Fundamento destacado: Cuarto: Esa misma distinción es la que sigue nuestro código. Así:
1. El artículo 1098 del Código Civil prescribe que: “La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley”, sin que sancione con nulidad la inobservancia de la escritura pública, lo que lo coloca dentro de la hipótesis del artículo 144 del mismo código («Cuando la ley impone una forma y no sanciona con nulidad su inobservancia, constituye sólo un medio de prueba de la existencia del acto»).
2. Por su parte, el artículo 1099 del Código Civil establece como requisito de validez de la hipoteca que se inscriba en el registro de la propiedad inmueble, lo que solo se puede lograr cuando el acto consta en escritura pública.
3. Es aquí donde cobra importancia la distinción entre contrato de hipoteca y derecho real de hipoteca, en el entendido que lo señalado en el inciso 3 del artículo 1099 del Código Civil, no constituye un requisito de validez del contrato de hipoteca sino un requisito para la existencia del derecho real de hipoteca, mientras que los incisos 2 y 3 del precitado artículo 1099 regulan requisitos relativos a la hipoteca como contrato.
SUMILLA: La pretensión de otorgamiento de escritura pública, consiste únicamente en determinar si en realidad existe la obligación de formalizar atribuida a la parte demandada, lo cual ya se ha acreditado en autos, al haberse probado la existencia del contrato de reconocimiento de deuda y compromiso de pago, mutuo, constitución de hipoteca cuya formalización se pretende.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN 711-2017
Lima Norte
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA
Lima, quince de marzo de dos mil dieciocho.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa N°711-2017, en audiencia pública realizada en la fecha; oído el informe oral y producida la votación correspondiente conforme a ley, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO
Viene a conocimiento de esta Suprema Sala el recurso de casación interpuesto por la codemandada Hidrocarburos El Rímac S.A.C., a fojas cuatrocientos setenta y ocho, contra la sentencia de vista de fecha veinte de julio de dos mil dieciséis, obrante de fojas cuatrocientos sesenta y siete, que confirma la sentencia apelada, de fecha primero de setiembre de dos mil quince, obrante de fojas cuatrocientos veintinueve, que declara fundada la demanda de otorgamiento de escritura pública.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Por escrito obrante a fojas veinticuatro, subsanado a fojas ciento treinta y nueve, PRIMAX S.A. interpone demanda en contra de Hidrocarburos El Rímac S.A.C. y Giselle Patricia Araujo Garzón de Brea, sobre otorgamiento de escritura pública de constitución de primera y preferente hipoteca de fecha catorce de agosto de dos mil cuatro, hasta por la suma de $.204,564.17 (doscientos cuatro mil quinientos sesenta y cuatro con 17/100 dólares americanos) sobre el inmueble de su propiedad constituido por los lotes N°s 16,17,18, 19, 20, 21, 22 y 23 de la Mz. I, de la Asociación de Vivienda Mariscal Castilla, Distrito de Santa Rosa, Provincia y Departamento de Lima. Para sustentar este petitorio, explica que mediante Minuta de Reconocimiento de Deuda y Compromiso de Pago, Mutuo, Constitución
de Hipoteca de fecha catorce de agosto de dos mil cuatro, doña Giselle Patricia Araujo Garzón, debidamente representada por José Antonio Garzón Gutiérrez otorgó a favor de Romero Trading primera y preferente hipoteca, sobre los inmuebles de su propiedad antes descritos y que dicha minuta fue ingresada bajo el Kardex N°107690 de la Notaría Pública
del Dr. Alfredo Paino Scarpati. Señala que el referido contrato se celebró con el objeto de garantizar las obligaciones de Hidrocarburos El Rímac frente a su institución, señalándose además que la garantía se extendería hasta la fecha de cancelación de la deuda. Refiere que la Empresa Romero Trading cedió sus acreencias y relaciones comerciales con la Empresa Hidrocarburos El Rímac S.A.C. a favor de RT Combustible S.A. posteriormente éste se fusionó con la Empresa PETROX S.A. asumiendo esta última a título universal la
integridad del patrimonio que le correspondía a dicha fecha a RT Combustible S.A. por último con fecha catorce de noviembre de dos mil cinco, la Empresa PETROX S.A. pasó a denominarse PRIMAX S.A.razón por la que interviene en la demanda.
2. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por escrito obrante a fojas doscientos treinta y tres, la demandada Giselle Patricia Araujo Garzón, contesta la demanda señalando que la hipoteca garantiza una obligación propia o ajena, y requiere de ciertas formalidades como es la inscripción registral, sin este requisito todo acto hipotecario es nulo e inejecutable; asimismo, señala que si bien es propietaria de los lotes de terreno Nros. 16, 17, 18,19, 20, 21, 22 y 23, en mérito a un testimonio de escritura pública, los mismos que no están inscritos en los Registros Públicos, por lo que resulta imposible la realización de la hipoteca. Por último, refiere que no está obligada a firmar ninguna escritura de constitución de hipoteca, pues desconoce las relaciones comerciales entre Romero Trading e Hidrocarburos El Rímac S.A.C. toda vez que jamás ha firmado la minuta de fecha catorce de agosto de dos mil cuatro.
Por escrito obrante a fojas trescientos veintitrés, Hidrocarburos El Rímac S.A.C. contesta la demanda señalando que si bien reconoce la deuda a Romero Trading y que ofreció y constituyó hipoteca sobre los lotes referidos, empero, en la cláusula octava de la minuta en forma clara,precisa que no se elevó a Escritura Pública, por cuanto dichos lotes no se encontraban inscritos en los Registros Públicos, no pudiendo culminar con las gestiones para su inscripción, por lo que no es posible el otorgamiento de Escritura Pública, toda vez que está condicionado a la inscripción de los lotes en el registro correspondiente, y jurídicamente es imposible constituir hipoteca sobre inmuebles no inscritos en los Registros Públicos.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS.
Por resolución de fojas trescientos cincuenta y siete, se ha establecido como puntos controvertidos: (i) determinar si a la demandante le asiste el derecho de solicitar el otorgamiento de escritura pública; (ii) si los codemandados están en la obligación de otorgar la escritura pública de la minuta de fecha catorce de agosto de dos mil cuatro.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
Por sentencia dictada el primero de setiembre de dos mil quince, obrante a fojas cuatrocientos veintinueve, el Primer Juzgado Civil del Módulo Básico de Justicia de Condevilla ha declarado fundada la demanda de otorgamiento de escritura pública, ello al considerar que de la revisión de la minuta materia de otorgamiento de escritura pública se advierte que, si bien el codemandado Hidrocarburos El Rimac S.A.C. alega que en la cláusula octava del contrato constaba que no se elevaba a escritura pública el contrato por no encontrarse inscrito en los Registros Públicos los inmuebles, empero, de la revisión de autos se advierte que no existe la condición indicada por el demandado Hidrocarburos El Rímac S.A.C para formalizar el contrato, por el contrario el deudor se obliga a realizar
las gestiones a fin de inscribir la hipoteca. En cuanto al argumento de defensa de que es imposible constituir hipoteca sobre inmuebles no inscritos en los Registros Públicos, el presente proceso sólo tiene por objeto formalizar el acto para que se logre la finalidad para la cual se celebró el contrato contenido en la minuta. Por otro lado, si bien es cierto las partes no han convenido expresamente en otorgar la escritura pública sobre el contrato; sin embargo, en el referido contrato se indica que el cliente se obligaba a realizar las gestiones necesarias para la inscripción de la hipoteca, de lo cual se advierte que tácitamente se comprometió en formalizar el acto jurídico, por lo que las partes se encuentran obligadas a la suscripción del instrumento público conforme el artículo 1412
concordante con el artículo 1098 del Código Civil.
[Continúa…]
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