Fundamento destacado. 9. Sin perjuicio de lo expuesto, esta instancia reitera que, tal como indica el criterio señalado en el punto 5 del presente análisis, la imposibilidad del área de catastro para determinar que se trata del mismo predio, ya sea por falta de documentación técnica en el antecedente registral o por deficiencia de esta, es un defecto del Registro que no puede ser trasladado al usuario, no pudiendo, por tanto, constituir un obstáculo para la inscripción de la rectificación de área rogada. En tal sentido, de ser el caso en que el área de Catastro reitere su pronunciamiento en el nuevo informe, deberá procederse según lo expresado en el precedente de observancia obligatoria ya citado.
Sumilla: Rectificación de área por error de cálculo. Es procedente la rectificación de área por error de cálculo de predios urbanos y rurales, aun cuando el área de catastro no pueda determinar que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial han sufrido variación alguna, por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes regístrales o por defectos de ella.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN 2579-2019-SUNARP-TR-L
APELANTE: FREDDY RICARDO DOLMOS FERNANDEZ
TÍTULO: N° 1294920 del 3/6/2019.
RECURSO: H.T.D. N° 32733 del 8/7/2019.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO: Rectificación de área por error de cálculo.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la rectificación de área por error de cálculo del predio inscrito en la partida electrónica N° 42253391 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto se adjuntan los siguientes documentos:
-Solicitud de rectificación de área por error en el cálculo del 31/8/2019 suscrito por Freddy Ricardo Dolmos Fernández.
-Copia certificada de la Resolución Sub Gerencial N° 109-2019-SGPUC- GDU/ML del 20/5/2019 expedida por el notario de Lima Juan Carlos Peralta Castellano el 31/5/2019.
– Memoria descriptiva suscrita por la arquitecta Claudia Karina Góngora Sánchez y visada por la Municipalidad Distrital de Lurín.
– Plano de ubicación y localización (lámina U-01) suscrito por la arquitecta Claudia Karina Góngora Sánchez y visada por la Municipalidad Distrital de Lurín.
– Plano perimétrico (lámina P-01) suscrita por la arquitecta Claudia Karina Góngora Sánchez y visada por la Municipalidad Distrital de Lurín.
Forma parte del título el informe técnico N° 13844-2019-SUNARP- Z.R.N°IX/OC del 24/6/2019 emitido por el área de Catastro de la Zona Registral N° IX – Sede Lima.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima Mauricia Velásquez Salvatierra formuló tacha sustantiva al título en los siguientes términos:
TACHA SUSTANTIVA
Se tacha el presente título por lo sgte.:
Teniendo en cuenta que su rogatoria versa sobre rectificación de área por error de cálculo, el presente título fue remitido a la oficina de Catastro, el que emite el sgte. Informe (Informe Técnico N° 13844-2019-SUNARP-Z.R.N°IX/OC):
(…) Se ha efectuado la revisión del Título Archivado 72224 del 07.04.2004; el cual dio mérito a lo inscrito en el asiento B00004 de la citada partida registra!, no encontrando planos que nos determinen la ubicación, área, magnitud y medidas perimétricas del predio inscrito, denominado Sección B-2. Por tal razón no es posible establecer correspondencia total del predio en consulta, con el citado antecedente registra!.
Los planos presentados en esta oportunidad, para la citada partida registra!, describe literalmente un polígono que disminuye el área de 1.852 Ha a 17.233.70 m²; así como mantiene las medidas perimétricas de los lados del frente, derecha y fondo. Respecto al lado izquierdo, la citada partida registral describe una medida de 119.00 ml; pero en el plano presentado se describen cuatro tramos que sumados dan una medida de 119.03 ml. Se menciona que estas comparaciones son de manera literal, debido a lo expresado en el punto anterior. (…)
En ese contexto para la configuración de la rectificación de área por error de cálculo se requiere que no exista variación de linderos, medidas perimétricas ni ubicación espacial; en el presente caso no es posible determinar ello por cuanto NO existen planos correspondientes en el título archivado; asimismo en el presente precisamente se varía el lado izquierdo (de la comparación del título archivado y planos adjuntos al presente) conforme se señala en el párrafo precedente; justamente se pretende rectifica la medida de ese lindero; por tanto, su rogatoria deviene en improcedente.
