La Casación N° 294-2015, Lambayeque (en adelante la “Casación”) aborda un tema muy recurrente en nuestra realidad y jurisprudencia: la sociedad conyugal conformada por A y B es propietaria de un inmueble, sin embargo, éste se encuentra inscrito en Registros Públicos sólo a nombre de uno de los cónyuges (B), quien sin el asentimiento del otro (A) se lo vende a un tercero (C), quien contrata de buena fe, esto es, creyendo que el bien realmente le pertenece a B. Lo particular de la Casación es que se protegió la adquisición de C (por haber supuestamente actuado de buena fe) frente a la demanda de nulidad planteada por A.
El caso está muy vinculado con lo que se discute en el Octavo Pleno Casatorio. Si bien la pregunta central en éste es la sanción (¿nulidad o ineficacia?) que le correspondería al contrato entre B y C, la eventual respuesta a dicha interrogante se inclina contundentemente por una de las alternativas cuando se decide proteger al tercero adquirente (C)[1].
De acuerdo con los hechos expuestos en la Casación, el inmueble en litis no sólo estaba inscrito a nombre de B, sino que además ésta[2] figuraba en su DNI como soltera. Estos 2 datos fueron suficientes para que en todas las instancias se considerara que C había actuado de buena fe, por lo que su adquisición quedaba protegida por el artículo 2014° CC.
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Es un acierto que se haya tomado en cuenta un dato extra registral (el estado civil de la transferente) para determinar la buena fe del tercero, sin embargo queda el sinsabor de que otros elementos (también extra registrales e igual de importantes) no hayan sido valorados. ¿Quién venía poseyendo el inmueble? ¿No existía un vínculo de familiaridad entre B y C[3] que permitiera dudar de que este último realmente desconocía el verdadero estatus del inmueble? ¿Consta que, en efecto, el pago del precio se haya hecho? ¿Tenía realmente poder adquisitivo el supuesto adquirente como para pagar dicho precio? El análisis de todos estos elementos habría contribuido a determinar si realmente C tenía o no buena fe.
Otro error que comete la Corte es aplicar el artículo 2014° CC para proteger a C. Y es un error porque se confunde el principio de fe pública registral (2014 CC) con el de oponibilidad (2022). En el primero existe una cadena sucesiva de transferencias, en donde los vicios que afecten la adquisición del transferente no perjudican la adquisición del tercero (A vende a B y éste a C; si la primera compraventa es anulada o resuelta ello no perjudica a C, siempre que su adquisición haya sido a título oneroso y se hubiese inscrito su derecho de buena fe). En la oponibilidad, en cambio, no hay una cadena sucesiva de transferencias, sino dos adquisiciones en paralelo (B adquiere de un sujeto y C de otro), prevaleciendo el derecho que primero se haya inscrito.
Además, la aplicación de la fe pública registral presupone que el título de aquel que transfirió el bien al tercero se anule, resuelva o rescinda, sin que esta situación pueda terminar afectando a dicho tercero. La oponibilidad, por el contrario, no implica el decaimiento de ninguno de los títulos en conflicto, sino simplemente la prevalencia de uno sobre el otro.
Y no se piense que la distinción es meramente teórica, porque también tiene efectos prácticos importantes. Imagínese que B no le hubiese vendido el bien a C, sino que se lo hubiese donado, y C inscribía su derecho de buena fe. Si se piense que el caso debe ser resuelto con el 2014º CC entonces C no recibiría protección, porque su adquisición no fue a título oneroso; en cambio, si se aplica la oponibilidad (como corresponde), la adquisición (al menos en principio) sí quedaría protegida, porque el 2022º CC, a diferencia del 2014º CC, no exige el requisito de la onerosidad para que el derecho que se inscribió prevalezca.
Por ende, invocar en este caso la fe pública registral en favor del tercero es erróneo, sin embargo no es la primera vez que la Corte lo hace, lo cual llevaría a pensar que ha olvidado la existencia del 2022º CC.
