Fundamento destacado: DÉCIMO CUARTO.- A ese respecto, el legislador en el Artículo 1529° del Código Civil, intentando definir a la compra venta, señala que a través de ella el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero, de donde se desprende que lo que caracteriza y tipifica a la compra venta es su carácter consensual, toda vez que la propiedad, cuando es inmobiliaria, se transfiere por el simple consentimiento de los contratantes, de acuerdo a la concordancia de esa disposición con el Artículo 949° del mismo Código. Entre sus principales elemen tos encontramos la precisión del bien objeto de la venta y el precio, seguidas de las obligaciones de los contratantes (vendedor y comprador) y de las modalidades que puedan adoptarse, según lo que legislan el Artículo 1571° y siguientes del Código Civil.
En ese contexto, si bien en el caso particular no se encuentra en debate la validez del Contrato de “Promesa de Venta” con el cual el demandado pretende justificar la posesión del inmueble sub materia, no puede escapar del análisis que corresponde a este Supremo Tribunal, el hecho que dada la naturaleza de ese Contrato -presentado en la causa judicial número 4721-2007 como uno preparatorio o de compromiso de celebrar a futuro el Contrato definitivo- resulta pertinente aplicar las reglas que el ordenamiento civil prevé al respecto, como la contenida en el Artículo 1416° del Código Civil, que regula el plazo de compromiso de contratar, que disciplina un límite temporal en el entendido que no se puede mantener un compromiso ilimitado o sine die, por lo que la Sala Superior correctamente aplicó la disposición denunciada y las restantes que invoca, para evaluar la solidez de la prueba principal que opone el demandado a la pretensión de Desalojo.
SUMILLA: “No se configura la infracción del Artículo 1529° d el Código Civil, desde que no se encuentra en discusión la consensualidad del Contrato de “Promesa de Venta” presentado en otro proceso sobre la misma materia de desalojo por ocupación precaria, en el que ahora se pretende justificar la posesión ejercida por la parte demandada; ni la infracción del Artículo 923 del Código Civil, que regula el ejercicio de los derechos inherentes a la propiedad cuando ésta se encuentra acreditado, situación que difiere de lo que es controversia en el caso de autos, donde el contrato de “Promesa de Venta” ha perseguido justificar la posesión ejercida por la parte accionante, sin éxito en sede de instancia”.
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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 2107-2015, LIMA
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, once de mayo
de dos mil dieciséis.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número dos mil ciento siete-dos mil quince en la fecha y producida la votación conforme a ley, procede a emitir la siguiente resolución:
I.- ASUNTO:
En el presente proceso sobre Desalojo por Ocupación Precaria, el demandado Hugo Antonio Jaimes Valderrama ha interpuesto Recurso de Casación[1] contra la Sentencia de Vista expedida mediante resolución número diecinueve de fecha veinte de abril de dos mil quince 2 , en el extremo que confirma la sentencia apelada de primera instancia emitida mediante resolución número catorce de fecha once de septiembre de dos mil catorce[3] , que declaró fundada la demanda sobre Desalojo por Ocupación Precaria.
II.- ANTECEDENTES DEL PROCESO:
2.1. Demanda:
El veintiséis de julio de dos mil trece4 Carlos Andrés Mederos Montes acude al órgano jurisdiccional interponiendo demanda de Desalojo por Ocupación Precaria, solicitando que el demandado Hugo Antonio Jaimes Valderrama desaloje y restituya el inmueble de su propiedad ubicado en el Jirón Francisco Moreno (antes Jirón Santa Rosa) números 892-898, Distrito de Surquillo, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en la Partida número 07028403 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, haciendo extensiva su demanda a todas las personas que pudieran encontrarse dentro del predio. Expone como fundamentos principales de su petitorio lo siguiente: a) Es propietario del bien sub litis al haberlo adquirido por Contrato de Compra Venta de su anterior propietario Juan Francisco Dávila Vichivichi, a través de su apoderado Luis Antenor Mederos Dávila, el catorce de diciembre de dos mil doce; b) El inmueble de su propiedad viene siendo ocupado por el demandado en calidad de precario, no teniendo justo título ni contrato válido que lo hago poseedor del mismo; c) El catorce de junio de dos mil trece remitió al demandado Carta Notarial haciendo de su conocimiento su condición de propietario del inmueble, concediéndole un plazo para su desocupación sin que hasta la fecha haya recibido respuesta alguna; y, d) Frente a la negativa de desocupar el predio se vio obligado a invitarlo a conciliar, sin llegar a ningún acuerdo conforme al Acta número 222-2013 (expediente número 206-2013).
2.2. Contestación a la demanda por parte del demandado:
Mediante escrito presentado el cuatro de septiembre de dos mil trece[5] , el demandado Hugo Antonio Jaimes Valderrama propone la Excepción de Cosa Juzgada y absuelve el traslado de la demanda, indicando que:
a) No obstante que la parte demandante adquirió la propiedad del inmueble sub materia por Escritura Pública de fecha catorce de diciembre de dos mil doce, inscrita el día veinte del mismo mes y año en el Asiento C00002 de la Partida número 07028403 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, ha esperado hasta el veinte de junio de dos mil trece para hacerlo de su conocimiento mediante Carta Notarial; b) El transferente del actor, Juan Francisco Dávila Vichivichi, a través de su apoderado Luis Antenor Mederos Dávila, desde el año dos mil siete ha pretendido despojarlo de la posesión, como así consta en el expediente número 04721-2007-0-1801-JR-CI-64 sobre Desalojo por Ocupación Precaria en contra del recurrente y del tercero llamado Walter Astoquilca Noa, proceso en el que por sentencia de fecha veintiocho de noviembre de dos mil ocho se declaró fundada la demanda y por Sentencia de Vista de fecha veinticuatro de enero de dos mil once se confirmó dicho fallo en cuanto a Walter Astoquilca Noa, y se revoca en cuanto al recurrente, declarando improcedente la demanda en dicho extremo, además que por Ejecutoria Suprema número 1204-2011 de fecha diecinueve de mayo de dos mil once se declaró improcedente el Recurso de Casación interpuesto por el demandante, con lo que se acredita que el recurrente no es poseedor precario y la improcedencia del actual proceso de Desalojo por la misma causal; y, c) Ha acumulado más de diez años de posesión pacífica, pública y contínua, por lo que ha interpuesto demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio en contra de Juan Francisco Dávila Vichivichi, expediente número 4191-2009-0- 1801-JR-CI-12, proceso en el cual ante la venta realizada a favor del actor, por resolución número seis de fecha veinticuatro de junio de dos mil trece se le incorporó en tal causa; y, d) La demanda no es sustentada jurídicamente por norma que tipifique la posesión que ejerce como precaria, lo que es requisito esencial para la acción ejercitada.
[Continúa…]
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1 Inserto de folios 432 a 440.
2 Inserta de folios 407 a 413.
3 Inserta de folios 349 a 353