En tal sentido, se tacha el presente título de acuerdo con el Arts. 32, 42 Inc. A del TUO del RGRP; Precedente de observancia obligatoria aprobado en el 19° pleno del Tribunal Registral publicado el 07/01/2014.
Se devuelve la documentación presentada.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los siguientes fundamentos:
– Lo afirmado por la registradora no obedece a la verdad, toda vez que en una presentación anterior del título (título 1649141-2018) no se indicó la falta de planos en los antecedentes, por el contrario, se informó acerca de la diferencia en cuanto a las medidas por el lado izquierdo, producto de la evaluación técnica realizada por el área de catastro en el informe técnico N° 20938-2018-SUNARP-Z.R.N°IX/OC del 28/08/2018. En mérito a dicho pronunciamiento, el recurrente accedió a los planos que se encuentran en el título archivado N° 72224 del 7/4/2004, en base a los cuales ha procedido a corregir los tramos observados con nuevos planos visados por la Municipalidad Distrital de Lurín, previa inspección física, con la finalidad que estos sean inscritos, no mediando ningún otro reparo.
– En cuanto al lado izquierdo la variación existente en la partida registral con la del plano presentado difieren en tres centímetros (0.03 ml), que por redondeo y para efectos reales vienen a ser los mismos, es decir, se encuentran dentro de la tolerancia de las mediciones o cálculos de un terreno de 17,233.70 m², que para 119.00 ml representa el 0.025%.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Ficha N° 430166 que continúa en la partida electrónica N° 42253391 del Registro de Predios de Lima.
El predio denominado Sección B del Sublote 2 de la Parcela D-19 o U.C. 10877, urbanización Buena Vista, distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima se encuentra inscrito en la ficha N° 430166 que continúa en la partida electrónica N° 42253391 del Registro de Predios de Lima, siendo su titular registral la sociedad conyugal conformada por Eleuterio Jara Galindo y Bernardina Gamarra Cóndor (asiento C00003).
En el asiento B00004 se encuentra inscrita el área y medidas perimétricas del predio, siendo los siguientes:
– Área: 1.852 hectáreas.
– Linderos y medidas perimétricas:
– Por el frente: colinda con la Carretera Pachacamac mide 147.50 ml.
– Por la derecha: colinda con la Sección B-1 Sub Lote N° 2 Parcela D-19, mide 113.00 ml.
– Por la izquierda: colinda con un camino carrozable y la UC N° 10876, mide 119.00 ml.
– Por el fondo: colinda con la Parcela UC 10879 mide 165.00 ml.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe oral del abogado Francisco Galindo Romero.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– ¿Procede la rectificación de área por error de cálculo cuando la Oficina de Catastro no puede determinar que los linderos, las medidas perimétricas y la ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna por inexistencia o defecto de la información gráfica en los antecedentes regístrales?
VI. ANÁLISIS
1. El saneamiento de áreas, linderos o medidas perimétricas es un mecanismo para eliminar una inexactitud registral. No ocurre que la finca crezca, se modifique o reduzca su extensión, lo que sucede es que la realidad física aparece descrita en el Registro de modo diferente, por lo cual es necesario adecuar la información del Registro a la realidad. Precisamente porque existe la posibilidad que la realidad física sea reflejada defectuosamente por el Registro, existe legislación que regula diversas formas de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas.
El saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de predios se encuentra regulado – entre otras normas – en el artículo 13 de la Ley N° 27333, Ley complementaria a la Ley N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones.
Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos, de mutuo acuerdo, procedimiento no contencioso de competencia notarial y procedimiento
2. Con posterioridad a la Ley N° 27333 se aprobó la Ley N° 28294, que creó el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, con la finalidad de regular la integración y unificación de los estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de catastro del país, estableciendo su vinculación con el Registro de Predios a cargo de la Sunarp.
