Sumario. 1. Introducción, 2. El principio de legitimación en el derecho comparado, 3. El principio de legitimación en el derecho nacional (artículo 2013 del Código Civil), 3.1. La medida cautelar de no innovar contra la inscripción registral de propiedad por prescripción adquisitiva, resulta insuficiente para negarle validez, ya que su efecto es temporal y porque se requiere ineludiblemente de una declaración judicial para dejarla sin efecto por aplicación del principio de legitimidad [Casación 156-2015, Callao], 3.2. Inscripción de compraventa supuestamente adquirida por matrimonio es válida y no vulnera el principio de legitimación si se demostró que la cónyuge figura como única titular [Resolución 1010-2019-Sunarp-TR-A], 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.
1. Introducción
Los principios registrales son pautas orientadoras que pueden estar esparcidos por diferentes áreas del derecho como el Código Civil peruano y no estrictamente en una ley o reglamento registral[1].
Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguientes: principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad excluyente o impenetrabilidad, legitimación y buena fe pública registral.
Nosotros abordaremos, sucintamente, el principio de legitimación en la doctrina extranjera y nacional.
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2. El principio de legitimación en el derecho comparado
Roca Sastre define la legitimación como aquella apariencia de verdad surgida de un elemento que atribuye una posición o situación especial de competencia o de actuación de una persona en relación con una cosa o derecho, con la materia objeto de un acto o negocio jurídico y cuya posición o situación provoca la confianza a la generalidad de personas. (Arguedas y Piedra, 2014, p. 62)
En Costa Rica se le entiende como un derecho que se presume, a menos que se demuestre lo contrario y de igual forma, si el asiento se cancela se presume su no existencia. Quien trate de negar el derecho, lleva la carga de la prueba. (Ídem)
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En Cuba es conocido como principio de fidelidad o presunción registral, en virtud de este los asientos registrales se presumen veraces, ciertos, válidos y concordantes con la realidad extrarregistral. Los hechos y actos que afectan el estado civil de las personas y los documentos en que constan, para que tengan valor probatorio deben inscribirse o anotarse previamente en el registro del estado civil como única institución de carácter público envestida de facultad estatal para ello, una vez que acceden adquieren presunción de exactitud y legalidad. (Sánchez, 2015, p. 68)
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En el derecho comparado se entiende al principio de legitimación como aquella apariencia de verdad de los asientos registrales, es decir su concordancia con la realidad extrarregistral salvo prueba en contrario (presunción iuris tantum).
3. El principio de legitimación en el derecho nacional
De conformidad con el artículo 2013 del Código Civil peruano (en adelante CC):
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
Según Rimascca Huarancca, el principio de legitimación establece que el contenido de las inscripciones se presume exacto y válido; es decir, establece una presunción relativa de exactitud del contenido del asiento registral, por lo que le faculta al titular registral conforme a lo que señala el referido asiento, mientras no sea rectificado por la instancia registral o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. (2015, p. 25)
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En tal sentido, de acuerdo con Rimascca, el titular registral gozará de aquella legitimidad para realizar o actuar en el tráfico jurídico, y del mismo, no podrá ser privado de su derecho sin su consentimiento por estar inscrito. Esta afirmación se sustenta en la calificación registral que se realizó al momento de inscribir, así como también la garantía de intangibilidad del contenido de los asientos registrales. Asimismo, los efectos que genera este principio son los siguientes:
a. Presunción de exactitud de asientos registrales y,
b. legitimación del titular registral.
La consagración del principio registral de legitimación exige que los registradores efectúen la calificación registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una calificación registral fuerte, por tanto, los efectos de la registración son mayores en los sistemas registrales que consagran el principio registral de legitimación (como el caso del sistema registral peruano) de aquellos que no lo hacen. Cabe advertir entonces que este principio registral no se encuentra consagrado en todos los sistemas registrales. (Torres, 2007)
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Asimismo, de acuerdo con la Resolución 1524-2013-SUNARP-TR-L, del 20-09-2013, ff. VI. 2 y VI. 6. Tribunal Registral:
La presunción de exactitud y validez de los asientos registrales, únicamente puede ser enervada cuando existe pronunciamiento judicial que determine su invalidez (derivada de la invalidez del acto o derecho que publicitan o por defectos existentes en el mismo asiento) o porque el contenido del asiento publicita incorrectamente el derecho o acto registrado, lo que da lugar a su rectificación.
La sentencia del Tribunal Constitucional (en adelante TC) recaída en el Expediente 00018-2015-PI/TC, emitida el 5 de marzo del 2020 confirma la relatividad del principio de legitimación en su fundamento 46:
Se advierte la presunción iuris tantum de exactitud y certeza de lo inscrito en los registros públicos. Presunción esta última que, como tal, es derrotable de acuerdo al legislador, en virtud del principio de legitimación.
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De las doctrinas comparadas, nacionales y la sentencia del TC, podemos colegir que el principio de legitimación es aquella presunción relativa (iuris tantum) de la concordancia de los asientos registrales con la realidad extrarregistral salvo prueba en contrario como en el caso de la rectificación o de la declaración de invalidez de los mencionados asientos.
