El principio de predictibilidad: útil herramienta para subsanar observaciones registrales

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Sumario: 1. Introducción, 2. La observación, 3. Principio de predictibilidad, 4. Utilidad del Principio de predictibilidad, 5. Conclusiones


1.Introducción

El artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), define a la calificación registral de la siguiente manera:

«La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales. En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.»

Al respecto, tras la evaluación registral, se formularán tachas, observaciones o liquidaciones a los títulos, siendo la tacha insubsanable, las observaciones subsanables y las liquidaciones un pago adicional.

En ese sentido, en el presente artículo, nos enfocaremos en el supuesto de haber recibido una observación y lo útil que puede resultar alegar el principio de predictibilidad para lograr su subsanación y por ende, inscripción.

2. La observación

 Conforme al artículo 40 del RGRP, la observación sucede si el título presentado adoleciera de defecto subsanable.

Es el resultado de la evaluación oficial de una solicitud de registro de un título, mediante el cual, el registrador presenta los fundamentos legales que están obstaculizando su inscripción, pero que podrían corregirse. Se sugiere que aclare o enmiende sus documentos, ya que el registrador encuentra una falta de claridad en la solicitud.

En ese sentido, la observación puede llevarnos a cualquiera de los siguientes escenarios:

I. Observación en la que será necesario presentar nuevos documentos notariales, documentos técnicos, certificaciones, y similares. Estos documentos pueden ser rechazados si no se cumplen con los requisitos exigidos y usualmente se debe a la falta de atención en la preparación del acto materia de calificación.

II. Observación a títulos que son válidos y están en orden, pero debido a un error en el proceso de calificación registral, han sido objeto de observaciones indebidas.

 3. Principio de predictibilidad

El artículo IV, numeral 1.15 de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General (LPAG), ha establecido con carácter de Principio del Procedimiento Administrativo el Principio de predictibilidad y lo define de la siguiente manera:

«1.15. Principio de predictibilidad. – La autoridad administrativa deberá brindar a los administrados o sus representantes información veraz, completa y confiable sobre cada trámite, de modo tal que, a su inicio, el administrado pueda tener una conciencia bastante certera de cuál será el resultado final que se obtendrá.»

Al respecto, el Dr. Christian Guzmán, explica el principio de la siguiente manera:

«El Principio de Predictibilidad tiene dos finalidades. La primera se concreta en concederle al administrado el hecho de determinar previamente el posible resultado de un procedimiento, lo cual le permitirá elaborar los mecanismos de defensa más adecuados para sus intereses, reduciéndose los costos en los que pueda incurrir en la tramitación de su procedimiento e incentivando de manera inmediata el uso de mecanismos formales para la obtención de beneficios.

 La segunda, se encuentra referida a que “el principio de predictibilidad permitirá desincentivar la presentación de solicitudes sin mayor efectividad o legalidad, pues el administrado podrá conocer con cierta certeza la inviabilidad de su petición pudiendo decirse por la abstención en el ejercicio de la misma. Esto a su vez redundará también en una evidente reducción de costos organizativos en favor de la Administración que tendrá que tramitar una menor cantidad de solicitudes.»[1]

Por lo tanto, el principio de predictibilidad exige que las decisiones de la autoridad administrativa sean emitidas con alto grado de predictibilidad, es decir que el administrado sepa de antemano el desenlace que tendrá su petición y así evitar presentar documentos y/o solicitudes en vano.

 4. Utilidad del Principio de predictibilidad

Como indica el Dr. Manuel Amorós:

«Uno de los problemas de los que adolece la calificación registral es la diversidad de criterios que pueda existir para resolver un mismo caso, o uno similar, ya que al gozar los registradores de autonomía e independencia al momento de calificar un título, resulta frecuente que un mismo caso, o uno similar, sea resuelto de manera distinta, perjudicando dicha situación la predictibilidad que debe existir en la función registral, y con ello, la seguridad jurídica.»[2]

En relación a lo citado, el Tribunal Registral ha emitido diversos pronunciamientos con el propósito de aplicar un estándar coherente que garantice la seguridad legal de los actos o acuerdos que buscan ser registrados. Es así que las resoluciones 535-2022-SUNARP-TR, 565-2023-SUNARP-TR, 1266 -2023-SUNARP-TR, 2296-2023-SUNARP-TR, y 2356 -2023-SUNARP-TR, concluyen lo siguiente:

«Habiéndose emitido un pronunciamiento por una Sala del Tribunal Registral respecto a un título, cuando se presente el mismo título u otro similar con las mismas características en otra presentación, la misma Sala u otra Sala deberá sujetarse al criterio ya establecido, con lo cual se garantiza la predictibilidad en el procedimiento registral, salvo las excepciones taxativamente previstas en la normativa.»

En ese sentido, alegar el principio de predictibilidad frente a una observación registral resulta útil en los siguientes escenarios:

  • Para subsanar una observación indebida cuando se cuente con resoluciones y/o pronunciamientos registrales que contengan una calificación correcta del mismo hecho.
  • Para subsanar una observación debida pero que discrepe de alguna resolución y/o pronunciamiento registral que contenga una calificación más favorable del mismo hecho para el administrado y deseada por este último.

Por lo tanto, el principio de predictibilidad resulta beneficioso para el administrado, puesto que, permite exigir ante los mismos hechos el mismo derecho.

5. Conclusiones

 La actividad registral está sujeta al principio de predictibilidad, es decir que los pronunciamientos deben efectuarse teniendo en cuenta el rumbo que va marcando el Tribunal Registral a través de los plenos de observancia obligatoria, así como de las resoluciones y previas calificaciones que sin tener aún dicho carácter tiene carácter de reiterantes.

  • Alegar el principio de predictibilidad para subsanar una observación resulta ser un argumento muy útil y contundente, siempre y cuando se cuente con antecedentes (Resoluciones o inscripciones de títulos) con pronunciamientos distintos frente a los mismos hechos materia de la solicitud, que corrijan o contradigan la observación.

6. Bibliografía

Guzman, Christian. “Los principios que regulan la función administrativa”. Manual del procedimiento administrativo general. Lima: Pacífico Editores,2013.

Amorós Guardiola, Manuel. “Significado de la Calificación Registral”. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Edit. Civitas S.A, 1996.


[1] Guzman, Christian. “Los principios que regulan la función administrativa”. Manual del procedimiento administrativo general. Lima: Pacífico Editores,2013.

[2] Amorós Guardiola, Manuel. “Significado de la Calificación Registral”. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Edit. Civitas S.A, 1996.

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