Dicho saneamiento catastral y registral, según el artículo 60 del Reglamento de la Ley N° 28294, se aplica en los casos de predios inscritos en el Registro de Predios, ubicados en zonas catastradas y en zonas no catastradas, en este último caso cuando se hayan acogido a la verificación catastral, conforme a lo establecido en el artículo 22 del Reglamento, siempre que existan discrepancias entre la información registral y catastral.
El artículo 24 del mismo Reglamento regula la inscripción del CUC (Código Único Catastral) en el Registro, precisando en su segundo párrafo que en caso de existir discrepancia la Sunarp iniciará el procedimiento de saneamiento catastral y registral.
El artículo 62 del Reglamento antes mencionado regula el procedimiento de saneamiento en el supuesto de discrepancia entre la información registral y catastral. Dicho procedimiento contempla la anotación preventiva en la partida registral del predio del área, linderos y medidas perimétricas consignadas en el plano presentado, así como la notificación a los titulares de los predios colindantes, la posibilidad de formular oposición y la inscripción definitiva.
3. Como puede apreciarse de lo señalado anteriormente, las normas prevén que la determinación de área, linderos o medidas perimétricas de un predio urbano en el caso que no conste en la partida registral o la rectificación de dichos datos en el caso que consten de manera inexacta, deberá efectuarse mediante los procedimientos establecidos en el artículo 13 de la Ley N° 27333, pudiendo además acogerse al procedimiento del artículo 62 del Reglamento de la Ley N° 28294.
Respecto de los tres procedimientos de rectificación previstos en la Ley N° 27333 se requiere la intervención o la notificación a los propietarios de los predios colindantes. La razón de este requisito normativo es que con la determinación o rectificación del área, linderos y medidas perimétricas de un predio, eventualmente se pueden afectar los derechos de los propietarios de los predios colindantes, razón por la que estos deberán intervenir directamente en la escritura pública prestando su conformidad a la rectificación o deberán ser notificados con la solicitud de rectificación en sede notarial o la demanda de rectificación en sede judicial, a fin de que tengan la opción de oponerse a la rectificación notarial o contestar la demanda en la vía judicial, según sea el caso, siempre que la rectificación afecte sus derechos.
4. Esta instancia ha admitido en determinados supuestos el acceso al Registro de la rectificación de área, linderos y medidas sin necesidad de acogerse a los mecanismos previstos en el artículo 13 de la Ley N° 27333 o en la Ley N° 28294.
Se refiere a supuestos sustentados en documentación fehaciente, como es la documentación técnica avalada por ente generador de catastro, que cuente con informe favorable del Área de Catastro de la Zona Registral en el sentido que el polígono propuesto concuerda gráficamente en el ámbito de lo inscrito, con lo que se tiene certeza de que no se afecte propiedad de terceros. Así no es necesario, en tal caso, ir a un procedimiento notarial o judicial.
Así, respecto a la rectificación de área por error de cálculo, esta instancia en el XIX Pleno[1] llevado a cabo los días 3 y 4 de agosto de 2006, aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO
Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley N° 27333, sí el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna. (…)[2]
Este criterio fue precisado mediante otro precedente, acordado en el CXV Pleno[3] llevado a cabo en sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2013, en el que se estableció lo siguiente:
PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO
No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo.
También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[4].
La finalidad de esta precisión fue permitir la aplicación de la rectificación de área por error de cálculo para predios rurales y no sólo para predios urbanos.
5. Cabe precisar que este tema ha sido revisado nuevamente en el CLXXIV Pleno del Tribunal Registral realizado el 6/3/2017, habiéndose establecido que continúa vigente el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XIX Pleno antes acotado, y, asimismo, se derogó el tercer párrafo de la precisión del precedente aprobada en el citado CXV Pleno. El párrafo derogado se refería a la improcedencia de la rectificación por error de cálculo si el Área de Catastro no puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido variación.
