Sumario.- 1. Introducción, 2.Antecedentes históricos, 2.1. En Roma, 2.2. En la Edad Media, 2.3. En la Revolución Francesa, 3. La hipoteca en el Perú, 3.1. La hipoteca en el Código Civil de 1852, 3.2. La hipoteca en el Código Civil de 1936, 3.3. La hipoteca en el Código Civil de 1984, 4. Las hipoteca especiales en el Perú, 4.1. La hipoteca social, 4.2. La hipoteca popular, 4.3. Las letras hipotecarias, 5. La hipoteca como garantía mobiliaria, 5.1. Prenda agrícola, 5.2. La prenda con entrega jurídica, 5.3. La Ley de garantía mobiliaria, 6. Hipotecas modernas, 6.1. La hipoteca ómnibus, 6.2. La hipoteca inversa, 6.3. Garantía sábana, 7. Conclusiones.

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1. Introducción

En la actualidad nadie duda que los créditos[1] son una parte importante en la economía moderna; estos permiten que las personas, las empresas y el Estado puedan tener acceso a recursos con los capitales de otros.

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Estas incentivan el incremento del consumo de las personas y posibilitan a distintos sectores socioeconómicos acceder a bienes de alto costo que no podrían adquirirlos al contado; también permiten el incremento de la producción de bienes y servicios; y la posibilidad de realizar inversiones de gran infraestructura por parte de las empresas y del Estado.

Pero para que los créditos cumplan un rol más eficaz y confiable, se debe garantizar su cumplimiento, esta se puede dar a través de personas (garantías personales) o de bienes (garantías reales); esto permitirá afianzar la «confianza» de parte del deudor en el acreedor.

Las garantías personales consisten en que una o más personas respondan conjuntamente con el deudor por la obligación de un derecho crediticio[2], en nuestra legislación solo hay dos formas de garantías personales: la fianza, regulada desde los artículos 1868° al 1905° del Código Civil, y el aval, regulada desde los artículos 57° al 60° de la Ley de Títulos Valores.

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Las garantías reales consisten en la afectación de algún bien para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; que, según nuestra legislación, solo pueden ser: la prenda, la hipoteca, la anticresis y la retención; todas estas reguladas por la sección cuarta del libro quinto del Código Civil.

Las primeras garantías en aparecer según consenso académico fueron las garantías personales, debido a que los bienes eran susceptibles de saqueos o invasiones, propias de la edad antigua; esto llevó a que el centro de los derechos patrimoniales sea la persona y no los bienes. Era la confianza en la persona la garantía máxima de la época, donde el deudor o una tercera persona se comprometían de palabra a cumplir la deuda.

Al inicio, estas garantías versaban sobre la libertad del deudor, siendo el propio cuerpo una garantía personal donde el incumplimiento provocaba la esclavitud.

Esta garantía consiste en la promesa de un tercero a cumplir con la deuda ante el incumplimiento del deudor; esta garantía reposaba sobre la confianza que tenía el tercero en el deudor.

En Roma, la persona encuentra en los bienes físicos una nueva forma de garantía; esto debido a que los constantes saqueos e invasiones disminuyeron; permitiendo a las personas asentarse en las ciudades; estas garantías que tenían como centro a los bienes se llamaron: garantías reales.

Al inicio se creó la fiducia o enajenación con fiducia, que consistía que el deudor entregue el bien y la propiedad al acreedor y este se comprometía a entregarlo vía nueva compraventa; existiendo una doble transferencia de propiedad, una en la entrega y la otra en la devolución.

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Este compromiso de devolverlo se realizaba en nombre de la diosa Fides[3], la diosa de la confianza; esta promesa contenía una gran carga emocional, propia de la época; donde el honor y la palabra era lo más importante para todos los ciudadanos romanos.

Con el pasar del tiempo esta promesa deja de ser relevante para los ciudadanos romanos, la palabra y la carga religiosa empieza a desaparecer poco a poco; el acreedor ya no realizaba la segunda transferencia y vendía el bien a un tercero haciendo que el deudor ya no pueda ejercer acciones frente a este, porque el derecho solo le daba acciones frente al acreedor haciéndolo indefenso ante un tercero adquirente.

Esto fue superado cuando en Roma llegan a diferenciar la posesión de la propiedad y logran crear el pignus, con esta figura ya no era necesaria la transferencia del bien, solo la entrega de la posesión era suficiente para su constitución.

El pignus consiste en la afectación de un bien determinado para asegurar una obligación principal, donde se realiza el desplazamiento del bien pero se conserva la propiedad. En este supuesto, cuando el deudor cumple su obligación, el acreedor tiene que devolverlo porque el deudor sigue siendo propietario del bien. Esta figura reemplaza a la fiducia en Roma por resultar más práctico.

El pignus trajo conflictos cuando el bien gravado era sobre objetos que ayudaban al pago de la deuda, por ejemplo: las herramientas de la agricultura. Por ello en Roma, en un intento de perfeccionamiento del pignus y con una gran influencia de otros derechos antiguos como el griego. En Grecia se introduce la figura del pignus convectum o actualmente conocido como hipoteca.

Esta figura consiste en la afectación de los bienes del deudor a favor de una obligación principal, donde el desplazamiento del bien era ficticio y el deudor mantenía el bien para poder usarlo y disfrutarlo.

Esto beneficia al deudor porque logra conservar el bien, permitiéndole realizar el pago de la deuda a través del su uso y disfrute del bien gravado; y también logra proteger al acreedor al darle características como la persecución y la preferencia.

Las garantías reales en Roma y en el mundo antiguo sufrieron una constante evolución, siempre buscando la fórmula para garantizar el derecho del acreedor sin exceder los derechos del deudor; es por eso que la hipoteca llega a ser la máxima garantía, la más importante institución de garantía usada en el derecho romano.

Empero, esta figura ha sufrido diversos cambios desde Roma hasta la actualidad, pero a pesar de esos cambios esta figura sigue siendo, como decía Díez-Picazo[4], la reina de las garantías porque es la que logra otorgar al acreedor y al deudor una protección más eficaz y vigorosa.

