Sumario: 1. Introducción: Un procedimiento que promete, pero no despega, 2. ¿Qué exige realmente la Ley N.º 30933?, 3. Una contradicción con la realidad contractual peruana, 4. La realidad del foro: ¿qué opinan los abogados?, 5. El notario como verificador del derecho: actuación ex ante y ex post, 6. Sociedad líquida, justicia eficaz, 7. Resultados antes que formas: una propuesta razonable, 8. Conclusión: sin reforma legal, no hay desalojo exprés notarial real.
1. Introducción: Un procedimiento que promete, pero no despega
El procedimiento de desalojo con intervención notarial, regulado por la Ley N.º 30933[1], fue concebido como una alternativa ágil y segura, para que los propietarios recuperen su inmueble cuando el contrato de arrendamiento ha vencido o el inquilino deja de pagar.
Sin embargo, a pesar de su potencial, esta vía no ha logrado consolidarse en la práctica. La razón principal radica en la desconexión de la Ley con la realidad contractual predominante.
En el Perú, la mayoría de los contratos de arrendamiento no se celebran mediante escritura pública ni Formulario Único de Arrendamiento (FUA), como exige la ley, sino mediante documentos privados con firmas legalizadas ante notario, lo cual constituye una práctica extendida y jurídicamente válida.
Este artículo explora los motivos por los cuales este procedimiento aún no despega, analiza los obstáculos legales y operativos más relevantes, y propone ajustes razonables que permitan su uso efectivo sin sacrificar garantías.
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2. ¿Qué exige la Ley N.º 30933?
La norma indica que, para acceder a este tipo de desalojo, el contrato debe:
- Estar elevado a escritura pública, o
- Haber sido celebrado mediante el FUA.
Esta estructura limita severamente el alcance del procedimiento:
- El FUA solo aplica a viviendas, no a inmuebles de uso comercial u otros fines.
- La escritura pública no es forma obligatoria para los contratos de arrendamiento en general, pero sí se vuelve requisito legal en este caso puntual.
Así, en la práctica, si el contrato solo está legalizado ante notario (forma más común), el desalojo con intervención notarial no es viable bajo el marco actual. El propietario deberá iniciar un proceso judicial sumarísimo, con plazos inevitables.
3. Una contradicción con la realidad contractual peruana
Aquí surge una pregunta razonable: ¿por qué exigir EP o FUA si la mayoría de los contratos se celebran mediante documento privado con firma legalizada[2]?
En el Perú, la forma habitual de formalizar un contrato de arrendamiento es acudir al notario para legalizar las firmas, lo que garantiza:
- Identidad de las partes,
- Capacidad legal,
- Consentimiento libre, y
- Fecha cierta del acto (art. 245 del Código Civil).
Este modelo, aunque no cumpla con EP o FUA, ofrece seguridad jurídica suficiente. Más aún, si se incluye una cláusula de allanamiento anticipado, el contrato debiera ser plenamente ejecutable.
La exigencia legal actual termina desincentivando el uso del procedimiento notarial, cuando debería ampliarse para abarcar esta práctica extendida y legítima.
4. La realidad del foro: ¿qué opinan los abogados?
Para conocer la percepción práctica sobre el desalojo con intervención notarial, se aplicó una encuesta a 20 abogados litigantes con experiencia directa en este procedimiento. Las respuestas, tanto cerradas como abiertas, ofrecen una visión clara de los aciertos, obstáculos y posibles mejoras[3].
Principales hallazgos:
- 100 % de los encuestados ha tramitado desalojos bajo la Ley N.º 30933.
- 70 % considera que el procedimiento es más rápido que el judicial, aunque 30 % no percibe mayor celeridad.
- 90 % identifica como principal barrera el requisito formal del FUA o escritura pública.
- 100 % cree que deberían aceptarse contratos con firma legalizada notarialmente como título suficiente.
- 100 % considera necesario permitir la oposición fundada de terceros legítimos (por ejemplo, familiares o subarrendatarios).
- 100 % opina que el notario debe verificar la legitimidad del solicitante antes de iniciar el trámite.
Algunas voces recogidas:
“El procedimiento es útil, pero la mayoría no accede porque sus contratos son privados, no en FUA ni escritura.”
“El notario certifica, pero no siempre verifica si el solicitante es realmente el propietario.”
“Debería haber mediación previa. Muchos inquilinos se irían si se les da un plazo razonable.”
¿Qué muestran estas respuestas?
La práctica revela una brecha entre la ley y la realidad contractual. Aunque el procedimiento podría funcionar, sus requisitos lo vuelven inaccesible para muchos. Además, no contempla adecuadamente a terceros con derechos legítimos, lo que genera riesgos de abuso.
