Fundamentos destacados. 10. Sobre la medianería, el artículo 994 del Código Civil establece que las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario. «La medianería establece un régimen de copropiedad especial con indivisión forzada permanente sobre paredes, cercos o zanjas situadas entre dos predios. Asimismo, dicho derecho de copropiedad es susceptible de ser adquirido a través de las distintas formas previstas para adquirir la propiedad, sean estas originarias o derivativas»2. Sin embargo, aunque la pared divisoria fuera medianera, dicho elemento no permite sostener que se trate de un bien o zona común como si estuviéramos en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de copropiedad e independización. La medianería está regulada en el Código Civil mientras que dichos regímenes están desarrollados por la Ley n.° 27157.
Sumilla: Pared o muro medianero.- La existencia de una pared medianera no constituye impedimento para que los predios separados por ese elemento puedan independizarse por subdivisión mediante el procedimiento de regularización previsto en la Ley N.° 27157.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 551-2022-SUNARP-TR
Trujillo, 14 de febrero del 2022
APELANTE: BORIS RUFO AUCCACUSI QUISPE
TÍTULO: 2892239-2021 del 19.10.2021
RECURSO: 852-2021 – H.T. 0015350
PROCEDENCIA: ZONA REGISTRAL N.° X – SEDE CUSCO
REGISTRO: DE PREDIOS DEL CUSCO
ACTOS: REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA, CARGAS TÉCNICAS E INDEPENDIZACIÓN
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la inscripción de la regularización –al amparo de la Ley N.° 27157 y de su reglamento- de la fábrica e independización por subdivisión de dos predios que conforman la totalidad del lote 17 de la manzana R del Pueblo Joven Independencia del distrito, provincia y departamento del Cusco, que consta inscrito en la partida N.° 02033937 del Registro de Predios del Cusco. Para ese efecto, se han adjuntado los siguientes documentos:
– FOR suscrito por Efraín Olarte Torres, Rosalina Silva Huamán, Víctor Silva Huamán y Apolonia Aydee Sosa Arriola, además, se incluye la intervención del verificador Ing. Rubén Darío Mamani Puma, cuya firma ha sido certificada por la notaría del Cusco Rodxana Negrón Peralta 18.10.2021.
– Anexos N.° 4 y N.° 1 firmados por Efraín Olarte Torres, Rosalina Silva Huamán, Víctor Silva Huamán, Apolonia Aydee Sosa Arriola y por el verificador Ing. Rubén D. Mamani Puma.
– Copia certificada por la Municipalidad Distrital de Santiago – Cusco del acta de matrimonio celebrado entre Víctor Silva Huamán y Apolonia Aydee Sosa Arriola el 27.1.1992.
– Copia certificada por la Municipalidad Distrital de Santiago – Cusco del acta de matrimonio celebrado entre Efraín Olarte Torres y Rosalina Silva Huamán el 4.7.1988.
– Informe técnico de verificación y planos de ubicación – localización y de distribución suscritos por el verificador responsable Ing. Rubén Darío Mamani Puma, cuya firma ha sido certificada por el notario de Cusco Néstor Avendaño García el 22.2.2021.
– Declaraciones juradas suscritas por el verificador responsable Ing. Rubén Darío Mamani Puma, cuya firma ha sido certificada por el notario de Cusco Néstor Avendaño García el 4.12.2021.
– Memoria descriptiva y planos de subdivisión y perimétrico – ubicación – localización suscritos por el verificador responsable Ing. Rubén Darío Mamani Puma, cuya firma ha sido certificada por la notaría de Cusco Rodxana Negrón Peralta el 18.10.2021.