Por ello en este artículo realizaremos un análisis histórico de su evolución y su actual importancia en la economía mundial.

2. Antecedentes históricos

La palabra hipoteca deriva de la voz griega «hiphoteke«, que significa «poner debajo». Esta figura era usada por los griegos para respaldar el cumplimiento de sus obligaciones, afectándose los bienes del deudor a favor del acreedor sin la necesidad de algún desplazamiento del bien dándole al acreedor preferencia en el pago.

Estas afectaciones eran publicitadas a través de la colocación de grandes piedras o lápidas al frente de un bien hipotecado; cuya finalidad era poner en conocimiento a todos los posibles adquirentes, que sobre el bien pesaba un “gravamen”.

Se sabe que a pesar de que la palabra es griega, esta institución era usada mucho antes a la época de Solón. Era común que los asirios, en el siglo X a.C., lo ejecutaran de forma cotidiana.

2.1. En Roma

La hipoteca estuvo presente en Grecia y en un proceso de mejorar el pignus se incorpora al derecho romano, ya que en esta era necesaria la entrega del bien para su constitución, esto creaba conflictos porque muchas veces se constituía el pignus en bienes que servían para el pago de la deuda quitándole la posibilidad de usar y disfrutar el bien.

Esta figura tomó el nombre de pignus conventum porque no se logró diferenciar nítidamente entre prenda e hipoteca, cuando se aceptaba, para aplicar el rigor de la desposesión del pignus, la llamada «tradición fingida» en que se simulaba el desplazamiento del bien a favor del acreedor, vía arrendamiento o comodato esta diferenciación se hizo lentamente; recién cuando el pignus conventum tomó los caracteres de preferencia, persecución y venta se logró hacer esta diferenciación.

En Roma tanto la prenda como la hipoteca se constituían sobre bienes muebles o inmuebles, sin importar qué tipo de bien era; su diferencia principal provenía del desplazamiento del bien, en el pignus era necesaria y en la hipoteca no.

En Roma, a diferencia de Grecia, se perdió en parte, el carácter de la publicidad al crearse las hipotecas generales y ocultas, donde la publicidad no era necesaria y las grandes piedras o lápidas que se ponían al frente del bien empezaron a desaparecer, haciendo imposible saber qué bien estaba afectado por un gravamen.

Esto hizo que los acreedores en busca de una mayor seguridad empezaran a exigir todos los bienes de su deudor y no uno específico creándose las hipotecas generales y las especiales, era general cuando el gravamen afectaba todos sus bienes y era especial cuando afectaba solo a determinados. Esta característica, única en Roma, afecta al carácter de especialidad de la hipoteca, que consiste en la determinación del bien afectado.

En oposición a la incertidumbre que generaba la hipoteca oculta, los gobernadores de la época tomaron como única medida penar severamente a los que cometieran fraude en contra de sus respectivos acreedores.

En esta figura también se añadió dos formas de pactos: el pacto vendendi y el pacto comisorio.

• El pacto vendendi era la facultad de vender el bien gravado, ante el incumplimiento del deudor, esta pacto se ha convertido en la actualidad en un característica indispensable de la hipoteca.
• El pacto comisorio consistía en que por mutuo acuerdo, si el deudor no cumple la obligación, el acreedor se convertía en dueño del bien. Sin embargo este pacto fue prohibido por Constantino, en el año 320 d.C., a través del siguiente edicto:

El emperador Constantino, Augusto, al pueblo. Por cuanto entre otros engaños crece principalmente la aspereza de la ley comisoria de las prendas, nos ha parecido bien invalidarla, y que para lo sucesivo quede abolido todo su recuerdo. Así pues, si alguno padeciera por tal contrato, respire por virtud de esta disposición, que rechaza juntamente con los pasados los casos presentes, y prohíbe los futuros. Porque mandamos que los acreedores, habiendo perdido la cosa, recuperen lo que dieron.[5]

2.2. En la Edad Media

El derecho romano se aplicó en todo el territorio sometido a la gran ciudad, hasta después de la caída del Imperio en 476, subsistiendo de manera independiente en Constantinopla, en donde alcanza su esplendor con el emperador Justiniano, florece en los tiempos siguientes hasta su triste final en 1453, ante el avance otomano.

En la Edad Media, la cultura y el derecho romano sobrevivió parcialmente. El modelo de producción permaneció basado en la tierra.

El modelo esclavista desapareció, surgiendo el modelo feudal, también se generaron cambios importantes en el sistema de garantías. Las hipotecas sirvieron como pagos feudales: los granjeros solicitaban dinero a los señores feudales para adquirir tierras, hipotecando al mismo tiempo el terreno (el pago podía concretarse con lo cosechado, con dinero o con animales).

El modelo económico pretendía la acumulación de tierras, considerada por las ideas fisiócratas la fuente de la riqueza material. Pronto las instituciones jurídicas se adecuan para el cumplimiento de ese desarrollo: “En la época medieval los inmuebles, específicamente la tierra, tenían gran importancia, la misma que se traducía en términos políticos y económicos, pues, políticamente la jerarquía de las personas guardaba estricta relación con las extensiones territoriales de que podían ser dueñas y, paralelamente, la economía familiar y por tanto su status social dependían de la única fuente de riqueza: la propiedad territorial, los feudos.”

El derecho romano se redescubre gracias al hallazgo del Corpus Iuris Civilis, conservado en los monasterios cisternienses, repositorios documentales en donde grandes juristas de aquel momento, examinan los textos romanos, dando origen a la escuela de los glosadores, entre los que destacan Irnerio y destacados romanistas, entre otros, y quienes desarrollan una técnica de interpretación jurídica.

La aparición de la escuela de Bolonia, si bien marcó un hito en el futuro de los estudios jurídicos y universitarios, grande fue la falta de control y de hegemonía, lo que deterioró la rigurosidad de estas escuelas jurídicas, donde muchos comentarios pasaron a ser desafortunados y poco serios.