Un tercer error de la Corte es haber hecho referencia a una supuesta “mala fe” de parte del cónyuge afectado (A). La Corte sostuvo que “no es un accionar acorde con el principio de buena fe” el que “el demandante (A), pese a haber transcurrido 22 años desde que su esposa (B) adquirió el inmueble, no haya regularizado su condición de casado ante los registros Públicos ni ante el RENIEC”. Si tenemos en cuenta que “actuar de buena fe” significa comportarse bajo la creencia de que no se está dañando un interés ajeno tutelado por el Derecho (y por ende, actuar de mala fe implica actuar buscando perjudicar a alguien), entonces para la Corte el cónyuge afectado no regularizó su situación ante SUNARP ni RENIEC porque con ello buscaba perjudicar a los eventuales terceros adquirentes, induciéndolos a un error, para que contraten con quien verdaderamente no era la dueña y así causales un perjuicio. Sin duda alguna, un criterio como éste no es sustentable.
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Es importante que la Corte ponga énfasis en este hecho, pero de allí a plantear una supuesta mala fe, hay un gran trecho. Y es que más que una conducta maliciosa de parte de A, estamos frente a un proceder negligente, que como tal debe ser valorado por el Juez al momento de resolver esta clase de conflictos.
Y esto me lleva a poner énfasis en la necesaria ponderación de las cargas que a cada una de las partes en conflicto le corresponde asumir. La denominada “carga de conservación” le impone al cónyuge afectado hacer todo lo que estuviera a su alcance para proteger su derecho. Por su parte, la “carga de determinación de la realidad” está pensada para el tercero adquirente, y le impone agotar todos los mecanismos que estuvieran a su alcance para conocer la verdadera situación del inmueble que está adquiriendo.
Esta ponderación de las cargas es lo que debe llevar al Juez a determinar cuál de los derechos en conflicto merece protección. Si una de las partes cumplió con su carga en mayor medida que la otra, deberá ser aquélla quien reciba protección. De acuerdo con la Casación, C cumplió con su carga de determinación de la realidad mirando la partida registral y el DNI de su vendedora. ¿Es eso suficiente? ¿Se llegó a constatar la posesión? ¿Quién la ejercía para el momento de la transferencia? Por otro lado, si el tercero tiene con su transferente una relación de parentesco, me parece que la carga de determinación debería hacerse más estricta. Lamentablemente la Corte omitió este análisis.
Y este tema de la posesión es particularmente importante, porque la Corte Suprema de forma categórica ha sostenido en anterior oportunidad[4] que “debido a la importancia que supone la compraventa de un bien inmueble y estando a los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo”. Es decir, para la Corte Suprema comprar un inmueble sin ver la posesión significa no actuar con buena fe. ¿Por qué entonces no analizó si C constató o no la posesión del inmueble, para en función a ello determinar si actuó o no de buena fe?
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Por otro lado, es cierto que el demandante (A) incumplió con su carga de conservación al haber permitido que su cónyuge figure exclusivamente en la partida registral y no haber actualizado la información ante la RENIEC, sin embargo no debió haberse pasado por alto si dicho incumplimiento también se dio con relación a la posesión, y sumado a ello, a la información a nivel municipal. ¿Quién o quiénes estaban registrados como contribuyentes?
Aun cuando queramos soluciones simples, un tema tan complejo como el resuelto en la Casación (se discute nada menos que la propiedad de un inmueble) debería ser resuelta de manera más cuidadosa, tomando en cuenta detalles que muchas veces se pasan por alto. No se puede resolver un caso como éste sólo constatando si el adquirente miró la partida o si el transferente figuraba en su DNI como soltero. Resolver así, resulta irresponsable, y la Corte Suprema no puede permitirse este tipo de licencias.
[1] Tal como lo he venido señalado desde hace algún tiempo en anteriores trabajos (“VIII Pleno Casatorio: Venta de bien social por un solo cónyuge, ¿qué está realmente en juego?”, véase aquí; y “VIII Pleno Casatorio: cónyuge apoderado, cónyuge afectado y tercero beneficiado”, véase aquí), la protección del tercero sólo es posible si partimos de la premisa de que la sanción que le correspondería al contrato entre B y C no es la nulidad, sino la ineficacia.
[2] En el caso materia de comentario quien dispuso del bien fue la cónyuge.
[3] De acuerdo con los datos de la Casación, estas personas compartían un apellido en común, por lo que probablemente existía entre ellas una relación de parentesco. ¿Es factible sostener que la compradora no sabía que la casa que su prima o hermana le vendía no era de ésta sino de la sociedad conyugal? ¿Al menos no debiera generarle esto cierta suspicacia a la Corte como para ahondar en el tema?
[4] Ver la Casación N° 3187-2013, Cajamarca.
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7 Feb de 2018 @ 21:08