– Contrato privado de independización suscrito por Efraín Olarte Torres, Rosalina Silva Huamán, Víctor Silva Huamán y Apolonia Aydee Sosa Arriola, cuyas firmas han sido certificadas por el notario de Cusco Néstor Avendaño García el 22.2.2021.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
La registradora pública de la Oficina Registral del Cusco Yelvin Dueñas Castañeda dispuso la tacha sustantiva del título mediante esquela del 3.12.2021, cuyos términos se transcriben a continuación:
De conformidad a los alcances del Art. 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se procede a efectuar la TACHA SUSTANTIVA del presente título a mérito de las siguientes:
ANTECEDENTES:
Solicita inscripción de declaratoria de fábrica con subdivisión y cargas técnicas vía regularización Leyes N° 27157 y 30830. Partida vinculada: 02033937 del Registro de Predios.
ANÁLISIS:
1. Conforme a lo previsto en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. El segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del RGRP establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Concordante con ello, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende, entre otros, los siguientes aspectos: «(…) c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados; d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
2. En el presente caso, se advierte la solicitud de inscripción de declaratoria de fábrica con subdivisión en vía de regularización al amparo de la Ley N° 27157, del predio inscrito en la Partida N° 02033937 del Registro de Predios.
3. Ahora bien, de la revisión del plano de distribución o fábrica (lámina A-01) con firma certificada del verificador responsable, Ing. Rubén Darío Mamani Puma; se advierte que, las construcciones de las edificaciones correspondientes a las denominadas «Sección 1» y «Sección 2», no han generado «de hecho» la subdivisión del predio, pues existe entre ellas una pared, muro o edificación y un «cerco» con estructura de metal que comparten y tienen en común ambas fracciones resultantes.
Al respecto corresponde citar el artículo 994 del Código Civil que define la pared medianera como: «… Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario…».
Por su parte, el Tribunal Registral en numerosas resoluciones se ha pronunciado respecto a la Subdivisión por regularización de edificaciones señalado que «La subdivisión de predio urbano por regularización de edificaciones, prevista en la Ley N° 27157, procederá solo cuando la construcción de edificaciones independientes declaradas en vía de regularización conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz, lo cual podrá determinarse de la existencia de unidades inmobiliarias independientes debidamente delimitadas estructuralmente por muros, paredes o cercos.» (Sumilla de la Resolución N° 2067-2021- SUNARP-TR, Trujillo 12/10/2021).
Se puede advertir entonces, que los sub lotes y/o secciones (1 y 2) no cuentan con una división física o delimitación estructural apropiada que permita la independencia de cada una de ellas, en tanto comparten una pared medianera y un «cerco», el mismo que está constituido por un «cerramiento con estructura de metal y planchas de malla gallinero» (primer nivel) y «cerramiento con estructura de madera y plancha de triplay» (segundo nivel) los cuales no son elementos estructurales de delimiten las unidades inmobiliarias, tanto más si dicho «cerco» resulta ser un elemento común para ambas secciones. 4. Por otro lado, se tiene que, el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, ha previsto que cuando se solicite la inscripción de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 se utilice el FORMULARIO REGISTRAL aprobado por la SUNARP (Resolución N° 023-2001-SUNARP/SN. publicado en el Diario El Peruano, en fecha 28/01/2001, D.S.N°035- 2006-VIVIENDA, artículo 4o). Asimismo, el artículo 24 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el documento que da mérito a la inscripción de la regularización es el FOR (o Formulario Registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituye título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar. Es así que, el artículo 29 de dicha norma, con relación a la actuación del notario en el trámite de regularización de edificaciones establece lo siguiente: «Artículo 29.- Presentación del FOR: El FOR, acompañado de la documentación correspondiente, es presentado por el Verificador Responsable ante el notario competente, quien procederá al examen de la identidad de los intervinientes en el proceso de regularización y a la legalización de sus firmas en los documentos señalados. Asimismo, constatará la habilitación del Verificador Responsable.» Como se tiene del párrafo anterior las firmas que contengan el FOR, así como los demás documentos que lo acompañan, deberán ser certificadas por notario competente del distrito notarial donde se ubica la edificación, conforme a lo establecido por el Art. 6 del TUO de la Ley N° 27157.
[Continúa…]
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