Esto refuerza la necesidad de ampliar los títulos habilitantes (como el contrato con firma legalizada) y diseñar mecanismos de oposición y conciliación previa, que hagan viable el uso seguro, rápido y justo de esta figura.
5. El notario como verificador del derecho: actuación ex ante y ex post
La figura del notario ha sido entendida, clásicamente, como un operador del Derecho preventivo, cuya función es dar seguridad jurídica antes de que surja un conflicto. Sin embargo, su función no termina allí. También puede —y debe— actuar ex post, cuando por mandato legal le corresponde dilucidar una incertidumbre jurídica, para verificar hechos, documentos y derechos, dentro de los márgenes de ley.
Como señalaba Francesco Carnelutti, el notario no es un simple transcriptor o formalizador, sino un custodio del Derecho, encargado de asegurar que las relaciones jurídicas se desarrollen con legalidad y justicia[4].
6. Sociedad líquida, justicia eficaz
En un entorno social como el descrito por Zygmunt Bauman, donde prima la fluidez, la inmediatez y la necesidad de soluciones claras, el sistema legal no puede permanecer rígido[5].
- La justicia debe ofrecer respuestas rápidas, sin renunciar a la seguridad jurídica.
- El Derecho debe ser comprensible y operativo para ciudadanos y profesionales.
- Los procesos deben buscar resolver el conflicto, no eternizarlo.
En este contexto, la figura notarial aporta legitimidad, confianza y agilidad. Evita el inicio de juicios innecesarios, reduce el uso instrumental del proceso judicial y restaura el derecho de posesión de forma razonable.
7. Resultados antes que formas: una propuesta razonable
En la lógica de Amartya Sen, el derecho debe centrarse en los resultados y no solo en los procedimientos[6]. Si hay un contrato claro, incumplido, con cláusula de allanamiento, y validado por notario mediante firma legalizada, ¿por qué no permitir la activación del desalojo exprés notarial?
Desde la visión de Habermas, los contratos reflejan acuerdos racionales entre ciudadanos autónomos[7]. Si las partes ya firmaron voluntariamente y el notario verificó identidad, capacidad y voluntad, el control legal ya se cumplió. No hace falta otra formalidad adicional.
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8. Conclusión: sin reforma legal, no hay desalojo exprés notarial real
La intención del legislador fue clara: acelerar la restitución de la posesión. Pero al condicionar el procedimiento a una forma contractual poco usada, se ha neutralizado en la práctica.
Hoy, el propietario que tiene un contrato legalizado con cláusula de allanamiento:
- No puede ir al notario (salvo que haya EP o FUA),
- Debe iniciar un proceso judicial, aunque haya acuerdo previo,
- Y esperar varios meses, con el riesgo de oposición o dilación.
La solución es evidente: ampliar la habilitación del desalojo notarial a contratos con firma legalizada. Con ello, el sistema sería coherente con la realidad, más accesible para los ciudadanos, y más eficaz para garantizar el derecho de propiedad.
Nota del autor
Esta publicación es una versión adaptada para fines de divulgación jurídica general. La versión académica completa del artículo ha sido presentada para evaluación en la Revista del Poder Judicial del Perú.
Sobre el autor: Enrique Mendoza Vásquez, es Doctor en Derecho por la Universidad de San Martín de Porres y Notario de Lima. Profesor Ordinario en la Facultad de Derecho de la Universidad Ricardo Palma, especializado en Derecho Civil, Notarial y Registral.
[1] Congreso de la República del Perú. Ley N.º 30933 – Ley que regula el procedimiento de desalojo con intervención notarial. Diario Oficial El Peruano, 18 de abril de 2019.
[2] Perú. Código Civil. Decreto Legislativo N.º 295, arts. 1352 y 245
[3] Encuesta aplicada a 20 abogados litigantes con experiencia directa en procedimientos de desalojo con intervención notarial (Ley N.º 30933), mediante formulario estructurado con preguntas cerradas y abiertas, realizada en el primer semestre de 2024 como parte del estudio “Hacia un modelo eficiente de desalojo en el Perú”, actualmente en evaluación por la Revista del Poder Judicial.
[4] Carnelutti, F. (2017). El Notario como operario del derecho. En Notarius: Revista del Colegio de Notarios de Lima (pp. 232–238). Fondo Editorial del Colegio de Notarios de Lima.
[5] Bauman, Zygmunt. Modernidad líquida. Fondo de Cultura Económica, 2023.
[6] Sen, Amartya. La idea de la justicia. Taurus, 2010.
[7] Habermas, Jürgen. Facticidad y validez. Sobre el Derecho y el Estado democrático de derecho en términos de teoría del discurso. Trotta, 1998.
