Sumario: 1. Introducción, 2. La publicidad de la propiedad inmueble, 3. Prescripción adquisitiva, 4. Principio de buena fe pública registral, 5. Delimitación de la controversia: Tercero de buena fe vs. usucapiente, 6. La modificación del artículo 2014 del Código Civil contempla el supuesto de la prescripción adquisitiva, 7. Análisis de la posibilidad de que un tercero de buena fe prevalezca sobre un usucapiente, 8. La verificación de la posesión como manifestación de la debida diligencia del tercero adquiriente, 9. ¿Es posible aplicar el artículo 2014 del Código Civil?, 10. Conclusiones.

1. Introducción

La publicidad del derecho de propiedad es crucial para que este pueda ser oponible frente a todos. Para ello, existen mecanismos como la posesión o los registros públicos que informan a terceros sobre la situación del bien que pretenden adquirir. No obstante, en muchas ocasiones la información del registro puede no estar acorde a la realidad, planteando desafíos legales significativos.

Este escenario puede dar lugar a situaciones complejas donde, por ejemplo, un propietario registrado ya no ostenta la titularidad del derecho de propiedad publicitado. Esto como consecuencia de haber abandonado el inmueble y este ser adquirido por un usucapiente mediante prescripción adquisitiva; y que este último no haya inscrito su derecho. Ante ello, aprovechando la imprecisión registral, el anterior propietario que aparece en registros puede transferir el bien a un tercero de buena fe.

Ante dicha problemática, surge así la interrogante central: ¿Puede el tercero de buena fe invocar el artículo 2014 del Código Civil para mantener su adquisición frente a un usucapiente? En el transcurso de este análisis, se aborda la perspectiva tras la modificación del artículo 2014 del Código Civil por la Ley 30313 y también el desarrollo jurisprudencial.

2. La publicidad de la propiedad inmueble

El derecho de propiedad es considerado el derecho real por excelencia, ya que otorga al propietario todas las facultades sobre su bien. Una de las características esenciales del derecho de propiedad es su oponibilidad frente a todos; sin embargo, para que esto sea efectivo, es fundamental que las demás personas conozcan quién es el propietario de un bien. Para lograrlo, existen mecanismos que permiten publicitar el derecho de propiedad, tales como la posesión y los Registros Públicos.

No obstante, estos dos métodos de publicidad pueden generar controversias. En muchos casos, quien posee un bien no siempre coincide con el titular inscrito, pudiéndose dar la situación en que el titular registral ya no sea el verdadero dueño del inmueble. Esto puede ocurrir debido a que el propietario ha perdido el bien por prescripción adquisitiva, lo cual puede llevar a que el registro proporcione información discordante con la realidad.

De estas dos formas de publicitar la propiedad inmueble surgen varios problemas. En el presente análisis, se destacan dos figuras importantes: la prescripción adquisitiva, que se fundamenta en la posesión, y el principio de buena fe pública registral, que se basa en la confianza en la información proporcionada por el registro.

3. Prescripción adquisitiva

La posesión no solo publicita la propiedad, sino que también puede ser una forma de adquirirla mediante la prescripción adquisitiva de dominio, regulada en el artículo 950 del Código Civil, el cual establece dos modalidades: la prescripción larga y la prescripción corta.

Para la prescripción adquisitiva larga, se necesitan cuatro requisitos: posesión continua (sin interrupciones significativas), posesión pacífica (sin violencia), posesión pública (conocida socialmente, permitiendo que el propietario se oponga) y como propietario (poseer sin reconocer la titularidad de otra persona).

Asimismo, la usucapión tiene dos finalidades esenciales: probar y adquirir el derecho de propiedad. La primera, conocida como “prescripción secundum tabulas”, que busca evitar la «prueba diabólica», la cual exige demostrar la validez del título de todos los transferentes anteriores. Según Bullard (1987), la prescripción simplifica la prueba del derecho de propiedad al eliminar la necesidad de respaldar cada adquisición anterior, de modo que no es necesario probar las adquisiciones de los transferentes que le precedieron.

