Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudiante de derecho.
Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo II, Instituto pacífico, 2021, pp. 365-366.
Prescripción adquisitiva del poseedor mediato
Puede adquirir por prescripción el poseedor mediato, pero no el poseedor inmediato ni el servidor de la posesión[1].
En toda relación jurídica por la cual una de las partes entrega a la otra la posesión de un bien, por un plazo determinado o indeterminado, las dos tienen la calidad de poseedores, el que entrega el bien es poseedor mediato y el que lo recibe es poseedor inmediato.
Como dice HEDEMANN[2], para usucapir:
no es necesario que posea invariablemente uno mismo, sino que puede servirse de instrumentos de posesión o de intermediarios en la posesión independientes (poseedores inmediatos).
El art. 905 prescribe: «Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título. Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título». Es poseedor tanto el que entrega el bien como el que lo recibe; hay una concurrencia de posesiones, pero de distinto grado.
Analicemos esto con un ejemplo: en un contrato de arrendamiento, el arrendatario es el poseedor inmediato del bien arrendado y el poseedor mediato es el arrendador. Este confiere a aquél el título posesorio emanado del contrato de arrendamiento. Aquí se pueden presentar dos situaciones:
1) el arrendador (poseedor mediato) es el propietario o un representante suyo, caso en el que no opera la institución de la usucapión, por cuanto el propietario no puede ser adquirente de un bien del cual es dueño; y
2) el arrendador es un no propietario que no tiene ninguna autorización del propietario para arrendar el bien como lo es un poseedor ilegítimo de buena o de mala fe, o un poseedor precario, quienes si pueden usucapir. Al vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendatario debe devolver el bien al arrendador, aun cuando este sea un poseedor ilegítimo o un precario.
El poseedor mediato, legítimo o ilegítimo o precario, que arrienda el bien está ejerciendo un poder jurídico de propietario (art. 923); arrienda el bien como si fuera el propietario; disfruta de los frutos civiles (la renta que cobra como arrendador) como si él fuera el propietario; si el arrendatario falta al cumplimiento de su prestación, puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y exigir la indemnización de los daños que cause el incumplimiento, tal como lo hace un propietario.
El poseedor mediato que sin ser propietario ni tener ninguna autorización de este, actuando como propietario, cede temporalmente el bien a otro, en uso, posesión o disfrute, con la obligación de que se lo devuelva a la finalización del contrato, está ejerciendo los poderes que corresponden al propietario, posee como propietario, se le reputa propietario mientras no se pruebe lo contrario (art. 912). Mientras que el poseedor inmediato posee reconociendo el derecho de su transferente, no posee como propietario, está obligado a devolver el bien al que lo transfirió; no se le puede presumir propietario. La ley expresamente dispone que el poseedor inmediato no puede oponer la presunción de propiedad al poseedor mediato (art. 912). Consecuentemente, solo el poseedor mediato, por poseer como propietario, puede adquirir la propiedad por prescripción; en cambio, el poseedor inmediato, como no posee como propietario sino con la obligación de devolver el bien al poseedor mediato, no puede usucapir.
Poseedor mediato es el que confiere el título de posesión al poseedor inmediato (art. 905). Hay autores que sostienen que solamente pueden adquirir la propiedad por usucapión los poseedores mediatos; que es un error que la ley exprese posesión «como propietario», en lugar de utilizar la terminología adecuada: «posesión mediata»[3]. Esto no es verdad, ni en el Perú ni en el Derecho comparado, por cuanto pueden usucapir quienes no tienen el derecho de disposición para poder transferir el bien a un poseedor inmediato. El usurpador puede usucapir el predio al cual ha ingresado violentamente si luego se mantiene en la posesión continuamente, públicamente, pacíficamente, como propietario por el plazo de diez años, sin requerirse que cuente con justo título o que actúe de buena fe. No admitir la adquisición de la propiedad por usucapión de quienes han ingresado por la violencia (una vez que ha cesado la violencia) o clandestinamente, significaría mantener la inseguridad en las situaciones jurídicas generación tras generación, es decir, eternamente.
[1] [E]n el predio que es objeto de la demanda, el actor construyó canchones para ganado, se dedicó a la crianza de animales, de diversas especies y desarrolló labores de naturaleza agrícola lo cual sin lugar a dudas son signos irrefutables del ejercicio de hecho de las facultades y atribuciones propias de quien detenta un derecho de propiedad sobre un bien, explotándolo económicamente y comportándose en consecuencia como tal, conclusión que en modo alguno puede verse enervada por el hecho de que sus labores agrícolas las haya desarrollado por intermedio de terceros como lo postula la emplazada pues como se ha destacado precedentemente también esta es una formas de ejercicio del derecho de propiedad vía la posesión mediata que en este caso incluso se ve ratificada con el propio reconocimiento público del demandante como propietario (Cas. N.° 1907-2004-Juliaca, publicada el 31.8.2007)
[2] HEDEMANN, Justus Wilhelm, Derechos reales, vol. 11, Versión española y notas de José Luis Diez Pastor y Manuel González Enriquez, Madrid: Revista de Derecho Privado, 1955, p. 197.
[3] MAISCH VON HUMBOLDT, ob. cit., p. 253.
