Fundamento destacado: NOVENO.- Respecto a la alegación descrita apartado D), esto es, apartamiento inmotivado del precedente judicial: según el punto 5.1 de la doctrina jurisprudencial vinculante de la Sentencia Pleno Casatorio Casación 2195-2011, sobre desalojo “los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. Es estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello bastará que el juez, que conoce el proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista en la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la procedencia”. En tal sentido, la Sala Superior, luego de analizar las incidencias de la alegada resolución extracontractual del contrato de compraventa y de relievar las contradicciones de la impugnante (las consideraciones de la Sala Superior a este respecto están resumidas en el considerando tercero de la presente resolución), ha establecido que la falta de corrección y lealtad de la empresa demandante, a la luz de los principios de conservación del contrato, buena fe contractual y la doctrina de los actos propios, impide dar credibilidad y eficacia a la resolución del contrato por falta de pago y, por el contrario, permite optar por la conservación del contrato y sus efectos jurídicos, esto es, preservar la transferencia de la posesión y propiedad del bien a favor de los demandados. Es decir, ha concluido que la resolución del contrato por falta de pago carece de credibilidad, declarando la infundabilidad de la demanda, ciñéndose estrictamente a lo determinado en el postulado del Pleno Casatorio en mención, razones por las cuales este extremo del recurso tampoco puede prosperar.
Sumilla. DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA . La Sala Superior, ha concluido que la resolución del contrato por falta de pago carece de credibilidad, declarando la infundabilidad de la demanda, ciñéndose estrictamente a lo determinado en el postulado del Pleno Casatorio punto 5.1 de la doctrina jurisprudencial vinculante de la Sentencia Pleno Casatorio Casación 2195-2011 en mención.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 2168-2020, Lima Norte
Lima, dos de junio de dos mil veintidós.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, vista la causa número 2168-2020, en audiencia pública virtual de la fecha, con los señores Jueces Supremos y producida la votación con arreglo a la Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la presente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO.
Se trata del recurso de casación interpuesto por Constructora Inmobiliaria Dima S.A. – CIDIMA, obrante a folios cuatrocientos dieciséis, contra la sentencia de vista de folios cuatrocientos siete, de fecha treinta de enero de dos mil veinte, emitida por la Primera Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, que confirma la sentencia apelada, obrante a folios trescientos cincuenta y dos de fecha veintiocho de mayo de dos mil cincuenta y nueve, que declara infundada la demanda; en los seguidos por Constructora Inmobiliaria Dima S.A. – CIDIMA contra Santa Justina Velásquez Carhuachín y Fernando Rodríguez Verde, sobre desalojo.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO.
Esta Sala Suprema, mediante resolución de folios cuarenta y cuatro del presente cuadernillo, de fecha cinco de febrero de dos mil veintiuno, ha estimado declarar procedente el recurso de casación por las siguientes causales: infracción normativa de los artículos 1372 y 1429 del Código Civil, del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política, 197 del Código Procesal Civil y apartamiento inmotivado del precedente judicial Cas 2195-11. La recurrente alega:
A) Infracción normativa de los artículos 1372° y 14 29° del Código Civil: señala que, la Sala Superior resuelve la presente tomando en cuenta el acta de conciliación sobre otorgamiento de escritura pública que corresponde a otro proceso y no al presente, el cual trata sobre desalojo por ocupación precaria luego de haberle resuelto extra judicialmente el contrato conforme a las reglas del artículo 1429° del Código Civil dejando de lado la norma sustantiva indicada, la cual debió ser aplicada. Indica que es errado lo señalado por la resolución impugnada al indicar que con la presente se pretende la resolución del contrato, pues como ya lo ha mencionado, el contrato se dejó resuelto extra judicialmente, es decir por decisión unilateral y conforme a las reglas del artículo 1429° del Código Civil, conforme es de verse la recurrente cumplió con remitirle a los demandados las cartas de requerimiento de pago al domicilio contractual así como al domicilio real, habiendo sido recibida por la propia codemandada Santa Justina Velásquez el día diez de mayo de dos mil diecinueve, lo cual no ha sido valorado en forma conjunta en la sentencia impugnada, contraviniendo además lo señalado en el artículo 197° del Código Procesal Civil. Precisa qu e la codemandada Santa Justina Velásquez mediante carta notarial del veintiocho de mayo de dos mil diecinueve y recepcionada el día veintinueve de mayo de dos mil diecinueve, contesta su requerimiento de pago fuera del plazo de quince días otorgados conforme al artículo 1429° del Código Civil y sin adjuntar los recibos y/o letras debidamente canceladas, pues únicamente se limita a señalar que: «…no es verdad que se adeude…»; agrega que, el hecho de haber iniciado un proceso judicial de otorgamiento de escritura pública, no determina por si, el cumplimiento de las obligaciones bajo su cargo, puesto que en dicho proceso no se discute la validez del acto jurídico que se pretende formalizar, menos aún se ha acreditado. Asimismo, indica que se ha inaplicado el segundo párrafo del artículo 1372° del Código Civil.
