Sumario: 1. Introducción; 2. Inscripción al registro de agente inmobiliario; 2.1 Análisis de calidad regulatoria del PCM; 3. Agente inmobiliario y su regulación comparada; 4. La intermediación inmobiliaria; 5. Conclusión.
1. Introducción
El mercado inmobiliario ha ido en aumento en estos últimos años. Existen proyectos a toda escala en el sector de la economía, desde transacciones personales hasta gestiones de gran complejidad que involucran las mype, pymes y grandes empresas.
A inicios de año, la redacción de un diario, comentó que “pese a la tensión política y la tercera ola de la pandemia en el Perú, el segmento inmobiliario arrojará cifras positivas este año, tras un 2021 con buen desempeño”[1].
Este boom involucra a todos los agentes económicos que participan en el proceso de la circulación inmobiliaria, entre ellos, los intermediarios inmobiliarios que están en crecimiento, y cada vez más, son participes de las transacciones inmobiliarias en las ventas, compras, alquileres y cualquier tipo de gestión inmobiliaria que genere una actividad económica.
En este breve escrito, se hará una explicación de la regulación de los agentes inmobiliarios, las funciones que desempeña y una visión comparada internacional con los corredores de propiedades o corredores de bienes raíces, que hará más comprensible la participación de este actor económico en los negocios inmobiliarios a nivel nacional.
2. Inscripción al registro de agente inmobiliario
Con la acumulación[2] del Proyecto de Ley 153/2006-CR, que disponía la regulación de la actividad del agente inmobiliario, y el Proyecto de Ley 407/2006-CR, que proponía regular el contrato de intermediación inmobiliaria y formalizar la actividad del agente inmobiliario; se regula la Ley 29080, Ley de Creación del Registro de Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, y posteriormente su reglamento, aprobado por Decreto Supremo 010-2016-VIVIENDA.
Este registro se creó con la finalidad de promover una progresiva formalización de la actividad inmobiliaria a fin de resguardar las peligrosas transacciones económicas que pudieran acarrear en delitos contra el patrimonio. Regulando las facultades de los agentes inmobiliarios sobre sus operaciones a cambio de una contraprestación económica, debido a la creciente informalidad que se venía dando desde antes de la entrada en vigencia de esta ley.
Para la inscripción a este Registro, el Reglamento de la Ley 29080 establece una serie de requisitos, diferenciando la inscripción en personas naturales y personas jurídicas, entre ellas, las fotocopias del DNI, el certificado de antecedentes penales, la Declaración jurada de encontrarse en pleno goce y ejercicio de los derechos civiles, el certificado de agente inmobiliario, la representación legal de la empresa, el Registro único de contribuyente, entre otros, dependiendo de la persona a inscribirse.
Debe advertirse, que hoy en día no están vigentes todos los requisitos que establece el reglamento, puesto que, con el análisis de calidad regulatoria (ACR) realizada por la Presidencia del Consejo de Ministros (PCM) se dispone la validación, improcedencia y eliminación de los procedimientos administrativos de varias entidades públicas, entre ellas, el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento (VIVIENDA).
2.1. Análisis de calidad regulatoria de la PCM
Con el Decreto Legislativo 1310, que aprueba medidas adicionales de Simplificación Administrativa, se establece que, las entidades del Poder Ejecutivo deben realizar un Análisis de Calidad Regulatoria de procedimientos administrativos establecidos en disposiciones normativas de alcance general, a fin de identificar, eliminar y/o simplificar aquellos que resulten innecesarios, ineficaces, injustificados, desproporcionados, redundantes o no se encuentren adecuados a la Ley del Procedimiento Administrativo General o a las normas con rango de ley que les sirven de sustento. El ACR también tiene como finalidad determinar y reducir las cargas administrativas que se generan a los administrados como consecuencia del trámite del procedimiento administrativo; asimismo, no se aplica a los procedimientos administrativos contenidos en leyes o normas con rango de ley, salvo que estén desarrollados en normas reglamentarias. Una vez realizada esta evaluación deben remitir su análisis a la Comisión Multisectorial.
En el mismo sentido, mediante Decreto Supremo 046-2019-PCM, que ratifica procedimientos administrativos de las entidades del Poder Ejecutivo como resultado del análisis de calidad regulatoria de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto Legislativo 1310, se dispone que determinados ministerios, entre ellos VIVIENDA, deben emitir o gestionar la emisión de las disposiciones normativas que correspondan para la eliminación y simplificación de los requisitos de los procedimientos administrativos que señalan en su anexo.
