La Sala Civil Permanente declaró fundado el citado recurso por infracción de lo dispuesto en los artículos 1596 y 1597 del Código Civil, al señalar que la interpretación de la Sala Superior resulta incorrecta, toda vez que los artículos denunciados exigen que aquel que tenga derecho al retracto haya tomado conocimiento de manera indubitable mediante documento de fecha cierta o cualquier otro medio distinto que puede ser la presunción de publicidad registral, prevista en el artículo 2012 del Código Civil.
Sin embargo, en el caso concreto no se advierte la comunicación indubitable, pues los documentos obrantes en autos no acreditan fehacientemente que el retrayente haya tomado conocimiento de la compraventa de fecha nueve de mayo de dos mil doce, ya que el contenido de dichos documentos hacen alusión a hechos que no tienen relación con la referida venta, sino a la comisión de la infracción consistente en la realización de trabajos de demolición sin autorización municipal en el inmueble de propiedad de los actores; siendo esto así, el plazo de caducidad no puede computarse a partir del tres de setiembre de dos mil doce, sino se debe aplicar lo establecido en la última parte del artículo 1597 del Código Civil, esto es, el plazo para interponer la demanda de retracto recién caduca a los treinta días computados a partir del vencimiento del año trascurrido de la inscripción registral, inscripción que en este caso se realizó el veintidós de mayo de dos mil doce, por lo que a la fecha de presentación de esta demanda no ha transcurrido el plazo regulado en el artículo 1597 del Código sustantivo.
Fuente: Poder Judicial
Sumilla. Plazo de caducidad del derecho de retracto. Para que opere el plazo de caducidad del derecho de retracto es necesario que el retrayente haya tomado conocimiento de forma indubitable de la venta, ya sea mediante la comunicación de fecha cierta o por cualquier otro medio distinto, siempre que ello importe el conocimiento indubitable de la venta objeto de retracto.
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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN 865-2015, PUNO
Lima, primero de setiembre de dos mil quince.-
La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número ochocientos sesenta y cinco – dos mil quince, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
En este proceso de retracto es objeto de examen el recurso de casación interpuesto por el demandante Alberto Eugenio Quintanilla Chacón, mediante escrito de fojas trescientos cuarenta y tres, contra la resolución de vista de fecha veintinueve de enero de dos mil quince, obrante a fojas trescientos seis, expedida por la Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Puno, que revoca la apelada de fecha veintiuno de mayo de dos mil trece, de fojas ciento ocho, que declara infundada la excepción de caducidad, y reformándola la declara fundada, en consecuencia, nulo todo lo actuado y por concluido el proceso.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito presentado ante el órgano jurisdiccional respectivo con fecha siete de diciembre de dos mil doce, obrante a fojas treinta y cinco, Alberto Eugenio Quintanilla Chacón y Ana Victoria Muñoz Rueda interponen demanda de retracto contra los demandados Ana Elvira Carcausto Tapia, José Alberto Salazar Soncco e Hilda Soledad Apaza Soncco, a fin de sustituir a éstos últimos en todas las estipulaciones del contrato de compraventa contenido en la escritura pública de fecha nueve de mayo de dos mil doce, respecto del inmueble ubicado en el Jirón Jorge Chávez número doscientos cincuenta y siete, Provincia de Juliaca, Departamento de Puno. Los argumentos que sustentan la demanda son los siguientes:
En el Jirón Jorge Chávez números doscientos cincuenta y tres, doscientos cincuenta y cinco y doscientos cincuenta y siete, de la Provincia de Juliaca, se ubica el sub lote número dos, con un área de ciento cincuenta y ocho punto cuarenta y cinco metros cuadrados, el cual es de propiedad de los actores.
En dicho predio, se ha construido un edificio de cinco pisos, usando el sobresuelo y los aires de la servidumbre de paso que mantienen con el sub lote número uno, el cual sería el predio dominante.
- Dicho sub lote número uno fue objeto del contrato de compraventa de fecha diez de agosto de dos mil uno, otorgado por los esposos Prudencio Carcausto Nina y Bernardina Tapia Ricalde a favor de Ana Elvira Carcausto Tapia, en el que consta la venta de un área de doscientos setenta y seis punto setenta y nueve metros cuadrados. Luego, los mencionados compradores transfirieron dicho sub lote mediante la escritura pública de compraventa de fecha nueve de mayo de dos mil doce a favor de José Alberto Salazar Soncco e Hilda Stfíedad Apaza Soncco, por el valor de setenta mil dólares americanos, más los impuestos respectivos.