El criterio aprobado en el CLXXIV Pleno del Tribunal Registral es el siguiente:
PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO
Es procedente la rectificación de área por error de cálculo de predios urbanos y rurales, aun cuando el área de catastro no pueda determinar que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial han sufrido variación alguna, por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes regístrales o por defectos de ella.
Por consiguiente, el precedente de observancia obligatoria referido a la rectificación de área por error de cálculo ha sido precisado en el sentido que en caso el Área de Catastro no pueda determinar que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial han sufrido variación alguna por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes regístrales o por defectos de ella, procede la rectificación.
Conforme a ello, será posible rectificar en sede registral el área y siempre que no se varíen las medidas perimétricas inscritas de un predio cuando se cometió un evidente error en el cálculo matemático, en mérito de documentación técnica que cuente con el informe favorable del Área de Catastro de la Zona Registral y, que en caso esta oficina no pueda informar por carecer de información gráfica en los antecedentes regístrales o por contener ésta defectos, no será obstáculo para proceder a la rectificación de área por error de cálculo, porque no se le puede cargar al usuario las limitaciones del sistema que por años ha permitido inscripciones sin planos.
Sin embargo, dichas medidas perimétricas sí deben constar en forma literal en el título archivado, es decir el precedente hace referencia a la carencia de información gráfica, pero ello no significa que no conste en el antecedente registral las medidas perimétricas los cuales deberán ser contrastados con el plano que presente el interesado, y de esta manera verificar que se trata del mismo predio, pero con diferente área.
6. Ahora bien, a fin de verificar los presupuestos de procedencia de la rectificación de área por error de cálculo, se requiere contar con el informe técnico del Área de Catastro, emitido conforme al artículo 11 del RIRP[5].
De acuerdo a dicho artículo los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del Área de Catastro.
La norma añade que el Área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, emitiendo un informe referido estrictamente a aspectos técnicos, como la existencia o no de superposición de partidas o cualquier otra información relevante para la inscripción registral. La norma precisa que el informe de catastro es vinculante para el registrador respecto de aspectos estrictamente técnicos, criterio que tiene la condición de precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral celebrado los días 8 y 9 de abril de 2005[6], que fue recogido en el RIRP. Sin embargo, de acuerdo a la Directiva 02-2014-SUNARP-SN, las instancias registrales pueden hacer un control de calidad a las partidas registrales invocadas en el informe técnico.
7. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la rectificación de área por error cálculo del predio inscrito en la partida electrónica N° 42253391 del Registro de Predios de Lima, de 1.852 hectáreas (18,520.00 m²) a 1.72337 hectáreas (17,233.70 m²).
Remitida la información al área de catastro de la Zona Registral N° IX – Sede Lima, se emitió el informe técnico N° 13844-2019-SUNARP-Z.R. N°IX/OC del 24/6/2019, en el que se señala:
(…)
2. Mediante el presente expediente, el usuario hace de conocimiento que el predio en consulta, se encontraría comprendido en el ámbito inscrito en la partida 42253391; pero respecto a esta afirmación cabe indicar lo siguiente:
– La citada partida registral, corresponde al predio denominado Sección B- 2; del Sub Lote 2, de la Parcela D-19; de la Urb. Buena Vista; con un área inscrita de 1.852 Ha. y debidamente publicitadas sus medidas perimétricas.
– Se ha efectuado la revisión del Título Archivado 72224 del 07.04.2004; el cual dio mérito a lo inscrito en el asiento B0004 de la citada partida registral, no encontrando planos que nos determinen la ubicación, área, magnitud y medidas perimétricas del predio inscrito denominado Sección B-2. Por tal razón no es posible establecer correspondencia total del predio en consulta con el citado antecedente registral.
– Los planos presentados en esta oportunidad, para la citada partida registral, describe literalmente un polígono que disminuye el área inscrita de 1.852 Ha. a 17,233.70 m²; así como mantiene las medidas perimétricas de los lados del frente, Derecha y Fondo. Respecto al lado izquierdo, la citada partida registral describe una medida de 119.00 ml; pero en el plano presentado se describen cuatro tramos que sumados dan una medida de 119.03 ml. Se menciona que estas comparaciones son de manera literal, debida a lo expresado en el punto anterior. (…). (El resaltado es nuestro).
