Las compraventas en materia inmobiliaria se han reanudado. Esto es posible gracias al Sistema de Intermediación Digital de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SID-Sunarp)[1], vigente desde el 3 de junio de 2019, suspendido por disposición[2] del Gobierno en épocas contemporáneas de la pandemia Covid-19 y recientemente reanudado mediante el Plan de Reactivación de las Actividades en la Sunarp[3].
El SID-Sunarp permite que los particulares puedan realizar negocios jurídicos inscribibles sobre inmuebles, tales como anticipo de legítima, compraventa, donación, hipoteca, permuta, prescripción adquisitiva, entre otros. Estas operaciones se presentan mediante un Parte Notarial en línea (virtual) al cual se le asigna un número de trámite (título en trámite) y continúa con la respectiva calificación por el registrador público.
Pareciera que las operaciones inmobiliarias actuales están custodiadas por el Registro de forma eficiente. Sin embargo, solo es en parte. Ello en atención a que el Plan de Reactivación de las Actividades en la Sunarp no ha adoptado criterios respecto a la publicidad de títulos archivados. Como se sabe, los títulos archivados representan documentos mediante los cuales podemos conocer el pasado registral del bien inmueble con exactitud, pero para ello debemos acudir a una determinada oficina registral ya que son documentos físicos.
La preocupación de estos comentarios va dirigida a las compraventas celebradas en este marco, pues aquellas han surgido en un momento en donde no se puede acceder a la revisión de títulos archivados por disposiciones gubernamentales (cuyo fin es evitar la propagación de la pandemia). Por lo tanto, se trata de compraventas en las cuales no se ha realizado un análisis registral detallado del bien inmueble. A lo mejor se habrá revisado los asientos registrales, pero los títulos archivados aún no[4].
¿Qué implica ello en relación con el principio de buena fe pública registral? El Código Civil del Perú regula esta figura en el artículo 2014[5] y dispone que, para ser protegido por ella, el adquirente debe haber revisado los asientos y títulos archivados de donde conste el derecho del otorgante (vendedor). De esta manera, el nuevo propietario (comprador) fortalece y mantiene su adquisición[6]. Dado ese supuesto, cabe preguntarse: ¿las compraventas celebradas en este contexto de imposibilidad de revisar los títulos archivados quedan desprotegidas de la buena fe pública registral? Sostenemos que no, pero advertimos que estamos ante la figura de una buena fe sujeta a un proceso de consolidación, el cual detallaremos más adelante.
Hablemos por un momento de este principio. Sin duda alguna es uno de los más importantes que existen dentro de los principios registrales y en los negocios inmobiliarios por cuanto se protege la adquisición de propiedad basada en la publicidad registral (los documentos ubicados en la Sunarp). Por tal motivo, su indiferencia sería nefasta para el tráfico de predios. No obstante, el hecho de sostener que existe buena fe cuando voluntariamente se sabe que se ha incumplido con uno de sus requisitos (como lo es la lectura de títulos archivados) conlleva a perderla automáticamente, pues se ha infringido lo dispuesto por nuestro código sustantivo. Este planteamiento nos acerca al dilema de la buena fe pública registral en épocas de pandemia. ¿Debe primar este principio incluso cuando se conoce que se está comprando un inmueble sin revisar los títulos archivados? Sostenemos que sí, pero la buena fe pública se consolidará en dos tiempos.
En un primer momento, esta figura aparecerá cuando se ha producido la compraventa (transferencia de propiedad) bajo una revisión de los asientos registrales de la partida registral del inmueble correspondiente. Hasta este punto se podrá aplicar lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2014 CC, el cual se presenta a continuación:
“… La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro” (Subrayado agregado)
De lo anterior, es evidente que la buena fe existirá si es que no se acredita que el tercero conocía la inexactitud registral. En el entorno actual, todo el tiempo que exista la imposibilidad de poder recabar títulos archivados en las oficinas de la Sunarp, se mantendrá la presunción (iuris tantum) de la buena fe por parte del tercero, pues la única forma que este tendría para conocer la inexactitud del Registro es mediante la obtención de los títulos archivados. Fin que no es realizable porque se trata de un servicio presencial y aún la Sunarp no regula aquel procedimiento.