Respecto a la segunda finalidad, la prescripción “contra tabulas” permite que quien posee sin ser propietario adquiera este derecho al cumplir con los requisitos legales, despojando al propietario anterior. Gonzales (2012) señala que esta práctica, respaldada constitucionalmente, recompensa a quien gestiona y utiliza el bien adecuadamente, y penaliza a quien lo descuida.

Sin embargo, surge un problema cuando el usucapiente no inscribe su adquisición y el propietario anterior, aún inscrito, transfiere la propiedad a un tercero, quien la inscribe a su nombre. Esto genera controversia sobre si la prescripción contra tabulas puede aplicarse contra el tercero registral o si este puede hacer valer su derecho basado en el principio de buena fe registral. Para resolver esta cuestión, es crucial comprender dicho principio.

4. Principio de buena fe pública registral

El principio de buena fe pública registral, regulado por el artículo 2014 del Código Civil, protege al tercero que adquiere de buena fe y a título oneroso de una persona que aparece en los registros con facultades para transferir el bien, y que posteriormente inscribe su propiedad. Este principio permite que el tercero mantenga su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque posteriormente se anule, rescinda, cancele o resuelva el derecho del otorgante debido a causas que no constan en el registro.

Según Mejía (2023), el principio de buena fe pública registral permite a una persona comprar y mantener la propiedad de un bien vendido por alguien que no era el propietario legítimo pero que aparecía en los registros como tal, basando la adquisición en la confianza en el registro. Por su parte, Del Maestro (2013) define al tercero de buena fe como el «tercero germano,» el último adquirente en una serie de transferencias sucesivas y lineales.

Respecto a la adquisición del tercero, Avendaño (2011) señala que es una adquisición “a non dominio”, ya que el tercero adquiere un derecho de propiedad de alguien que no es el propietario legítimo. Esto ocurre porque el transferente no tiene las facultades para enajenar el bien debido a defectos en su título. Sin embargo, por imperio de la ley, esta transferencia se valida a favor del tercero que confía en el registro.

Por tanto, se puede decir que este principio permite preferir la propiedad del tercero que adquiere confiando en la información registral por encima del verdadero propietario, quien se ve afectado con la privación de su derecho de propiedad. Los sujetos que participan en el principio de buena fe pública registral son tres:

• El verdadero propietario: A quien debería restituirse el bien, ya que la transferencia realizada al otorgante no propietario se va a anular, cancelar, rescindir o resolver.
• El transferente no propietario: Es quien posee un título con defectos que no constan en el registro. Esto le permite transferir la propiedad a pesar de no tener las facultades para hacerlo, basándose en la confianza de terceros en la información registrada.
• El tercero de buena fe: Es quien confiando en la información brindada por el registro, adquiere la propiedad mediante una adquisición a non dominio (del transferente no propietario).

Sin embargo, surge la duda de si necesariamente la primera transferencia (entre el verdadero propietario y el otorgante no propietario) debe realizarse mediante un acto jurídico, o si podría ser cualquier otra forma de adquisición de la propiedad, como la usucapión.

5. Delimitación de la controversia: Tercero de buena fe vs. usucapiente

Tras introducir ambas figuras, se identifica un conflicto potencial en el marco legal peruano que involucra el derecho del usucapiente que obtiene la propiedad a través de la prescripción adquisitiva y el tercero de buena fe que adquiere el mismo inmueble confiando en el registro. Tanto Gonzales (2012) como Arribas y Lau (2011) discuten si el ordenamiento jurídico peruano ampara la prescripción contra tabulas en contra del tercero adquiriente.

El problema surge con la siguiente secuencia: (i) El titular inscrito pierde su derecho de propiedad por descuidar su inmueble durante diez años frente a un prescribiente, pero este último no inscribe su derecho. Entonces, el titular inscrito deja de ser dueño del inmueble, pero permanece en los registros como tal. (ii) Posteriormente, el titular inscrito, que ya no es dueño, vende el inmueble a un tercero de buena fe, quien, confiando en la información registral, adquiere su derecho a título oneroso e inscribe su propiedad. (iii) Sin embargo, cuando intenta ocupar el inmueble, descubre que alguien más ya está poseyéndolo y afirma ser dueño por usucapión. Esto genera la controversia sobre quién debería tener prioridad: ¿El propietario por prescripción que no inscribió, o el adquiriente de buena fe que confió en la información registral?