Conforme se advierte, el área de catastro ha determinado que no es posible establecer la correspondencia de la información proporcionada por el usuario con la que consta en el antecedente registral debido a la inexistencia de planos, en el correspondiente título archivado, que permita establecer los datos necesarios para ello. Asimismo, ha informado que, de la descripción literal de los linderos y medidas perimétricas que consta en la partida, existe discrepancia en cuanto al lindero por la izquierda, ya que en el antecedente registral se señala que es 119.00 ml, y en los planos constan 4 tramos (66.44 ml, 10.17 ml, 12.69 ml y 29.73 ml) que sumados dan una medida 119.03 ml.
8. Estando a lo informado por el área de Catastro, el registrador ha formulado tacha sustantiva al considerar que no es posible establecer con certeza de que se trata del mismo predio o si las dimensiones del predio no se han visto alteradas o modificadas con la rectificación de área planteada, lo que impide la rectificación de área por error de cálculo.
Al respecto, se debe mencionar que si bien el área de Catastro fundamenta pronunciamiento en la inexistencia de información gráfica en los antecedentes registrales, revisado el título archivado N° 72224 del 7/4/2004, que dio mérito a la subdivisión del lote, se advierte la existencia de un plano de ubicación y localización, que brinda información respecto del predio, el mismo que, según lo informado no habría sido tomado en cuenta en la evaluación técnica; en tal sentido, corresponde remitir el título nuevamente al área de catastro a efectos de que se emita nuevo informe considerando el documento técnico indicado, debiendo pronunciarse además si de acuerdo al plano de ubicación presentado estamos ante el mismo predio que se gráfica en el título archivado.
En tal sentido, corresponde revocar la tacha sustantiva y remitir el título al área de Catastro a efectos de la evaluación técnica señalada.
9. Sin perjuicio de lo expuesto, esta instancia reitera que, tal como indica el criterio señalado en el punto 5 del presente análisis, la imposibilidad del área de catastro para determinar que se trata del mismo predio, ya sea por falta de documentación técnica en el antecedente registral o por deficiencia de esta, es un defecto del Registro que no puede ser trasladado al usuario, no pudiendo, por tanto, constituir un obstáculo para la inscripción de la rectificación de área rogada. En tal sentido, de ser el caso en que el área de Catastro reitere su pronunciamiento en el nuevo informe, deberá procederse según lo expresado en el precedente de observancia obligatoria ya citado.
Asimismo, se debe indicar que si bien se advierte que existiría discrepancia en cuanto a la sumatoria de las medidas de los tramos del lindero por la izquierda (66.44+10.17+12.69+29.73=119.03 ml) señalados en los documentos presentados difiere de la medida total del mismo lindero inscrita en la partida N° 42253391 del Registro de Predios de Lima (119.00 ml), dicha discrepancia al ser de escasa significación (0.03 ml) tampoco constituye obstáculo para efectos de proceder con la rectificación solicitada, más aun si se tiene en cuenta que existe plena concordancia en las demás medidas.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento, y remitir el título al área de Catastro a efectos de que se proceda de acuerdo a lo señalado en el punto 8, conforme a los fundamentos señalados en la presente resolución.
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[1] Publicado en el diario oficial El Peruano el 5/9/2006.
[2] Criterio sustentado en las Resoluciones N° 182-2005-SUNARP-TR-T del 28/10/2005, N° 290-99-ORLC-TR del 05/11/1999 y N° 062-2006-SUNARP-TR-L del 31/1/2006.
[3] Publicado en el diario oficial El Peruano el 7/1/2014.
[4] Criterio sustentando en la Resolución N° 138-2009-SUNARP-TR-T del 16/4/2009.
[5] Artículo 11.- Informes de las áreas de Catastro de la SUNARP
Los títulos en virtud de los cuales se solícita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.
El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico, bajo responsabilidad.
El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el Informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.
Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico, se comunicará al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos.
[6] ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO
“El informe del área de catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público”.