Ahora nos referiremos al segundo momento en el cual la buena fe pública registral quedará consolidada. Ello ocurrirá únicamente cuando la Sunarp ponga a disposición de los interesados el acceso a los títulos archivados como parte de sus servicios dentro de su plan de reactivación de actividades. De esta manera, se podrá completar el requisito que dispone el primer párrafo del referido artículo 2014, el cual se presenta a continuación:
“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan…” (Subrayado agregado)
Así las cosas, la buena fe pública registral se configura cuando se ha realizado la revisión tanto de asientos registrales como de títulos archivados. Para este momento, ya no será imposible revisar aquellos últimos, pues la Sunarp habrá reglamentado o retomado este tipo de servicios. De modo que ahora el actual propietario deberá hacer una revisión minuciosa de los títulos archivados, que en principio no pudo realizar para poder ser considerado un tercero de buena fe pública. Es como si la buena fe en este punto estuviera sujeta a una condición suspensiva, es decir, se configurará cuando se haya consumado la revisión de los asientos registrales y títulos archivados y de aquel ejercicio no se pudiera conocer la inexactitud[7] del Registro.
Finalmente, se puede decir que la figura de la buena fe pública registral podría presentar un dilema en épocas de pandemia, donde las instituciones públicas hacen su mayor esfuerzo por retomar los servicios que solían ofrecer a sus ciudadanos. Sin embargo, aquella figura no es estática y permite su acoplamiento a los contextos actuales. La postura que hemos asumido es flexible y permite la configuración de este principio bajo dos momentos mientras se retoman los servicios de publicidad registral de la Sunarp en materia de títulos archivados. Hoy, desde nuestra humilde opinión, concluimos que mientras no se regule aquel servicio, las compraventas estarán protegidas bajo el principio de buena fe pública registral en tanto se haya podido revisar únicamente los asientos registrales. Quizás será alguna resolución de la Sunarp o norma del gobierno la que regule este vacío actual, pero debemos estar preparados para cualquier panorama. Por ello, la negociación en las cláusulas[8] de compraventas inmobiliarias contemporáneas debe ser realizada con mucha cautela, aun cuando aquel negocio pueda representar una buena oferta para ‘reinventarse’ en épocas de crisis económica.
[1] Aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 120-2019-SUNARP/SN, de fecha 27 de mayo de 2019.
[2] Decreto Supremo 044-2020-PCM, publicado el 15 de marzo de 2020, el cual declaro Estado de Emergencia Nacional y aislamiento social obligatorio como consecuencia del brote de la Covid-19.
[3] Aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 052-2020-SUNARP/SN, de fecha 22 de mayo de 2020.
[4] Los asientos registrales se pueden revisar mediante exhibición virtual a través del Sistema de Publicidad en Línea de la Sunarp. Mientras que los títulos archivados solo cuentan con exhibición presencial en una determinada oficina registral.
[5] Artículo 2014: El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. (Subrayado y resaltados agregados)
[6] Por supuesto, existen más requisitos que el artículo 2014 exige. Por ejemplo: el bien y el nuevo adquirente deben constar inscritos en el Registro Público, la buena fe del adquirente y el pago por la compraventa (onerosidad del negocio).
[7] Aquella inexactitud se produce en el plano extra registral. En él se presentan acontecimientos que no forman parte del Archivo Registral ni algún otro soporte de los Registros Públicos.
[8] Por ejemplo, sería ideal negociar sobre cómo se asumirá el riesgo en caso de encontrar problemas tras la lectura de títulos archivados que en principio no pudo ser realizada por las disposiciones de la Sunarp.