3.1. La medida cautelar de no innovar contra la inscripción registral de propiedad por prescripción adquisitiva, resulta insuficiente para negarle validez, ya que su efecto es temporal y porque se requiere ineludiblemente de una declaración judicial para dejarla sin efecto por aplicación del principio de legitimidad [Casación 156-2015, Callao]
Séptimo: Que, estando a lo expuesto, se advierte que si bien existe una medida cautelar contra la inscripción registral de la propiedad de los demandados, ello no es suficiente para negar la validez de dicha inscripción, toda vez que los efectos de la medida cautelar no son definitivos y la inscripción registral solo puede dejarse sin efecto por mandato judicial, conforme lo prevé el artículo 2013 del Código Civil.
3.2. Inscripción de compraventa supuestamente adquirida por matrimonio es válida y no vulnera el principio de legitimación si se demostró que la cónyuge figura como única titular [Resolución 1010-2019-Sunarp-TR-A]
5. De lo transcrito anteriormente tenemos que, en la minuta se ha consignado a Felix Aguilar Polo como ex cónyuge de la vendedora, lo cual resulta discrepante con la información publicitada en el antecedente registral, es decir, los asientos 01 y E0003 de la partida N*02001282, correspondiente al inmueble, por cuanto en este figura, como propietario exclusivo, Mercedes Serda de Aguilar.
Conforme al principio de legitimación señalado en el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos:
“Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.”
La eficacia legitimadora relativa de la publicidad registral se manifiesta a través del principio de legitimación registral, recogido por el artículo 2013° del Código Civil, de donde emana una presunción de exactitud relativa de que el contenido de las inscripciones corresponde a la realidad extrarregistral, en tanto no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Una de sus consecuencias es que legitima al titular registral para disponer de su derecho siempre que ello sea consecuente con lo inscrito en la partida registral y publicitado por el Registro. De forma tal que el propietario no puede disponer de un derecho que no tiene inscrito o no puede disponer más de lo que tiene inscrito, pues existe una presunción legal relativa que el contenido de la partida registral es concordante con la realidad extraregistral.
En el presente caso, a criterio de esta Sala no se infringe dicho principio ni constituye un obstáculo para la inscripción el hecho que del contrato de compraventa se indique que el bien fue adquirido por una sociedad conyugal cuando de la propia partida registral se puede verificar que la unica titular registral es la cónyuge, por ser bien propio adquirido de modo originario en mérito a un procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa, y dicha titular registral ha manifestado su voluntad en la transferencia.
Conforme a ello, podemos concluir que quien vende es aquel que en el Registro aparece como propietario del predio (Mercedes Serda de Aguilar) y el hecho que en la escritura pública se haya hecho mención a Félix Aguilar Polo no invalidará la declaración de voluntad formulada, planteada y formalizada por la propietaria del predio en la escritura de compraventa de fecha 26.12.1998 la cual es materia de rogatoria en tanto de la partida registral fluye que ella tiene el derecho del cual dispone.
Por tanto, no es correcto indagar si el bien es realmente propio o social, pues ello significaría desconocer la presunción de exactitud y certeza de la inscripción y el título causal que la sustenta.
4. Conclusiones
Si bien los principios registrales son propios del derecho registral ello no implica que los principios generales de otras áreas del derecho no puedan extender su ámbito de aplicación fuera de su campo logrando alcanzar otras áreas e incluso aplicarse al sistema jurídico en su totalidad.
Las pautas orientadoras como los principios registrales pueden estar esparcidos por diferentes áreas del derecho como el Código Civil peruano y no estrictamente en una ley o reglamento registral.
En el derecho comparado se entiende al principio de legitimación como aquella apariencia de verdad de los asientos registrales, es decir su concordancia con la realidad extrarregistral salvo prueba en contrario (presunción iuris tantum).
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El principio de legitimación registral es aquella presunción relativa (iuris tantum) de la concordancia de los asientos registrales con la realidad extrarregistral salvo prueba en contrario como en el caso de la rectificación o de la declaración de invalidez de los mencionados asientos.
6. Bibliografía
Arguedas, I. y Piedra, J. (2014). La nueva perspectiva registral de la propiedad inmueble, a partir del Sistema de Información del Registro Inmobiliario (SIRI): Un estudio con base en las declaraciones del Foro Catastro 2014 y del Foro Especial Interregional de Naciones Unidas (Declaración de Aguascalientes). Trabajo final de graduación para optar por el grado de licenciatura en Derecho. San José: Universidad de Costa Rica.
Rimascca, Á. (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. Lima: Gaceta Jurídica.
Torres, F. (2007). “Principios Registrales”. En: Derecho y Cambio Social, año 4, n. 9.
Sánchez, A. (2015). Principios de funcionamiento del Registro del Estado Civil en Cuba. Trabajo de diploma en opción del título de licenciado en Derecho. Holguín: Universidad de Holguín.
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[1] Reglamento General de Registros Públicos. Artículo VII del Título Preliminar. Principio de Legitimación
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
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