La categoría jurídica de la usucapión, que inicialmente constituye objeto de un proceso judicial declarativo de la titularidad real de un bien, suele utilizarse también como una alegación de defensa que busca evitar el éxito de una pretensión contraria incoada en un proceso de desalojo, de reivindicación o de ejecución de garantía
En las siguientes líneas expondremos sucintamente algunos criterios que la judicatura nacional ha establecido para dilucidar las situaciones en las que la usucapión se enfrenta a otras pretensiones de sustancia real.
Previamente, debemos recordar que la prescripción adquisitiva o usucapión es una forma originaria de adquirir la propiedad. De acuerdo con el artículo 950 del Código Civil, en el caso de bienes inmuebles, la propiedad se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere, además, a los cinco años cuando median justo título y buena fe. Procesalmente, la declaración de propiedad en mérito a la prescripción adquisitiva se regula en el Código Procesal Civil como un proceso abreviado (artículo 504 y siguientes)
Prescripción adquisitiva y desalojo
Básicamente este supuesto busca determinar si es posible contestar una acción de desalojo, regulada por el articulo 505° y siguientes del Código Procesal Civil, alegando ser propietario por usucapión del bien que se pretende desalojar. Sobre esta materia la posición de la judicatura ha sido contradictoria
Así, el Encuentro Jurisdiccional de Huancayo, desarrollado en junio de 2011, sostuvo que, ante la circunstancia descrita, debe suspenderse el proceso de desalojo a la espera de las resultas del proceso de prescripción adquisitiva, bajo estos criterios:
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- Si el juez que conoce del proceso de desalojo advierte que los hechos expuestos en la contestación de la demanda configuran una pretensión de prescripción adquisitiva de dominio o ésta es propuesta expresamente por el demandado, el Juez debe resolver que el demandado ejerza su derecho como mejor corresponda en otra vía procesal por tratarse de pretensiones de distinta naturaleza.
- Si el demandado iniciara un proceso de prescripción adquisitiva de dominio luego de haberse dictado sentencia en un proceso de desalojo, el juez del proceso de desalojo puede suspender la ejecución de la sentencia su hubiera motivos razonables para ello.
- Si el demandado interpone una demanda de prescripción adquisitiva de dominio habiendo un proceso de desalojo en trámite sin que hubiera sentencia en ninguno de los dos procesos, procede la acumulación de procesos con desacumulación consecutiva, a la espera de que los procesos estén expeditos para sentencia y sean resueltos por el juez que previno.
Posteriormente, la Corte Suprema estableció un criterio diferente en el IV Pleno Casatorio del 2013. El colegiado sostuvo que el juez no debe desestimar automáticamente una demanda de desalojo ante la interposición, como argumento de defensa, de una posible usucapión del bien objeto de litis. Sin embargo, la Corte exige al juez un análisis o valoración de las pruebas presentadas por el demandado en el desalojo bajo los estándares de este proceso que, vale resaltar, no busca reconocer titularidades (como si lo hace, por ejemplo, la declaración de un mejor derecho de propiedad)
Si bajo este análisis, de moderada profundidad, se genera la convicción en el juez de que nos encontraríamos ante un posible titular de una situación jurídica favorable que no debe ser desalojado, por parecer un correcto usucapiente, desestimará la demanda. Debe quedar claro que bajo ningún supuesto el juez debe declarar la atribución de la titularidad del bien en favor del presunto usucapiente, sino que, a partir de las pruebas presentadas, determinará que el demandado tiene un derecho a poseer el bien. Revisemos los criterios que sustentan esta posición:
“5.6. La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.
6. En todos los casos descritos, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas.”
Esta posición ha sido ratificada en posteriores fallos, como la Casación 575-2017- TACNA, en la que se hace hincapié, sobre la convicción que debe formarse el juez, de que no es posible desalojar a alguien que, en base a las pruebas presentadas, parece tener un derecho a poseer como consecuencia de haber adquirido la propiedad por prescripción. Esto no enerva que posteriormente, si se incoa una pretensión prescriptiva en el proceso correspondiente esta se declare infundada. Veamos el criterio de la judicatura
“DÉCIMO.- Conforme a lo expuesto precedentemente tenemos que tanto para la Sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil como para la Casación 3-2015- Tacna, cuando el poseedor demandado alegue haber adquirido por prescripción adquisitiva un inmueble, el título que justifica su posesión, enervando que la misma pueda ser calificada de precaria, no sólo lo constituye una sentencia firme que lo declare propietario por prescripción, sino que en ausencia de sentencia firme, corresponde que el juzgador que conoce el proceso de desalojo valore las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado –la usucapión–, pronunciándose respecto a si le generan convicción para declarar el derecho de poseer, sin que ello afecte lo que se decida al interior del proceso de prescripción adquisitiva.”