Para satisfacer las necesidades de la economía feudal, se crearon nuevas instituciones: se desarrolló el mayorazgo como mecanismo de inenajenación de la tierra y se desacreditó la compraventa de bienes inmuebles, debido a la ausencia de mecanismos de publicidad que pudieran asegurar la transferencia de dominio. Esta situación generó el desuso de las hipotecas inmobiliarias.

El derecho romano renacido, había recibido influencia del derecho consuetudinario germánico o bárbaro y del derecho canónico, lo que originó en el siglo X la aparición del Ius Commune o derecho común, fundamento del derecho occidental moderno, que se aplicó en los reinos cristianos de la península ibérica, desde donde los castellanos trasladaron dichas figuras al Nuevo Mundo, con la conquista, imponiendo sus normas jurídicas sobre el sistema nativo.

Existe dificultad en conocer sobre el desarrollo del registro en el Mundo Antiguo, especialmente en Roma, por la escasez de documentos conservados que existen sobre la materia. Catón el Viejo, en su obra De re rustica (o Res rustica), nos informa que sirvió como herramienta para evaluar la gestión de negocios frente de los propietarios agrícolas que solían residir en las ciudades.

El registro se desarrolló al compás del auge comercial, que tuvo su primer gran impulso con las cruzadas. Los mercaderes italianos presentaron mayor atención a un registro de carácter patrimonial. La experiencia comercial de mayor intensidad durante los últimos siglos de la Edad Media, en las regiones europeas, se presentó en las repúblicas comerciales italianas y en los Países Bajos. La práctica registral fue desarrollando nuevos métodos en estos países, y por lo tanto, sería en todas estas repúblicas italianas donde surgiría un registro sofisticado y la banca.

En el Renacimiento, la aparición del concepto de capital productivo y el desarrollo del crédito, sentaron los fundamentos necesarios para la elaboración de un sistema registral más elaborado. En un primer momento se diseñaron, las cuentas que reflejaban los créditos y los débitos de las personas. Luego, se pensó en llevar una cuenta para el conjunto de los bienes poseídos, y otra que presentara el registro de ganancias o pérdidas.

2.3. En la Revolución Francesa

A inicios del siglo XVIII, el derecho en Francia se dividía en 2 grandes sectores: el norte, donde imperaba la costumbre como fuente principal de derecho y el sur, donde predominaba el derecho escrito.

Antes de la Revolución de 1789, los monarcas de la época intentaron realizar, sin éxito, una codificación que unificara las costumbres del norte y las leyes del sur.

Recién en 1804 con Napoleón, se publicó un Código que perdura hasta la actualidad, que toma como fuentes, las costumbres del norte y las leyes del sur, derogando las leyes romanas vigentes de la época.

La hipoteca sufre un gran cambio a partir del código francés, el bien hipotecado ya no era cualquier bien, ahora solo podía recaer sobre los bienes inmuebles y la prenda solo sobre los muebles, contradiciendo a la diferenciación clásica entre hipoteca y prenda del derecho romano, donde era el desplazamiento la característica diferenciadora.

Este Código influyó en la mayoría de los nuevos códigos de Europa y América, lo que produjo que en la actualidad la mayoría de las legislaciones del civil law hayan aceptado que el objeto de la hipoteca solo puede recaer sobre bienes inmuebles, y el objeto de la prenda sobre bienes muebles. 

3. La hipoteca en el Perú

A mediados del siglo XVI hasta inicios del siglo XIX, nuestro país era parte integrante del imperio español, donde predominaban las leyes castellanas.

Antes de la invasión de Francia a España, el Perú se regulaba a través de las leyes castellanas y del derecho romano; por lo tanto, la hipoteca se podía realizar sobre bienes muebles como inmuebles, incluso se usaba a los esclavos como objetos de la hipoteca.

Esto cambia cuando Napoleón en 1808 invade a España y pone como rey a su hermano José Bonaparte; esto llevó a que el equilibro de poder que tenía España sobre sus colonias se rompa, permitiendo la independencia de estas.

En 1821 el Perú logra su independencia política y económica, pero lamentablemente aún era dependiente de las leyes de España, es decir que en 1821 aún se mantenía vigentes las leyes castellanas de la época medieval.

3.1. La hipoteca en el código civil de 1852

Según De Trazegnies «durante los primeros tiempos de la república no existió preocupación mayor por crear un orden jurídico adecuado para el desarrollo de una economía liberal. El interés prioritario era básicamente la organización del estado, antes que establecer las condiciones legales propicias para facilitar las transacciones privadas. Es así como, a pesar de que muchas constituciones políticas se sucedieron durante esos años, las leyes civiles españoles quedaron vigentes durante toda la primera mitad del siglo XIX, cuando incluso ya habían sido derogadas en España; la preocupación fundamental del Perú independiente era de las constituciones antes que la de los códigos«.[6]

Los primeros códigos civiles y penales peruanos tuvieron su primer intento con el Proyecto de Vidaurre que llegó a entregarlo al presidente de la Corte Suprema en los años 1834, 1835 y 1836, lamentablemente este proyecto fue olvidado debido a la Constitución de la Confederación Perú-Boliviana, que puso en vigencia el Código boliviano, que era una copia del Code Civil francés, en todo el territorio peruano.[7]

Cuando la Confederación Perú-Boliviana queda desintegrada, el Código boliviano dejó de aplicarse en el territorio peruano y volvimos a las leyes españolas.

Recién en 1852 se dio nuestro primer Código Civil peruano; este tiene gran influencia del Code Civil, por ello asume la distinción francesa entre hipoteca y prenda.

El Código Civil se dividió en 3 libros:

• De las personas y sus derechos.
• De las cosas: del modo de adquirirlas y de los derechos que las personas tienen sobre ellas.
• De las obligaciones y contratos.

La hipoteca estaba regulada en el título I, de la sesión sexta del libro tercero del Código Civil de 1852 desde el artículo 2020 hasta el 2078.

• Características

En este código se encuentra con una definición de la hipoteca y con un total de 59 artículos del tema, todo lo contrario de su sucesor.

Esta reconoció tres tipos de hipotecas: legal[8] (que la estableció sin la necesidad de un registro permitiendo la hipoteca oculta del derecho romano), judicial[9] y convencional.[10]

En este Código se reguló que los bienes hipotecables solo podían recaer sobre inmuebles rompiendo con la tradición romana y aceptando la influencia francesa.