Tal como lo publicita la web de VIVIENDA en el Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA)[3], mediante el Decreto Supremo 046-2019-PCM, se eliminaron varios procedimientos administrativos, entre ellas la renovación de la Inscripción al Registro de Agentes Inmobiliarios y algunos requisitos para la inscripción al Registro.
En la actualidad, para la inscripción a este registro, solo es necesario el llenado al Formulario de Inscripción del Registro (FIR) y la Constancia de haber aprobado el Curso de Especialización al Registro de Agente Inmobiliario, según lo establece el Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA) de VIVIENDA. Teniendo tres formas de acceso a la Inscripción de este Registro de Agente Inmobiliario: Por mesa de partes virtual[4] o presencial, y mediante la web de procedimientos TUPA de VIVIENDA[5].
2.2. Curso de especialización de agente inmobiliario
Con la finalidad de obtener agentes inmobiliarios especializados en el sector, es un requisito primordial, el más importante, la realización y aprobación del curso de especialización de agente inmobiliario siendo realizado por las entidades autorizadas. El contenido básico de la malla curricular de este curso, se encuentra aprobado por la Resolución Directoral 008-2016-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, que contiene temas generales y éticos, legales, financieros, contables, tributarios, estadísticos, crediticios, administración, marketing, urbanísticos y de arquitectura con respecto a la intermediación inmobiliaria que el agente inmobiliario desempeñará.
La finalidad de la norma fue especializar a las personas que brindan el servicio de intermediación inmobiliaria sea para gestionar actos de administración o disposición de predios. La duración del curso deben ser un mínimo de 200 horas lectivas, que sería el tiempo idóneo para poder aprender los temas básicos en distintos ámbitos académicos del sector inmobiliario.
También, se debe advertir que no cualquier entidad puede dictar este curso para la inscripción al registro. Puesto que, VIVIENDA ha establecido requisitos a aquellas instituciones que cumplen el perfil para dictarlo y celebran un convenio de cooperación interinstitucional para esta finalidad. Sin embargo, es frecuente la publicidad de cursos de diversas instituciones que no están autorizados a impartir este curso publicitando información no debida, es riesgoso acudir a estos centros que cobran y no están autorizados para otorgar la certificación del curso.
3. Agente inmobiliario y su regulación comparada
En algunos países de Latinoamérica la regulación del agente inmobiliario o también llamado corredor de propiedades, es desconcentrada, regulándose de manera distinta a la legislación nacional vigente, mientras que algunos países tienen una normativa especial al igual que en Perú, otros países optan por no regularlo o asemejarlo a otras figuras existentes en su legislación.
Como es el caso de Colombia, donde se ha regulado en el artículo 1340 al 1346 del Código de Comercio, el corretaje en general, de ello se llevan a cabo celebraciones de contratos de corretaje de propiedades; sin embargo, “la falta de reglamentación específica respecto al corretaje inmobiliario permite que los clientes en algunas ocasiones incumplan con el pago de las comisiones pactadas con los agentes o corredores”[6]. “El contrato de corretaje inmobiliario en Colombia es una actividad comercial, que en la actualidad contiene todavía parte de muchos aspectos inestables e inconclusos, por la legislación y sus decretos, hasta la concepción y definición del mismo”[7].
En el caso de chile, la actividad de la intermediación puede ejercerlo cualquiera, puesto que se anuló la regulación existente, la Ley de Registro Nacional de Corredores de Propiedades 18.796 en 1986. “Desde ese entonces se estableció que esta actividad puede ser desempeñada por cualquier ciudadano sin ninguna exigencia específica y sin límites. Existen diferentes cursos y diplomados de corretaje que te dan la posibilidad de desarrollarte como agente inmobiliario en Chile”[8].
También hay países que han regulado de manera especial el ejercicio del agente inmobiliario. Como es el caso de Brasil, que con la Ley 6.530, se regulo el ejercicio de la profesión de intermediación inmobiliaria, denominándolo corredor de bienes raíces, y creó dos órganos para disciplinar a los profesionales y orientar el desarrollo del sector. Como lo comentaron dos especialistas de la materia en su trabajo de grado:
El primer órgano con el que se cuenta con facultades disciplinarias es el Consejo Federal de Corredores de Inmuebles (COFECI) el cual opera a nivel nacional, sirviendo como el máximo director del gremio inmobiliario. Mientras que a nivel estatal se ejerce el control de la profesión a través de los distintos Consejos Regionales de Corredores encuentran ubicados a lo largo del territorio (…) Brasil, es de los países en el mundo el cual es ejemplo en materia de valoración inmobiliaria, puesto que se han preocupado por profesionalizar el sector, buscando que sea una práctica realizada solamente por profesionales en la materia. Por lo que, ser evaluador en Brasil requiere numerosos requisitos y una formación seria.[9]
Asimismo, en Argentina se contempla una regulación especial mediante la Ley 2340[10], Creación del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, que regula las condiciones del ejercicio del corredor inmobiliario, su habilitación e inscripción en la matricula correspondiente, así como, la creación del ente público no estatal responsable del registro, supervisión, administración y asesoría.