En este contexto, se puede decir que se cumplen los tres sujetos participantes en la figura del principio de buena fe pública registral:

1. Verdadero propietario: Es el usucapiente que adquirió la propiedad por prescripción adquisitiva pero no inscribió su derecho.
2. Transferente no propietario: Es el titular registral que perdió la propiedad frente a una prescripción contra tabulas pero que aparece en los registros como dueño, lo cual le permite vender al tercero.
3. Tercero de buena fe: Quien adquiere confiando en la información registral, a título oneroso y que inscribe su derecho.

Este supuesto es muy controversial, ya que la prescripción adquisitiva es una forma originaria de adquirir la propiedad, es decir, en el primer cambio de titularidad no hay alguien que transfiere la propiedad mediante un acto jurídico. Ante ello, surge la interrogante: ¿Es aplicable el artículo 2014 del Código Civil en este escenario?

Arribas y Lau (2011) señalan que esta controversia no tiene una solución clara dentro del Código Civil peruano, a diferencia de la legislación española que si lo regula de manera explícita. Por su parte, Gonzales (2012) sostiene que el artículo 2014 del Código Civil peruano no contemplaba el supuesto de la prescripción, ya que esta se caracteriza como un método originario de adquirir la propiedad. Menciona que, al no existir una relación contractual sujeta a anulación, rescisión o resolución, el principio de buena fe pública registral carecería de aplicabilidad en este contexto.

Por ende, según los autores citados, el artículo 2014 del Código Civil peruano no ofrece una solución a la controversia entre el prescribiente y el tercero registral. Sin embargo, es importante considerar que recientemente se ha añadido el término «cancelar» dentro de los supuestos de aplicación de este principio, y que la opinión de los autores es anterior a esta modificación. Por ello, se podría decir que actualmente se ha introducido el supuesto de la prescripción dentro del supuesto de hecho del principio de buena fe pública registral.

6. La modificación del artículo 2014 del Código Civil contempla el supuesto de la prescripción adquisitiva

Antes de la modificación, el artículo 2014 del Código Civil protegía al tercero de buena fe que adquiría a título oneroso e inscribía su derecho, incluso si el título del otorgante posteriormente se anulaba, rescindía o resolvía por causas no registradas. Es importante resaltar que estas figuras se utilizan en el contexto de relaciones contractuales.

Por ello, el argumento de Gonzales (2012) toma gran relevancia, ya que considera que la prescripción adquisitiva, al ser un método originario de adquirir la propiedad, no generaba una relación contractual que se pudiera anular, rescindir o resolver, por lo que no se podía aplicar el principio de buena fe registral en estos casos. Este principio solo era aplicable a los métodos derivados de transmisión de la propiedad, donde necesariamente existía un contrato.

No obstante, el artículo en cuestión experimentó una modificación significativa a través de la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley 30313, promulgada el 26 de marzo de 2015, en la cual se introdujo el término «cancelar» a los supuestos contemplados.

En virtud de esta modificación normativa, se debe tener en cuenta que el artículo 952 del Código Civil concede a la sentencia que declara la prescripción adquisitiva el estatus de título válido para la inscripción en el registro correspondiente y para proceder a la cancelación del asiento a favor del antiguo propietario. En palabras de Gonzales (2012), «la sentencia que declara la usucapión es título suficiente para cancelar el asiento del antiguo dueño, cualquiera que éste sea, inscrito o no, pues la norma no distingue ni podría distinguir»(pg.26).