- Alegan que tanto la vendedora como los compradores no le remitieron la comunicación de fecha cierta que dispone el artículo 1596 del Código Civil, más bien inscribieron dicha compraventa en la Partida Registral número 11001589.
- Recién con fecha nueve de noviembre de dos mil doce se enteraron de la compraventa por la entrega personal de una copia simple de la mencionada escritura pública, por lo que la demanda que presentan se encuentra dentro de los treinta días calendarios que señala la ley. Invocan el derecho de retracto contemplado en el artículo 1599, inciso 6, del Código sustantivo, es decir, por la causal de servidumbre. Finalmente, señalan que han cumplido con acompañar dos depósitos judiciales por el valor de la venta y los impuestos.
2. Excepción de caducidad
Mediante escrito obrante a fojas sesenta y seis del cuaderno de excepciones, la demandada Hílda Soledad Apaza Soncco formula excepción de caducidad, en los siguientes términos:
- El artículo 1596 del Código Civil establece que el derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta de la transferencia, y en este caso los actores tenían conocimiento ya desde el mes de junio del año dos mil doce que la recurrente y su esposo eran los nuevos propietarios del sub lote número uno, tanto más si desde esa fecha empezaron a hacer trabajos sobre el bien transferido.
- Además de ello, con fecha tres de setiembre de dos mil doce, la Municipalidad Provincial de San Román notificó una infracción por realizar trabajos de demolición sin autorización municipal y por ocupar la vía sin permiso, la que estaba dirigida al actor Alberto Quintanilla Chacón y en la que se consignó que aquel se rehusó a recibir la notificación, indicando que la infractora es la recurrente, a quien procedieron a notificar; asimismo, aparece un acta de verificación dirigido al citado demandante, a efecto de verificar si el material de construcción y/o desmonte cuenta con autorización municipal, siendo que en la parte de observaciones se ha consignado que aquel manifestó que la recurrente era responsable de la arena y desmonte que se encuentra en la vía pública, por ser propietaria del interior del inmueble verificado.
- En virtud de ello, queda demostrado que el actor desde el tres de setiembre de dos mil doce tenía perfecto conocimiento que la demandada y su esposo eran los nuevos propietarios del predio materia de venta.
- También precisa que dicho predio fue materia de venta por Prudencio Carcausto Nina y esposa a favor de Ana Elvira Carcausto Tapia mediante escritura pública de compraventa de fecha dos de agosto de dos mil uno, esto es, cuando los actores ya eran propietarios del sub lote número dos, siendo que en dicha oportunidad no hicieron valer el derecho de retracto.
3. Resolución de primera instancia
El Juez del Primer Juzgado Mixto de Juliaca expide la resolución de primer grado, su fecha veintiuno de mayo de dos mil trece, obrante a fojas ciento ocho, que declara infundada la excepción de caducidad. Los fundamentos que sustentan dicha decisión son los siguientes:
El Juez señala que de conformidad con los artículos 1596 y 1597 del Código Civil, el plazo para ejercer el derecho de retracto es de caducidad.
Así pues, el Juez advierte de la copia legalizada del acta de verificación efectuada por el funcionario de la Municipalidad Provincial de San Román, así como de la notificación de la infracción de fojas cincuenta y cinco, que solo obra la firma del funcionario responsable de la Municipalidad y de la demandada Hilda Soledad Apaza Soncco, mas no de la parte demandante; siendo esto así, la fecha de inicio de la caducidad no puede ser computada desde el tres de setiembre de dos mil doce.
– En virtud de ello, el Juez considera que resulta de aplicación el principio de publicidad contemplado en el artículo 2012 del Código Civil, por lo que el plazo de caducidad recién debe computarse a partir del veintiuno de mayo dos mil doce, fecha en que se inscribió la compraventa en los Registros Públicos, por lo tanto, la demanda presentada con fecha siete de diciembre de dos mil doce se encuentra dentro del plazo que concede la ley.
4. Recurso de apelación
Mediante escrito obrante a fojas ciento veintiuno, la demandada Hilda Apaza Soncco interpone recurso de apelación, en los siguientes términos:
La apelada incurre en motivación aparente ya que el Juez no dice porque los documentos que presentó en su escrito de excepción no le causan convicción.