En Europa la regulación del agente inmobiliario se ve diferenciada, un ejemplo claro es el de España, donde el ejercicio del agente inmobiliario se ha hecho menos exigente con el tiempo, antes se solía contar con un título o pertenecer a un colegio profesional para su ejercicio. En la actualidad, en el año 2000 se dictó el Real Decreto 4/2000, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes, el cual, en su artículo 3, sobre condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria, dispuso que «[l]as actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, (sobre colegio de Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), pueden ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenecer a ningún Colegio oficial[11].
Asimismo, con el Real Decreto 1294/2007[12], se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de Propiedad Inmobiliaria y su Consejo General, el cual establece los lineamientos de acceso del agente inmobiliario a los Colegios Oficiales, así como las obligaciones y sanciones del colegiado; sin embargo, no existen mayores condiciones o requisitos para el ejercicio de la actividad de corredor de propiedad, siendo potestad del agente ingresar o no a estas entidades.
Distinto es el caso de Cataluña y Madrid, donde se ha normado esta actividad de manera independiente, y se ha establecido un registro de las personas que desarrollen actividad de intermediación inmobiliaria debebiendo tener colegiatura o especialización suficiente. En la Comunidad Autónoma de Andalucía, mediante la Ley 1/2018[13], se autoriza al gobierno la creación de un Registro para Agentes Inmobiliarios, así como, la necesidad de la inscripción de los agentes y se regula su intermediación dentro de su jurisdicción.
En el caso de Reino Unido, las agencias inmobiliarias están reguladas principalmente por la Estate Agents Act de 1979 (EAA). Conforme con este cuerpo normativo, se entiende por agente inmobiliario a la persona que presenta o intermedia entre personas que quieren comprar, vender o arrendar propiedades ubicadas en el Reino Unido, sean urbanas o rurales; Dichas gestiones las efectúa como parte de su giro comercial[14]; y la función la cumple de acuerdo o siguiendo las instrucciones de un cliente. Para el ejercicio de la intermediación inmobiliaria no se exige ningún requisito habilitante, ni de índole administrativo ni académico. Sin embargo, muchos de ellos se encuentran adscritos a algún colegio profesional, como la Royal Institution of Chartered Surveyors o The National Association of Estate Agents, entidades que, comúnmente, ofrecen capacitaciones para sus miembros[15]
Una regulación parecida al caso de España se realiza en Estados Unidos, donde cada estado tiene una normativa diferente, pero todas están regidas por la misma asociación, que está muy regulada por el gobierno central. Un agente inmobiliario tiene que estudiar 270 horas de cursos específicos del sector, como ética, legislación, fiscalidad o contratos. Una vez terminado se deberá realizar un examen nacional y otro estatal, que deberá ser aprobado con un 70 % de nota para la licencia. Además de la formación existen otros requisitos como las huellas digitales y estudio de penales. Ser agente inmobiliario te permite trabajar en la oficina de un broker inmobiliario, bajo su supervisión y control, nunca de forma independiente[16].
En ese país se ha estandarizado las clasificaciones de agentes inmobiliarios, realtor y broker. El realtor es todo agente inmobiliario registrado en la National Association of Realtors (NAR), siendo una asociación que tiene acceso a una variedad de beneficios y herramientas diseñadas para mejorar sus negocios inmobiliarios, estos deben tomar un curso del Código de Ética Profesional para Agentes Inmobiliarios[17] para ser parte. El broker inmobiliario tiene una complejidad mayor al de ser solo agente inmobiliario, además, este es un profesional licenciado que dirige todas las operaciones inmobiliarias teniendo responsabilidad sobre los agentes inmobiliarios que trabajen para él, se encarga de finalizar la transacción percibiendo el dinero y tiene responsabilidad sobre las operaciones que gestiona[18].
En el Perú no existen la figura de los brokers inmobiliarios y mucho menos realtor. Podría asemejarse la función de brokers, a los agentes inmobiliarios de clasificación como personas jurídicas, sin embargo, por su complejidad y mayor experiencia en el sector, no todos cumplirían estos estándares. La mayor diferencia de los brokers y los agentes inmobiliarios que se regulan en el Perú, recae en la independencia en el cobro de sus servicios, así como la responsabilidad personal por la intermediación que realizan. Si una persona natural, agente inmobiliario, efectúa una transacción a nombre de una persona jurídica, también agente inmobiliario, se configuraría en la dependencia laboral de persona jurídica a persona natural. No en la relación de un bróker a un agente inmobiliario.