Además tomó como requisito de validez a la especialidad y al registro, algo que se había perdido en el derecho romano, cuando se publicó el Código solo existían los oficios de hipotecas que se ubican en la capital de cada departamento; recién en 1888 se creó el registro de propiedad inmueble.

El pacto comisorio estaba prohibido en el artículo 2077.

En la extinción de la hipoteca se enumeró 3 causales en el artículo 2072.

1. Por extinción de la obligación principal.
2. Por destrucción de la cosa hipotecada.
3. Por prescripción.

3.2. La hipoteca en el Código Civil de 1936

Después de 70 años de vigencia del primer Código Civil peruano, se vio la necesidad de cambiarla ante los diversos cambios sociales y políticos que transcurrieron en esa época, desde la prohibición de la esclavitud hasta la publicación del Código Civil alemán.

El código de 1936 estaba dividido en cinco libros:

• Del derecho de las personas
• Del derecho de familia
• Del derecho de sucesión
• De los derechos reales
• Del derecho de obligaciones

La hipoteca estaba regulada en el título III y IV de la sección cuarta del libro cuarto desde el artículo 1010 al 1028.

• Características

En este Código no define a la hipoteca y sufre de una escasa regulación con tan solo diecinueve artículos, de similar regulación con las demás instituciones y de manera muy distinta a las regulaciones de la época y a pesar de la importancia de esta institución.

Este Código reconoció a las hipotecas convencionales o voluntarias, legales y especiales olvidándose de las judiciales como lo hacía su antecesor.

De similar regulación al de su antecesor, los bienes hipotecables según el artículo 1010° eran todos los inmuebles que podían venderse, además establecen en el artículo 1011° que se prohíben constituir hipoteca sobre créditos y derechos de arrendamientos.

En sus requisitos de validez se mantiene el principio de especialidad y su respectivo registro. En este código se mantiene la prohibición del pacto comisorio en el artículo 1024° y no se refiere a la extinción de la hipoteca como lo hacía su antecesor.

3.3. La hipoteca en el Código Civil de 1984

En el año 1965 a través del Decreto Supremo 95 el presidente Fernando Belaunde Terry constituye una comisión para el estudio y revisión del Código Civil de 1936 presidida por el Ministro de Justicia Carlos Fernández Sessarego, que entregó el total del proyecto en 1982; terminando su revisión el 5 de julio de 1984 y promulgándose el 24 de julio de 1984 a través del Decreto Legislativo 295.

El Código Civil de 1984 está conformado por un título preliminar y 10 libros:

• Derecho de las Personas
• Acto Jurídico
• Familia
• Sucesiones
• Reales
• Obligaciones
• Fuentes de las Obligaciones
• Prescripción y Caducidad
• Registros Públicos
• Derecho Internacional Privado

La hipoteca está regulada en título III del libro V desde el artículo 1097 al 1131.

En este Código, sí hay una definición de hipoteca. El artículo 1097 dispone:

Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.

La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Aquella definición señala al derecho de persecución, preferencia y de venta judicial, características esenciales de la hipoteca. El código regula a las hipotecas legales, contractuales, las de voluntad unilateral y las especiales.

• Características

Las modificaciones que introdujo el Código Civil de 1984 sobre hipoteca fueron mínimas. Así, en lo formal, a diferencia del Código de 1936 en el artículo 1097 intenta otorgar una definición a hipoteca y en lo sustancial, al señala los derechos que otorga. El referido artículo otorga el derecho de “venta judicial”, significó que algunos entendieran que podía efectuarse una venta presentando una solicitud de venta ante el juez. Debido a ello a alguien se le ocurrió hacer tal solicitud, mas a través de una acción de amparo se estableció que tal práctica constituía una violación al debido proceso[11].

Otro trato particular de la legislación hipotecaria es el referente a las hipotecas legales. Tradicionalmente desde Roma, las hipotecas legales y las ocultas, fueron rechazadas, sin embargo, no existe una posibilidad real de eliminarlas, de manera que muchos códigos, incluso la napoleónica y las sudamericanas, optaron por un sistema mixto. Coexistían las hipotecas convencionales (que se inscribían en los Registros Públicos) con las legales (que no se inscribían en Registros Públicos).

Desde la fecha de creación de Registros Públicos, que reemplazó a los antiguos registros coloniales, y en mayor intensidad desde 1984, hemos tenido una decena de cambios legislativos, que oscilaron entre un sistema mixto y otro que eliminaba la inscripción de las hipotecas legales.

Se presenta una nueva dificultad debido a la ausencia de un catastro de predio. El Código de 1984, pretende que todas las hipotecas legales se inscriban y para ello en el artículo 1118, establece y añade que estas se inscriben bajo responsabilidad del registrador y en los demás casos funciona como las voluntarias (se entiende que se refiere a las hipotecas especiales o a las antiquísimas hipotecas pupilares y tutelares: que son instituciones anacrónicas).

Sin embargo, este mecanismo tenía una desventaja, porque en vez de registrarse las hipotecas como las convencionales que las hacia el registrador bajo su responsabilidad, ocurrió que algún registrador se olvidó. Esto generó un grave problema de inseguridad, pues el tercero adquirente basado en la gestión de Registros Públicos, actuaba diligentemente y de buena fe, y se encontraba que el registrador no había inscrito una hipoteca legal.

Tal situación es anómala y contradictoria. Por ello, es necesario hacer una precisión legislativa y precisar si estamos ante un sistema mixto que todas las hipotecas se inscriben como las convencionales.

4. Las hipotecas especiales en el Perú

4.1. La hipoteca social

En 1980 cuando Fernando Belaunde consigue, por segunda vez, ser presidente de la república; se encontró nuevamente con un gran déficit de vivienda, esto provocó que se estableciera una política de vivienda basada en tres sistemas: El Fondo Nacional de Vivienda – Fonavi (creado por el gobierno militar en 1979); la empresa nacional de edificaciones – ENACE y la hipoteca social.