Prescripción adquisitiva y reivindicación
Teóricamente, en el ámbito de los derechos reales, la reivindicación es una facultad que no solo corresponde al propietario sino a todo titular de un derecho real que requiera de la posesión para el ejercicio de sus facultades.
Sin embargo, el Código Civil ha restringido el concepto de reivindicación o acción reivindicatoria al ámbito del derecho de propiedad expresamente, mostrándolo como un atributo del dominio y un privilegio del propietario.
La facultad de reivindicar en el ámbito de la propiedad se manifiesta a nivel extrajudicial en el modificado artículo 920° del Código Civil que autoriza, en determinados casos, el uso de la fuerza por parte del propietario para recuperar la posesión del bien y, en el ámbito judicial, en la denominada acción reivindicatoria reconocida en el artículo 927° del mismo cuerpo legal.
La acción reivindicatoria se tramita como un proceso de conocimiento, el más largo y complejo de los regulados en el Código Procesal Civil. Como todo proceso de conocimiento, la acción reivindicatoria es una acción plenaria pues en ella se somete a conocimiento pleno del juez, sin límites de alegación o prueba, la cuestión litigiosa existente.
Recuérdese que el fin de la acción reivindicatoria es proteger a la propiedad, obtenida de acuerdo con las formas originarias o derivadas reguladas en la ley y luego de comprobar la titularidad del derecho, poner al propietario en posesión del bien.
La acción reivindicatoria es también declarativa, pues comprueba la titularidad y es de condena ya que produce un cambio en la situación real del bien. Por ella el propietario no poseedor alega la propiedad y exige la posesión al poseedor no propietario.
La judicatura inicialmente rechaza la posibilidad de que la usucapión sea alegada en un proceso de reivindicación al exigir que previamente esta se declare mediante sentencia firme. Revisemos, como ejemplo, una sentencia de la Primera Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia del Cono Norte (Expediente: 00525-2014-0-0903-JM-CI-02)
“3.3. En este marco, la demandada (…) contesta la demanda de reivindicación (fs. 100 a 129) alegando, como medio de defensa, que posee el inmueble sub litis, en calidad de propietaria, desde el año 1990, durante más de 10 años, en forma pública, pacífica y continua.
3.4. Dicha afirmación, no se ha acreditado con sentencia firme judicial, o decisión administrativa, que sustente la titularidad del inmueble.
3.5. La acción reivindicatoria no procede contra aquel que ha adquirido el bien por prescripción es cierto; empero en autos, la reconvención sobre prescripción adquisitiva fue declarada improcedente; y no se ha acreditado en autos que la invocada prescripción, haya sido reconocida o declarada por autoridad administrativa o judicial, en otro proceso.”
Posición similar podemos encontrar a nivel de la Corte Suprema de la República en la Casación 3332-2013 – LA LIBERTAD, sentencia que, aunque cargada de errores (ya que desconoce el carácter únicamente declarativo de la sentencia de usucapión y de la inscripción registral de la propiedad, así como la naturaleza de la expectativa como situación jurídica especial), exige previamente la existencia de una resolución judicial firme de la siguiente forma:
“De la interpretación teleológica de los artículos 950 y 952 del Código Civil, se desprende que la concurrencia de los requisitos de continuidad, pacificidad y publicidad de la posesión, deben configurarse dentro del periodo de tiempo establecido para la prescripción, cumplidos estos se genera un derecho expectaticio sobre el derecho de propiedad, el cual necesariamente debe ser declarado por la autoridad competente y mediante sentencia firme que declare propietario al beneficiario, pues es a partir de la sentencia firme que se genera una nueva situación jurídica respecto de la propiedad del bien y su titular, dado que mientras subsista la inscripción del derecho del propietario original –en el caso de bienes registrables– éste puede ejercer los atributos que otorga el artículo 923 del Código Civil, dentro de los que se encuentra la reivindicación como la acción real por excelencia: en ese sentido, la Sala Superior al desestimar la demanda señalando que al haber obtenido los demandados una sentencia favorable dentro de un proceso de reivindicación sobre el predio sub litis que es de fecha anterior al presente, ha sido emitida sin infracción de los artículos 950 y 952 del Código Civil.”
Sin embargo, esta resolución contradice fallos anteriores de la Corte Suprema como el contenido en la Casación 750-2008 CAJAMARCA que determina la inexigibilidad de una sentencia firme de prescripción adquisitiva para ser alegada en juicio.
“En cuanto a la interpretación errónea se manifiesta que la sala superior a interpretado de forma equivoca en artículo en mención por cuanto la sentencia de prescripción seria de carácter declarativo y sus efectos se retrotraerían al momento que ya transcurrió el plazo de posesión y no cuando es notificado con la sentencia. La posesión es una forma originaria de adquirir la propiedad cuando se haya cumplido con el plazo y requisitos de ley, esto es convertir la posesión en propiedad por el paso del tiempo, por ello en el presente caso se hace necesario dilucidar si la prescripción adquisitiva, puede operar de pleno derecho o se necesita sentencia judicial.
