Mediante la Resolución Nº 1230-2018-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral (“TR”) resolvió el pedido de inscripción de un usufructo vitalicio. El caso fue el siguiente:
- El inmueble inscrito en la Partida Nº 07005250 (el “Inmueble”) era de copropiedad de César Javier Maxi Villar (“A”), César Alejandro Maxi Villar (“B”) y Ruth Juliana Maxi Villar (“C”).
- Mediante escritura pública de fecha 14 de junio del 2016 (el “Contrato”), “A” donó su porcentaje de acciones y derechos a favor de C y ésta constituyó derecho de usufructo vitalicio (el “Usufructo”) a favor de “A” sobre el mismo porcentaje que le había sido donado.
El inconveniente se genera porque en la cláusula quinta del Contrato se estableció que el Usufructo se ejercería sobre 26 m2 del Inmueble:
Quinta: La donataria [C] constituye un usufructo vitalicio a favor del donante [A] sobre la cuota de propiedad materia de donación; el ejercicio del usufructo vitalicio será efectuado por el donante [usufructuario] a través de la posesión del área parcial de 26 m2 [del Inmueble], consistente en área de veterinaria, baño, vivienda y altillo.
Me parece que el tema estaba bastante claro: aun cuando en el Contrato se haya indicado que el Usufructo recaía sobre la alícuota, en realidad C constituyó el Usufructo sobre una parte física (26 m2) del bien que estaba en copropiedad, y ello solo es posible si concurre la voluntad de todos los copropietarios (B y C), pues de lo contrario el contrario es ineficaz (artículo 971 inciso 1 CC).
El Registrador se dio cuenta de ello y –correctamente– observó el título. El TR, por su parte, confirmó la decisión, pero hizo una afirmación que resulta preocupante:
En el caso de cuotas ideales que le corresponde a uno de los copropietarios, no es posible constituir usufructo sobre la cuota ideal, para ello se requiere que el predio haya sido objeto de división y partición por parte de los copropietarios, a fin de que lo solicitado acceda al registro.
Me parece que esto es un error y lo graficaré con un ejemplo:
“X”, “W” y “Z” son copropietarios de un inmueble de 900 m2 en igual porcentaje de participación (33.3%). De esta área, 850 m2 están destinados para el alquiler de cochera, que reporta una ganancia mensual neta de 9 mil soles; los 50 m2 restantes están ocupados por la biblioteca personal de los copropietarios, en donde ellos (ya sea individualmente o en grupo) disfrutan de la lectura.
“X” suscribe un contrato mediante el cual otorga en usufructo su porcentaje de participación a favor de “R”; es decir, en el contrato se establece que el usufructo recae sobre el 33.33% de acciones y derechos de “X” sobre el inmueble, sin especificar un área física determinada. ¿Cuál es el inconveniente con este contrato? ¿Por qué el TR descarta que pueda ser celebrado?
En realidad, no existe impedimento ni teórico ni práctico para suscribir un usufructo de este tipo. El usufructo es un derecho real que, como tal, recae sobre bienes, y la cuota de participación de un copropietario respecto de un bien inmueble tiene la naturaleza jurídica de “bien inmueble”. Así, el inciso 11 del artículo 885° CC expresamente señala que “Son inmuebles los derechos [la alícuota del copropietario] sobre inmuebles [el terreno de 900 m2 que está en copropiedad] inscribibles en el Registro [la alícuota de cada copropietario se inscribe en el Registro]”. En conclusión, la alícuota de cada copropietario sobre el inmueble común es, a su vez, un bien inmueble, y como tal es perfectamente pasible de ser otorgada en usufructo (o vendida o donada).
Superada esta primera valla teórica, vamos a la parte práctica. ¿Cómo es que “R” ejercerá su derecho de usufructo sobre la alícuota de “X”? Muy sencillo: el derecho de usufructo otorga al titular las facultades de “uso” y “disfrute”, con lo cual “R” pasará a tener derecho a cobrar la tercera parte del ingreso neto mensual que genera el bien común (facultad de disfrute) y, además, podrá acudir a la biblioteca (instalada en 50 m2 del bien común) a disfrutar de la lectura (facultad de uso).
En conclusión, no existe impedimento (ni teórico ni práctico) para negar –como lo ha hecho el TR– la posibilidad de que un copropietario constituye usufructo sobre su alícuota (debiendo entenderse que dicho usufructo no implica el otorgamiento de un derecho real exclusivo sobre determinada área física del bien común).
El problema con la posición del TR es que confunde el usufructo sobre la alícuota del copropietario con el usufructo que ese mismo copropietario pretenda hacer sobre una parte física del bien común. Si en el ejemplo propuesto, “X” hubiese dado en usufructo 100 m2, ó 50 m2 ó 1 m2 del inmueble, sin duda alguna el contrato debiera ser observado por el Registrador. Y es que si bien “X” es propietario de la totalidad del inmueble, no es el propietario exclusivo de ninguna parte física del mismo; toda el área le pertenece, de forma conjunta, a todos los copropietarios.
Entonces, si lo que el copropietario quiere afectar (dando en usufructo, por ejemplo) es una parte física, ya no estamos ante el usufructo sobre una alícuota (válido y eficaz) sino frente a un usufructo sobre el bien común, lo cual está sancionado por el Código Civil con la ineficacia (artículo 978° CC) hasta que los demás copropietarios ratifiquen el acto.
En síntesis, en la Resolución Nº 1230-2018-SUNARP-TR-L la decisión del TR fue correcta (rechazar la inscripción de un contrato de usufructo entre “C” y “A” que afectaba al bien común y en el que no habían intervenido todos los copropietarios) pero la conclusión totalmente equivocada. Y una muestra de ello no solo es el caso que acabo de plantear, sino también el supuesto en donde haya un único propietario que decide dar en usufructo un porcentaje de acciones y derechos sobre su bien.
En efecto, pensemos en el mismo inmueble de 900 m2, de los cuales 850 m2 están destinados a alquiler de cochera y 50 m2 para uso de biblioteca, con la única diferencia que el propietario de la totalidad del bien es “X” (ya no hay un régimen de copropiedad). Así como “X” está legitimado para dar en usufructo la totalidad del bien, también podría hacerlo sobre una parte física del mismo (500 m2, por ejemplo) o, si lo prefiere, sobre un porcentaje de acciones y derechos.
Imaginemos que “X” constituye usufructo sobre el 30% de acciones y derechos del terreno a favor de “R”. En este escenario “X” no habrá perdido la propiedad (seguirá siendo el único propietario) pero deberá:
(i) Compartir con “R” los frutos que genere el bien; es decir, en la medida que la renta neta mensual que producen los 850 m2 es de 9 mil soles, “R” tendrá derecho al 30% de dicha ganancia (así se materializa su facultad de disfrute);
(ii) Compartir con “R” el uso de la biblioteca, pues de este modo se materializará la facultad de uso que a “R” le asiste en función a su usufructo.
En conclusión, el usufructo que otorgue un copropietario sobre su alícuota –y siempre que en el contrato no se cometa el error de señalar que dicho usufructo se ejercerá sobre una parte física del bien común (pues ello desnaturalizaría completamente el caso y daría lugar a una ineficacia negocial)– es perfectamente posible y no debiera haber objeción para su inscripción en el Registro.