La hipoteca social nació con la intención de ayudar a los empleados públicos y privados que estaban en el sector formal; esta se realizó con la reunión de fondos del sistema mutual y las cajas de ahorro.

El sistema estaba asegurado por las propias viviendas que se adquirían y con una tasa de interés preferente, esto permitió a ampliar las obras habitacionales.

4.2. La hipoteca popular

En el primer gobierno de Alan García se creó la hipoteca popular que intentó dar crédito a los pueblos jóvenes, a las personas que invadían terrenos del estado o de privados. Estas personas entraban en posesión de los terrenos desocupados por sus dueños y se comportaban como ellos; construyendo viviendas, colegios y zonas de actividades deportivas.

Esta hipoteca fue creada mediante el Decreto Legislativo 495, publicado el 15 de noviembre de 1988. En esta nueva figura el objeto hipotecado ya no era un bien inmueble de propiedad de la persona, sino era la posesión y la propiedad de las construcciones hechas en los asentamientos humanos.

Esta posesión y su construcción tenían que ser inscrita en el registro predial de pueblos jóvenes y urbanizaciones populares para poder ser objetos hipotecables, con esto el Estado intentó formalizar a los invasores para otorgarle mayor seguridad legal a estos bienes, y así lograr incrementar las inversiones en viviendas.

La verdadera garantía para el acreedor no era la inscripción de la posesión y la propiedad de la construcción en ella, sino era el seguro de crédito, que se garantizaba ante una compañía de seguros, donde este tenía que pagar si el deudor no cumplía con su deuda, entonces la verdadera garantía no era la hipoteca popular sino el seguro de crédito.

A las compañías de seguros no les convenía entregar seguros a las personas de pueblos jóvenes que solo tenían la posesión de un terreno, a ellos no les importaban si esta posesión era inscrita o no, porque esto no creaba una real garantía.

Esta hipoteca llegó a fracasar llegando solo a otorgar aproximadamente cinco créditos a través del Banco Continental (en ese entonces Banco con fuerte capital estatal). Esta fracasó por los siguientes motivos:

• Desnaturalizaba el sistema de garantías porque las hipotecas solo se daban a través de la propiedad y no de la posesión, los gravámenes no recaían sobre bienes ajenos, ni futuros hasta la creación de esta ley.
• La inscripción de la posesión y la propiedad de lo construido en ella no era suficiente garantía para que las compañías de seguros puedan asegurar un crédito.
• En este decreto se permitió los pactos de venta, en la cual el acreedor y el deudor elegían a una tercera persona para que esta pueda realizar el remate, este pacto no estaba permitido por el código civil entrando en conflicto con ella, incluso fue criticada de inconstitucional.

Esta figura fue derogada por la octava disposición complementaria, transitoria y final de la Ley 27046.

4.3. Las letras hipotecarias

En 1990 en el primer gobierno de Fujimori, el legislativo facultó al ejecutivo para crear una Ley General de las instituciones bancarias, financieras y de seguros, a través de la Ley 25292. Esta se concretó a través del Decreto Legislativo 637 del año 1991.

Las letras hipotecarias surgen de un contrato de crédito hipotecario, estos créditos eran otorgados por las entidades financieras a las personas naturales a través de la emisión de letras hipotecarias que tenían la posibilidad de ser cotizadas en el mercado de valores, y así conseguir financiamiento para la construcción y adquisición de viviendas. Por tanto las letras hipotecarias son instrumentos financieros de renta fija emitidas por un banco emisor con la finalidad de otorgar un préstamo para ser destinado a la construcción o adquisición de una vivienda.[12]

5. La hipoteca como garantía mobiliaria

5.1. Prenda agrícola

Hemos visto que clásicamente se hacía la distinción entre la hipoteca y la prenda en base a su desplazamiento; cuando el bien se desplazaba para la constitución de la garantía era prenda y cuando no se realizaba, era hipoteca; es a partir del Código de Napoleón donde los bienes muebles o inmuebles pasan a ser su distinción principal, haciendo que las prendas recaigan solo sobre bienes muebles y además que se da el desplazamiento y que en la hipoteca solo se de en base a los bienes inmuebles, y además no se realice el desplazamiento.

Esta nueva distinción llego a expandirse por diversos países de Europa y América, incluido nuestro país.

Esta nueva distinción trajo una gran deficiencia cuando los objetos garantizados de la prenda servían como medios de producción que eran fuentes de riqueza para el deudor como las máquinas e instrumentos agrícolas que eran bienes muebles y por lo tanto la única forma de gravarlos era haciendo el desplazamiento de estos.

Al inicio de este conflicto, el perjuicio se salvaba ocasionalmente, dejando la prenda en manos del mutuatario, a título precario o de arrendamiento. Y fue en esta modalidad donde tuvo existencia la constitución de esta clase de gravamen sin desposesión de la prenda.[13]

Pero ante la necesidad de desarrollar el crédito en las industrias y en la agricultura se crea la prenda sin desplazamiento y la prenda con registro o también llamada hipoteca mobiliaria; estas figuras se expandieron por todos los países del civil law que adoptaron la distinción francesa entre hipoteca y prenda, incluido nuestro país.

El primer país en regular este tipo de prenda fue realizada por Suiza, uno de cuyos cantones, el de Turgovia, dictó en 12 de setiembre de 1851 una Ley de fomento de la industria pecuaria, mediante el otorgamiento por institutos que creaba (cajas municipales), de préstamo en dinero para la adquisición de ganado con garantía pignoraticia del mismo, sin que el deudor se desprendiera de los animales; o sea se creó por primera vez y se reglamentó una prenda pecuaria sin desplazamiento.[14]

En España con la Ley del 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión[15]. Se llegó a distinguir dos tipos de bienes muebles: los de identificación semejante a los inmuebles y, por tanto, susceptible a hipoteca, y los de identificación menos perfecta y, por consiguiente, de un derecho de más difícil persecución que quedan dentro de la figura clásica de prenda.[16]

Entre las cosas muebles no susceptibles de identificación registral –al menos de una auténtica identificación– existen algunas que, bien por ser instrumentos de trabajo propios del deudor –ganados, elementos agrícolas, por ejemplo– bien por exigir cuidados y atenciones especiales –ganados no destinados al trabajo sino a la producción y reproducción–, bien por su carácter futuro –cosecha, esperada o por otras consideraciones–, no admiten (o lo hacen con dificultad), el desplazamiento posesorio.

