El próximo 20 de agosto se llevará a cabo el Primer Pleno Jurisdiccional Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica (el “Pleno”), en el que se ha planteado (entre otras) la siguiente discusión: “¿La condición de familiar de una persona con relación al propietario de un inmueble, le otorga legitimidad o título posesorio?”
Lo primero que debe quedar claro es que no existe ninguna razón por la cual las reglas de la posesión precaria y el desalojo apliquen, para el público en general, de un modo determinado, y para los familiares, de otro. Por ejemplo, si le presté mi casa a mi amigo por unos días, y ahora –pese a mis constantes requerimientos– se niega a devolvérmela, podré demandarlo exitosamente por desalojo. Y esta misma solución aplicará ya sea que se trate de mi hermano o mi primo; es decir, tratándose de Derechos Reales (y en particular en lo que se refiere a normas sobre posesión precaria y desalojo) la situación es (en principio y por regla general) exactamente la misma, ya sea que me enfrente a un amigo, a una desconocido o a un familiar.
El Pleno ha planteado 3 propuestas de solución (“Ponencias”). Con ninguna de ellas me encuentro de acuerdo, por las razones que paso a detallar.
Ponencia 1: “Si el demandado en un proceso de desalojo por ocupante precario mantiene vínculo familiar con algún poseedor legítimo del predio materia de desalojo, aquel no tendría la condición de precario”.
De aceptarse esta solución quedarían automáticamente prohibidos los desalojos contra hermanos, primos, hijos, padres, tíos, nietos, etc., lo cual no tiene ningún sustento normativo. No hay ninguna norma jurídica que excluya a los familiares de la condición de precarios por el solo hecho de ser familiares.
Ponencia 2: “Si el demandado en un proceso de desalojo por ocupante precario mantiene vínculo familiar con algún poseedor legítimo del predio materia de desalojo, aquel aun así tendría la condición de precario”.
El problema con esta Ponencia es que pareciera sugerir que el vínculo de familiaridad es la razón determinante para que proceda el desalojo. No debemos irnos a los extremos: la sola condición de familiar ni impide el desalojo ni contribuye al mismo. ¿Puedo desalojar al primo que, contra mi voluntad, viene ocupando mi casa hace 6 meses? La respuesta no es ni sí, ni no, sino depende. Si ese primo tiene un contrato de arrendamiento vigente que yo firmé, que viene siendo cumplido a cabalidad y que vence en 10 meses, entonces hoy no podré desalojarlo. El que sea mi familiar no es algo que facilite ni obstaculice el desalojo; dicha condición no suma nada a la discusión sobre si es o no un precario.
Entonces, la pregunta que me deberé hacer para saber si puedo o no desalojar a alguien (independientemente de si es o no mi familiar) es la siguiente: ¿Esta persona tiene una razón –título– que la faculte a ejercer la posesión? Y esta razón puede ser o contractual (por ejemplo, tiene un arrendamiento vigente) o legal (por ejemplo, esa persona se ha convertido en propietario por usucapión). La sola condición de familiar NO CONSTITUYE TITULO LEGAL, pues ninguna ley dice que mis familiares tienen derecho a poseer mi casa o a quedarse a vivir en ella contra mi voluntad (la excepción a esta regla es el caso del derecho de uso, el cual –por disposición expresa del artículo 1028° CC– se extiende e a la familia del titular, pero precisamente por ser una excepción no aplica para los demás derechos reales).
https://lpderecho.pe/temas-discutiran-primer-pleno-civil-procesal-civil-ica/
Ponencia 3: El vínculo familiar sólo legitima la posesión cuando la parte demandada es una persona natural, y no cuando ésta es una persona jurídica (aun cuando su representante mantenga el vínculo familiar con la parte demandante), y más aún, cuando la posesión de ésta se ejerce para fines comerciales y no habitacionales.
Esta Ponencia impide que yo desaloje al poseedor que cumpla con los siguientes requisitos: 1) ser persona natural; 2) ser mi familiar; y 3) ejercer la posesión con fines habitacionales. ¿Cuál es el sustento normativo para sostener algo así? ¿En qué se apoya esta Ponencia? En nada, por lo que –al igual que las 2 primeras– también es errada.