Es notoria la diferencia de algunas regulaciones internacionales, las cuales se adaptan a sus medios y realidad nacional, mientras en algunos países no se ha tomado en cuenta la necesidad de regulación especial, otros países regulan y establecen que entidades, sean públicas o privadas, realizan la supervisión, actualización, registro y capacitación de los agentes inmobiliarios en sus funciones de intermediación. En el Perú no existe un órgano colegiado, una entidad desconcentrada o institución especializada, que vigile de cerca las acciones y la especialización del agente inmobiliario que claramente debe dominar ciertos temas en distintas carreras profesionales. VIVIENDA se encarga de realizar las inscripciones en el registro de agentes, supervisar e imponer sanciones en caso de incumplimiento de obligaciones mediante un procedimiento administrativo sancionador.
4. La intermediación inmobiliaria
De acuerdo al numeral III del artículo 2 de la Ley 29080, las operaciones inmobiliarias de intermediación son aquellas relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización, asesoría y consultoría sobre los mismos. Asimismo, el reglamento de Ley, establece a los contratos de intermediación inmobiliaria como un Acto Jurídico celebrado entre el Agente Inmobiliario y el intermediado, mediante el cual se acuerda la operación inmobiliaria de intermediación.
Asimismo, es evidente que el agente inmobiliario realiza la prestación de un servicio inmobiliario, tal como lo explica Daniel Echaiz, sobre el proveedor inmobiliario:
De acuerdo al acápite 2 del artículo IV del Título Preliminar del mencionado Código de Protección y Defensa del Consumidor y en atención a la norma aquí glosada, son proveedores las personas naturales o jurídicas que de manera habitual prestan servicios de cualquier naturaleza a los consumidores finales. Encaja entonces en dicho concepto, el agente inmobiliario, el mismo que requiere estar inscrito en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento para su actuación formal en el mercado, siendo definido en el artículo 2 inciso I de la Ley Nº 29080 concordado con el artículo 3 inciso a) del Reglamento como la persona natural o jurídica, formalmente reconocida por el Estado a través de su inscripción en dicho registro administrativo, que realiza operaciones inmobiliarias (relacionadas con la compraventa, el arrendamiento, el fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, la comercialización, la asesoría y la consultoría sobre los mismos) a cambio de una contraprestación económica en el territorio nacional.[19]
La función del agente inmobiliario, está clara y definida, como aquel agente económico que realiza servicios de gestión en los ámbitos que se requiera en la operación inmobiliaria determinada, para ello, se deberá celebrar un contrato privado de intermediación inmobiliaria con el vendedor o comprador que solicite su intermediación; siendo además un proveedor y debiendo sujetarse a las normas del Código de Protección y Defensa del Consumidor.
En términos generales, el mercado inmobiliario cada vez es más versátil, haciendo de sí una gestión más tediosa al agente inmobiliario, razón por la cual, la capacitación y actualización constante del agente inmobiliario es el requisito más importante para poder ejercer la intermediación. Una operación inmobiliaria se relaciona con distintos ámbitos profesionales que hacen más especializada la gestión del agente y es por ello que en muchos países se ha diversificado la profesionalización de los agentes inmobiliarios, siendo una carrera, estableciendo colegios o entidades especializadas que supervisen sus conocimientos.
5. Conclusión
En nuestro país, el agente inmobiliario está regulado por la Ley 29080, Ley de creación del registro del Agente Inmobiliario, y su reglamento, aprobado por Decreto Supremo 010-2016-VIVIENDA, y tiene como función la intermediación en las gestiones inmobiliarias que realiza, realizando un contrato de intermediación inmobiliaria, siendo a su vez, proveedor por la contratación de sus servicios.
A diferencia de otros países, el agente inmobiliario tiene una tratativa especial y quien ejerce la función de supervisar, registrar e inscribir al agente inmobiliario es VIVIENDA. Esta misma entidad, se encarga de autorizar a las instituciones que capacitan y actualizan al agente inmobiliario, teniendo en cuenta, el nivel de profesionalización que deberían tener estos actores económicos ante cualquier adversidad que se presente en la transacción inmobiliaria.