En consecuencia, al poder el usucapiente cancelar el título del registro del anterior propietario, es posible que el tercero también se encuentre protegido por el nuevo principio de buena fe pública registral frente a un supuesto de prescripción. Por lo tanto, con la modificación del artículo 2014 del Código Civil, que incluyó la palabra «cancelar» entre los supuestos considerados, se abre la puerta para aplicar el principio de buena fe pública registral en situaciones de prescripción adquisitiva. Este enfoque implica desestimar el argumento, que en su momento fue válido, de que el principio de fe pública registral no regulaba el supuesto de una adquisición originaria.

Aunque también es importante considerar el tipo de interpretación histórica, que según Rubio (2009), se basa en los antecedentes de la norma y la intención del legislador. Por lo tanto, desde esta perspectiva,  se debe tener en cuenta que la Ley 30313 se introdujo para proporcionar mecanismos administrativos que permitan al verdadero propietario defender su propiedad en determinados casos. Como explica Ninamancco (2021), la Ley 30313 introduce mecanismos administrativos para defender la propiedad a tiempo y evitar perjudicar a terceros adquirientes en casos de falsificación o suplantación. Así, aunque se añada el término «cancelar», bajo esta interpretación, su uso estaría limitado a situaciones de suplantación o falsificación, excluyendo la prescripción adquisitiva.

7. Análisis de la posibilidad de que un tercero de buena fe prevalezca sobre el usucapiente

Dejando de lado las diferentes interpretaciones que pueden surgir, aunque se diga que el artículo 2014 del Código Civil ya regula de prescripción adquisitiva, desde la perspectiva del desarrollo jurisprudencial y las características tanto de la buena fe como de la usucapión, resulta prácticamente imposible que dicho tercero pueda hacer prevalecer su propiedad en tales circunstancias.

Esto ocurre, porque dentro del desarrollo jurisprudencial, existe la tendencia de regular una debida diligencia del tercero adquiriente. Así, en el expediente 0018-2015-PI/TC, el Tribunal Constitucional (2020) ratificó la constitucionalidad del principio de fe pública registral, pero se estableció que la buena fe por parte de un tercero se configura exclusivamente cuando este demuestra una conducta diligente y prudente, así como el estricto cumplimiento de todos los requisitos estipulados en el artículo 2014.

8. La verificación de la posesión como manifestación de la debida diligencia del tercero adquiriente

En la Casación 1645-2016-Arequipa, la Corte Suprema (2018) determinó que simplemente alegar desconocimiento de la inexactitud registral no es suficiente para beneficiarse de los principios de publicidad y buena fe registral. Es necesario que el tercero adquiriente actúe con diligencia y honestidad durante la adquisición. Así, la Corte estableció dos criterios importantes para demostrar la debida diligencia: la verificación de la posesión y la búsqueda de asesoría profesional para comprender la verdadera naturaleza del contrato.

En la misma línea, en la Casación 4088-2017-Lima (2019), se destacó la importancia de ejercer una diligencia mínima al considerar la relevancia económica de los bienes inmuebles y  las máximas de la experiencia, indicando que un comprador diligente debe revisar meticulosamente la documentación y realizar una visita al inmueble junto con el vendedor. De igual manera, la Casación 10919-2020 (2022) enfatizó que no se puede alegar buena fe cuando la posesión es de conocimiento público para un comprador diligente, especialmente si es una posesión antigua.

Esta postura también está respaldada por Julio Pozo y Liz Lino (2021), quienes, al analizar la Casación 4088-2017, Lima, resaltan que la verificación de la posesión del inmueble desempeña un papel crucial en la evaluación de los jueces para determinar la buena fe de aquel que busca hacer valer su derecho, incluso si está inscrito.

Por otro lado, Mejía (2023) argumenta que el artículo 2014 actual requiere al tercero la verificación no solo de los asientos registrales, sino también de los títulos archivados y de la posesión. Critica esta nueva tendencia ya que considera va en contra de los fundamentos del sistema registral, el dinamismo y los costos de transacción. Sin embargo, reconoce que la tendencia actual, desarrollada jurisprudencialmente, requiere una corroboración de la descripción de los registros correlativa con la realidad.

9 ¿Es posible aplicar el artículo 2014 del Código Civil? 