Estas cosas muebles no son susceptibles de hipoteca mobiliaria por su imperfecta identificación registral; tampoco lo son de prenda común por la imposibilidad física, jurídica o económica de su desplazamiento al acreedor o a un tercero. Era, pues, necesaria la admisión de la garantía prendaria sobre estas cosas muebles, la regulación de la prenda sin desplazamiento.[17]

Así nos encontramos con dos nuevas figuras, creadas en consecuencia de esta nueva distinción francesa, la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento.

• La hipoteca mobiliaria se realiza cuando el bien gravado se queda en poder del deudor, pero solo procede frente a bienes muebles inscritos como es el caso de los vehículos, acciones u otros títulos registrables.
• La prenda sin desplazamiento se realiza cuando el bien gravado se queda en poder del deudor y que los bienes muebles gravados no sean fácilmente identificables esta es la excepción a la regla general de la prenda y sólo es permitido cuando expresamente la Ley lo autoriza, tal es el caso de la prenda industrial, minera, agrícola, entre otras.

La prenda sin desplazamiento llego a regularse en el Perú no por su código civil de la época sino por diversas leyes especiales que les otorgaron la naturaleza real.

La primera prenda sin desplazamiento regulada por nuestro ordenamiento jurídico fue la prenda agrícola, creada por la Ley 2402, el 13 de diciembre de 1916. Esta consistía en entregar en garantía los bienes que servían para la producción de la agricultura –máquinas, instrumentos de labranza, los ganados, etc.– pero sin la necesidad de realizar un desplazamiento, permitiendo al agricultor o ganadero explotar dichos bienes.

Esta figura se expandió a otros sectores económicos, creándose la prenda comercial, la prenda industrial y la prenda minera.

• La prenda comercial fue regulada por la sección quinta del código de comercio de 1902, donde no nos daba una definición clara, sino solo se limitaba a caracterizarla.Este tipo de prenda recaía sobre los bienes que se encontraban dentro del comercio y susceptible de posesión como los títulos valores, las patentes, valores mobiliarios, etc.
• La prenda industrial se empezó a regular en el Perú a través de la Ley 7629, luego será modificada por la Ley 23407 donde en su artículo 82 nos decía «Toda persona natural o jurídica dedicada a una actividad industrial, podrá constituir prenda industrial sobre las maquinarias, equipos, herramientas, medios de transporte y demás elementos de trabajo, así como las materias primas, semi-elaboradas, los envases y cualquier producto manufacturado o en proceso de manufactura, manteniendo su tenencia».Su registro fue creado por la Ley 13270 denominada de Promoción Industrial, el 30 de noviembre de 1959. A través de su artículo 144 se dispuso la creación en los registros públicos del libro denominado «Registro de la Prenda Industrial».
• La prenda minera surgió del Código Minero de 1901, pero no se refirió a la prenda, años más tarde a través de la Ley 9157 de 1940 se crea el banco minero y la prenda sin desplazamiento, donde en su artículo 21 la ley autorizaba a que las operaciones de crédito que realizara el banco minero podían ser respaldadas con la garantía prendaria de los minerales extraídos o por extraerse de la mina que es objeto de contrato.[18]
  El 12 de mayo de 1950 por Decreto Ley 11357 se promulgó el Código Minero donde expresa que las máquinas, equipos, materiales, herramientas, instrumentos y demás cosas muebles destinadas a la explotación minera se podía dar en garantía sin desplazamiento.

5.2. La prenda con entrega jurídica

El 25 de julio de 1984 se publicó el Decreto Legislativo 295 creándose nuestro tercer Código Civil, donde, como se mencionó anteriormente, se dio una escasa regulación a la hipoteca contradiciendo a la relevancia de esta institución, mientras que en la prenda se mejoró el tratamiento de su antecesor incorporando la figura de la prenda con entrega jurídica

El artículo 1055 nos dice que la prenda «se constituye sobre un bien mueble, mediante su entrega física o jurídica, para asegurar el cumplimiento de cualquier obligación».

• La entrega física era la prenda común, la que recaía sobre cualquier bien mueble pero que era necesario el desplazamiento.
• La entrega jurídica se da cuando el bien usado en garantía se queda en poder del deudor; además este bien solo puede ser un bien inscrito, en decir, cuando el Código, en los artículos derogados, nos menciona a la prenda con entrega jurídica nos está haciendo referencia a la hipoteca mobiliaria, figura ya mencionada anteriormente.

5.3. La Ley de Garantía Mobiliaria

El 1 de marzo del 2006 se publicó en el diario oficial El Peruano, la Ley de Garantía Mobiliaria (en adelante LGM) que nació en base al trabajo:»Facilitando el acceso al crédito mediante un sistema eficaz de Garantías reales», publicado por el Ministerio de Economía y Finanzas (en adelante MEF) en el año 2001.

Esta ley derogó todos los artículos[19] sobre prenda regulados en el Código Civil, creando dos registros:

• El registro mobiliario de garantías: donde se inscriben todos los bienes muebles registrados.
• El registro mobiliario de contratos: donde se inscriben todos los actos jurídicos que recaigan sobre bienes muebles no registrados.

Con la nueva Ley se trató de unificar al conjunto de registros[20] que existían en esa época. En esta Ley se elimina a la prenda como institución jurídica y se toma el nomen iuris de garantía mobiliaria, más lo que realmente regula es la hipoteca mobiliaria.

Unifica la regulación de todas las garantías que se pueden dar sobre bienes muebles para asegurar obligaciones crediticias, presentes o futuras, determinadas o determinables, sujetas o no a modalidad. Se derogan los artículos 1055 al 1090 del Código Civil, referidos a la garantía prendaria, las normas relativas a las prendas especiales: minera, industrial y agrícola; la prenda global y flotante, la prenda de marcas, lemas comerciales, derechos de autor, derechos de invención y patentes; y otras disposiciones del Código de Comercio, de la Ley de Bancos, Ley General de Industrias, las normas sobre hipoteca minera, hipoteca naval y el registro fiscal de ventas a plazos, entre otras.

