El segundo párrafo del artículo 2° de la Ley 30933, Ley que regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial (en adelante, la “Ley”), estableció lo siguiente:
“No están comprendidos en el ámbito de la presente ley la desocupación por motivo de contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble”
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Pondré un ejemplo de cada uno de estos contratos:
• Contrato de alquiler venta: es el caso del arrendamiento con opción de compra, en el que el inquilino va haciendo uso del bien a cambio del pago de una renta, y en algún momento durante la vigencia del contrato tiene la posibilidad de adquirir la propiedad de manera preferente a través del ejercicio de un derecho de opción. La normativa aplicable a esta clase de contratos la ubicamos en el Código Civil (CC);
• Arrendamiento financiero o leasing: se parece al arrendamiento con opción de compra en que el inquilino puede terminar convirtiéndose en propietario gracias al ejercicio de un derecho de opción, pero sus particularidades son que: a) la renta se imputa como parte del precio de venta; b) quien interviene como parte arrendadora debe ser una empresa autorizada por la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS); y c) su regulación no la encontramos en el CC, sino en el Decreto Legislativo 299 (norma general aplicable a arrendamientos financieros que recaen sobre todo tipo de bien mueble o inmueble) y en el Decreto Legislativo 1177 (norma específica aplicable únicamente al arrendamiento financiero sobre inmuebles destinados a vivienda).
• Contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble: pensemos en un contrato de compraventa en el que se acuerda que el precio de venta se pagará en 36 armadas mensuales. En este caso el poseedor es propietario desde el día 1 (no llega nunca a tener la condición de inquilino), pero corre el riesgo de perder el dominio si su contraparte le resuelva el contrato por incumplir con el pago de las armadas.
De acuerdo con el texto original del artículo 2° de la Ley, en ninguno de estos contratos las partes pueden someter el eventual desalojo a la competencia notarial. Esto, sin embargo, ha cambiado con la entrada en vigencia del Decreto de Urgencia 13-2020, publicado hoy, 23 de enero, cuya Décima Disposición Complementaria Modificatoria ha modificado el referido artículo 2 de la Ley, el cual ha quedado redactado con el siguiente tenor:
“No están comprendidos en el ámbito de la presente ley la desocupación por motivo de contratos de alquiler venta u otros tipos de contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble, a excepción de los contratos de arrendamiento financiero.”
Esto quiere decir que, mientras que los arrendamientos con opción de compra y los contratos de compraventa con precio pagado en armadas, seguirán sin poder ser sometidos a los alcances de la Ley, ésta sí será aplicable (siempre que así lo hayan pactado las partes) a todos los contratos de arrendamiento financiero sobre inmuebles destinados a fines de vivienda o a cualquier otro uso.
Y si bien este es el único cambio expreso que se ha producido en la Ley como consecuencia de la entrada en vigencia del D.U. 13-2020, lo cierto es que existen otras disposiciones que deben considerarse implícitamente complementadas. Un ejemplo lo encontramos en el artículo 3° de la Ley, el cual establece lo siguiente:
“Para solicitar el desalojo de un bien inmueble al amparo de la presente ley, se debe cumplir con los siguientes requisitos:
(…)
2.- El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177; o en escritura pública”
El Decreto Legislativo 1177 regula un régimen especial y facultativo para el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y reconoce tres figuras contractuales:
– Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda
– Contrato de arrendamiento de inmuebles destinado a vivienda con opción de compra
– Contrato de arrendamiento financiero (Leasing) de inmueble destinado a vivienda.
La particularidad de estos contratos es que deben ser celebrados a través de formularios. Así, tenemos al FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmuebles destinado a vivienda), al FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda) y al FUAL (Formulario Único de Arrendamiento – financiero de inmueble destinado a vivienda).
Si bien el artículo 3° de la Ley, en tanto no ha sido modificado por el D.U. 13-2020, sigue haciendo referencia únicamente al FUA, lo correcto es considerar implícitamente incorporado a su texto lo siguiente:
– Tratándose de un arrendamiento financiero de inmueble destinado a vivienda que haya sido celebrado al amparo del D.L. 1177, deberá estar contenido en el FUAL;
– Tratándose de un arrendamiento financiero de inmueble destinado a vivienda que no haya sido celebrado al amparo del D.L. 1177, deberá estar contenido en escritura pública; y
– Tratándose de un arrendamiento financiero de inmueble destinado a cualquier otra finalidad (comercio, industria, etc.), deberá estar contenido en escritura pública.
En conclusión, el denominado “desalojo notarial” acaba de abrirle sus puertas al arrendamiento financiero de inmuebles. Veremos si con el tiempo nuestros legisladores deciden eliminar el artículo 2° de la Ley, consagrando de forma genérica la competencia notarial para poder conocer desalojos derivados de cualquier contrato de mediación posesoria (más allá de los arrendamientos) ya sea que incluyan o no opciones de compra, así como de contratos de compraventa en donde se hubiese pactado el pago del precio en armadas (lo cual facilita la identificación de un eventual incumplimiento de parte del adquirente). Si de lo que se trata es de incentivar la contratación, otorgándole a la parte que asume un riesgo (poseedores mediatos y vendedores) una vía rápida para recuperar el control de aquello que les pertenece, lo ideal sería evitar colocar cortapisas y hacer exclusiones que no se justifican.