[1] “Gestión”, Mercado inmobiliario crecería 15% este año: ¿caída del dólar se traslada al precio de vivienda?, 26 de enero de 2022, acceso el 08 de abril del 2022. https://gestion.pe/economia/mercado-inmobiliario-creceria-15-este-ano-caida-del-dolar-se-traslada-al-precio-de-vivienda-noticia/?ref=signwall
[2] “Congreso de la República del Perú”, Registro de Expedientes, acceso el 08 de abril del 2022.
[3] Para tener mayor detalle respecto de los procedimientos vigentes en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, visitar la página web: https://tramites.vivienda.gob.pe/serviciosenlinea/
[4] En caso esté interesado en realizar el trámite de inscripción al registro de agentes inmobiliarios, deberá solicitar adjuntando su firma electrónica y los requisitos señalados, generando una Hoja de Tramite en: https://mesadepartes.vivienda.gob.pe/
[5] Para la realización del trámite por procedimientos TUPA, deberá llenar los datos en el FIR virtual y adjuntar lo solicitado en: https://tramites.vivienda.gob.pe/serviciosenlinea/login.aspx
[6] Eduardo Espinoza. “El Corretaje Inmobiliario en Colombia”. (Universidad Pontificia Javeriana, Bogotá, 2012), 40, https://studylib.es/doc/5586424/el-corretaje-inmobiliario-en-colombia-eduardo-espinosa-be…
[7] Jimena Gómez. “Contrato de Corretaje Inmobiliario en Colombia”. (Universidad Santiago de Cali, 2019), 17, https://www.coursehero.com/file/73651285/CONTRATO-DE-CORRETAJEpdf/
[8] “Valia”. Requisitos para ser un Agente Inmobiliario en Chile, 25 de agosto del 2021, acceso el 08 de abril del 2022. https://blog.valiapro.com/requisitos-para-ser-un-agente-inmobiliario-en-chile
[9] Santiago Pérez y Daniel Galindo, “Manual Técnico Jurídico para Valoración Inmobiliaria”, (trabajo de grado, Universidad EAFIT de Medellín, 2017), 29, https://1library.co/document/y602w3oy-manual-tecnico-juridico-para-valoracion-inmobiliaria.html
[10] “Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires”, Legislación: Ley 2340, Creación del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, acceso el 10 de abril de 2022. http://colegioinmobiliario.org.ar/legislacion_detalle.asp?id=4
[11] James Wikins. “Corredores de Propiedades: Ejemplos regulatorios en la Legislación Extranjera”. (Proyecto de Ley que crea el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, Comisión de Economía, Chile, mayo 2018), 04, https://obtienearchivo.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/25367/1/Corredores_de_Propiedades.__Leg._Extr._.pdf
[12] “Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado”, Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General, (Ministerio de Vivienda, acceso el 10 de abril de 2022), https://www.boe.es/buscar/pdf/2007/BOE-A-2007-17283-consolidado.pdf
[13] “Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado”, Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de Viviendas en Andalucía, acceso el 10 de abril de 2022, https://www.boe.es/eli/es-an/l/2018/04/26/1
[14] James Wikins. “Corredores de Propiedades: Ejemplos regulatorios en la Legislación Extranjera”. (Proyecto de Ley que crea el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, Comisión de Economía, Chile, mayo 2018), 02, https://obtienearchivo.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/25367/1/Corredores_de_Propiedades.__Leg._Extr._.pdf
[15] James Wikins. “Corredores de Propiedades: Ejemplos regulatorios en la Legislación Extranjera”. (Proyecto de Ley que crea el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, Comisión de Economía, Chile, mayo 2018), 03, https://obtienearchivo.bcn.cl/obtienearchivo?id=repositorio/10221/25367/1/Corredores_de_Propiedades.__Leg._Extr._.pdf
[16] “Instituto de Estudios Aplicados”, La regularización del sector inmobiliario en EEUU: ¿Un modelo a seguir?, 11 de diciembre del 2019, acceso el 10 de abril de 2021, https://instituteidea.com/2019/12/11/sector-inmobiliario-eeuu/
[17] “National Association of Realtors”, Código de Ética, vigencia desde el 01 de enero de 2020, acceso el 10 de abril del 2022, https://www.nar.realtor/codigo-de-etica
[18] “Api Noticias”, Las diferencias entre un Broker y un Agente Inmobiliario, 04 de febrero de 2015, acceso el 08 de abril de 2022, https://www.api.cat/noticias/las-diferencias-entre-un-agente-y-un-broker-inmobiliario/
[19] Daniel Echaiz Moreno. “Derecho y Cambio Social”, El Consumidor en los Contratos Inmobiliarios,2005, acceso el 08 abril del 2022, https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/5496563.pdf