Si bien este mismo tema fue planteado en el Pleno Jurisdiccional Distrital Civil de Ventanilla, llevado a cabo en junio de este año (en el cual participé como expositor[1]), las 2 Ponencias planteadas tuvieron el acierto de partir de una premisa correcta: la sola condición de familiar no es suficiente para evitar un desalojo.
Así, la Ponencia 1 sostuvo que “No es ocupante precario el pariente o familiar del propietario inscrito que promueve Desalojo por ocupación precaria, siempre que exista un estado de necesidad y deba garantizarse la subsistencia del ocupante o que sea necesario proteger la unidad familiar”. Es decir, no basta con ser familiar, sino que debe haber algo adicional a dicha condición para evitar el desalojo, y ese plus puede ser el “estado de necesidad” en que se encuentre el poseedor o el deber del Juez de proteger la “unidad familiar”.
La Ponencia 2, por su parte, sostuvo que “sí es ocupante precario cualquier otro pariente o familiar que por esa sola condición pretende oponerse al propietario inscrito que promueve Desalojo por ocupación precaria”. Nuevamente la idea de fondo es que si quieres evitar un desalojo no basta con que digas “soy familiar del demandante”; deberás acreditar algo más.
El acierto del Pleno de Ventanilla consistió en centrar la discusión en qué es ese “adicional” o “plus” que evitará que un familiar sea desalojado. Y para la Corte Suprema este plus puede ser la “necesidad de proteger la unidad familiar” (Casación N° 1784-2012-ICA), “el deber de los hijos de respetar y asistir a los padres y abuelos” (Casación N° 245-2013-LIMA), “la considerable edad de los demandados” (Casación N° 4425-205-LIMA), el respeto de la solidaridad familiar (Casación N° 2945-2013-LIMA).
Yo, por mi parte, considero que ninguna de estas circunstancias invocadas por la Corte Suprema constituye ese “plus” que requiere el familiar para no ser desalojado. ¿Qué deberá acreditar, entonces, dicho familiar? Por ejemplo, que tiene un contrato vigente sobre el bien, que ha adquirido la propiedad por usucapión, que ejerce un derecho de retención sobre el bien o que tiene un derecho de alimentos frente a quien pretende desalojarlo.
Entender que la discusión está en encontrar ese “plus” o “adicional” es un acierto. Por el contrario, pretender dar solución al problema señalando que la sola condición de familiar evitará el desalojo impide entrar a discutir lo importante. Por ello me preocupa lo señalado por el profesor Martín Mejorada en su intervención durante el Pleno de Ventanilla: “El punto 61 de la sentencia dice que es precario aquel que carece de un título para poseer (acto jurídico o cualquier otro título). Por tanto, si un familiar cree tener derecho a estar en el bien por su condición de familiar pues tiene título, ciertamente no es un acto jurídico el que lo pone en esa condición, pero tiene título, entonces no es precario”.
La discusión no está en si un título legal sirve para evitar un desalojo, pues ello es algo obvio (de lo contrario, quien ejerce la posesión gracias a la usucapión o ejerciendo un derecho de retención, no podría defenderse de un desalojo), sino en qué más debe acreditar un familiar (al igual que cualquier otra persona) para evitar ser desalojado. ¿Cuál es el sustento normativo para decir que no puedo desalojar de mi casa a mis tíos, primos o hermanos por el solo hecho de tener con ellos un vínculo de sangre? ¿De dónde surge esta especie de inmunidad que el profesor Mejorada plantea en favor de los familiares de quien interponer una demanda de desalojo? No existe base legal para sostener algo así.
Es probable que las Ponencias del Pleno de Ica sean incorrectas en la medida que tratan de responder una pregunta mal planteada. La pregunta debiera ser: “Si el solo vínculo de familiaridad no impide el desalojo, ¿qué razones podría invocar el familiar (y que no podrían ser planteadas por otras personas que no tengan dicha condición) para hacer frente, de forma exitosa, a una demanda de desalojo?”
Esperemos que el Pleno de Ica tome una decisión correcta.
[1] Mi exposición puede ser vista aquí.