B) Infracción normativa del artículo 197° del Código Procesal Civil: sostiene que se transgrede el derecho al debido proceso, por cuanto si bien es cierto existe un acta de entrega de fecha diez de noviembre de mil novecientos noventa y seis, también lo es que existe el compromiso de compra de fecha veintisiete de octubre de mil novecientos noventa y seis, donde se precisa que la primera letra vencía el día treinta de noviembre de mil novecientos noventa y seis, es decir y siguiendo la misma línea de razonamiento de la resolución impugnada, existe más que evidencia que efectivamente su parte entregó la posesión del inmueble a los codemandados ya que, estos suplicaron a la recurrente entregarle con anticipación, por cuanto no tenían donde vivir. Refiere que, lo arriba indicado es corroborado por la demandada cuando contesta su requerimiento de pago y al margen de que lo hizo fuera del plazo de los quince días otorgados, no cumplió con adjuntar los recibos y/o letras de cambio debidamente cancelados y que demuestren el pago total de la compraventa.
C) Infracción normativa del artículo 139° incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Estado: precisa que la resolución impugnada adolece de motivación y en todo caso existe motivación aparente por cuanto no explica cómo es que se ha llegado a dichas conclusiones, pues no ha precisado cuales son las contradicciones de su recurso, ya que de la fácil lectura de su recurso de apelación se observa que ha señalado con precisión sus agravios y estos no resultan contradictorios como erradamente lo señala la sentencia de vista materia de impugnación. Indica que el simple hecho que haya expuesto argumentos para una probable reconvención en la conciliación sobre otorgamiento de escritura pública (se deje sin efecto el compromiso de compra por caducidad) en la conciliación que promovió la codemandada, ello no obliga necesariamente a iniciar un proceso sobre lo ahí indicado (máxime si en los procesos sumarísimos no cabe reconvención), pues las partes tienen el derecho a iniciar las acciones judiciales que crean más convenientes y en el caso concreto inició la presente, lo cual no es contradictorio y menos de mala fe.
D) Apartamiento inmotivado del precedente judicial CAS 2195-2011-Ucayali: Alega que se ha inaplicado el precedente judicial, especialmente la parte que establece lo siguiente: una persona tendría la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante por haberse extinguido el título. Punto 5, se consideran como supuestos de posesión precaria: Punto 5.1 los casos de resolución extra judicial de un contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1429 del Código Civil (sic).
Además, la sentencia de vista no tuvo en cuenta que la carta notarial que le remitió la demandada, fue hecha fuera del plazo de quince días que otorga el artículo 1429° del Código Civil.
III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- Previamente a la absolución del recurso de casación interpuesto, es necesario hacer un breve recuento de lo acontecido en el proceso. En tal sentido, se advierte que a folios sesenta y tres Constructora Inmobiliaria Dima S.A. – CIDIMA SA interpone demanda de desalojo contra Santa Justina Velásquez Carhuachín y Fernando Rodríguez Verde solicitando que le restituyan la posesión física del inmueble ubicado en la Mz. “B”, Lote 30- El Monte de los Olivos-V Etapa, del distrito de San Martin de Porres. Como fundamentos de su demanda sostiene que celebró un compromiso de compra con la codemandada Santa Justina Velásquez, el veintisiete de octubre de mil novecientos noventa y seis, respecto del inmueble ubicado en el Lote N°30, Mz. B, V Etapa, c on un área de 120.00 m2, sito en Programa de Vivienda “El Monte de Los Olivos”, del distrito de San Martin de Porres. Si bien es cierto, inicialmente el acuerdo era un compromiso de compra, este se convirtió en un contrato definitivo de compraventa, por cuanto se fijó el precio de compra por la suma de cuatro mil doscientos dólares (US$ 4,200.00 ), el cual debía ser pagado en veintidós cuotas y/o letras de cien mil dólares (US$ 100.00) cada una; asimismo, se hizo la entrega de la posesión física del bien inmueble. Sin justificación legal alguna la codemandada dejó de abonar dieciséis cuotas de las veintidós que aceptó por concepto del saldo del precio, por lo que mediante Carta Notarial de fecha ocho de mayo de dos mil catorce, le requirió a la codemandada que cumpla con abonar el saldo del precio adeudado bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato de compraventa. Ante su negativa de pagar las cuotas adeudadas, decidió enviarle una segunda Carta Notarial, de fecha treinta de mayo de dos mil catorce, en la cual les comunica a los demandados que había dado por resuelto el contrato de compraventa.
Habiéndose declarado resuelto de pleno derecho dicho contrato, los demandados tienen la condición de ocupantes precarios, al haber fenecido el título que ostentaban.
[Continúa…]
