Fundamentos destacados: Octavo.- Que, finalmente, la recurrente alega infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil. Al respecto, es menester recordar sobre el principio de la buena fe registral, esta Suprema Sala ha señalado “El artículo 2014 del Código Civil, recoge el denominado principio de la buena de registral, en virtud del cual el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Este principio es uno de los pilares en los que se sustenta la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, en virtud del cual, el tercero de buena fe y a título oneroso hace inatacable su adquisición siempre que haya confiado en la veracidad del registro y haya inscrito su propio derecho, por lo que resulta inmune a cualquier causa de nulidad, resolución o rescisión que afecte el título de su transmitente cuando esta no conste en los registros Si bien es cierto que la buena fe implica confiar en la exactitud de los pronunciamientos del registro, y principalmente desconocer la inexactitud del mismo; no obstante, debe exigirse al tercero que la invoca una conducta diligente al momento de la adquisición, por lo que se imponen deberes elementales de verificación e información; en ese sentido, no basta alegar simple desconocimiento, sino que, además, el sujeto que pretende la tutela se encuentra obligado a realizar una actuación conforme a los cánones mínimos de honestidad en la adquisición. Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la seguridad del derecho.”
Noveno.- Que, estando a lo señalado, ha quedado como cuestión no controvertida la nulidad por casual de fin ilícito del Formulario de Transferencias ante el Registro Predial Urbano, de fecha catorce de setiembre de mil novecientos noventa y nueve, respecto del 50% de las acciones y derechos del inmueble que correspondían a la sucesión de Maximiliana Aucca Mendoza, puesto que al haberse declarado la nulidad de la declaración de heredera de Basilia Olivera Aucca en el proceso de invalidez de documento N° 9140 2000, ésta no podía disponer de un bien que no le pertenecía. No obstante, la sala de mérito ha considerado que sí resulta oponible dicha declaración de nulidad hacia los herederos de Víctor Esteban Menzala Succa, atendiendo a que estos no han negado las afirmaciones realizadas por la demandante, remitiéndonos a lo expuesto en el considerando sexto de la presente resolución, en lo referido a la aplicación del artículo 442 inciso 2 del Código Civil, más aun si al haber brindado el apoyo legal en el proceso donde se cuestionaba la legitimidad del derecho de la demandante, se encontraba en condición de conocer la fragilidad o ilegitimidad del mismo, como efectivamente se declaró, con todo ello, no es posible alegar buena fe de parte de adquirente, y del cual tampoco pueden beneficiarse sus sucesores procesales.
Sumilla: El adquirente que se encontraba en aptitud de conocer la fragilidad del derecho de su vendedor no puede estar respaldado por el principio de buena fe registral, a pesar del contenido de las inscripciones.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N° 78-2019 LIMA SUR
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
Lima, dieciséis de noviembre de dos mil veintiuno.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número 78-2019, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a la Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO
En el presente proceso de nulidad de acto jurídico la demandada Sofía Suca Huamán, interpone recurso de casación obrante a fojas ochocientos cuarenta y cinco, contra la sentencia de vista de fecha diez de mayo de dos mil dieciocho obrante a fojas ochocientos trece, en el extremo que revoca la sentencia apelada de fecha primero de abril de dos mil dieciséis, obrante a fojas seiscientos setenta y uno en cuanto declara “inoponible a los demandados, en calidad de herederos de Víctor Esteban Menzala Suca, por lo que no corresponde ordenar la cancelación de los asientos C0008 y C0011de la Partida N° P03170362”; y reformando ese extremo se declara oponible la declaración de nulidad dispuesta a los demandados, en calidad de herederos de Víctor Esteban Menzala Suca, así como al derecho que fuera inscrito en el asiento C0008 de la Partida N° P03170362; dejand o a salvo el derecho de la demandante respecto de los nuevos adquirentes Máximo Chávez Vargas y Lilebeth Pacheco, para que lo haga valer en la forma que considere pertinente.
II. ANTECEDENTES
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción normativa denunciada, es necesario realizar las siguientes precisiones:
1. DEMANDA
Mediante escrito postulatorio de fecha catorce de noviembre de dos mil seis obrante a fojas ochenta y cinco, Basilia Olivera Aucca, interpone demanda contra Sofia Suca Huamán y Esteban Menzala Suca, por las siguientes pretensiones:
a. Nulidad, por la causal de simulación absoluta, del acto jurídico contenido en la escritura pública de transferencia de derechos y acciones del cuatro de julio de mil novecientos noventa y siete respecto del 50% de las acciones y derechos correspondientes al inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad de Dios, Manzana 10, Lote 16, Zona K, (hoy Avenida Hernando Del Valle N° 208, 210 y 212), cuya inscripción consta en el Asiento 00005 de la ficha registral N° P03170 362, Zona Registral N° IX de los Registros Públicos de Lima.
b. Nulidad, por las causales de simulación absoluta, objeto jurídicamente imposible y fin ilícito del acto jurídico contenido en el Formulario de Transferencias ante el Registro Predial Urbano, de fecha catorce de setiembre de mil novecientos noventa y nueve, referido al 50% de las acciones y derechos del inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad de Dios, Manzana 10, Lote 16, Zona K, (hoy Avenida Hernando Del Valle N° 208, 210 y 212), cuya inscripción cons ta en el Asiento 00008 de la ficha registral N°P03170362, Zona Registral N° IX de los Registros Públicos de Lima.
c. Nulidad, por la causal de falta de manifestación de la voluntad, del acto jurídico de ratificación de transferencia de derechos y acciones contenido en la escritura pública celebrada ante la Notaría Gutiérrez Adrianzén, de fecha once de noviembre de dos mil tres. Fundamenta su demanda en lo siguiente:
– Indica que es iletrada, moradora del inmueble ubicado en Urbanización Ciudad de Dios, Mz. 10, Lote 16, Zona K (Hoy Av. Hernando del Valle N.° 208,210 -212) desde mil novecientos sesenta y s eis, conjuntamente con sus padres Ismael Olivera Mendoza y Maximiliana Aucca Mendoza, ambos fallecidos, por lo cual accedió a su legítimo derecho de ser declarada heredera universal.