Si bien es adecuado que se hayan eliminado las diversas legislaciones sobre prendas, unificando su normatividad. Ello no nos limita a efectuar cuestionamientos a la LGM, que en nuestra opinión no es la maravillosa regulación que el informe del MEF describe.

6. Hipotecas modernas

Una característica esencial de las hipotecas es su carácter de accesoriedad, sin embargo, se ha permitido en ciertos Estados la implementación de hipotecas modernas como la hipoteca flotante o hipoteca ómnibus que se aparta de la accesoriedad de manera que puede subsistir en ausencia de una obligación principal. De igual modo el desarrollo del sistema financiero y la necesidad de los agentes económicos paras constituir obligaciones principales en ausencia de una obligación accesorio ha favorecido el surgimiento de nuevas modalidades hipotecas.

6.1. La hipoteca ómnibus

La hipoteca flotante es una modalidad hipotecaria que permite que el bien o el inmueble hipotecado garanticen varias obligaciones que pueden ser presentes como futuras. Mediante una hipoteca flotante, un empresario podría pedir un primer préstamo y constituir una garantía sobre una tienda y cuando necesite ampliar su negocio podría solicitar de nuevo al banco un nuevo préstamo, pero incluido dentro del primero, sin necesidad de constituir una segunda hipoteca.

Este proceso permitiría que las partes contratantes se beneficien con considerable ahorro fiscal. En consecuencia la primera tienda serviría como garantía de los préstamos posteriores.

Esta modalidad de hipoteca ha permitido la expansión de pequeñas empresas y autónomos. Así, en España el 7 de diciembre de 2007 mediante Ley 41/2007 se modifica la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria la Ley Hipotecaria que mediante artículo 153° de la Ley Hipotecaria, pero el estallido de la crisis y el inmediato cierre del grifo crediticio por parte de las entidades financieras impidió a este producto cumplir su objetivo inicial y ha servido fundamentalmente, según reconocen los expertos consultados, para salvar de la quiebra a cientos de empresas.

6.2. La hipoteca inversa

Esta figura tiene su origen en Inglaterra en 1965 con la reserve mortgage, actualmente esta figura ha sido ampliada por las legislaciones modernas, en especial por la norteamericana y la española.

El estado peruano con la intención de promover nuevas políticas que incentiven el crédito y su cumplimiento, presentó el 4 de diciembre del 2014 el Proyecto de ley 458/2014, proyecto que crearía la hipoteca inversa (el cual aún se encuentra encarpetado en las oficinas del Congreso). Por ello el 17 de octubre del 2016, el actual gerente general del Banco Central de Reserva (En adelante BCR) Renzo Rossini explicó que el BCR está coordinando con el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) y la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), una iniciativa legislativa sobre la hipoteca inversa, que sería presentada al Legislativo.

La hipoteca inversa está dirigida a las personas mayores de 65 años que ante la falta de ingresos puedan usar el valor de sus bienes inmobiliarios, sin la desposesión de esta, para tener una mejor calidad de vida.

La hipoteca inversa o reversa consiste según el banco de España en:

Un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían menores), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de una determinada edad -a partir de 65 años- o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior el 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento. Al revés que en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero -los herederos del inmueble- opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble.[21]

La intención de obtener líquido con el valor de la vivienda mediante productos financieros debía contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tenía España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida.

Así mediante la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, se modificó la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, intenta definir y determinar el modo de aplicación de la hipoteca inversa:

La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito.

El desarrollo de un mercado de hipotecas inversas, según se indica ha permitido que se utilice parte de un patrimonio inmobiliario para aumentar la renta, el cual ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. Aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, al permitir disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

La cobertura de la dependencia realizada a través de un contrato de seguro obliga al asegurador, para el caso de que se produzca la situación de dependencia, conforme a lo dispuesto en la normativa reguladora de la promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, y dentro de los términos establecidos en la Ley y en el contrato, al cumplimiento de la prestación convenida con la finalidad de atender, total o parcialmente, directa o indirectamente, las consecuencias perjudiciales para el asegurado que se deriven de dicha situación. Estos seguros podrán contratarse por las entidades aseguradoras que cuenten con la preceptiva autorización administrativa para el ejercicio de la actividad aseguradora en los ramos de vida o enfermedad.

Por lo que se refiere a los planes de pensiones que prevean la cobertura de la contingencia de dependencia deberán recogerlo de manera expresa en sus especificaciones.

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6.3. Garantía sábana

En sus inicios, la regulación en torno a la garantía sábana se colocó en el debate de las comisiones, con la presencia de los grupos de interés, en especial de los grupos bancarios y financieros.

La garantía sábana permite que todos los bienes dados en hipoteca, prenda o warrant a favor de una empresa del sistema financiero, respalden todas las deudas y obligaciones directas e indirectas, existentes o futuras, asumidas para con ella, salvo estipulación en contrario.

La primera parte del artículo 172° de la Ley 26702 (Ley de las Entidades del Sistema Financiero y de Seguros) describe la cobertura de las garantías a favor de las empresas del sistema financiero. Algunos autores[22], aseguran que antes de las modificaciones introducidas por las Leyes 27682 y 27851 se contaba con una verdadera garantía sábana.

A través de esta garantía quedan comprendidas en la prenda o hipoteca constituidas, a favor de una empresa del sistema financiero, todas las obligaciones que se tuvieran con ella, sin tener que identificar el detalle de cada obligación garantizada.

Entre los cambios que se han ido presentando, tenemos el que fue introducido por la Ley 27682 del 9 de marzo de 2002. De similar forma con la Ley 27851 vino el segundo cambio, sólo siete meses después de la primera modificación.

