones y derechos), dejen de considerarse como medidas cautelares, y se conviertan en mecanismos que integren el sistema de protección de la propiedad, frente a eventuales fraudes inmobiliarios. Cuya publicidad debe realizarse de oficio, con la sola presentación de la demanda ante el Poder Judicial, sujeta a un eventual pedido de levantamiento posterior, a solicitud de la parte afectada, y una vez iniciado el proceso principal.
Lo anterior, además, porque si el demandado y afectado por el mecanismo de anotación de la demanda de oficio, tuviera la urgencia de levantar dicha anotación, por cuento dicha parte -a lo mejor- tiene interés en realizar un acto jurídico respecto al inmueble en cuestión (constituir una hipoteca, un derecho de superficie, o realizar una nueva transferencia); al existir una demanda ya interpuesta, por razones de transparencia y deber de lealtad, derivados de la aplicación del principio de buena fe en la fase de negociación del contrato (artículo 1362 del Código Civil), tendría el deber de informar a su contraparte de la operación que viene negociando, la existencia de la demanda en cuestión. Todo lo cual, en sumaría no solo a reducir aquellos incentivos que motivan el fraude inmobiliario, sino también, sumaría a que la seguridad jurídica en general, exija un nivel más alto de transparencia; acorde a una ponderada y efectiva protección del derecho de propiedad.
5. Conclusiones y recomendaciones
A continuación se enumeran las conclusiones y recomendaciones del presente artículo de opinión:
5.1. Un fraude inmobiliario en general, no solo debería comprender la transferencia de bienes inmuebles, mediante la comisión de delitos de falsificación de documentos, suplantación de identidad o corrupción pública o privada; sino también, en tanto el daño y propósito final podría ser el mismo para los legítimos propietarios, comprendería también a aquellas transferencias de inmuebles (o de sus acciones y derechos), con irregularidades u inobservancias de tipo civil, respecto de los cuales, los adquirientes tenían pleno conocimiento o estaban en una razonable posición de haberse dado cuenta.
5.2. Como lo reconoce el propio Tribunal Constitucional, en su sentencia recaída en el Expediente 0018-2015-PI/TC; el deber de diligencia de los propietarios, como correlato del derecho fundamental a la propiedad, resulta insuficiente para hacer frente a las organizaciones criminales, que al conocer de las deficiencias del sistema, encuentran los incentivos perversos para consumar transferencias de propiedad inmueble, bajo parámetros de aparente legalidad, consumando de ese modo un fraude inmobiliario en su sentido más generalizado.
5.3. La anotación de demanda en casos de nulidad, anulabilidad o ineficacia de contratos de transferencias de inmuebles (o respecto de sus acciones o derechos), deberían realizarse de oficio, inclusive con la sola presentación de la demanda ante el poder judicial; y ello no como una medida cautelar, sino como un mecanismo de protección del derecho de propiedad, y acorde a un mayor estándar de transparencia y seguridad jurídica en el tráfico de bienes inmuebles.
5.4. Considerando lo descrito en el punto anterior, se recomienda la modificación del artículo 673 del Código Procesal Civil, a fin de precisar (agregar) que la anotación de la demanda, en los casos de nulidad, anulabilidad e ineficacia de acto jurídico, respecto a la transferencias de bienes inmuebles (o de sus acciones y derechos), debe disponerse su inscripción automática ante los registros de la Sunarp, con la sola presentación de la demanda; ello como mecanismo de protección del derecho de propiedad.
[1] Abogado especialista en Derecho Civil, Procesal y en Derecho de Empresa, con estudios de pre grado en la Universidad Nacional Federico Villarreal – UNFV y con estudios de maestría en la Pontificia Universidad Católica del Perú – PUCP. Capacitador a postulantes de jueces y fiscales, en distintos diplomados de especialización.
[2] Expediente 0018-2015-PI/TC. Consulta aquí
[3] Entre otros, a través del los instrumentos habilitados por el Estado (Sunarp): i) alerta de inscripción y ii) alerta de publicidad.