Esta sala civil transitoria ya en reiteradas oportunidades se ha pronunciado que la prescripción adquisitiva, opera de pleno derecho la ley no le obliga a tener una sentencia firme de su derecho ya ganado por el transcurrir del tiempo. Por consiguiente, el art. 950 del código civil no obliga a que el adquiriente tenga que recurrir al órgano judicial para obtener una sentencia firme por ello es que ser revocó la sentencia de la Corte Superior”
Finalmente, el Pleno Jurisdiccional Civil y Procesal Civil de 2021, precisa un derrotero a seguir en estos casos al absolver la siguiente interrogante: “Si en una acción reivindicatoria de inmueble, el demandado invoca el derecho de usucapión para oponer a la acción. Para que la reivindicación pudiera ser declarada improcedente, ¿es suficiente la sola invocación del demandado de haber adquirido el bien por prescripción, o debe acreditar con sentencia firme, de la siguiente manera”. La respuesta se dio en el siguiente sentido:
“Si en una acción reivindicatoria de inmueble, el demandado invoca el derecho de usucapión sin sentencia firme, deberá solicitar la prescripción adquisitiva vía reconvención, acreditando que cumple los requisitos de la usucapión; al declarar fundada la reconvención, deberá declararse improcedente la reivindicación.
Por otro lado, se estableció que, en un proceso de reivindicación, el juez sí debe emitir pronunciamiento de alegarse la nulidad del acto jurídico del título del demandante, siempre y cuando exista otro proceso sobre nulidad de acto jurídico iniciado previamente por el ahora demandado, para lo cual debe promover la acumulación de ambos procesos.”
Prescripción adquisitiva y ejecución de garantía hipotecaria
Este es el supuesto en el que una persona intenta contradecir una demanda de ejecución de garantía hipotecaria invocando haber obtenido la propiedad del bien mediante prescripción adquisitiva. Es decir, pretende utilizar a la usucapión como sustento de una tercería de dominio.
Aquí resultan relevantes tanto el momento de la adquisición del bien por prescripción como el momento en el que se constituyó el derecho real de hipoteca. De acuerdo con la legislación peruana esto último sucede con el hecho de la registración del acto jurídico que motiva la garantía.
Precisemos que la hipoteca es un derecho real de garantía que permite al acreedor hipotecario ejecutar el bien de propiedad del deudor hipotecario ante el incumplimiento de la obligación principal. Asimismo, debe recordarse que la realización de la garantía hipotecaria se regula como un proceso de ejecución en el artículo 720 y siguientes del Código Procesal Civil
Precisamente, el artículo 533 del código adjetivo, señala: “La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes. Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentre inscrito con anterioridad a la dicha afectación”.
De acuerdo al dispositivo glosado, para interponer una demanda de Tercería de Propiedad contra garantías reales (como es el caso de la hipoteca), ésta solo resulta procedente cuando el derecho de propiedad invocado por el tercerista se encuentra inscrito con anterioridad a la afectación.
La tendencia de nuestra judicatura sigue esta línea con claridad. Veamos dos ejemplos:
Casación 1164-2016 – LIMA
“Si bien los demandantes han adquirido su Derecho de Propiedad a través de un proceso de Prescripción Adquisitiva de Dominio, ésta no puede oponerse a la hipoteca constituida por el titular registral sobre el referido bien sub litis, al haberse inscrito –la garantía real–, con anterioridad a la declaración de prescripción de la accionante”.
Casación 1164-2016 – LIMA
“CUARTO.- Para resolver la litis, previamente se debe dejar sentado que los demandantes adquirieron su Derecho de Propiedad a través de un proceso de Prescripción Adquisitiva de Dominio, por sentencia contenida en la Resolución Número 33, de fecha treinta de enero de dos mil quince y consentida por Resolución Número 58, de fecha veintiocho de mayo de dos mil quince; sin embargo, la hipoteca que constituyera el titular registral Marco Antonio Yanac Neira, sobre el inmueble sub litis, fue inscrita con anterioridad, es decir, el dieciocho de diciembre de dos mil doce, a favor de los codemandados Avelino Huillcas Huamán y Casimira Pipa Amau de Huillcas. Es por dicha razón, que las instancias de mérito declararon de manera liminar improcedente la demanda, al estar debidamente acreditado que la inscripción de la hipoteca es anterior a la declaración de prescripción del accionante.”
Si bien, muchos de estos criterios jurisprudenciales no resultan de obligatoria vinculación, si representan salidas o soluciones que, en la práctica, se van creando ante situaciones complejas y alegaciones de los justiciables basadas en figuras y conceptos que normalmente apreciamos de manera aislada. La idea es que, finalmente, la prescripción adquisitiva no se convierta en un argumento simplemente dilatorio sino, procesalmente, en un mecanismo de defensa de la propiedad.