– La sucesión intestada de su padre fue dictada mediante sentencia de fecha veintiséis de mayo de mil novecientos noventa y siete inscrita el cinco de setiembre de mil novecientos noventa y siete. Mientras que la sucesión intestada de su madre consta en Acta de fecha treinta y uno de agosto de mil novecientos noventa y nueve, inscrita el nueve de setiembre de mil novecientos noventa y nueve.
– En el inmueble donde reside se construyeron tres tiendas, (208, 210 y 212) las que alquilaron a César Flores Diaz y Deyssy Julia Gonzales Chipana los locales 208 y 212. Sin embargo, a la muerte de sus padres se negaron a pagar renta argumentando que se les había vendido la totalidad mediante contrato del doce de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, el mismo que fue declarado nulo y sin valor. Sin embargo, fue denunciado penalmente a fin desocupar el inmueble, por lo que su vecino Víctor Esteban Menzala Suca, se ofreció a ayudarlo a cambio de alquilarle el local 210, para lo cual debía efectuar ficticiamente y sin recibir dinero alguno, la transferencia del 100% de las acciones y derechos que le correspondía como heredera a sus padres.
– Estando a ello, el cuatro de julio de mil novecientos noventa y siete en forma simulada y sin recibir dinero alguno, procedió a transferir el 50% de derechos y acciones que adquirió de su padre mediante escritura pública.
– Ante las continuas amenazas, de César Flores Diaz y Deyssy Julia Gonzales Chipana, el catorce de setiembre de mil novecientos noventa y nueve nuevamente procedió a transferir en forma simulada, mediante Formulario de Transferencias el restante del 50% que adquirió de su madre a favor de Víctor Esteban Menzala Suca, inscrita en el Asiento 00008 de la P03170362.
– El restante del 50% de acciones y derechos transferidos a Víctor Esteban Menzala Suca mediante Formulario de Transferencias del catorce de setiembre de mil novecientos noventa y nueve, es nulo y sin efecto legal, en razón a que los derechos y acciones que adquirió de su madre fueron declarados nulos y sin valor legal, por resolución del treinta y uno de enero de dos mil dos, por no haber sido reconocida como hija de Maximiliana Auca Mendoza.
– Agrega que, los demandados, herederos del causante Víctor Esteban Menzala Suca pretenden desalojarla del inmueble donde vive con sus hijos.
2. CONTESTACIONES DE LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha veintisiete de marzo de dos mil siete obrante a fojas ciento setenta y cinco, Sofia Suca Huamán contestó la demanda, argumentando lo siguiente:
– La demandante al haber sido declarada heredera de sus padres vía judicial y luego notarial acreditó ser la propietaria del inmueble, ello fue la razón por la cual su finado hijo adquirió de buena fe el bien por escritura Pública de fecha cuatro de julio de mil novecientos noventa y siete y luego el catorce de setiembre de mil novecientos noventa y nueve, y si bien la Corte Suprema declaró la nulidad de la sucesión intestada de Maximiliana Aucca, lo cierto es que su hijo adquirió de buena fe el inmueble, conforme el artículo 2014 del Código Civil. Ambas transferencias se hicieron conforme a ley, sin haberse incurrido en causal de nulidad.
Mediante escrito obrante a fojas doscientos cincuenta y ocho, Esteban Menzala Chuquihuayta contestó la demanda bajo los mismos argumentos que Sofía Suca Huamán.
3. SANEAMIENTO Y PUNTOS CONTROVERTIDOS
Mediante resolución número veinte obrante a fojas trescientos sesenta y cinco de fecha cinco de marzo de dos mil nueve se declaró saneado el proceso.
Mediante resolución número veintiuno de fecha dieciocho de mayo de dos mil nueve obrante a fojas trescientos setenta y tres se fijaron los siguientes puntos controvertidos:
1. Determinar si procede declarar la nulidad de transferencia de acciones y derechos que otorgó la recurrente a favor de Víctor Esteban Menzala Suca, respecto del inmueble sito en la Urbanización Ciudad de Dios, Manzana 10, Lote 16, Zona K, (hoy Avenida Hernando Del Valle N° 208, 210 y 212), inscrito en la ficha registral N° P0317 0362, Zona Registral N° IX de los Registros Públicos de Lima, otorgado p or Escritura Pública de fecha cuatro de julio de mil novecientos noventa y siete, Notario Víctor Cueva Valverde.
2. Determinar si procede declarar nula la escritura pública de rectificación de transferencia de derechos y acciones ante el Notario Gutiérrez Adrianzén, de fecha once de noviembre de dos mil tres.
[Continúa…]
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