Fundamento destacado: 1. El artículo 949 del Código Civil (CC) señala que: “(l)a sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. Determinado significa que el inmueble debe tener características concretas, definidas, que se separe del resto, se debe conocer dónde empieza y dónde termina. En el presente caso, por escritura pública n° 10922 del 28.11.2008 extendida por el notario de Chiclayo Domingo Dávila Fernández el recurrente adquirió un terreno de 2.00 has con la siguiente detalle de su “ubicación”: por el norte-, con el señor José Hugo Luna Larraín; por el sur con la señora Blanca Chicoma viuda de Cortez; Por el este: con la señora Carmela Cortez Castañeda; y por el Oeste: con el señor José Santos García Carlos.
2. ¿La descripción física del predio mencionada se ajusta a la exigencia legal que el inmueble debe ser determinado? Veamos. Si el predio adquirido
carece de código de referencia catastral, perímetro, centroides, ubicación georeferenciada a la red geodésica nacional, medidas perimétricas, ángulos, vértices, coordenadas, etc.[1] no podemos sostener que está determinado. La descripción efectuada teniendo en base a los puntos cardinales y el nombre de los eventuales vecinos hace indeterminada su ubicación, es decir no existe certeza sobre el lugar del globo terráqueo donde se encuentra. En ese orden, la subsanación al reparo mencionado -en el caso concreto- solo cabe efectuarse con la participación conjunta de los vendedores y no solo por el comprador. En este sentido queda resuelta la controversia.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 031-2015-SUNARP-TR-T
Trujillo, veinte de enero de dos mil quince.
APELANTE: VÍCTOR MANUEL NIETO MENDOZA
TITULO: 68170-2014 del 21.08.2014
RECURSO: 540-2014
PROCEDENCIA: ZONA REGISTRAL N° II – SEDE CHICLAYO
REGISTRO: DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO (S): COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA(S):
Determinación del inmueble materia de compraventa
El artículo 949 del Código Civil exige que el inmueble materia de transferencia sea determinado. En tal sentido, la indeterminación del bien debe ser subsanada mediante un nuevo contrato con la participación conjunta del comprador y vendedor.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE PRESENTADA;
Mediante el título venido en grado el señor Nieto solicitó la compraventa e independización de 2.00 has de terreno del predio de mayor extensión signado con UC 63534, denominado Santa Mónica ubicado en el sector San José, valle de Motupe, provincia y departamento de Lambayeque de 5.5734 has e inscrito en la partida 02276473 del Registro de Predios de Chiclayo efectuada por los esposos José Carlos García Carlos y Antonia Carlos Calderón a su favor.
Para el efecto presento los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pública n° 10922 del 28.11.2008 extendida por el notario de Chiclayo Domingo Dávila Fernández por la cual los esposos García-Carlos venden 2.00 has de terreno a favor del recurrente
- Parte notarial de la escritura pública n° 768 del 20.08.2014 extendida por el notario de Chiclayo Domingo Dávila Fernández en virtud de la cual el apelante aclara en forma unilateral la escritura pública anterior.
- Dos certificados de información catastral suscritos por el jefe de la Oficina Zonal Lambayeque del COFOPRI José Baltazar Flores Mino y el verificador Juan José Guimaray Calderón.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue calificado por el registrador Juan Aguinaga Mestanza, quien observó dos veces el título. La segunda observación es de fecha 06.10.2014 cuyo tenor se aprecia en la imagen que se inserta:
Señor(es): VICTOR MANUEL NIETO MENDOZA
En relación con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con la(s) norm(as) que se cíta(n):
I.- ACTO MATERIA DE CALIFICACION
Compraventa – Independización
II.- RAZONES DENEGATORIAS
En la aclaración respecto de las características del predio materia de venta deberá intervenir tamo la parte compradora como la vendedora, resultando improcedente la inscripción con la aclaración unilateral efectuada por el señor Víctor Manuel Nieto Mendoza.
Se deja constancia que a fin de subsanar la observación formulada se presenta un escrito: sin embargo deberá presentar escritura pública como se solicita.
4.- BASE LEGAL:
Arts. 32 y 40 del RGRP.
Derechos Pendientes de Pago S/. 88 00
Chiclayo, 06 de Octubre de 2014.
[Continúa…]
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