Ninguna de ellas, ha alcanzo algún cambio significativo, esta garantía carece del principio de especialidad en cuanto al bien y en cuento al crédito se obliga al sujeto por deudas presentes y futuras. Dicha situación genera un privilegio absoluto para el sistema bancario y no permite que se constituya, por ejemplo, una segunda hipoteca sobre un mismo bien. La propia constitución de la hipoteca, la realiza el Banco, con costos elevados que son cargados al cliente.

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7. Conclusiones

La hipoteca constituye una garantía importante para otorgar seguridad jurídica al acreedor y al deudor. La versatilidad de esta garantía se ha visto opacada con los intentos de algunos legisladores por brindar mayores facilidades a ciertos sectores de la población trastocando instituciones que se concibieron como soluciones a la desconfianza del acreedor por el pago de su acreencia y la del deudor por alcanzar mejores oportunidades de crédito y el de recuperar el bien afectado.

Esta institución que fue concebida plenamente en el los tiempos de Roma, pero con la caída del antiguo régimen, la expansión del liberalismo y el rechazo a las antiguas instituciones, se ha visto afectada por los severos cambios en el sistema de garantías.

Despues de la Revolución Francesa, desaparece la hipoteca mobiliaria, por razones técnicas bajo la idea de que sólo los inmuebles podían ser afectados en hipoteca al ser considerados bienes de mayor valor que los muebles, los que se afectaban con prendas. Sin tener en cuenta el criterio de entrega jurídica y entrega física, e inclinándose hacia el criterio del desplazamiento.

En el Perú, las constantes vicisitudes en la economía que afrontarían los gobiernos de turno, les llevó a distorsionar instituciones, sin sentar un único criterio para la constitución, registro y ejecución de las garantías. Algunos de ellos, a causa de intentos por solucionar el problema de la vivienda en el Perú y otros, lastimosamente, producto de la demagogia de autoridad edil de promocionar un novedoso instrumento que a fin de cuenta se trataba de sesgadas intentos pasados que fracasaron como fue el caso de las letras hipotecarias.

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La mayor desnaturalización de instituciones se presenta con la Ley de Garantía Mobiliaria, porque permite el apoderamiento y el pacto comisorio, más aún, el contrato se convierte en el mecanismo de aseguramiento y no el bien. Sí era necesario uniformizar los gravámenes sobre bienes muebles, pero debió priorizarse, para conseguir que la norma fuese eficaz y otorgue mayor seguridad jurídica, la permanencia de instituciones de nuestro sistema romano-germánico.

Finalmente, considero que existe la necesidad de estabilizar un régimen de garantías, independiente de las contingencias económicas. A veces es recomendable mantener el sistema jurídico, pero a la vez flexible, como toda relación entre el ser humano y la realidad jurídica. La flexibilidad no implicará la aparición o la abrupta desaparición de garantías.

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[1] Esta palabra proviene del latín credere, que significa confianza.

[2] Canelo Rabanal, Raúl, Derecho de garantías civiles y comerciales, Lima: Grijley, 2015. p. 69.

[3] Fides era la diosa de la confianza mientras que su hermano Fidus era el que protegía los juramentos.

[4] Diez-Picazo, Luis y Gullón, Antonio. Sistema de Derecho Civil: Tecnos, 1987, Vol. III, 3ra edición, p. 494.

[5] Imp. Constantinus A. ad populum: «Quoniam inter alias captiones praecipue commissoriae legis crescit asperitas, placet infirman earn et in posterum omnem eius memoriam aboleri. Si quis igitur tali contractu laborat, hac sanctione respiret, quae cum praeteritis praesentia quoque repellit et futura prohibet. Creditores enim re amissa iubemus recuperare quod dederunt».

[6] De Trazegnies, Fernando, La idea de Derecho en el Perú Republicano del siglo XIX, PUCP, Fondo editorial, Lima, 1992, p. 47-48.

[7] El 22 de junio se dispuso que el Código boliviano entre en vigencia en el estado Sur-Peruano y el 14 de octubre, del mismo año, en el estado Nor-Peruano.

[8] El código solo admitió 8 casos de hipotecas legales, esta se plasmó en el artículo 2033 del Código sustantivo.

[9] El artículo 2036 admite 3 casos de hipoteca judicial.

[10] Articulo 2021.- La hipoteca es legal, judicial o convencional. La legal se establece por la misma disposición de la ley; la judicial, por sentencia del juez; y la convencional, por convenio de los contratantes.

Por la hipoteca legal resultan gravados todos los bienes que tengan la persona responsable mientras dure su obligación; excepto los casos en que la ley determina los únicos bienes en que deba recaer; por la judicial y por la convencional solo quedan gravados los que se designan especialmente al tiempo de constituirla.

[11] El Código Procesal Civil, recién en 1993 reguló el proceso de ejecución de garantías reales. El articulado fue propuesto por mi persona al ser miembro de la comisión revisora.

Esta figura fue impulsada por el entonces Instituto Libertad y Democracia, dirigido por Hernando de Soto. La organización del Registro Predial que luego se fusionó con el Registro Público, significó un alto costo que el Estado asumió; de esta modo el Estado costeó una cara aventura jurídica.

[12] Rodríguez Velarde, “Los contrato bancarios modernos”, Segunda edición, 1995, Editorial Grijley, Lima.

[13] Acevedo y Criado, Ismael, ¨Origen y evolución de la prenda sin desplazamiento o con registros y sus antecedentes en las legislaciones extranjeras y la de Perú¨ en Revista de Derecho y Ciencia Política UNMSM año XXIV Nº I y II, p.20.

[14] Loc. Cit.

[15] En esta ley se hace una distinción entre la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento.

[16] Acevedo y Criado, Ismael, Op. Cit. p. 36.

[17] Acevedo y Criado, Ismael, Op. Cit. p. 40.

[18] Canelo Rabanal, Raúl, Derecho de Garantías Civiles y Comerciales, p. 128

[19] Desde el artículo 105º hasta el 1090.

[20] En el año 2005 existían 13 tipos de registros.

[21] Banco de España, «Guía de acceso a la hipoteca inversa». Disponible aquí.

[22] Mejorada Chauca, Martín. “Garantías del crédito bancario: ¿sábana o pañuelo?”. En: Revista THEMIS 50.