Basándonos en lo expuesto, se puede interpretar que al incluirse el supuesto de «cancelar» dentro del artículo 2014, puede interpretarse que se regula la protección del tercero frente a una prescripción adquisitiva. Sin embargo, según lo establecido por la jurisprudencia y parte de la doctrina, para alegar buena fe, el tercero debe no solo haber confiado en el registro (asientos registrales y títulos archivados), sino también desconocer la inexactitud material del mismo. Esto último resulta difícil de probar ante una posesión pública y continua, como la del usucapiente.

Por lo tanto, aunque el artículo 2014 pueda aplicarse en casos de prescripción, el tercero no podrá alegar una debida diligencia al adquirir el inmueble, considerando los estándares jurisprudenciales que establecen la obligación de verificar la posesión. En consecuencia, no podrá considerarse un tercero de buena fe y no podrá proteger su derecho frente a una prescripción adquisitiva.

10. Conclusiones

El artículo 2014 del Código Civil ofrece cierta protección al tercero adquirente en caso de cancelación del antiguo propietario por prescripción adquisitiva. No obstante, la tendencia jurisprudencial exige más allá de los requisitos del artículo 2014, requiere una diligencia debida por parte del tercero.

En diversos casos judiciales, se ha establecido que la debida diligencia del tercero incluye verificar quién posee efectivamente el bien que intenta adquirir. Bajo este criterio, resulta prácticamente imposible que un tercero pueda alegar desconocimiento de una posesión pública y continua por más de diez años, llevada a cabo por una persona distinta a quien le transfiere la propiedad. En consecuencia, el usucapiente prevalecerá siempre sobre el tercero adquirente, ya que este no podrá demostrar su buena fe.

11. Bibliografía:

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• Avendaño, F. (2011). La fe pública registral. THEMIS Revista de Derecho, 60, 85–97.
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• Caso del Tercero de Buena Fe (2020). Sentencia del Tribunal Constitucional. Expediente 00018-2015-PI/TC. Disponible aquí.
• Del Maestro, G. M. (2013). La fe pública registral y la falsificación de documentos:(Apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición). Derecho y Cambio Social, 10(33), 8.
• Gonzales Barrón, G. H. (2012). La usucapión siempre vence al tercero de la fe pública registral. El inexistente problema de la ‘usucapión contra tabulas.’ Derecho y Cambio Social, 1-44. Disponible aquí.
• Mejía, C. V. (2023). El principio de fe pública registral hoy: ¿todavía existe?. THEMIS Revista De Derecho, (83), 75-106.Disponible aquí.
• Ninamancco Córdova, F. (2021). ¿Dos caras de la fe pública registral?. En M. Castillo Freyre, M. Santisteban Valdivia, & R. Vidal Ramos (Eds.), ¿Qué es la buena fe en los hechos? Un enfoque doctrinario y jurisprudencial sobre la aplicación de la buena fe en el Derecho Civil (pp. 235-247). Gaceta Jurídica.
• Pozo Sánchez, J., & Lino Chávez, L. (2021). El artículo 2022 del Código Civil y su inexorable vínculo con la buena fe. En M. Castillo Freyre, M. Santiesteban Valvidia, & R. Vidal Ramos (Eds.), ¿Qué es la buena fe en los hechos? Un enfoque doctrinario y jurisprudencial sobre la aplicación de la buena fe en el Derecho Civil (pp. 297-306). Gaceta Jurídica. Propiedad. Saber y Justicia, 1(23), 136-157. Disponible aquí.
• Rubio Correa, M. (2009). El sistema jurídico: Introducción al derecho (10ª ed.). Fondo Editorial PUCP.
• Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República. Publicado en el Diario Oficial “El Peruano” el 03 de diciembre del 2018 Sentencia de Casación 1645-2016, Arequipa.
• Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República. Publicado en el Diario Oficial “El Peruano” el 04 de octubre del 2019. Casación 4088-2017, Lima.
• Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, 8 de setiembre de 2022, Casación 10919-2020, Lima.