Sumario: 1. Introducción, 2. Origen de la confusión, 3. Principales diferencias, 4. Conclusión.
1. Introducción
Mucho se ha confundido la figura del título supletorio con la prescripción adquisitiva de dominio, ello en razón a los fines que ambas figuras persiguen y, en el afán de regularizar la propiedad inscrita y no inscrita, se ha llegado a considerar al título supletorio como una suerte de prescripción en la vía no contenciosa. Incluso se ha establecido como criterio diferenciador de ambas figuras su aplicabilidad; además, se ha destinado al título supletorio solo para los bienes no inscritos, y a la prescripción adquisitiva de dominio a los bienes inscritos.
Lea también: Diplomado Derecho inmobiliario y saneamiento registral. Hasta el 29 de abril libro gratis y pago en dos cuotas
Esto último no es del todo cierto, pues si bien se plantea título supletorio para la primera inscripción de dominio; también, se sabe que en el caso de la usucapión esta diferenciación no se aplica, por cuanto es perfectamente viable en ambos casos.
Al respecto, en este artículo se delimitará ambas figuras, a fin de contribuir con su correcta aplicación para cada caso en concreto. Para ello, voy a partir desde el origen de esta confusión y luego delimitaré sus diferencias.
Lea también: ¿Qué necesito para ganar una prescripción adquisitiva judicial? Notas prácticas. Primera parte
2. Origen de la confusión
El título supletorio —como su nombre bien lo manifiesta— suple cuando el propietario carece de títulos escritos que puedan comprobar su dominio; esto puede deberse a que dicho título se hubiese extraviado o perdido; así, se obtiene un título formal que supla a los anteriores.
Al respecto, el título supletorio tiene como antecedente la instauración de los sistemas registrales en las legislaciones. Su origen se le atribuye a la Ley hipotecaria española de 1861. En el artículo 397 de dicha ley se establecía una aproximación a lo que luego tomaría la denominación de título supletorio. Así, señala lo siguiente: “El propietario que careciere de título de dominio escrito deberá inscribir su derecho justificando su posesión ante el juez de primera instancia del lugar”. En tal sentido, dicha figura surge de la necesidad de otorgar publicidad a las titularidades sacándolas de la clandestinidad.
En el caso peruano, ante la omisión de la ley que crea el registro en 1888 de establecer un procedimiento de inmatriculación de predios cuando el propietario no contase con titulación pública, su reglamento expedido ese mismo año ya anunciaba la existencia del título supletorio. Su artículo 215 refiere: “Quien carezca de escritura pública o instrumento auténtico que complemente la adquisición de un inmueble de su propiedad, necesita para la inscripción del dominio exhibir títulos supletorios, formados con arreglo al código de enjuiciamiento”.
Lea también: Modelo de demanda de prescripción adquisitiva de dominio, por José María Pacori Cari
En este sentido, el código de enjuiciamiento de aquella época (año 1852) tuvo que ser reformado, instaurándose el Código de Procedimientos Civiles de 1911, el cual interpretó de modo análogo la figura del título supletorio, con la prescripción adquisitiva de dominio, pues al considerar que se trata de un propietario cuyo título se extravió o perdió, este debía probar una posesión de 40 años al igual que en la prescripción adquisitiva extraordinaria, plazo que posteriormente con la promulgación de los Códigos Civiles de 1936 y 1984 se redujo a 30 y 10 años respectivamente.
Dicho tratamiento, conllevó a confundir la figura del título supletorio con la prescripción adquisitiva de dominio, en tal sentido, a continuación se tratará de esbozar algunas diferencias.
3. Principales diferencias
En la actualidad, el artículo 1218 del Código Civil, al tratar la primera inscripción de dominio, indica que se deberá exhibir títulos con una antigüedad de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
3.1. Primera diferencia
De lo establecido en el referido artículo, se puede destacar la primera diferencia, consistente en que el título supletorio aplica solo para predios no inscritos. Imaginemos el siguiente supuesto, Claudio es propietario de un bien que además tiene su derecho inscrito; sin embargo, este lo transfiere a Pedro, quien a su vez pasado un tiempo transfiere el bien a Tulio.
Estas dos últimas transferencias no son registradas y entre todas ellas ya ha pasado un periodo de 15 años. En este caso, no es posible formar un título supletorio respecto a la titularidad de Tulio; el fin principal de esta figura es actuar como sustituto del título que se extravió, perdió o nunca existió.
En el caso planteado, el título existe a nombre de Claudio, lo que falta son los títulos que acrediten la propiedad de Pedro y Tulio, para lo que se deberá recurrir al otorgamiento de escritura pública o, en última instancia, se podría recurrir a la usucapión, en la que acreditado la posesión por el plazo de 10 años, esta consolidará su derecho.
