Fundamento destacado: 9.3.3. Así, respecto de la agraviada XXX, el dolo penal se acredita mediante la imposibilidad jurídica de cumplimiento conocida por los acusados al momento de contratar. Se vendió un bien sobre el cual la empresa ya no tenía dominio, configurando un engaño por ocultamiento de información esencial. La agraviada firmó el contrato de compraventa el 5 de abril de 2019; empero, la empresa XXX ya había otorgado en garantía el terreno matriz a CORFID Corporación XXX SA el 26 de marzo de 2018 —conforme se encuentra detallado en el contrato de fideicomiso en administración de flujos y garantía—. Al transferir el terreno al fideicomiso, la empresa se encuentra imposibilitada de efectuar actos de disposición sobre el bien, por tanto, los acusados sabían que no podían construir ni vender libremente ese terreno porque estaba bajo dominio fiduciario de CORFID; es así como en la cláusula 5.9 del aludido contrato de fideicomiso se detalló que el fideicomitente (la empresa XXX) declara conocer que como consecuencia de la transferencia XXX, se encuentra imposibilitado de efectuar actos de disposición, constituir garantías reales y afectar los bienes fideicometidos —en el cual se encuentra el inmueble XXX (terreno del proyecto XXX)—; no obstante, ocultaron esta restricción esencial a la agraviada para lograr su disposición patrimonial.
SUMILLA. DELITO DE ESTAFA CON AGRAVANTES 1. Para la configuración del delito de estafa en la venta de unidades inmobiliarias, el núcleo del debate se centra en diferenciar el dolo penal antecedente o concurrente del mero incumplimiento contractual de naturaleza civil.
2. El engaño se materializó al ofrecer departamentos con una apariencia de solvencia y legítima disposición inmobiliaria, ocultando información esencial, como la previa transferencia del terreno a un fideicomiso destinado a garantizar un proyecto distinto. El error en la representación de la realidad y la consecuente disposición patrimonial se concretaron en los depósitos de dinero efectuados por los agraviados.
3. Se demostró un plan preconcebido por el cual la empresa utilizó el terreno y el capital captado de las víctimas para financiar y garantizar obligaciones de otro proyecto, configurando el proyecto prometido como un «patrimonio de sacrificio». Esta maniobra probó la intención defraudatoria preexistente a la celebración de los contratos, descartando la tesis del simple ilícito civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA PENAL TRANSITORIA
RECURSO DE NULIDAD N.º 741-2025, LIMA
Lima, diecisiete de diciembre de dos mil veinticinco
VISTOS: los recursos de nulidad interpuestos por las defensas técnicas de los sentenciados XXXX, XXXX, XXXX y XXXX, así como por la defensa de la agraviada XXXX contra la sentencia del 3 de julio de 2025, emitido por la Décima Quinta Sala Penal de Apelaciones de la Corte Superior de Justicia de Lima, en los siguientes extremos:
i. ABSUELVE a XXXX como autor del delito contra el patrimonio – estafa con agravantes, en agravio de XXXX.
ii. CONDENA a XXXX y XXXX, como autores del delito contra el patrimonio – estafa con agravantes, en agravio de XXXX; y, comotales, les impusieron cuatro años y ocho meses de pena privativa de libertad, cuya ejecución se suspende por el plazo de tres años, sujetos a reglas de conducta, con lo demás que al respecto contiene.
iii. CONDENA a XXXX y XXXX, en concurso real, como autores del delito contra el patrimonio – estafa con agravantes, en agravio de XXXX y XXXX, y por el delito contra el patrimonio – estafa con agravantes, en agravio de XXXX; y como tal se les impuso DIEZ AÑOS DE PENA PRIVATIVA DE LIBERTAD EFECTIVA, con lo demás que contiene.
iv. FIJA en la suma de S/ 40 000,00 la reparación civil que deberán pagar los sentenciados XXXX, XXXX, XXXX y XXXX, a favor de la agraviada Elisa Antonia Espinoza Monterroso, debiendo devolver la suma materia de estafa, en forma solidaria, con los terceros civilmente responsables: empresas Constructora e Inmobiliaria XXX SAC y Promotora XXXX.
De conformidad en parte con el dictamen de la Primera Fiscalía Suprema en lo Penal.
Intervino como ponente la jueza suprema BÁSCONES GÓMEZ VELÁSQUEZ.
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CONSIDERANDO
PRIMERO. MARCO LEGAL DE PRONUNCIAMIENTO
El recurso de nulidad está regulado en el artículo 292 del Código de Procedimientos Penales (en adelante, C de PP) y constituye el medio de impugnación de mayor jerarquía entre los recursos ordinarios del ordenamiento procesal peruano1 . Está sometido a motivos específicos y no tiene efectos suspensivos (salvo las excepciones de los artículos 330 y 331), de conformidad con el artículo 293 del mismo texto procesal. El ámbito de análisis de este tipo de recurso permite la revisión total o parcial de la causa sometida a conocimiento de la Corte Suprema, tal y como lo regula el contenido del artículo 298 del C de PP.
SEGUNDO. IMPUTACIÓN FÁCTICA Y TIPIFICACIÓN JURÍDICA
2.1. Hechos. Conforme a la acusación fiscal escrita2 y a la requisitoria oral3 , se imputa a XXXX, XXXX, XXXX y XXXX, la comisión del delito de estafa con agravantes, en mérito a los siguientes hechos:
A. Se imputa a XXXX y XXXX —gerente y socio fundador de la empresa Constructora e Inmobiliaria XXXX SAC, respectivamente—, haber inducido deliberadamente a error a los agraviados XXXX y XXXX, mediante engaño, con el ofrecimiento de la venta de un departamento de estreno, incluido un depósito y estacionamiento en el proyecto inmobiliario “XXXX”, ubicado en el jirón XXXX del distrito de Pueblo Libre. Para tal fin, se utilizó publicidad engañosa en el frontis del inmueble por construir.
Para materializar este propósito, los imputados indujeron a los agraviados con el inicio inmediato de la construcción y la entrega del bien para el tercer trimestre del año 2015 a un precio de oferta. En consecuencia, se les exigió el abono inmediato de S/ 1000,00 por concepto de separación del bien, pago que fue efectuado el 17 de julio de 2014. Simultáneamente, se suscribió con XXXX —asesor de ventas de la referida empresa—, el documento denominado “Acuerdo de Separación y Condiciones de Recepción de Suma Dineraria”, identificando el bien materia de venta futura como el departamento 204, block B, el estacionamiento 23 y el depósito 21 del proyecto inmobiliario “XXXX”.
El precio convenido ascendía a la suma de S/ 285 680,00, monto del cual se les exigió el adelanto del 20 %; el 80 % restante debería ser financiado por un banco local. Los agraviados cumplieron con depositar dicho porcentaje, que constituye la cuota inicial, razón por la cual, el 1 de noviembre de 2014 formalizaron el contrato de compraventa de bienes inmuebles futuros respecto al referido departamento, depósito y estacionamiento.
[Continúa…]