– No se han valorado debidamente los documentos adjuntados a su excepción.
No resulta de aplicación el principio de publicidad contemplado en el artículo 2012 del Código Civil, pues el Juez no dice por qué se aplica dicha norma al caso concreto.
5. Resolución de vista
La Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Puno expide la resolución de vista de fecha veinte de enero de dos mil quince, obrante a fojas trescientos y seis, que revoca la apelada que declara infundada la excepción de caducidad, y reformándola la declara fundada, en consecuencia, anula lo actuado y da por concluido el proceso. Las razones esenciales que sustentan dicha decisión son las siguientes:
La Sala Superior advierte que el Juez no ha valorado las pruebas consistentes en el acta de verificación de fecha tres de setiembre de dos mil doce, obrante a fojas cincuenta y cuatro, así como la notificación de la infracción de la misma fecha, de fojas cincuenta y cinco, emitidos por el Subgerente de Autorizaciones Urbanas de la Municipalidad Provincial de San Román, documentos que tienen la calidad de públicos.
En virtud de ellos, la Sala concluye que tales documentos públicos, aun cuando no hayan sido firmados por la parte demandante, ameritan convicción en lo que aparece en ellos, ya que acreditan que la parte actora conocía de la transferencia del inmueble objeto de la venta, incluso antes del tres de setiembre de dos mil doce, por lo que desde dicha fecha hasta la interposición de la demanda, esto es, el siete de diciembre de dos mil doce, han transcurrido en exceso los treinta días que tenían los demandantes para plantear la pretensión de retracto.
III. RECURSO DE CASACIÓN
Mediante escrito obrante ajojas trescientos cuarenta y tres, presentado el doce de febrero de dos mil quince, el demandante Alberto Eugenio Quintanilla Chacón interpone recurso de casación, proponiendo las siguientes infracciones normativas:
a) Infracción normativa del artículo 139, incisos 3 y 5, de la Constitución Política del Estado, concordante con los artículos I del Título Preliminar y 122 inciso 4 del Código Procesal Civil: sostiene que existe una valoración arbitraria de la prueba que indudablemente afecta el principio del deber de motivar las resoluciones judiciales, así como el principio del derecho al debido proceso, toda vez que la Sala Superior le otorga valor probatorio al documento denominado acta de verificación de fecha tres de setiembre de dos mil doce, así como la notificación de la infracción de la misma fecha, obrantes a fojas cincuenta y cuatro y cincuenta y cinco del cuaderno de excepción, documentos expedidos por el funcionario de la Municipalidad Provincial de San Román-Juliaca; sin embargo, no se advierte que dichos documentos fueran recibidos por la demandada Hilda Soledad Apaza Soncco> en los que se consigna con su puño y letra el número de su documento de identidad y, en virtud a ello, no se puede concluir que se haya puesto en conocimiento del recurrente la transferencia objeto de retracto, menos aun del precio pactado, pues aquellos documentos simplemente hacen referencia a la ocupación de la vía pública y la realización de trabajos sin autorización municipal.
b) Infracción normativa de los artículos 1596 y 1597 del Código Civil: manifiesta que en la resolución de vista no se ha tenido en consideración el artículo 1596 del Código Civil, que regula el plazo para ejercer el derecho de retracto, estableciendo el supuesto de la comunicación directa y de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o de las publicaciones por domicilio no conocido o conocible, toda vez queerKéste caso no se acredita de modo alguno que los demandados hayan efectuado una comunicación cierta al recurrente o <í su cónyuge, menos aún existen publicaciones. También agrega que no se ha tenido en cuenta el artículo 1597 del mismo Código, norma que regula el caso de la presunción contenida en el artículo 2012 de dicho Código, que establece que solo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia y en este caso la compraventa está debidamente inscrita en los Registros Públicos.
Este Supremo Tribunal, mediante resolución de fecha veinte de abril de dos mil quince, obrante a fojas cincuenta y cinco del cuaderno de casación, declaró la procedencia del referido recurso por las infracciones normativas antes anotadas.
IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE
La cuestión jurídica en debate consiste en determinar si la decisión impugnada se emitió en cumplimiento de las garantías que otorgan los derechos al debido proceso y la motivación de las resoluciones judiciales y, luego de ello, se debe establecer si la demanda de retracto se encuentra dentro del plazo establecido por los artículos 1596 y 1597 del Código Civil.
[Continúa…]
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