Lea también: ¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio? Bien explicado
3.2. Segunda diferencia
La segunda distinción está orientada a la naturaleza de los procesos, es decir, que la formación de título supletorio tiene carácter no contencioso y la prescripción adquisitiva de dominio es eminentemente litigioso. Al respecto Gonzales señala que el título supletorio:
se trata de un proceso de comprobación de una situación jurídica, sin que exista conflicto con otro sujeto que se atribuya el dominio. Por tanto, es correcta la denominación de “formación de título supletorio”, pues el proceso busca pre-constituir un título cuando no existe emplazado cierto y, por tanto, no hay contención.[i]
Sin embargo, dicha distinción no es del todo cierta ya que Ley 27157, dictada con la finalidad de facilitar la regularización de la propiedad inscrita o no inscrita, en su artículo 8 se faculta a los notarios para tramitar procedimientos no contenciosos de prescripción adquisitiva de dominio. Para ello, el notario deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 950 del Código Civil y seguir el procedimiento contemplado en el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil.
De este modo, el notario debe cumplir, entre otros requisitos, con la comunicación al titular del bien que se pretende prescribir, y si este último formula oposición, el procedimiento es suspendido derivándose su tramitación a la vía judicial.
Lo mismo ocurre con el título supletorio, que para efectos de probar la propiedad, comunica al que transfirió dicho derecho, quien al oponerse lo vuelve litigioso. En definitiva, tanto la prescripción como el título supletorio se pueden tramitar en dos vías, notarial y judicial.
Lea también: Diplomado Derecho inmobiliario y saneamiento registral. Hasta el 29 de abril libro gratis y pago en dos cuotas
Por otro lado, se señala que en la formulación del título supletorio presupone la propiedad y, la prescripción adquisitiva de dominio supone la posesión. Es decir, el título supletorio lo formula el propietario que ha perdido su título y para ello se recurre a la posesión, la cual debe ser por un tiempo de 10 años (interpretación analógica con la prescripción adquisitiva de dominio extraordinaria).
Dicha posesión, según Mejorada, “no está sustentada en el hecho de la ocupación real del bien, sino porque ella es apariencia de titularidad que casi siempre presenta a quien realmente ostenta el derecho”[ii].
Entonces, ¿cómo probar dicha posesión, si en realidad no existe un título escrito?, de ello se desprende lo que considero la real diferencia entre la usucapión y el título supletorio; y es que, esta última tiene un carácter limitado, por cuanto los títulos supletorios pueden ser judicialmente impugnados en la misma forma y condiciones que un título de dominio cualquiera, es decir, que dado el caso, que en la cadena de transferencias del dominio se encuentra un vicio, este no es subsanado por el título supletorio ya que su finalidad es solo producir el título más no el derecho. En cambio, la usucapión tiene un carácter absoluto consolidador de la propiedad.
Lea también: Las clases de posesión en el Código Civil. Bien explicado
En consecuencia, tanto la usucapión como el título supletorio se configuran como alternativas que contribuyen con el proceso saneador de la propiedad. Así ha quedado establecido por la Corte Suprema en la Casación 2750-2003, La Libertad al señalar que:
el propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin. Por ello, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adquisitiva de dominio[iii].
En definitiva, si bien ambas persiguen fines iguales, el de cautelar la propiedad, ello no implica que se trate de dos figuras iguales en sí mismas; por cuanto ambas presentan efectos distintos, por un lado la usucapión consolida la propiedad; y, por otro lado el título supletorio, sustituye a aquel título extraviado, pero que puede ser impugnado al igual que un título de dominio cualquiera.
4. Conclusión
El título supletorio es una figura que se usa solo para la primera inscripción de dominio. Es decir, cuando el propietario carece de títulos escritos con los cuales comprobar su dominio, pues dicho título puede haberse extraviado o perdido.
Por su parte, la prescripción adquisitiva de dominio se plantea tanto para bienes que se encuentran inscritos en el registro (usucapión contra tabulas), como para aquellos no inscritos; aquí, el criterio diferenciador de ambas figuras, más allá de su finalidad, es que el título supletorio formado en dicho proceso sí se puede impugnar.
En cambio, en la prescripción adquisitiva por su carácter consolidador de una situación jurídica existente, libra al prescribiente de posteriores impugnaciones, por cuanto su derecho ya se encuentra declarado.
[i] Gonzales, Gunther y otros. La propiedad, mecanismos de defensa. Lima: Gaceta Jurídica, 2014, p. 15.
[ii] Mejorada, Martín. Fundamentos de la usucapión, a propósito del Pleno Casatorio 2229.2008-Lambayeque. Lima: Fondo Editorial del Poder Judicial, 2012, pp. 81-87.
[iii] Casación 2750-2003, La Libertad.
